淺析公租房項(xiàng)目的政府造價(jià)監(jiān)管

吳紅杰

重慶市建設(shè)工程造價(jià)管理總站（400014）

淺析公租房項(xiàng)目的政府造價(jià)監(jiān)管

吳紅杰

重慶市建設(shè)工程造價(jià)管理總站（400014）

通過(guò)對(duì)重慶市公租房全過(guò)程造價(jià)監(jiān)管中具體做法的詳細(xì)介紹，提出了公租房造價(jià)控制監(jiān)管模式。

保障房；全過(guò)程；造價(jià)；監(jiān)管；探索

十二五期間，我國(guó)開(kāi)工建設(shè)保障性住房3 900多萬(wàn)套，2015年保障性安居工程任務(wù)政府工作報(bào)告當(dāng)中明確要完成740萬(wàn)套。重慶市政府按照“大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)”的保障性安居工程建設(shè)要求,短短5年內(nèi)已基本建成2 768萬(wàn)平方米、37.6萬(wàn)套,解決約100萬(wàn)城市困難群體住房問(wèn)題。建設(shè)保障性住房規(guī)模大、項(xiàng)目多、工期緊，如何確保品質(zhì)，是一個(gè)極富挑戰(zhàn)的課題。

1 重慶公租房建設(shè)管理模式

1）公租房建設(shè)特點(diǎn)。重慶市公租房建設(shè)項(xiàng)目主要分布在主城周邊產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，共計(jì)29個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目自開(kāi)工建設(shè)到裝修竣工交房，完成配套教育、醫(yī)療、文化、體育及經(jīng)營(yíng)性商業(yè)設(shè)施和公共活動(dòng)場(chǎng)地，工期為18個(gè)月，公租房項(xiàng)目總投資約1 200億元。

2）政府對(duì)公租房建設(shè)的監(jiān)管模式。為保證公租房項(xiàng)目質(zhì)量安全，合理控制項(xiàng)目投資，重慶市政府提出，在既有項(xiàng)目業(yè)主、代建單位及監(jiān)理公司參與公租房項(xiàng)目管理的情況下，加大政府監(jiān)管力度。為此，重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)按照“雙重職責(zé)，定點(diǎn)聯(lián)系”的工作模式，不斷創(chuàng)新工作管理思路，由建管、住房、質(zhì)量、安全、招標(biāo)、造價(jià)等相關(guān)處室定點(diǎn)聯(lián)系每一個(gè)公租房項(xiàng)目，派駐現(xiàn)場(chǎng)工作人員與項(xiàng)目業(yè)主和參建單位一起研究科學(xué)合理的工期計(jì)劃、施工流程以及投資控制,加大對(duì)工程的指導(dǎo)及監(jiān)管力度。

2 重慶市公租房建設(shè)造價(jià)監(jiān)管模式

重慶市建設(shè)工程造價(jià)管理總站結(jié)合自身工作職責(zé),在堅(jiān)守工程質(zhì)量和施工安全這兩個(gè)底線、確保項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，從加強(qiáng)全過(guò)程造價(jià)監(jiān)管、健全合同履約誠(chéng)信體系、創(chuàng)新管理體制和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展方面，明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、監(jiān)督指導(dǎo)項(xiàng)目各參建單位做好投資控制和合同履約工作。

1）嚴(yán)格項(xiàng)目投資成本測(cè)算。公租房項(xiàng)目生產(chǎn)要素需求量大，施工過(guò)程中受設(shè)計(jì)變更、材料供應(yīng)、要素價(jià)格波動(dòng)等不確定因素影響較大。為能詳細(xì)了解項(xiàng)目投資情況，我們以民心佳園項(xiàng)目為例，組織項(xiàng)目業(yè)主、造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)，依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件、2008年重慶建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額及配套文件、重慶建設(shè)工程造價(jià)信息等資料，按照?qǐng)?zhí)行定額情況、考慮未來(lái)市場(chǎng)建筑生產(chǎn)要素供應(yīng)及價(jià)格波動(dòng)影響等因素，通過(guò)對(duì)代表性樓棟測(cè)試，詳細(xì)測(cè)算分析公租房項(xiàng)目投資成本，為政府決策提供依據(jù)。

