王勝江玩跨界地產(chǎn)出了新花樣

羅明麗

王勝江玩跨界地產(chǎn)出了新花樣

羅明麗

我是說孩子們都在狂奔，也不知道自己是在往哪兒跑，我得從什么地方出來，把他們捉住。我整天就干這樣的事。我只想當(dāng)個(gè)麥田的守望者。我知道這有點(diǎn)異想天開，可我真正喜歡干的就是這個(gè)——《麥田的守望者》。王勝江微博

2015年4月19日，王勝江向外界公布：聯(lián)手洪泰基金成立的洪泰創(chuàng)新空間（聯(lián)合辦公空間）正式對外開張了。自前年3月28日從SOHO中國副總裁崗位離職，在那之前他是SOHO中國主管銷售的副總裁，在SOHO工作了長達(dá)14年。其銷售團(tuán)隊(duì)曾于2010年創(chuàng)造了SOHO中國最輝煌的頂峰，以238億元的銷售額書寫了SOHO有史以來最靚麗的業(yè)績。記憶猶新的是那年的愚人節(jié)王勝江在微博上宣布，他已經(jīng)離開了SOHO中國。

“讓聯(lián)合辦公空間帶來創(chuàng)業(yè)者的未來，這是中國未來發(fā)展的方向，也是我今后努力的方向?！蓖鮿俳缡钦f。與其他聯(lián)合辦公空間相比，洪泰創(chuàng)新空間將以創(chuàng)業(yè)者為核心，更加專注于后期技術(shù)上的輔導(dǎo)，并且基于專家團(tuán)隊(duì)對初創(chuàng)企業(yè)的診斷，對創(chuàng)業(yè)者提出主動管理的理念，通過互動式管理提升創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的生存能力，并且以主動的姿態(tài)，吸引投資人對創(chuàng)新空間的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

主角是何許人

相比潘石屹頭上的耀眼光環(huán)，在SOHO中國曾任銷售主管的王勝江，并未被大眾與市場所熟知。據(jù)筆者了解SOHO中國是從2012年開始宣布從銷售型物業(yè)轉(zhuǎn)型為持有型物業(yè)。此一轉(zhuǎn)型首當(dāng)其沖受到?jīng)_擊的高管人員就是當(dāng)時(shí)位于SOHO中國副總裁、營銷總監(jiān)的王勝江。SOHO中國的轉(zhuǎn)型，讓以營銷起家的王勝江一葉知秋，感覺到了自己即將失去用武之地。但是SOHO中國的轉(zhuǎn)型，只是他選擇離職的部分原因。渴望著改變?nèi)松壽E，想要懷揣夢想繼續(xù)前行，從一個(gè)守業(yè)者轉(zhuǎn)變成為一個(gè)創(chuàng)業(yè)者才是他追求的目標(biāo)。經(jīng)過為時(shí)不多的思考，2013年他下定決心離開SOHO中國，選擇了磨練自己的新的征程。

隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代，其實(shí)每個(gè)地產(chǎn)商都不得不思考今后的出路在哪里。招商地產(chǎn)、華夏幸福產(chǎn)業(yè)園、SOHO3Q、萬科云城等，都希望借助“眾創(chuàng)空間”能夠有所作為。而SOHO中國的王勝江可以算是較早選擇嘗試的一個(gè)。“眾創(chuàng)空間”雖然是新的創(chuàng)業(yè)與地產(chǎn)跨界合作的產(chǎn)物，但細(xì)細(xì)觀察各家玩法著實(shí)有所不同。在王勝江構(gòu)想中，是以創(chuàng)業(yè)為主線，為創(chuàng)業(yè)者提供法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)、技術(shù)、投資等各階段的服務(wù)，而傳統(tǒng)的房地產(chǎn)只是創(chuàng)業(yè)鏈條上的一個(gè)環(huán)節(jié)。他的洪泰創(chuàng)新空間，將負(fù)責(zé)為創(chuàng)業(yè)者對接各種各樣的服務(wù)商。

創(chuàng)業(yè)者從空間走近投資人，需要經(jīng)歷一個(gè)較長過程。如果作為專業(yè)人士幫創(chuàng)業(yè)者解決這些問題，成功率至少提高一倍。王勝江認(rèn)為創(chuàng)新空間最重要的功能應(yīng)該是抱團(tuán)取暖、精神提醒，“創(chuàng)業(yè)者有時(shí)很脆弱，尤其是那些年輕大學(xué)生離開大學(xué)，自己創(chuàng)業(yè)，這個(gè)時(shí)候最需要一個(gè)新家，這個(gè)家就是創(chuàng)新空間。他的洪泰創(chuàng)新空間，打算為大學(xué)生預(yù)留工位，先向他們提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)，讓他們一邊賺取生活費(fèi)，一邊學(xué)習(xí)創(chuàng)業(yè)。

