論房價與地價的相互關系
——基于鄭州市數(shù)據(jù)的實證研究

閆瑞君 常慧 孫秋彥

河南建筑職業(yè)技術學院（450000）

論房價與地價的相互關系
——基于鄭州市數(shù)據(jù)的實證研究

閆瑞君 ?；?孫秋彥

河南建筑職業(yè)技術學院（450000）

文章運用實證研究法與計量經(jīng)濟學分析方法，探討地價與房價的相互關系。最終得出房價和地價的關系在一定范圍內是相互作用、相互影響的；地價上漲不是房價上漲的內生機制，地價上漲只是房價上漲的主要原因之一。

房價；地價；供求關系；Granger因果關系檢驗

0 引言

關于地價與房價的關系,理論界存在三種觀點:一種觀點是成本決定論,認為房價由土地成本、建安成本、開發(fā)費及開發(fā)商利潤構成的；第二種觀點是需求決定論，認為房價是由市場供求關系決定的；第三種觀點認為房價和地價的關系在一定范圍內是相互作用、相互影響的。究竟地價與房價的關系如何，是房地產(chǎn)經(jīng)濟學的一個難題，需要做客觀深入的分析研究。

1 房價與地價的供求關系分析

1.1 從需求方面講，房價上漲直接導致了地價的上漲

市場經(jīng)濟條件下，地價、房價和其他商品價格一樣，都普遍遵循商品經(jīng)濟的供求規(guī)律，不同的是當前我國城市土地市場所決定的地價，確切地說是一種需求價格。土地的自然供給在相當長的時間內是一定的、無彈性的，而土地的經(jīng)濟供給也因受到自然供給的約束而缺乏彈性。并且，我國城市土地是由政府壟斷供給的。由此我們得出的結論是:地價高是因為房價高,房價高刺激了對土地的需求，由于土地的供給價格彈性較小導致了地價的上漲。從需求角度看，地價高相對房價高是結果，而不是原因[1]。

1.2 從供給方面講，地價上漲是導致房價上漲的重要因素之一

在房地產(chǎn)的開發(fā)建設過程中，土地是開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營活動的前提，開發(fā)商只有先獲得土地的使用權，才能進行后期的開發(fā)和經(jīng)營，即先形成地價，然后產(chǎn)生房屋開發(fā)成本和各項稅費，最后形成增量房地產(chǎn)的成本價格。這個成本價格通過當時市場的供求關系，確定增量房地產(chǎn)的交易價格，這個價格一般都高于其成本價格。從供給的角度看，地價是房價的成本之一，地價上漲是導致房價上漲的一個因素。

2 鄭州市房價與地價的格蘭杰因果關系檢驗

格蘭杰因果檢驗模型作為一種計量經(jīng)濟分析工具可以從統(tǒng)計意義上檢驗變量之間的因果關系，對于經(jīng)濟現(xiàn)象中因果關系不明確的事物，可以通過這種方法進行統(tǒng)計意義上的檢驗[2]。

2.1 樣本選擇和數(shù)據(jù)調整

本節(jié)所選用的數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)庫，包括房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)。由于選用的數(shù)據(jù)采用的是環(huán)比指數(shù)，基于數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性考慮，需要對數(shù)據(jù)進行修正。具體方法是:以2006年為基期,并假設2006年各季度間價格指數(shù)能反映各季度間實際的價格變動，其后各季度的數(shù)據(jù)以上年值為100，乘以當期價格指數(shù)，并假設修正后的價格指數(shù)反映了價格變化情況。原始數(shù)據(jù)和修正后的數(shù)據(jù)見表1。

2.2 實證檢驗結果與分析

以調整后的價格指數(shù)為樣本，采用Eview6.1軟件對房屋銷售價格指數(shù)（HP）、土地交易價格指數(shù)（LP）進行格蘭杰因果檢驗。

1）對數(shù)據(jù)進行穩(wěn)定性檢驗

①房價原始數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性檢驗:由于DF統(tǒng)計量為-0.052 566，其絕對值小于DF檢驗臨界值的絕對值，表明在該檢驗下，存在單位根，該數(shù)列不是穩(wěn)定數(shù)列；在房價一階差分的穩(wěn)定性檢驗中，由于DF統(tǒng)計量為-1.863 665，故該數(shù)列不是穩(wěn)定數(shù)列；在房價的二階差分的穩(wěn)定性檢驗中，由于DF統(tǒng)計量為-4.155 210，其絕對值大于DF檢驗臨界值的絕對值，所以房價的二階差分為穩(wěn)定數(shù)列。

表1 鄭州市2006～2009年份各季度的房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)

②地價原始數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性檢驗:由于DF的統(tǒng)計量為-0.247 803,其絕對值小于DF檢驗臨界值的絕對值，表明在檢驗下，存在單位根，該數(shù)列不是穩(wěn)定數(shù)列；在地價的一階差分穩(wěn)定性檢驗中，由于DF統(tǒng)計量為-3.823 785，所以地價的一階差分為穩(wěn)定序列；在地價(LP)的二階差分穩(wěn)定性檢驗中，由于DF統(tǒng)計量為-3.496 167，其絕對值大于DF檢驗臨界值的絕對值，所以地價的二階差分為穩(wěn)定序列。

2）Granger檢驗

根據(jù)檢驗結果得出:在滯后2期的情況下，房價和地價互為格蘭杰原因；在滯后4期的情況下,房價是地價的格蘭杰原因，但不能拒絕地價不是房價的格蘭杰原因。

通過對以上數(shù)據(jù)的計量分析，我們得出以下結論:短期內，房價和地價之間會有較大的相互影響；從長期來看（1年以上），房價是地價的格蘭杰原因。

3 結論

關于地價和房價的關系，通過以上地價和房價的供求分析、數(shù)學關系分析和格蘭杰因果關系分析得出以下結論:

1）房價和地價的關系在一定范圍內是相互作用、相互影響的。

2）房價和地價的關系基本上為正相關關系，建安成本、稅費和容積率將決定地價對房價的影響程度。

3）地價上漲不是房價上漲的內生機制，地價上漲只是房價上漲的主要原因之一。

[1]國土資源網(wǎng).WWW.CLR.CN,2004,12,16.

[2]高波,毛豐付.房價與地價關系的實證檢驗:1999-2002[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究,2003,(3):19～24.