從政治經(jīng)濟學的視角剖析我國的高房價問題

○李小妹 劉 勇

（北京理工大學人文與社會科學學院 北京 100081）

一、引言

近年來，我國房地產(chǎn)商品價格一路走高，部分一線城市商品房價格居高不下，2013年北京市商品房平均銷售價格18553元，上海市商品房平均銷售價格16420元，廣州市商品房平均銷售價格15330元，深圳市商品房平均銷售價格24402元。我國當前商品房均價已超出合理水平，而在房價高漲的同時，我國房地產(chǎn)市場住房空置率日益上升。在房地產(chǎn)行業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的今天，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對維持國民經(jīng)濟健康運行具有重要意義。對于我國大部分居民來說，目前我國的高房價遠超他們的支付能力，在我國社會保障體系尚不完善的今天，居民對住房的需求是剛性的，過高的房價不利于居民實現(xiàn)基本的生活需求，可能會帶來社會的動蕩，此外過高的房價使得居民必須將絕大部分的收入用于住房的消費，這必然會削弱居民對其他商品的消費能力，這將不利于我國擴大內(nèi)需的需要。改革開放以來我國充分利用自身比較優(yōu)勢積極發(fā)展對外出口，經(jīng)濟發(fā)展取得了一定的成果，然而現(xiàn)在我國出口已開始走向萎縮，未來要實現(xiàn)經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展必須積極推進以擴大內(nèi)需為著力點的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。本文從政治經(jīng)濟學的雙重視角出發(fā)，通過對商品房使用價值與價值的分析，剖析當前我國高房價的原因，并提出進一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，維持房價的合理穩(wěn)定的政策建議。

二、高房價的政治經(jīng)濟學分析

1、使用價值與交換價值視角

根據(jù)馬克思的價值理論，商品的使用價值是指商品的有用性，這里商品房的使用價值即其居住功能。從使用價值的視角分析高房價問題即分析人們對住房的居住的需求。首先，對于我國這樣一個人口大國，大量的人口對居住的需求的剛性的，其次，中國傳統(tǒng)的觀念也是導致居民對住房需求具有剛性的原因，中國人自古就有較強的家庭觀，住房在這里扮演了家的角色，在我國房屋租賃機制尚不完善的今天，租房給人們帶來的許多問題也加劇了人們對購房的需求。當前我國的房屋出租一般以短期為主，租來的房子缺乏長期的穩(wěn)定性與安全感。中國人對穩(wěn)定的追求是根深蒂固的。根據(jù)馬克思的價值規(guī)律，在土地有限，住房供給量一定的情況下，人們剛性的需求會導致商品房的價格脫離其價值而向上波動。

從交換價值的視角分析高房價的問題即分析人們對住房的交易的需求。商品房的交換價值可以理解為商品房所具有的交易的價值，在這里人們購房的目的不是居住而是出售以獲得利潤。根據(jù)具體出售的時間可以把這一需求分為投資性交易需求與投機性交易需求。

投資性需求注重對資產(chǎn)的長期持有，注重保值。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民生活水平的提高，居民手中積聚了大量閑散資金，在低利率與通貨膨脹的背景下，居民需要尋找投資渠道為其資產(chǎn)進行保值投資?，F(xiàn)階段我國有效的投資渠道十分有限，作為主要投資市場的股票市場在我國仍處于不成熟階段，我國股票市場具有很強的投機性而投資性很弱。股票市場的不成熟外加居民對房價的“預(yù)期”較為看好，在投資方式有限的情況下居民將增加對住房投資的需求。這些投資者購房并不是為了居住而是用于出租或是在房產(chǎn)升值后出售以獲取差價。

投機性需求傾向于短期操作，投機者的目標是短期內(nèi)轉(zhuǎn)手以賺取差價，投機者往往通過炒作來制造房地產(chǎn)的虛擬需求，進行“擊鼓傳花”式游戲。我國為應(yīng)對經(jīng)濟下行壓力所采取的總量寬松的貨幣政策與大規(guī)模的刺激政策導致的我國流動性過剩問題是房地產(chǎn)行業(yè)投機性過強的主要原因，這些政策所釋放的貨幣并沒有流入能增加社會物質(zhì)財富的行業(yè)而是積聚在房地產(chǎn)等高投資回報率行業(yè)，這些政策非但沒有促進經(jīng)濟增長與轉(zhuǎn)型反而帶來了房價的不斷上漲。

從交換價值的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)中的投資性與投機性需求有助于更好的理解我國高房價問題。我國房地產(chǎn)市場需求過旺特別是投資與投機需求過旺是房價居高不下的主要原因。