“對中小企業(yè)資源和對中小企業(yè)家的理解是我的特長?！睋?jù)王勝江介紹，選擇洪泰創(chuàng)新空間的團(tuán)隊(duì)都能享受到堪比谷歌、微軟的辦公氛圍。除了有導(dǎo)師團(tuán)隊(duì)開設(shè)創(chuàng)業(yè)課程，為創(chuàng)業(yè)者提供人力招聘、財(cái)務(wù)管理、物業(yè)管理、法務(wù)咨詢等一系列服務(wù)外，最重要的是這里還是一個(gè)融資平臺，洪泰創(chuàng)新空間通過把創(chuàng)業(yè)者的思路推薦給手中有錢的投資人，讓創(chuàng)業(yè)者在創(chuàng)業(yè)途中獲得一筆筆急需的啟動資金。

假如以傳統(tǒng)不變的眼光看待王勝江的創(chuàng)新空間，其基本的商業(yè)模式不外乎是用折扣價(jià)租下某整棟的寫字樓，也可以是寫字樓的若干層樓面。并將辦公場地劃分成多個(gè)區(qū)域，然后向初創(chuàng)企業(yè)和小公司收取租金。租金將包括安保、前臺、寬帶、打印等服務(wù)。但是截然不同的是創(chuàng)新空間會是一種開放辦公社區(qū)模式，因此，創(chuàng)業(yè)者可以在平臺中結(jié)識所需的創(chuàng)業(yè)合伙人和投資人。洪泰的“newspace創(chuàng)新空間打造的是升級版，2.0創(chuàng)新空間是一個(gè)再次升級的版本，不只為某一個(gè)創(chuàng)業(yè)者提供辦公空間、投資咨詢服務(wù)，而是為某一行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者，提供打通上下游的全產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。不難看出創(chuàng)新空間既能夠?yàn)楹樘┗鹜顿Y的創(chuàng)業(yè)者提供創(chuàng)業(yè)場所，又能夠?yàn)楹樘┗鹛峁﹦?chuàng)業(yè)投資對象。并通過互聯(lián)網(wǎng)的手段，實(shí)現(xiàn)線上線下的資源整合，突破傳統(tǒng)辦公室概念，打造立體化的創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)型綜合體。

洪泰創(chuàng)新空間為何物

簡而言之，洪泰創(chuàng)業(yè)空間是作為創(chuàng)業(yè)投資市場的運(yùn)營升級模式而存在的。希望擺脫以房租差價(jià)賺錢的初級的物業(yè)——這里由創(chuàng)業(yè)者作為洪泰創(chuàng)業(yè)空間的核心，不僅可以享受到堪比谷歌、微軟的優(yōu)質(zhì)物業(yè)和辦公環(huán)境在喝著咖啡的同時(shí)，與優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)人才進(jìn)行思想碰撞，同時(shí)還有創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)導(dǎo)師和實(shí)戰(zhàn)企業(yè)家在這里開設(shè)創(chuàng)業(yè)公開課，全天候?yàn)閯?chuàng)業(yè)者進(jìn)行專業(yè)的服務(wù)和指導(dǎo)，為創(chuàng)業(yè)者指明方向。不僅如此，洪泰基金作為專業(yè)天使投資機(jī)構(gòu)，將會讓創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目能夠近身接觸天使基金投資人，把創(chuàng)業(yè)者的思路推薦給投資人，從而解決籌資難問題。讓創(chuàng)業(yè)者有機(jī)會獲得啟動資金。

完善的配套服務(wù)，豐富的社交活動，創(chuàng)業(yè)資源對接資本，為創(chuàng)業(yè)者提供可以想象得到的一站式方案。都是打造一個(gè)成功的創(chuàng)業(yè)服務(wù)空間的必備要素。當(dāng)更多的資源在“空間”里流通時(shí)，創(chuàng)業(yè)空間才具備比房地產(chǎn)企業(yè)，或者比孵化器更大的價(jià)值和意義，這正是洪泰創(chuàng)新空間希望能夠成為更勝一籌的優(yōu)勢。在王勝江的設(shè)計(jì)中空間租賃只是一個(gè)基礎(chǔ)平臺，專家團(tuán)隊(duì)、交易平臺，以及互聯(lián)網(wǎng)+手段不可限量的前景，才是其真正為創(chuàng)業(yè)者提供的服務(wù)內(nèi)容。創(chuàng)新空間由此實(shí)現(xiàn)孵化科技、創(chuàng)新企業(yè)的目的，并將技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。洪泰創(chuàng)新空間的目標(biāo)是——把創(chuàng)新空間打造成為屬于創(chuàng)業(yè)者的服務(wù)運(yùn)營商，而不是簡單的辦公室寫字樓提供商或投資商。