2）參與建設(shè)過(guò)程，建立價(jià)格預(yù)警機(jī)制。項(xiàng)目定點(diǎn)聯(lián)系人員每周定時(shí)深入公租房建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，參加周例會(huì)以及有關(guān)項(xiàng)目推進(jìn)需要各部門(mén)相互配合研究決定的會(huì)議，重點(diǎn)監(jiān)督設(shè)計(jì)變更、設(shè)計(jì)洽商、新增合同項(xiàng)目、設(shè)備采購(gòu)、大宗材料價(jià)格等涉及工程造價(jià)方面的內(nèi)容，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)角度為項(xiàng)目業(yè)主提供設(shè)計(jì)優(yōu)化建議[1]。利用造價(jià)信息價(jià)格收集發(fā)布平臺(tái)，對(duì)公租房建設(shè)集中使用的大宗材料商品價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測(cè)，定期分析、預(yù)測(cè)工程投資控制目標(biāo)偏差發(fā)展趨勢(shì)，建立了材料價(jià)格波動(dòng)預(yù)警機(jī)制，如會(huì)同施工單位測(cè)算2010年下半年因材料價(jià)格上漲造成建設(shè)成本增加約150元/平方米，幫助項(xiàng)目承發(fā)包雙方做好砌體、砂石及部分裝飾材料的采購(gòu)管理工作。同時(shí)，針對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的重慶市施工驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的提高，如增加防水高度、廢止使用手工煙道等，及時(shí)會(huì)同施工單位及造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)做好投資增加的測(cè)算分析工作。

3）強(qiáng)化合同履約管理，開(kāi)通造價(jià)糾紛處理綠色通道。重慶市率先在公租房項(xiàng)目中開(kāi)通施工合同履約綜合評(píng)價(jià)網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管系統(tǒng)，以合同簽訂、工程款、農(nóng)民工工資的審核與支付監(jiān)管為重點(diǎn)，根據(jù)施工單位定期網(wǎng)上填報(bào)公租房項(xiàng)目建設(shè)基本信息、合同主要計(jì)價(jià)條款、工程款及農(nóng)民工工資支付情況、工程進(jìn)度和材料采購(gòu)等合同履約信息，跟蹤掌握各項(xiàng)目總包合同及分包合同實(shí)際履約情況。同時(shí)，根據(jù)“屬地管理、分級(jí)處置”的處理原則，各級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)公租房項(xiàng)目工程款及農(nóng)民工工資支付情況進(jìn)行日常監(jiān)管，綜合評(píng)價(jià)公租房項(xiàng)目合同履約風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和解決拖欠農(nóng)民工工資或分包款的應(yīng)急預(yù)案。對(duì)施工過(guò)程中項(xiàng)目參建各方發(fā)生的造價(jià)經(jīng)濟(jì)糾紛，重慶市建設(shè)工程造價(jià)管理總站開(kāi)通“綠色通道”協(xié)調(diào)糾紛雙方，及時(shí)處理造價(jià)爭(zhēng)議糾紛問(wèn)題，為項(xiàng)目提供服務(wù)，確保項(xiàng)目順利實(shí)施

4）建立工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)預(yù)選庫(kù)。加強(qiáng)對(duì)造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)的監(jiān)督管理，進(jìn)一步規(guī)范和提高造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)概、預(yù)、決、結(jié)算的編制、復(fù)核和跟蹤審計(jì)服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)誠(chéng)信和造價(jià)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員業(yè)績(jī)信用管理。通過(guò)業(yè)主推薦、政府管理部門(mén)審核，建立政府投資項(xiàng)目造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)預(yù)選庫(kù)，提高建設(shè)資金的使用效益。

3 探索完善公租房造價(jià)控制監(jiān)管模式

參與公租房項(xiàng)目造價(jià)監(jiān)管的實(shí)踐表明，需從以下幾個(gè)方面不斷探索和完善公租房造價(jià)控制監(jiān)管模式，使之更加符合實(shí)際，逐步規(guī)范化。

1）推行限額設(shè)計(jì)制度，優(yōu)先采用建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)和產(chǎn)品。在保證項(xiàng)目功能和施工質(zhì)量安全的前提下，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，加強(qiáng)工程建設(shè)過(guò)程中的駐場(chǎng)設(shè)計(jì)服務(wù),嚴(yán)格控制不合理變更。對(duì)影響工程造價(jià)的較大設(shè)計(jì)變更，要采取先算賬后變更的措施，從源頭加強(qiáng)造價(jià)控制，保證總投資額不被突破。優(yōu)先采用裝配式等建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化方式施工，通過(guò)大規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，大大降低建造成本，縮短建造時(shí)間，節(jié)約人工和能源的消耗。

