房價點(diǎn)評網(wǎng)：11月上海地產(chǎn)巔峰榜

總價300萬元以下11月

住宅銷售TOP10榜單分析

1.區(qū)域分布：外環(huán)外。選擇這些樓盤的客戶大致可以分為兩種類型：一種是對軌交依賴度較高的市區(qū)導(dǎo)入客;另一種是外圍區(qū)域的本地置業(yè)者，例如蘇寧榮悅。

2.單價范圍：2萬元左右。

3.產(chǎn)品類型：在這個榜單中的樓盤，總價其實(shí)更多的是集中在200萬元以下，主力成交為80-100平方米的兩房、三房的公寓產(chǎn)品，針對的是首次置業(yè)的客戶。

4.熱銷原因：一是價格優(yōu)勢——低于周邊競品，或在區(qū)域具有較大升值潛力的情況下也沒有虛漲，用較為實(shí)在的價格，使產(chǎn)品更有競爭力。二是供應(yīng)稀缺——區(qū)域內(nèi)少有供應(yīng)，或產(chǎn)品彌補(bǔ)了本區(qū)域的市場空白，如萬科城、外高橋高橋新城。三是稀缺資源配套——具有同區(qū)域或同條件下的配套優(yōu)勢，如遠(yuǎn)洋香奈是1號線沿線唯一的剛需樓盤，對于購房者具有很大吸引力。

總價300萬-500萬元11月

住宅銷售TOP10榜單分析

1.區(qū)域分布：中外環(huán)和外郊環(huán)。這些樓盤的區(qū)域性有以下幾個特點(diǎn)：周邊分布著產(chǎn)業(yè)園區(qū)和金融產(chǎn)業(yè)，區(qū)域購買力強(qiáng)，例如陽光城御景灣、紫江森林半島;占據(jù)區(qū)域內(nèi)靠近市區(qū)的地段，例如中環(huán)1號、中海寰宇天下。

2.單價范圍：主力成交均價為3萬-3.5萬元。

3.產(chǎn)品類型：在這個榜單中的樓盤，戶型集中為90-140平方米的兩房、三房公寓，適合一家三口居住，舒適度較高。

4.熱銷原因：一是性價比高——為達(dá)企業(yè)銷售目標(biāo)，或迅速打開市場樹立企業(yè)形象，貼近成本定價，追求快銷，例如陽光城御景灣、泰禾紅御。二是區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品供不應(yīng)求，或彌補(bǔ)區(qū)域某價段的空白，例如：建工浦江頤城、中海寰宇天下。三是品牌效應(yīng)——這里最顯著的就是仁恒西郊花園，“仁恒粉絲”對仁恒翹首期盼的一個新盤。四是政策惠及——“普宅新政”的出臺讓不少改善型樓盤躋入普宅行列，真正地享受到了信貸優(yōu)惠。

總價500萬-800萬元11月

住宅銷售TOP10榜單分析

1.區(qū)域分布：內(nèi)環(huán)內(nèi)及內(nèi)環(huán)附近。生活的便利性及交通的通達(dá)性對于這個總價段的客戶來說，算是最重要的影響因素。除了像仁恒西郊花園以品牌效應(yīng)主導(dǎo)的項(xiàng)目，以及正陽世紀(jì)星城這樣的區(qū)域主導(dǎo)的項(xiàng)目。

2.單價范圍：大部分在4萬元左右。其中仁恒西郊花園由于地處青浦，屬于外郊環(huán)，價格自然比不上內(nèi)環(huán)，僅3.6萬元出頭。

3.產(chǎn)品類型：本總價段的產(chǎn)品，面積往往不會很大，多為130-200平方米的大三房、大四房公寓型產(chǎn)品。

4.熱銷原因：一是區(qū)位優(yōu)勢——本面積段客戶大多以改善型客戶為主，重視住宅周邊生活及交通配套，成熟的內(nèi)環(huán)就是這些客戶最好的選擇。二是價格優(yōu)勢——上榜項(xiàng)目的均價約4萬出頭，在區(qū)域內(nèi)或同環(huán)線內(nèi)基本位于低位，如中海萬錦城三期，綠城玉蘭公館、新湖明珠城。三是品牌價值——本次的冠軍項(xiàng)目仁恒西郊花園，就是贏在仁恒品牌的認(rèn)可度。四是定位優(yōu)勢——新江灣城內(nèi)的產(chǎn)品以大面積公寓及別墅為主，中凱城市之光作為為數(shù)不多的小面積產(chǎn)品，彌補(bǔ)了區(qū)域市場空白。

總價800萬元以上11月

住宅銷售TOP10榜單分析

1.區(qū)域分布：內(nèi)環(huán)內(nèi)，以及新江灣城、森蘭等國際居住社區(qū)，地段對于高端住宅來說至關(guān)重要。 2.單價范圍：大部分在5萬元以上，因此說地段決定了單價。

3.產(chǎn)品類型：這個榜單的樓盤，戶型多為200平方米以上的大平層公寓。

4.熱銷原因：一是價格優(yōu)勢——低于同品質(zhì)或同區(qū)域內(nèi)的競品，如上海星河灣。二是性價比提升——通過產(chǎn)品提升或者變相降價，提高產(chǎn)品性價比。三是地段優(yōu)勢——其中包括在同區(qū)域內(nèi)競品中占據(jù)絕對地理優(yōu)勢的，比如嘉譽(yù)灣是新江灣核心區(qū)域最好的公寓型項(xiàng)目;以及擁有規(guī)劃輻射或生態(tài)價值的，比如上海綠城御園，受自貿(mào)區(qū)輻射并坐擁森蘭綠地。四是配套成熟——萬源城御璄就是這樣一個以成熟配套（特別是教育資源）為主要亮點(diǎn)的樓盤。五是品牌效應(yīng)——不難發(fā)現(xiàn)，在這個榜單中，有一半都是綠城的項(xiàng)目。endprint