2010年初全世界開始流行創(chuàng)業(yè)空間。其中Wework模式忽如一夜春風(fēng)來，很快被全球創(chuàng)業(yè)者所熟知了。數(shù)據(jù)顯示全球范圍內(nèi)類似的聯(lián)合辦公服務(wù)商在過去5年內(nèi)，已經(jīng)從300家增長到6000多家。國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)也令人眼花繚亂，達(dá)到了新的高點(diǎn)，創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)咖啡、聯(lián)合辦公等層出不窮。面向創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)空間，似乎在我國的城市里遍地開花，加上各類孵化器、科技園區(qū)，一般的創(chuàng)業(yè)者恐怕已經(jīng)很難分辨出個(gè)中差異。去年以來地產(chǎn)大佬們的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目獲得了社會頗多矚目，SOHO中國潘石屹推出的兩個(gè)創(chuàng)新項(xiàng)目——辦公短租產(chǎn)品SOHO3Q，分別位于北京的望京SOHO和上海的SOHO復(fù)興廣場。SOHO3Q運(yùn)用O2O模式，將線下的選房、訂房、付款交易和享受服務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合在一起，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的前臺，展示的產(chǎn)品可以是一個(gè)辦公桌、一個(gè)獨(dú)立辦公室，也可以是一個(gè)樓層獲益的辦公區(qū)域；用戶租用的辦公空間可以一個(gè)星期、一個(gè)月，或者是一個(gè)雙方商定靈活掌握的時(shí)期。線上選位、簽約、支付租金后，線下帶著手機(jī)和電腦即可餐點(diǎn)、咖啡、復(fù)印打印，獲得便捷與又時(shí)尚的辦公環(huán)境與生活服務(wù)。消費(fèi)者可以通過線上篩選在線結(jié)算，很快達(dá)到銷售規(guī)模。該模式的特點(diǎn)是：推廣效果可查，每筆交易可跟蹤。

而更為鮮活的例子則是王勝江聯(lián)手俞敏洪、盛希泰，共同打造的“洪泰創(chuàng)新空間”——擁有與業(yè)內(nèi)傳統(tǒng)很不同的理念，進(jìn)駐這里無論是否尋求洪泰基金的投資，創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目都可以到創(chuàng)新空間孵化。洪泰創(chuàng)新空間有很多跨界合作的概念，包括與房地產(chǎn)項(xiàng)目、政府資源和各界知名人士資源的合作。目前王勝江已經(jīng)聯(lián)合清華啟迪控股、地方產(chǎn)業(yè)基金、個(gè)人投資者、信托基金等金融機(jī)構(gòu)，共同成功建立了科技產(chǎn)業(yè)基金，并將給各地企業(yè)提供服務(wù)轉(zhuǎn)型的辦公孵化平臺。值得注意的是與學(xué)校合作形成的優(yōu)勢，正在成為王勝江推出的創(chuàng)業(yè)空間的特色。以與清華合作為例，一方面能借助清華大學(xué)的科教研能力，為創(chuàng)業(yè)者提供更多的指導(dǎo)。另一方面能吸收清華科技園運(yùn)營孵化器人才，讓王勝江在打造中國創(chuàng)新空間中，獲得更有力的技術(shù)支撐和經(jīng)驗(yàn)支撐。

事實(shí)上運(yùn)營中的孵化平臺，支持的往往是高新科技企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。而王勝江則希望創(chuàng)新空間，能夠面對的是更多大眾創(chuàng)業(yè)者，比如電商創(chuàng)業(yè)者，大學(xué)生、小微企業(yè)、初創(chuàng)者等。對此王勝江說明了一個(gè)情況，淘寶客戶在做了兩三年電商后，基本都會遭遇瓶頸。這時(shí)就很需要創(chuàng)新空間的投資人、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師幫助他們轉(zhuǎn)型升級，發(fā)現(xiàn)問題以及解決問題。而洪泰創(chuàng)新空間則意在打通大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新銜接供需的最后一公里。

