差別化住房信貸政策執(zhí)行效應(yīng)分析

吳敏

摘要：本文運(yùn)用VAR模型，對(duì)2010年以來差別化住房信貸政策在長沙、岳陽、常德的執(zhí)行效應(yīng)進(jìn)行分析得出：第一，在住宅用地出讓均價(jià)、個(gè)人住房貸款余額等其他影響房價(jià)變動(dòng)的因素不變的情況下，差別化住房信貸政策短期內(nèi)對(duì)房價(jià)有一定影響；第二，差別化首付政策的執(zhí)行效應(yīng)比差別化利率政策的執(zhí)行效應(yīng)更明顯；第三，差別化首付政策與差別化利率政策在長沙、岳陽、常德三市執(zhí)行效應(yīng)均較為明顯，但效應(yīng)程度、時(shí)滯長短等存在一定的差異。

關(guān)鍵詞：差別化住房信貸政策；差別化首付；差別化利率

一、引言

為限制投資、投機(jī)性購房需求，促進(jìn)房價(jià)合理平穩(wěn)增長，2010年，國家開始實(shí)施差別化住房信貸政策，其中，差別化首付款和差別化利率是差別化住房信貸政策最為核心的內(nèi)容[1]。為了全面掌握2010年以來差別化住房信貸政策在湖南省的執(zhí)行效應(yīng)，為進(jìn)一步改進(jìn)和完善差別化住房信貸政策提供參考和依據(jù)，本文選取長沙、岳陽、常德三個(gè)典型城市，根據(jù)三市2010-2013年的月度時(shí)間序列數(shù)據(jù)，對(duì)差別化住房信貸政策的執(zhí)行效應(yīng)進(jìn)行分析。

二、我國差別化住房信貸政策的主要內(nèi)容

我國差別化住房信貸政策自2003年下半年提出以來，逐步經(jīng)歷了萌芽——明確——危機(jī)應(yīng)對(duì)——政策回歸并從嚴(yán)調(diào)控等四個(gè)階段，目前的政策規(guī)定自2011年初開始實(shí)施。2011年，國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）中提出“要強(qiáng)化差別化住房信貸政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求，通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整遏制房價(jià)、擠出泡沫”。今年，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）中明確“要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策”。差別化住房信貸政策內(nèi)容如表1所示：

首付款比例：對(duì)貸款購買首套商品住房的借款人家庭，執(zhí)行30%（含）以上的首付款比例；對(duì)貸款購買第二套商品住房的借款人家庭，首付款比例不得低于60%（含）；

貸款利率：對(duì)貸款購買首套商品住房的借款人家庭，給予優(yōu)惠利率支持，鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)在貸款利率下限與基準(zhǔn)利率之間合理定價(jià)；對(duì)貸款購買第二套商品住房的借款人家庭，貸款利率水平不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；

限貸：暫停對(duì)購買第三套及以上商品住房的借款人發(fā)放貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款。

三、差別化住房信貸政策執(zhí)行效應(yīng)的實(shí)證分析

（一）政策執(zhí)行概況

差別化首付、差別化利率和限貸是差別化住房信貸政策最為核心的內(nèi)容。從差別化住房信貸政策執(zhí)行情況監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)以及調(diào)查走訪情況來看，自2010年1月以來，長沙、岳陽、常德三市銀行機(jī)構(gòu)均較好地執(zhí)行了差別化住房信貸政策，不斷改善首套住房信貸服務(wù)，對(duì)符合條件的首套房貸加快審批進(jìn)度，促進(jìn)住房剛性需求有效釋放，政策執(zhí)行情況如表2所示。

一是政策執(zhí)行情況總體較好。從調(diào)查反饋的情況看，長沙、岳陽、常德三市銀行機(jī)構(gòu)均較好地執(zhí)行了差別化住房信貸政策：對(duì)貸款購買首套住房的家庭，首付款比例不低于30%，貸款利率根據(jù)基準(zhǔn)利率變動(dòng)情況適時(shí)調(diào)整，大多執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

二是住房貸款主要支持首套購房消費(fèi)。長沙、岳陽、常德三市銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款中，首套住房貸款占比均在90%以上，岳陽、常德占比更高，在93%以上，比長沙占比平均高出3-5個(gè)百分點(diǎn)，三市住房貸款都主要支持了首套購房消費(fèi)。