2、價值與地租理論

根據(jù)馬克思的價值理論，商品房的價值可以表示為c+v+m，其中c表示不變資本的價值，V表示可變資本的價值，m表示利潤。不變資本c的價值主要由土地的價值、建筑材料及設(shè)備的價值構(gòu)成?？勺冑Y本v的價值由建筑工人通過勞動創(chuàng)造的價值及營銷管理等其他服務(wù)人員通過勞動創(chuàng)造的價值構(gòu)成。剩余價值m是指資本運動過程中所產(chǎn)生的超出原有價值的增值價值，即我們平時所說的利潤。

結(jié)合價值理論與地租理論有助于我們深入的理解我國高房價存在的原因。首先從不變資本的角度看，商品房的價值是其價格的基礎(chǔ)，價格是價值的外在表現(xiàn)；土地的價值是商品房價值的重要組成部分；根據(jù)地租理論，土地所有者可以通過壟斷土地來獲得壟斷地租，高額的壟斷地租是導致高房價的重要原因。

在現(xiàn)行的行政政績評估考核體制面前，我國地方政府往往著眼于地方的局部的利益，地方政府的行為目標為地方利益最大化，其關(guān)注眼前的經(jīng)濟利益并盡力提高地方政府收益?，F(xiàn)行的人事考核機制中，地方政府的政績是快速增長的地方生產(chǎn)總值，是一個個具體的項目。在有限的任期內(nèi)，地方政府官員只能是通過各種工程來提高自己的政績。此時，房地產(chǎn)成為其選擇之一，高房價帶來的是高經(jīng)濟增長與高政績。

我國現(xiàn)階段的分稅制、預(yù)算制使得我國地方政府財政日益艱難，為獲得更多的財政收入以發(fā)展經(jīng)濟保持穩(wěn)定，地方政府只能變相發(fā)展“土地財政”，利用“土地創(chuàng)收”來保證一定的財政收入。我國城市土地名義上歸集體所有，實質(zhì)上其為地方政府所壟斷，地方政府壟斷土地供給是級差地租產(chǎn)生的原因，這里政府壟斷的是土地的使用權(quán)，因為我國土地所有權(quán)目前是不能交易的。地方政府根據(jù)壟斷收益最大化（土地創(chuàng)收最大化）確定土地供給量，即地方政府通過壟斷土地獲得高額壟斷地租。這種高額壟斷地租的存在造成的土地價格的上漲，嚴重影響著商品房的價格，導致了房價居高不下的問題。同時土地價格的上漲還受到房地產(chǎn)開發(fā)商的惡意囤積行為的影響，房地產(chǎn)開發(fā)商為利用土地的有限供應(yīng)進一步推高土地價格從而推高房價以獲得高額利潤，在獲得土地資源后并沒有將所獲得的土地資源全用于房地產(chǎn)開發(fā)，而是有意地控制土地的供給從而控制商品房的供應(yīng)量，將房價進一步推高。

三、有效抑制高房價的建議

我國房地產(chǎn)市場中的消費行為是扭曲的，這種不以商品的使用價值為目的進行的消費，將有可能是禍國殃民的。首先房地產(chǎn)市場的投機性的增強會導致大量投機資金流入房地產(chǎn)市場，進而導致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，價格大幅偏離商品的價值，最終會導致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂將會給國民經(jīng)濟運行帶來沉重的打擊。同時這種資金流向的失衡會導致經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)的失衡，這種以房地產(chǎn)為支撐的發(fā)展模式是不可持續(xù)的，且不利于我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型目標的實現(xiàn)。其次房地產(chǎn)作為人民基本的生活和生產(chǎn)資料，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展是保障民生的必然要求。然而當前扭曲的房地產(chǎn)市場運行使得有資本的投資者與房地產(chǎn)商擁有的財富不斷增加，而占社會絕大部分的中下等收入居民背負著越來越沉重的經(jīng)濟負擔，房價的上漲無形中抬高了居民的生產(chǎn)與生活成本，生活成本的提高直接帶來的是居民生活質(zhì)量的下降，經(jīng)濟的發(fā)展并沒有讓絕大多數(shù)居民從中受益，發(fā)展的成果被少數(shù)人掠取，社會貧富差距日益擴大。社會貧富差距的不斷擴大可能會阻礙社會的穩(wěn)定發(fā)展。此外在居民收入水平基本一定時，過高的房價將占用絕大部分的消費能力，而削弱居民對其他商品的消費能力，造成社會總需求不足，影響經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展。

