近年來天津市房地產(chǎn)投資走勢分析

■彭 湑

自1996年以來，在近20年的時(shí)間里，天津市及全國的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷了一場從平靜到超級繁榮的局面。在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的這些年中，房地產(chǎn)投資起到了不可低估的作用?；仡欉@20年來天津市房地產(chǎn)投資的走勢特點(diǎn)，是對這20年的歷程的一個(gè)總結(jié)，可以為未來提供一定的參考作用。

天津市房地產(chǎn)投資與全市固定資產(chǎn)投資的關(guān)系

1996年以來，除1999年以外，天津市資本形成對GDP的拉動(dòng)都要大于最終消費(fèi)支出對GDP的拉動(dòng)。尤其是最近幾年，在一系列大項(xiàng)目的帶動(dòng)下，資本形成對GDP的拉動(dòng)甚至是最終消費(fèi)支出對GDP拉動(dòng)的2倍，有時(shí)甚至達(dá)到3倍?？梢?，固定資產(chǎn)投資對天津市經(jīng)濟(jì)的作用目前還非常巨大，處于首要的地位。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資是非常重要的一塊，近20年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資是怎樣的關(guān)系呢？表1是1996-2013年天津市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資走勢表。

1996-2013年，天津市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資由363.18億元增長到9528.09億元，年均增速為21.2%。而同期房地產(chǎn)投資由71.51億元增長到1480.82億元，年均增速為19.5%。房地產(chǎn)投資并不像想象中的高于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資平均增速，而是落后于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資平均增速1.7個(gè)百分點(diǎn)。在這場房地產(chǎn)盛宴中，房地產(chǎn)獲得了遠(yuǎn)超過其他行業(yè)的收益。但房地產(chǎn)在投資方面，卻沒有達(dá)到行業(yè)的平均投資增速。未來，隨著房地產(chǎn)泡沫的逐漸消失，各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體在房地產(chǎn)業(yè)的投資要非常謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)的超額收益很難再次重現(xiàn)。

表1 天津市1996-2013年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資走勢 （單位：億元）

天津市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)特點(diǎn)

根據(jù)《天津市統(tǒng)計(jì)年鑒》的統(tǒng)計(jì)口徑，天津市房地產(chǎn)投資主要分為住宅投資、辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用投資、其他投資四類。在近年來的房地產(chǎn)盛宴中，房屋住宅的價(jià)格快速增長，吸引了大量的房地產(chǎn)投資進(jìn)入住宅項(xiàng)目。同時(shí)，由于住宅價(jià)格上漲的替代效應(yīng)，其他各類非住宅房地產(chǎn)的價(jià)格也在同步上漲。對各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資都在不斷加大。表2是1996-2013年天津市房地產(chǎn)投資的構(gòu)成。

通過對表2進(jìn)行分析研究可以得出，在1996-2013年這段時(shí)間里，天津市房地產(chǎn)投資的年均增速為19.5%。在房地產(chǎn)投資的4個(gè)構(gòu)成部分中，住宅項(xiàng)目投資和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的年均增速是大于房地產(chǎn)投資的平均增速的。其中，住宅項(xiàng)目的投資年均增速為20.3%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目投資年均增速為20.6%。在這樣的發(fā)展速度下，住宅項(xiàng)目投資總額占房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資總額由1996年的60.0%發(fā)展到2013年的66.6%，占比提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓項(xiàng)目和商業(yè)營業(yè)用項(xiàng)目的投資年均增速分別為17.2%和16.4%，兩者的年均增速低于房地產(chǎn)項(xiàng)目平均年均增速。辦公樓項(xiàng)目投資占房地產(chǎn)投資比重由1996年的9.3%下降到2013年6.7%，商業(yè)營業(yè)用項(xiàng)目投資占房地產(chǎn)項(xiàng)目投資比重由1996年的17.5%下降到2013年的11.2%，雖然兩者下降的程度都不大，但是由于兩者占房地產(chǎn)項(xiàng)目投資比重本來就小，還是值得關(guān)切的。

