促進(jìn)地方城市中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的探討——以淄博市為例

李 鑫

（中共淄博市委黨校，山東淄博 255033）

樓宇經(jīng)濟(jì)是以城市商務(wù)樓宇為主要載體，通過開發(fā)、出售或出租商務(wù)樓宇引進(jìn)各種現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新型都市產(chǎn)業(yè)，從而培育新稅源和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，以帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種新型都市特色經(jīng)濟(jì)形態(tài)。淄博市作為一個依托資源開發(fā)起步、以重工業(yè)發(fā)展為主的老工業(yè)城市，在走向現(xiàn)代化城市發(fā)展的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長方式必然要從粗放的資源型、速度型向低碳潔能、綠色環(huán)保和高科技的效益型轉(zhuǎn)變加快，這就亟須要不斷發(fā)掘和培育新型經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，因而大力培育發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)已成為推動城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一種必然選擇。

一、淄博市中心城區(qū)大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的意義

（一）有利于拓展中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間

目前淄博市中心城區(qū)的土地資源和生態(tài)資源空間日益縮小，化解中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與土地資源日漸稀缺的矛盾，必須依靠集約化利用土地，須要一種以集約化發(fā)展為本質(zhì)特征的經(jīng)濟(jì)形式的出現(xiàn)，而樓宇經(jīng)濟(jì)正是對土地集約利用的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。因?yàn)闃怯罱?jīng)濟(jì)具有占地面積少，科技含量高，集聚能力強(qiáng)，產(chǎn)值效益大等特點(diǎn)，被經(jīng)濟(jì)學(xué)家比喻為“垂直的商業(yè)街”，這些優(yōu)勢特點(diǎn)可以使中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展由傳統(tǒng)的“平面空間”要效益轉(zhuǎn)向“立體空間”要效益，從而使淄博市城市中心區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間得到全新的拓展。

（二）有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)型升級

大力推動淄博市中心城區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有利于培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。因?yàn)闃怯罱?jīng)濟(jì)具有產(chǎn)業(yè)集聚、人才集聚、信息集聚和資金集聚等功能，除了有利于拓寬城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，還能夠推動城市新的商務(wù)功能區(qū)、金融功能區(qū)、文化創(chuàng)意功能區(qū)的形成，從而帶動相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)體系的形成。而這些新興經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于優(yōu)化淄博市中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局，有利于加快經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)型升級。

（三）有利于改善中心城區(qū)投資環(huán)境

推動淄博市中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展有利于提升城市檔次、改善淄博市投資環(huán)境。因?yàn)橥苿訕怯罱?jīng)濟(jì)的發(fā)展與招商引資活動的開展是緊密相聯(lián)的。推動城市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，首先需要建設(shè)一批交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善、行政配套齊全、建筑風(fēng)格鮮明的商務(wù)樓宇；而樓宇市場越發(fā)達(dá)，吸引大型企業(yè)總部入駐的可能性就會越大，大型企業(yè)總部的入駐必將帶動與之配套的相關(guān)企業(yè)的入駐，這必將會大大提升城市的整體檔次水平，淄博市中心城區(qū)的投資環(huán)境也會隨之大幅改善和提升。

（四）有利于增加中心城區(qū)就業(yè)機(jī)會

近年來淄博市中心城區(qū)的就業(yè)容納能力越來越有限，能夠提供的就業(yè)崗位增長度放緩，而大力推動樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展則能夠帶來新的就業(yè)增長效應(yīng)，能夠給城中區(qū)就業(yè)市場的擴(kuò)容提供新的載體和新的機(jī)會。因?yàn)槌鞘袠怯罱?jīng)濟(jì)的發(fā)展需要一大批管理人才和服務(wù)保障人才，這為高學(xué)歷者、文化人、“白領(lǐng)”、“無領(lǐng)”創(chuàng)業(yè)者提供了就業(yè)機(jī)會。諸多高檔樓宇的建成會吸引知名企業(yè)公司、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的入駐，會催生一大批具有特色、技能含量高的崗位，這既給城市發(fā)展提供了許多新的就業(yè)崗位機(jī)會，也使各類專業(yè)人才集聚并改善城市人才的知識文化結(jié)構(gòu)。

二、當(dāng)前淄博市中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的主要問題

（一）樓宇經(jīng)濟(jì)組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制缺乏

盡管淄博市中心城區(qū)商務(wù)樓宇建設(shè)已初具規(guī)模，但與濟(jì)南、青島、杭州等發(fā)達(dá)城市相比，淄博市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚處在初期階段，樓宇資源自發(fā)配置的特征比較明顯，缺乏政府方面的統(tǒng)一規(guī)劃引導(dǎo)。樓宇經(jīng)濟(jì)在淄博市作為一個新興產(chǎn)業(yè)需要政府的強(qiáng)力支持，但目前市、區(qū)兩級尚未制定城市中心區(qū)域發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的中長期規(guī)劃，也未成立發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)專門的組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏有效的推進(jìn)調(diào)控機(jī)制，相關(guān)政府部門對近年來全市商務(wù)樓宇資源的整體發(fā)展情況也未有全面的了解把握，對樓宇入駐各類企業(yè)的運(yùn)營情況也缺乏較為全面的分類統(tǒng)計匯總，因而淄博市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政府主導(dǎo)作用發(fā)揮有待進(jìn)一步提升。