（二）實(shí)證過程

1. 模型選取

差別化住房信貸政策的執(zhí)行效應(yīng)主要體現(xiàn)在信貸政策執(zhí)行對(duì)房價(jià)的影響上，為了全面分析差別化住房信貸政策對(duì)房價(jià)的影響程度、影響時(shí)滯以及政策在不同地區(qū)執(zhí)行的差異，首先要對(duì)房價(jià)的主要影響因素進(jìn)行分析，然后對(duì)相關(guān)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，最后構(gòu)建向量自回歸模型（VAR），進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)[2][3]。綜合數(shù)據(jù)的科學(xué)性、可得性以及2010年以后本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái)等因素考慮，最終選取長沙、岳陽、常德三市（全國70個(gè)大中城市）2010 -2013年的數(shù)據(jù)樣本進(jìn)行實(shí)證分析。

2. 指標(biāo)解釋

（1）被解釋變量

住房均價(jià)指數(shù)P。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比和環(huán)比數(shù)據(jù)，以2010年1月為基期，將當(dāng)月長沙、岳陽、常德三市住房均價(jià)指數(shù)基期值設(shè)定為100，建立定基比序列（如表3）。

（2）解釋變量

1）二套房貸款首付款比例loan。衡量差別化首付的指標(biāo)主要有首套房貸款首付款比例、二套房貸款首付款比例等。實(shí)證結(jié)果顯示，差別化首付政策中的首套房貸款首付款比例對(duì)房價(jià)影響不顯著、二套房貸款首付款比例對(duì)房價(jià)影響顯著。

2）二套房貸款利率上浮比例Δr。衡量差別化利率的指標(biāo)主要有首套房貸款利率、二套房貸款利率、二套房貸款利率上浮比例等，由于目前我國首套房貸款基本執(zhí)行基準(zhǔn)利率，而二套房貸款一般參考基準(zhǔn)利率上浮，因此需要剔除基準(zhǔn)利率因素變動(dòng)，使差別化利率政策的衡量更加精準(zhǔn)，故選取二套房貸款利率上浮比例來衡量差別化利率政策。二套房貸款利率上浮比例Δr=（二套房貸利率 - 首套房貸利率）/首套房貸利率*100%。

3）限購令order。限購令目前以限制購買90平米以下二套房為主，長沙已于2011年3月開始實(shí)行限購政策，岳陽、常德暫未實(shí)行限購政策。由于限購令政策本身難以量化，故將限購令設(shè)置為虛擬變量，即2010年1月-2011年2月限購令的值設(shè)為0；2011年3月至2013年限購令的值設(shè)為1。

（3）控制變量

1）住宅用地出讓均價(jià)Cland。Cland（定基比）直接反映房地產(chǎn)供給成本。

2）個(gè)人住房貸款余額Qloan。住宅銷售額、個(gè)人住房貸款余額Qloan等指標(biāo)直接反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，由于住宅銷售額與個(gè)人住房貸款余額存在多重共線性，本文選取Qloan（定基比）來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

3. 實(shí)證過程

（1）單位根檢驗(yàn)

通過相關(guān)性分析、多重共線性檢驗(yàn)、顯著性檢驗(yàn)等最終確定loan、Δr、Cland、Qloan四個(gè)解釋變量對(duì)P存在顯著影響，而order由于推出時(shí)間較短，推廣地區(qū)較少（僅長沙），對(duì)P的影響暫不顯著。由于回歸模型要求樣本數(shù)據(jù)必須是平穩(wěn)時(shí)間序列，因此首先需要對(duì)變量時(shí)間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，長沙樣本各變量二階差分在99%顯著性水平下均通過平穩(wěn)性檢驗(yàn)。由此可知，回歸模型對(duì)長沙樣本數(shù)據(jù)不適用（可能出現(xiàn)偽回歸），需要構(gòu)建VAR模型。同理，岳陽、常德均需要構(gòu)建VAR模型。

（2）向量自回歸（VAR）模型構(gòu)建

首先，選取P、loan、Δr作為內(nèi)生變量，選取Cland、Qloan、截距項(xiàng)c為外生變量，選擇滯后期為3，對(duì)長沙樣本構(gòu)建VAR（3）模型，此時(shí)VAR模型通過平穩(wěn)性檢驗(yàn)，可以進(jìn)一步做協(xié)整檢驗(yàn)。同理，岳陽構(gòu)建VAR（3）模型，常德構(gòu)建VAR（2）模型。

