商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理

柴曉東

摘 要：近年來，我國商業(yè)房地產(chǎn)迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)投資總額占我國全社會固定資產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)逐年上升趨勢。但是，我國商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目管理水平卻沒有與之相適應(yīng)，還停留在相對比較落后的水平。問題表現(xiàn)為：成本控制注意力集中在施工環(huán)節(jié)，輕視技術(shù)管理，僅能部分的利用先進(jìn)項(xiàng)目管理工具和方法等。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；管理

傳統(tǒng)的成本控制主要是對建筑安裝成本進(jìn)行控制，采取的方法是通過對項(xiàng)目成本形成過程的監(jiān)控管理，指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，以便及時(shí)糾正偏差，把各種生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本范圍之內(nèi)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)。在現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中建筑安裝的控制已經(jīng)比較完善，成本信息和控制技術(shù)也比較透明和成熟。因此，現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制概念中已經(jīng)開始使用"全面營銷"與"全面物管"等管理方法，實(shí)行全面控制。

1 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本及費(fèi)用構(gòu)成如下：1）土地費(fèi)用（含城鎮(zhèn)土地出讓費(fèi)用，土地征用費(fèi)用或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等）。2）前期工程費(fèi)（含項(xiàng)目的可行性研究、地勘費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用等。3）建安工程費(fèi)，指項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等。4）市政公共設(shè)施費(fèi)用（含基礎(chǔ)設(shè)施和公輔設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。5.其他如管理費(fèi)用、稅費(fèi)、銷售費(fèi)用等。

2 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施項(xiàng)目成本控制的有效措施

2.1 投資決策階段的項(xiàng)目成本控制的措施

（1）收集資料、編制可行性研究報(bào)告。生產(chǎn)商首先要做好投資決策階段和項(xiàng)目初期計(jì)劃的基礎(chǔ)資料收集工作，進(jìn)行工程的投資初期預(yù)測，項(xiàng)目的工程造價(jià)人員要對資料的準(zhǔn)確性、可靠性進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真分析，提高投資預(yù)測、經(jīng)濟(jì)分析的準(zhǔn)確性。其次，在前期基礎(chǔ)工作的基礎(chǔ)上，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。

（2）進(jìn)行工程造價(jià)投資論證與決策，確定項(xiàng)目的可行性，選擇較優(yōu)方案。正確進(jìn)行投資分析與決策，是確定與控制建設(shè)投資成本的前提，也是確保投資方向正確的保證。項(xiàng)目投資決策包括選擇和決定投資行動(dòng)方案、對擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，比較不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)與經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的比較選擇，并做出判斷和決定。

（3）編制投資估算報(bào)告，嚴(yán)格審查估算報(bào)告。保證投資估算與實(shí)際生產(chǎn)成本的準(zhǔn)確一致性，是建設(shè)項(xiàng)目投資估算是擬建項(xiàng)目前期可行性研究的一個(gè)重要內(nèi)容，這也是初步估計(jì)項(xiàng)目未來的經(jīng)濟(jì)效益，以決定是否實(shí)施項(xiàng)目生產(chǎn)，它是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。

（4）重視建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是在可行性研究和評估過程中，采用科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析方法，對項(xiàng)目建設(shè)期和生產(chǎn)期內(nèi)投入產(chǎn)出諸多經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測、研究、計(jì)算和論證，經(jīng)過比較選擇，推薦最佳決策項(xiàng)目的重要依據(jù)。

2.2 設(shè)計(jì)階段成本控制的措施

（1）加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，全面提高各方面人員的綜合素質(zhì)

（2）建立必要的規(guī)章制度，使工程造價(jià)管理由單一控制變?yōu)槎喾娇刂?/p>

（3）運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)管理

（4）把限額設(shè)計(jì)作為設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)管理的重要手段

（5）逐步建立科學(xué)的工程造價(jià)分析系統(tǒng)，為設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)提供準(zhǔn)確的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

（6）及時(shí)編制概預(yù)算定額，使各項(xiàng)指標(biāo)更貼近科學(xué)技術(shù)發(fā)展的實(shí)際情況

2.3 招投標(biāo)階段成本控制措施

實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)是我國建筑市場趨向規(guī)范化、完善化的重要舉措，對于擇優(yōu)選擇承包單位，降低工程造價(jià)，使工程項(xiàng)目成本得到合理有效控制，具有重要意義。房地產(chǎn)仙姑招標(biāo)階段控制造價(jià)的主要方法有以下幾種：

（1）單位工程方面：采取總承包為主，部分項(xiàng)目分包的方式。（2）甲方提供材料方面：對于影響工程品質(zhì)的主要材料（如外墻漆、裝飾材料等），統(tǒng)一由甲方提供，大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)該甲方提供。甲方購買項(xiàng)目工程材料應(yīng)該通過招標(biāo)、競標(biāo)進(jìn)行，以確保材料價(jià)格低于承包商供應(yīng)材料價(jià)格，以免損傷承包商的工作積極性。（3）在智能化的工程項(xiàng)目方面：應(yīng)統(tǒng)一采用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。

2.4 施工銷售階段成本控制措施

（一）施工階段成本控制措施

施工階段成本控制是建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制的關(guān)鍵，施工成本占建設(shè)總費(fèi)用的很大比重，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。我國的傳統(tǒng)成本控制主要是施工階段，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，包括合同條款的制定及施工過程中的合同跟蹤與管理的加強(qiáng)；施工組織設(shè)計(jì)的優(yōu)化和施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較；工期、質(zhì)量、造價(jià)三者之間關(guān)系的處理；工程變更、現(xiàn)場簽證和索賠的管理、市場材料及設(shè)備的詢價(jià)；建立詢價(jià)體系建設(shè)工程的材料及設(shè)備費(fèi)等。

（二）銷售階段成本控制措施

營銷成本主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用?？刂茽I銷成本關(guān)鍵還是要提高營銷策劃的水平，使有限的營銷投入發(fā)揮最大的效用?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面來對銷售階段的成本進(jìn)行控制，如：

（1）結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告及市場推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。（2）完善營銷供應(yīng)商選擇控制流程。（3）通過營銷供應(yīng)商成本信息庫的建立和營銷供應(yīng)商的評估機(jī)制，有效地降低營銷成本。（4）通過改變銷售方式來降低成本，以前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售，而現(xiàn)在商鋪出售已經(jīng)成為了一種銷售模式。

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