有效解決房價居高不下問題首先要通過疏通而不是圍堵的方式抑制房地產(chǎn)市場上的投機活動。我國政府出臺了不少相關(guān)的政策，但我們可以看到以限購令為代表的政策雖然在短期取得了一些效果，但這些政策始終是治標不治本。抑制房地產(chǎn)市場中的投機行為的核心問題是為社會上的大量閑散資金提供更有利的投資渠道，通過資本疏導將積聚在房地產(chǎn)中的大量資金引流到其他生產(chǎn)領(lǐng)域，從根本上解決問題。應(yīng)該加快股票市場改革，將股票市場建立成真正的資本市場，以吸納社會上的閑散資金，同時加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，推動經(jīng)濟向健康可持續(xù)的方向發(fā)展，健康可持續(xù)的經(jīng)濟發(fā)展可以為投資創(chuàng)造出更多的渠道，從根本上解決房地產(chǎn)市場中資金大量積聚的問題。

有效解決房價居高不下問題其次要保障土地交易價格合理化以降低房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，從成本的角度解決房價居高不下的問題。保障土地交易價格合理化要從兩個方面入手，一方面要加快土地市場改革，打破地方政府對土地供給的壟斷，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織充分的農(nóng)業(yè)用地所有權(quán)，使農(nóng)民真正充分享有使用處理土地的權(quán)利，分類管理農(nóng)村土地，對于集體建設(shè)用地，應(yīng)完全放開使農(nóng)民能真正實現(xiàn)自由的采用多種有效的方式行使土地使用權(quán)與經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)；對于農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地，應(yīng)采取嚴格的制度來實施土地用途管制，嚴格限制農(nóng)村農(nóng)用地流向集體建設(shè)用地，嚴守耕地保護紅線，保障國內(nèi)糧食生產(chǎn)，確保谷物基本自給、口糧絕對安全。另一方面要調(diào)整國家財稅政策，改變當前土地收入占地方政府財政收入比重過大問題，從規(guī)范政府行為的角度實現(xiàn)土地交易價格合理化。對地方政府行為實行法制化約束，抑制地方政府設(shè)租尋租行為，加快推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革，為經(jīng)濟尋找新的增長點，改變國民經(jīng)濟依靠房地產(chǎn)實現(xiàn)增長的發(fā)展模式，為地方政府財政收入尋找新的可持續(xù)的來源，逐步改變中央政府以GDP考核地方政府政績的標準，強化居民生活水平、失業(yè)率等指標在考核體系中的地位，以此降低地方政策出于經(jīng)濟增長考核壓力而謀求利用房地產(chǎn)快速增長推動地方經(jīng)濟增長的畸形增長模式。

最后，有效抑制房價居高不下問題要加快完善我國的房屋租賃制度。目前我國房屋租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)并沒有受到相應(yīng)的法律的保護，消費者的權(quán)益經(jīng)常受到侵犯，政府應(yīng)向居民宣傳適當?shù)淖》坑^念，鼓勵年輕人選擇租房居住以緩解住房緊張問題，同時規(guī)范房屋租賃管理體系，盡快建立租房管理制度，在房屋狀態(tài)維護保養(yǎng)，租金水平管理，租賃雙方的權(quán)利義務(wù)約定，合同條款規(guī)格等方面制定詳盡的規(guī)章制度；加快房屋租賃相關(guān)的立法，通過法律保障房屋租賃市場中的交易雙方，要在現(xiàn)有的住房登記系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)、征信系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，綜合各方面的信息質(zhì)量，確保出租者和租房者信息的真實性和完整性，確保給消費者提供能夠負擔得起的體面的、穩(wěn)定的住房。

四、總結(jié)

綜上，從政治經(jīng)濟學視角看我國高房價問題可知，我國房價居高不下的原因主要有居民出于住房使用價值的追求而產(chǎn)生的剛性需求、居民出于房屋交換價值的追求而產(chǎn)生的投資與投機需求、地方政府對土地創(chuàng)收的追求導致的土地交易價格高漲。有效解決我國房價居高不下問題應(yīng)加快推進各項改革，加快資本市場改革為社會閑散資金提供投資的場所，加快土地交易市場改革，為形成公正、合理的土地價格提供制度保障，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，為經(jīng)濟尋找新的可持續(xù)性的增長點以充分吸收社會閑散資金并有效緩解地方政府財政收入困境。同時積極推進依法治國，用法治維護房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)運轉(zhuǎn)，保障居民權(quán)益。讓全面深化改革、全面推進依法治國如鳥之兩翼、車之雙輪，推動全面建成小康社會的目標如期實現(xiàn)，人民生活越來越好。

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