（3）協(xié)整檢驗(yàn)

為了檢驗(yàn)各變量之間是否存在長期、穩(wěn)定的均衡關(guān)系，需要對(duì)各變量之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。選取指標(biāo)同VAR模型，設(shè)置檢驗(yàn)水平為0.05，滯后階數(shù)為2階，對(duì)其進(jìn)行Johanson協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果顯示P、loan、Δr三個(gè)變量間存在協(xié)整方程。同時(shí)，為了檢驗(yàn)各變量之間是否存在時(shí)間上的因果關(guān)系及差別化政策工具的時(shí)滯，需要對(duì)各變量之間的關(guān)系進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)。協(xié)整檢驗(yàn)與Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果如表4所示：

在Cland、Qloan等其他影響房價(jià)變動(dòng)的因素不變的情況下，長沙市l(wèi)oan每上升1個(gè)百分點(diǎn)，可在2個(gè)月后使房價(jià)（P）下降3.6389個(gè)百分點(diǎn)，每上升1個(gè)百分點(diǎn)，可使房價(jià)2個(gè)月后下降0.2223個(gè)百分點(diǎn)。同樣情況下，岳陽市l(wèi)oan每上升1個(gè)百分點(diǎn)，可在2個(gè)月后使房價(jià)下降1.7347個(gè)百分點(diǎn)，Δr每上升1個(gè)百分點(diǎn)，可使房價(jià)2個(gè)月后下降0.4271個(gè)百分點(diǎn)。常德市l(wèi)oan每上升1個(gè)百分點(diǎn)，可在2個(gè)月后使房價(jià)下降1.9082個(gè)百分點(diǎn)，Δr每上升1個(gè)百分點(diǎn)，可使房價(jià)1個(gè)月后下降0.4698個(gè)百分點(diǎn)。

（三）實(shí)證結(jié)論

1. 差別化住房信貸政策短期內(nèi)對(duì)房價(jià)有一定影響。房價(jià)變動(dòng)受房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求、政策等多重因素的影響，在住宅用地出讓均價(jià)Cland、個(gè)人住房貸款余額Qloan等其他因素不變的情況下，差別化首付款、差別化利率等政策工具的運(yùn)用短期內(nèi)將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定程度的影響。

2. 差別化首付政策的執(zhí)行效應(yīng)比差別化利率政策的執(zhí)行效應(yīng)更明顯。以長沙為例，在住宅用地出讓均價(jià)Cland、個(gè)人住房貸款余額Qloan等其他影響房價(jià)變動(dòng)因素不變的情況下，二套房貸款首付款比例loan每上升1個(gè)百分點(diǎn)，可在2個(gè)月后使房價(jià)（住房均價(jià)指數(shù)P）下降3.6389個(gè)百分點(diǎn)，二套房貸款利率上浮比例Δr每上升1個(gè)百分點(diǎn)，可在2個(gè)月后使房價(jià)下降0.2223個(gè)百分點(diǎn)。

3. 差別化政策在三市執(zhí)行效應(yīng)均較為明顯，但效應(yīng)程度、時(shí)滯長短等存在一定的差異。差別化首付政策在長沙的執(zhí)行效應(yīng)最為明顯，常德、岳陽次之，分析可能的原因?yàn)殚L沙房價(jià)相對(duì)岳陽、常德較高，首付門檻相對(duì)較高。差別化利率政策在常德的執(zhí)行效應(yīng)最為明顯，岳陽、長沙次之，分析可能的原因?yàn)槔蕦?duì)月供影響較大，而常德、岳陽居民收入水平低于長沙，因此對(duì)利率的敏感性更高。從政策時(shí)滯來看，常德政策執(zhí)行的時(shí)滯為1個(gè)月，相比長沙、岳陽2個(gè)月的時(shí)滯更短。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊子強(qiáng)等.差別化金融調(diào)控的目標(biāo)、方式與工具選擇[C].中國人民銀行金融研究重點(diǎn)課題獲獎(jiǎng)項(xiàng)目，2009.

[2] 中國人民銀行泉州市中心支行課題組.差別化個(gè)人住房貸款政策對(duì)房價(jià)影響的實(shí)證分析[J].西部金融，2013，（3）.

[3] 謝艷，覃琪.差別化住房信貸政策及其實(shí)施效應(yīng)評(píng)估[J].區(qū)域金融研究，2012，（2）.