天津自貿(mào)區(qū)設(shè)立對房地產(chǎn)投資的影響

天津自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，是順應(yīng)全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢，實(shí)行更加積極主動(dòng)開放戰(zhàn)略的一項(xiàng)重大舉措。自貿(mào)區(qū)的設(shè)立對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的影響，為未來天津市房地產(chǎn)發(fā)展提供了重大的機(jī)遇。

隨著自貿(mào)區(qū)最終審批下來，自貿(mào)區(qū)相關(guān)股票一度大漲，濱海新區(qū)內(nèi)許多公司直接受益。在自貿(mào)區(qū)政策利好的推動(dòng)下，濱海新區(qū)甚至天津市的整體房地產(chǎn)投資都在水漲船高。一方面，隨著各大服務(wù)貿(mào)易企業(yè)及其他大型企業(yè)的入駐，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目不斷受益，催生了大量工業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地的投資需求；另一方面，企業(yè)的入駐必定也會(huì)帶來大量的人口流入，進(jìn)而拉動(dòng)一系列包括商業(yè)、辦公以及住宅方面的投資需求，引發(fā)相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

從自貿(mào)區(qū)的優(yōu)惠政策看，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，以人民幣利率市場化、金融業(yè)對外開放以及大量國際型金融機(jī)構(gòu)的入駐，將極大提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境，拓寬融資渠道，并在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，增強(qiáng)企業(yè)融資能力及財(cái)務(wù)實(shí)力，加速其投資步伐。

表2 天津市1996-2013年房地產(chǎn)投資構(gòu)成 （單位：億元）

促進(jìn)天津市房地產(chǎn)發(fā)展的對策建議

（一）盤活存量土地，調(diào)整土地供應(yīng)力度

為了使投資環(huán)境進(jìn)入一種良性發(fā)展，避免房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些弊端，就要針對歷史經(jīng)驗(yàn)采取一些新的措施。土地供應(yīng)應(yīng)堅(jiān)持以住房為主，避免大面積開發(fā)商業(yè)樓盤。閑置土地過多的地區(qū)，要限制新的土地供應(yīng)，以促使存量土地消化。另外，由于投資方方面的原因造成長期閑置的土地，由政府收購進(jìn)入土地儲(chǔ)備系統(tǒng)，在后期發(fā)展中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行再招標(biāo)。

（二）完善法制建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場法制管理

政府應(yīng)增加從土地招標(biāo)拍賣到商品房上市整個(gè)過程的透明度。同時(shí)，針對目前房地產(chǎn)市場管理的薄弱環(huán)節(jié)，抓緊修訂有關(guān)政策法規(guī)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場管理制度，加大對房地產(chǎn)市場主體經(jīng)營行為的執(zhí)法監(jiān)督力度。為該地區(qū)房地產(chǎn)投資創(chuàng)造一個(gè)良好公平的環(huán)境。

（三）遏制投機(jī)性需求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格

在房地產(chǎn)盛宴進(jìn)程中，在房價(jià)持續(xù)增長預(yù)期引導(dǎo)下，閑置資本和熱錢形成的投機(jī)性住房需求膨脹，對房價(jià)上漲推波助瀾。為遏制投機(jī)性需求，應(yīng)認(rèn)真貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。近年來房價(jià)的持續(xù)上漲對住房市場需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重要影響。城市居民家庭收入水平與住房價(jià)格不相匹配，廣大的中低收入階層即使有銀行按揭支持也仍面臨首付和還貸壓力。為滿足中低收入階層住房需求，一是要積極發(fā)展租賃市場，以租代購；二是應(yīng)構(gòu)建多層次的住房保障體系，增強(qiáng)中等收入家庭購房能力；三是發(fā)展廉租房保障，解決極低收入家庭居住困難。