目標(biāo)是 不靠差價(jià)賺錢

王勝江曾經(jīng)分析過美國We-Work（出租辦公場所、房地產(chǎn)中介）的商業(yè)模式，及其在中國的適應(yīng)性。認(rèn)為WeWork成功很大程度上得益于美國的大環(huán)境，美國擁有完善創(chuàng)業(yè)教育體系，年輕人創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備足、熱情高，擁有完善的創(chuàng)業(yè)融資體系，美國政府對WeWork模式主動支持，美國辦公租賃物業(yè)審核周期長，等等的因素綜合形成了美國良好的創(chuàng)業(yè)生態(tài)。

王勝江說：我們不會簡單地復(fù)制WeWork，因?yàn)槊绹拇蟓h(huán)境無法復(fù)制。中國版WeWork早在幾年前就已有項(xiàng)目落地，比如蜂巢辦公空間、世鰲（CBD國際）商務(wù)中心、上海創(chuàng)智天地等等。但是那些聯(lián)合辦公空間中，所謂的“孵化器”或“天使基金”其實(shí)都不掙錢，開發(fā)商引進(jìn)天使基金的目的是為了吸引租客，并能爭取一部分產(chǎn)業(yè)支持政策。我們會傾向于Neue-House（提供創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)來此工作、開會、激發(fā)靈感的開放式創(chuàng)意工作站）的模式，洪泰創(chuàng)新空間為的是給創(chuàng)業(yè)者提供各類技術(shù)性的服務(wù)，譬如創(chuàng)業(yè)者前三個(gè)月最需要的注冊、法律、財(cái)務(wù)、稅收等。沿著創(chuàng)業(yè)者的屬性做成一條生態(tài)鏈。在王勝江看來中國現(xiàn)在存在創(chuàng)業(yè)空間，由于本身不提供孵化的功能，90%都仍然通過房租差價(jià)賺錢。

此前在前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國眾創(chuàng)空間發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報(bào)告》已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為打造服務(wù)能力，搭建創(chuàng)業(yè)者社區(qū)，是眾創(chuàng)空間勝出的核心，但也是運(yùn)營的難點(diǎn)。完善的配套服務(wù)，豐富的社交活動，創(chuàng)業(yè)資源對接都是打造成功的創(chuàng)業(yè)服務(wù)空間的必備要素。當(dāng)更多的資源在“空間”里流通時(shí)，創(chuàng)業(yè)空間才具備比房地產(chǎn)企業(yè)或孵化器更大的價(jià)值和意義。未來洪泰創(chuàng)新空間將把美國版的NeueHouse消化引進(jìn)到中國來，打造中國版的創(chuàng)新創(chuàng)意空間。通過搭建平臺，解決創(chuàng)業(yè)者科技成果的轉(zhuǎn)化，幫助傳統(tǒng)制造業(yè)向科技服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，解決大眾創(chuàng)業(yè)者資金、推廣、指導(dǎo)等問題。

王勝江心中有為創(chuàng)業(yè)者服務(wù)運(yùn)營商的追求，選擇創(chuàng)業(yè)的方向是聯(lián)合辦公空間。洪泰創(chuàng)業(yè)空間要承擔(dān)更多扶持和孵化的角色，最終搭建的是一個(gè)圍繞創(chuàng)業(yè)者的生態(tài)圈。與其他聯(lián)合辦公空間相比，洪泰創(chuàng)新空間更加專注于后期技術(shù)輔導(dǎo)，基于專家團(tuán)隊(duì)對初創(chuàng)企業(yè)的診斷，對創(chuàng)業(yè)者提出主動管理理念。通過互動式管理，提升創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，吸引天使投資人?？臻g、專家、交易平臺三位一體模式，加上互聯(lián)網(wǎng)的手段，實(shí)現(xiàn)孵化科技創(chuàng)新技術(shù)，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力，而后進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。

洪泰創(chuàng)新空間的盈利點(diǎn)在于運(yùn)營服務(wù)商，在創(chuàng)業(yè)流程上有很多亮點(diǎn)，包括打造創(chuàng)新空間學(xué)校等。在這樣的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代有數(shù)據(jù)的地方就有盈利點(diǎn)。而且還有各種各樣的天使投資空間。至于盈利模式，只要把服務(wù)做好，自然就能夠賺得到錢。因?yàn)閯?chuàng)業(yè)的鏈條很長，有很多服務(wù)交集，每個(gè)出現(xiàn)的節(jié)點(diǎn)都可以交易，賺錢的地方會很多。