（二）樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)惠激勵政策欠缺

近年來許多發(fā)達(dá)地區(qū)政府部門都十分重視為樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)I造良好的政策服務(wù)環(huán)境，在樓宇招商、配套設(shè)施建設(shè)、企業(yè)稅收等方面的政策上給予傾斜，財政上給予資助。但目前淄博市政府部門對發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，包括商務(wù)樓宇建設(shè)、樓宇企業(yè)入駐運(yùn)營、樓宇配套綜合管理等方面還未有明確的優(yōu)惠政策和獎勵辦法，相關(guān)職能部門也沒有提出相關(guān)指導(dǎo)性政策意見。2012年出臺的《張店區(qū)加快服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展的若干政策》中雖有對樓宇總部經(jīng)濟(jì)的鼓勵和扶持條款，但當(dāng)前市、區(qū)兩級政府尚未在商務(wù)樓宇建設(shè)、招商、經(jīng)營等方面形成一套完整的激勵扶持政策體系，這在一定程度上影響著樓宇企業(yè)經(jīng)營者及投資者的積極性。淄博市許多樓宇企業(yè)主普遍希望政府部門能夠在規(guī)范組織、稅收扶持、配套設(shè)施建設(shè)、政府服務(wù)等方面制定出臺專門的樓宇經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)政策和優(yōu)惠措施。

（三）樓宇入駐企業(yè)規(guī)模小實(shí)力不強(qiáng)

目前淄博市中心城區(qū)商務(wù)樓宇入駐企業(yè)普遍規(guī)模較小且實(shí)力不強(qiáng)，個體和民營小微企業(yè)占絕大多數(shù)，50人以上規(guī)模的企業(yè)數(shù)量較少，而且行業(yè)層次較低，總部類企業(yè)或分支機(jī)構(gòu)偏少。同時，樓宇入駐企業(yè)中計算機(jī)信息技術(shù)、金融保險、研發(fā)類等現(xiàn)代新興服務(wù)業(yè)占比重較小，絕大部分樓宇企業(yè)還是從事勞動密集型的傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，發(fā)展層次不高、科技含量較低，長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Σ淮蟆?/p>

（四）樓宇配套設(shè)施與管理服務(wù)有待完善

目前淄博市中心城區(qū)全面運(yùn)營中的樓宇由于建設(shè)年代較早且缺乏更新維護(hù)升級，普遍存在硬件配置較低、物業(yè)配套服務(wù)功能不完善的問題；新建樓宇雖然硬件水平較高，但也存在著周邊生活服務(wù)環(huán)境不夠便利的問題。比如：在建設(shè)配置標(biāo)準(zhǔn)方面，絕大部分樓宇物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)檔次不夠高，內(nèi)部裝修檔次一般，衛(wèi)生保潔水平層次較低，缺乏辦公通信自動化、安保監(jiān)控自動化等星級標(biāo)準(zhǔn)配置；在功能設(shè)施配套方面，絕大部分樓宇智能信息化程度不高，配備停車場停車位不充足、電梯容量偏少，高峰期經(jīng)常出現(xiàn)排隊等電梯、找車位的情況；周邊服務(wù)環(huán)境方面，很多樓宇還存在著餐飲服務(wù)欠缺、購物不便、道路交通擁擠等問題。

（五）樓宇品牌特色化程度不高

目前淄博市中心城區(qū)綜合性商務(wù)樓宇較多，特色樓宇、專業(yè)化樓宇較少，樓宇知名度和吸引力還不夠強(qiáng)。除齊賽科技城與動漫城是以現(xiàn)代信息服務(wù)業(yè)和計算機(jī)軟硬件為主的IT產(chǎn)業(yè)專業(yè)化樓宇外，大部分商務(wù)樓宇品牌特色、專業(yè)集中化程度不夠明顯，“大而全”同質(zhì)化競爭的不良現(xiàn)象較突出。同時，樓宇招商中因急于收回成本往往只重招租，過于片面追求入駐企業(yè)數(shù)量，對入駐的企業(yè)缺乏篩選，特別是缺少總部經(jīng)濟(jì)和具有產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)作用的企業(yè)入駐，從而導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低、經(jīng)營范圍分散，難以形成行業(yè)集聚效應(yīng)和品牌效應(yīng)。