2）建立材料采購(gòu)信息平臺(tái)，建立標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施系統(tǒng)[2]。建立保障性住房建設(shè)材料、產(chǎn)品采購(gòu)信息平臺(tái)，將適合重慶市公租房項(xiàng)目的廣大優(yōu)秀知名住宅產(chǎn)品、材料，通過(guò)產(chǎn)品認(rèn)證方式進(jìn)入平臺(tái)。對(duì)影響工程進(jìn)度、工程質(zhì)量和后期維護(hù)的大宗建筑、裝飾、安裝材料和機(jī)械設(shè)備進(jìn)行集中招標(biāo)采購(gòu)，規(guī)范建設(shè)者的采購(gòu)行為，加強(qiáng)對(duì)保障性住房產(chǎn)品和材料使用的監(jiān)管，選擇價(jià)低、質(zhì)優(yōu)產(chǎn)品，確保材料設(shè)備質(zhì)量安全可靠和供應(yīng)，滿足現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度要求。

建立標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)圖集及文件資料，如標(biāo)準(zhǔn)化方案圖集、規(guī)劃配套指標(biāo)指引、景觀綠化指標(biāo)指引、裝配式精裝方案實(shí)施圖集等，為工業(yè)化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化建設(shè)奠定基礎(chǔ)。搭建由政府所屬機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位，產(chǎn)品生產(chǎn)制造商等多方組成的交流平臺(tái)，建立各方溝通聯(lián)系機(jī)制，為公租房的建設(shè)提供全方位產(chǎn)品、技術(shù)服務(wù)，進(jìn)一步降低成本，確保工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量、進(jìn)度、成本的最優(yōu)組合。

3）完善施工合同管理制度。項(xiàng)目在招標(biāo)及開(kāi)工前，政府機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)文件、施工合同內(nèi)容的合法性、嚴(yán)密性，條款的完備性及文字的準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，嚴(yán)格規(guī)范合同簽訂，堵塞工程合同漏洞，幫助和指導(dǎo)承發(fā)包雙方簽訂和履行合同。規(guī)范工程變更管理制度，造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)應(yīng)按季度提交工程造價(jià)控制情況報(bào)告,說(shuō)明公租房項(xiàng)目進(jìn)度及工程價(jià)款結(jié)算、支付情況，重大變更、簽證的處理情況，項(xiàng)目造價(jià)控制中存在的問(wèn)題和建議，分析工程造價(jià)指標(biāo)和主要材料價(jià)格波動(dòng)對(duì)工程造價(jià)的影響[3]。

4）找準(zhǔn)自身位置，各司其職。重慶市公租房項(xiàng)目均有獨(dú)立的業(yè)主、施工單位及造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)，政府造價(jià)管理職能部門(mén)應(yīng)做到監(jiān)管到位、不缺位、不越位、不錯(cuò)位，發(fā)揮造價(jià)咨詢(xún)企業(yè)造價(jià)控制的能動(dòng)性，突出項(xiàng)目業(yè)主和施工單位造價(jià)控制的主體作用，在行使職能的過(guò)程中，要各司其職，定位準(zhǔn)確，責(zé)任明確，行為規(guī)范，組織科學(xué)。政府職能部門(mén)應(yīng)積極發(fā)揮政策引導(dǎo)、監(jiān)督管理和提供咨詢(xún)服務(wù)的職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)公租房建設(shè)項(xiàng)目資金、財(cái)務(wù)活動(dòng)全過(guò)程的監(jiān)督，參與造價(jià)全過(guò)程控制[4]。

4 結(jié)論

公租房建設(shè)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要社會(huì)各方力量的大力支持。目前已經(jīng)建立的監(jiān)督管理制度中還存在不足之處，需要在后續(xù)公租房建設(shè)過(guò)程中對(duì)相關(guān)制度措施不斷補(bǔ)充和完善，以形成切實(shí)完備、全程監(jiān)管、責(zé)任明晰的政府造價(jià)監(jiān)督管理標(biāo)準(zhǔn)化體系，確保公租房建設(shè)和管理制度能夠平穩(wěn)有序發(fā)展。

[1]國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn).2011,9.

[2]楊家驥.構(gòu)建北京市公租房建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)的探索與實(shí)踐[J].住宅產(chǎn)業(yè),2011(06).

[3]尹貽林,嚴(yán)玲.論政府投資項(xiàng)目建設(shè)組織實(shí)施方式及其監(jiān)管模式[J].中國(guó)軟科學(xué),2003(12).

[4]劉玉峰,張琦.對(duì)公租房建設(shè)中政府監(jiān)督管理的研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2011(7).