王勝江倡導(dǎo)“創(chuàng)業(yè)是一種生活方式”的理念，創(chuàng)業(yè)者可以從中找到投資人、上下游合作伙伴，從而享受創(chuàng)業(yè)的過程。在他看來固守著空間概念，最終將會顛覆高大上的寫字樓。但是從一個(gè)地產(chǎn)界的老一輩，轉(zhuǎn)型為創(chuàng)新空間新人是痛苦的。“在這個(gè)過程當(dāng)中，你最常提醒自己的是什么？”筆者問?！拔姨貏e擔(dān)心又回到房地產(chǎn)的銷售套路?！钡牵呀?jīng)完成從過去的地產(chǎn)思維向創(chuàng)業(yè)服務(wù)思維的轉(zhuǎn)型。

在荒漠里尋找未來

事實(shí)上從2013年離職后，王勝江一直思考創(chuàng)什么業(yè)，以及如何創(chuàng)業(yè)。直到2014年國家倡導(dǎo)大眾創(chuàng)業(yè)，才找到了創(chuàng)業(yè)的方向并決定打造中國版的創(chuàng)新空間。憑借十幾年在商業(yè)地產(chǎn)市場的打拼經(jīng)驗(yàn)，尤其是在辦公樓營銷方面的經(jīng)驗(yàn)，以及中小型企業(yè)篩選的標(biāo)準(zhǔn)把握，希望通過搭建創(chuàng)業(yè)平臺，把我國的存量房產(chǎn)盤活，特別是解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)高空置率的問題，讓土地真正的為社會創(chuàng)造價(jià)值。

事實(shí)上聯(lián)合辦公空間的盈利模式一直飽受質(zhì)疑，然而從王勝江到毛大慶對于盈利模式似乎都在摸索的階段。對此王勝江表示創(chuàng)新空間還在思考中探索在探索中思考，但肯定是不會提留在靠房租以及簡單的投資來掙錢，未來主要收入將來自其他的增值服務(wù)。以及創(chuàng)新空間的品牌影響力。創(chuàng)業(yè)就像把自己置身在荒漠里，雖然未來的方向明確，但道路需要自己摸索著走出來，只有走對道路才能發(fā)現(xiàn)綠洲獲得成功。

據(jù)了解洪泰基金由俞敏洪和資深投資銀行家、前華泰聯(lián)合證券董事長盛希泰共同發(fā)起，是國內(nèi)發(fā)展最迅速的天使基金之一，專注于天使與早期項(xiàng)目投資的專業(yè)股權(quán)投資。在兩位創(chuàng)始人眼中，王勝江在為中小企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的辦公服務(wù)，對創(chuàng)業(yè)企業(yè)辦公需求和企業(yè)屬性等方面有著獨(dú)到的見解。

而王勝江的態(tài)度及創(chuàng)業(yè)的方向已經(jīng)明確，但是如何走下去就需要步步為營了。

洪泰創(chuàng)新空間成立那一天，王勝江的微博轉(zhuǎn)發(fā)了汪國真的《山高路遠(yuǎn)》，沉吟中流露出他的心聲：呼喊是爆發(fā)的沉默 沉默是無聲的召喚不論激越 不是寧靜 我祈求 只要不是平淡 如果遠(yuǎn)方呼喊我 我就走向遠(yuǎn)方 如果大山召喚我 我就走向大山 雙腳磨破 干脆再讓夕陽涂抹小路 雙手劃爛 索性就讓荊棘變成杜鵑 沒有比腳更長的路 沒有比人更高的山。

鏈接：

WeWork是一家于2010年在美國成立的房地產(chǎn)公司，專注于聯(lián)合辦公租賃市場。公司最初成立時(shí)，面積還不到300平方米。但公司成立近一個(gè)月后就實(shí)現(xiàn)了首次盈利，此后從未虧損。2014年，WeWork實(shí)現(xiàn)了1.5億美元的營業(yè)收入，營業(yè)利潤率達(dá)到30%，市場估值超過50億美元，預(yù)計(jì)其2015年?duì)I業(yè)收入有望超過4億美元。從運(yùn)營模式上看，WeWork主要是通過在一些租金較為便宜的地區(qū)租用樓面，并進(jìn)行二次設(shè)計(jì)將樓面設(shè)計(jì)為風(fēng)格時(shí)尚、可定制且社交功能較齊全的辦公空間，之后以遠(yuǎn)高于同業(yè)的價(jià)格租給各種創(chuàng)業(yè)者（公司或個(gè)人），并在租金中獲利。

欄目主持：邵慶義