三、加快淄博市中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策建議

（一）加強(qiáng)政府規(guī)劃引導(dǎo)，建立組織管理機(jī)制

堅持城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局緊密結(jié)合，在遵循淄博市中心區(qū)域城市發(fā)展總體規(guī)劃布局的前提下，制定科學(xué)合理的樓宇經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展規(guī)劃，并確定年度發(fā)展目標(biāo)；以建成、在建和擬建的商務(wù)樓宇為載體，進(jìn)行科學(xué)的樓宇經(jīng)濟(jì)空間布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃。建議盡快成立淄博市中心城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)解決影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大問題，負(fù)責(zé)定期分析樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展運(yùn)行狀況，研究制訂發(fā)展規(guī)劃、扶持政策和工作措施，并督促落實(shí)與考核。中心城區(qū)樓宇集中的相關(guān)街道也應(yīng)成立相應(yīng)的工作組并落實(shí)專人負(fù)責(zé)，力求建立起市、區(qū)、街道、樓宇四級聯(lián)動的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅強(qiáng)的組織領(lǐng)導(dǎo)保障。

（二）出臺優(yōu)惠扶持政策，助推樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展

借鑒先進(jìn)地區(qū)的做法，結(jié)合淄博市中心城區(qū)的實(shí)際情況，盡快出臺鼓勵和扶持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的專項(xiàng)政策，并加強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)政策的宣傳和推介。優(yōu)惠政策建議涵蓋以下幾方面：制定樓宇經(jīng)濟(jì)專項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，取消部分行政事業(yè)性收費(fèi)，降低樓宇企業(yè)經(jīng)營成本，以吸引企業(yè)入駐；鼓勵專業(yè)特色商務(wù)樓宇發(fā)展，對出租率顯著提高的樓宇、具有經(jīng)營特色的專業(yè)樓宇、總部經(jīng)濟(jì)落戶的樓宇應(yīng)給予一定獎勵；鼓勵樓宇業(yè)主提高物業(yè)服務(wù)水平，對改造提升樓宇智能化管理水平、完善相關(guān)配套設(shè)施的樓宇業(yè)主，給予一定獎勵補(bǔ)貼。

（三）改進(jìn)樓宇招商方式，大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)

建立高效靈活的樓宇招商組織體制，形成樓宇招商合力，充分發(fā)揮政府、中介、業(yè)主、物業(yè)在樓宇招商中的作用，實(shí)現(xiàn)四方聯(lián)動。建議重點(diǎn)培育一支懂樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的招商隊伍，以提高專業(yè)化招商水平，加大樓宇針對性招商力度。積極轉(zhuǎn)變招商理念，圍繞擴(kuò)大總量、提高質(zhì)量、培植稅源的目標(biāo)，加大銀行證券、文化創(chuàng)意、科技創(chuàng)新、中介咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的招商力度。建議通過媒體重點(diǎn)推介塑造淄博市樓宇形象、提高樓宇知名度，大力引進(jìn)國內(nèi)外大型企業(yè)的區(qū)域性總部入駐，加速總部經(jīng)濟(jì)在淄博市中心區(qū)域高端商務(wù)樓宇的集聚，并逐步打造一批“主題樓”、“億元樓”，以不斷提升淄博市中心區(qū)域樓宇的整體檔次水平。

（四）改善樓宇配套設(shè)施，營造良好服務(wù)環(huán)境

建立健全多層次、全方位的樓宇服務(wù)管理體系，重視發(fā)揮政府對商務(wù)樓宇的服務(wù)作用，可設(shè)立商務(wù)樓宇物業(yè)協(xié)會，通過協(xié)會不斷增強(qiáng)政府與樓宇業(yè)主之間的溝通交流。積極營造良好的樓宇發(fā)展服務(wù)環(huán)境，建議在外部環(huán)境上，充分挖掘潛力擴(kuò)容外部停車設(shè)施，抓好公共停車場、立體停車場建設(shè)，加快道路交通設(shè)施改造，完善商務(wù)區(qū)步行系統(tǒng)；建議在內(nèi)部環(huán)境上，重點(diǎn)完善樓宇更新改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提高樓宇的建設(shè)水平和軟硬件環(huán)境，解決電梯容量不足、物業(yè)管理不完善等問題。與此同時，還應(yīng)積極促進(jìn)樓宇周邊生活性服務(wù)項(xiàng)目的開發(fā)，引進(jìn)相配套的商業(yè)零售、餐飲休閑、文化娛樂等服務(wù)項(xiàng)目。

（五）培育專業(yè)特色樓宇，增強(qiáng)樓宇集聚效應(yīng)

積極打造特色樓宇聚集片區(qū)，圍繞樓宇項(xiàng)目的主導(dǎo)業(yè)態(tài)進(jìn)行特色招商，引導(dǎo)同一行業(yè)、性質(zhì)相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集發(fā)展。培育專業(yè)特色樓宇引入行業(yè)龍頭是關(guān)鍵，應(yīng)想法設(shè)法引入產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)，并通過其輻射帶動作用，吸引上下游企業(yè)集聚，以形成樓宇的特色產(chǎn)業(yè)鏈條，從而打造出淄博市一批特色突出、結(jié)構(gòu)合理的高端服務(wù)業(yè)樓宇聚集片區(qū)。

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