房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅評(píng)估初探

◎文/羅 勝 許 靜

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅評(píng)估初探

◎文/羅 勝 許 靜

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅評(píng)估在我國(guó)剛起步，仍存在較多不完善的地方。本文主要針對(duì)納稅評(píng)估指標(biāo)體系不健全、工作流程不完善、評(píng)估隊(duì)伍不夠?qū)I(yè)穩(wěn)定、涉稅信息不準(zhǔn)確不完整等主要問(wèn)題深入研究，并提出相應(yīng)的改進(jìn)對(duì)策。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；土地增值稅；納稅評(píng)估

近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)快速發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，而與之相關(guān)的土地增值稅逐漸成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)具有開(kāi)發(fā)流程復(fù)雜、投入金額大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、涉及上下游產(chǎn)業(yè)多、涉稅環(huán)節(jié)較多、稅收貢獻(xiàn)大等特點(diǎn)。同時(shí)，土地增值稅實(shí)行 “預(yù)征+清算”的征收模式，清算時(shí)對(duì)增值額采用超額累進(jìn)稅率征稅，稅制設(shè)計(jì)相對(duì)復(fù)雜，在實(shí)際征管過(guò)程中存在著較多的漏洞，導(dǎo)致土地增值稅流失情況日益嚴(yán)重，已引起了社會(huì)各界的高度重視和普遍關(guān)注。土地增值稅納稅評(píng)估工作，可以提高納稅人的稅收遵從度，保證稅款應(yīng)收盡收、及時(shí)足額入庫(kù)。同時(shí)，納稅評(píng)估有利于降低企業(yè)存在的違法風(fēng)險(xiǎn)，避免稅務(wù)稽查帶來(lái)的行政干擾，有利于企業(yè)健康快速發(fā)展。

一、主要問(wèn)題

（一）納稅評(píng)估指標(biāo)體系尚未建立

納稅評(píng)估最重要的是根據(jù)納稅評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行選案、評(píng)估，但是《納稅評(píng)估管理辦法（試行）》對(duì)土地增值稅未制定專(zhuān)門(mén)的納稅評(píng)估指標(biāo)。由于納稅評(píng)估指標(biāo)缺失，各地稅機(jī)關(guān)目前只能靠個(gè)人能力水平和工作經(jīng)驗(yàn)開(kāi)展土地增值稅納稅評(píng)估，不能快速有效篩選、分析出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)舞弊問(wèn)題。

（二）納稅評(píng)估業(yè)務(wù)流程不完善

目前，我國(guó)納稅評(píng)估約談、實(shí)地核查等工作流程不科學(xué)，方法不夠完善。對(duì)稅務(wù)約談和調(diào)查核實(shí)方式、方法缺乏明確的規(guī)定。同時(shí)限定稅務(wù)約談的對(duì)象一般為企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員，由稅收管理員進(jìn)行查賬核實(shí)，而評(píng)估工作人員不能直接對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行實(shí)地核查。稅收管理員日常管理任務(wù)重、管戶很多，承擔(dān)著稅法宣傳、納稅服務(wù)、戶籍管理、稅款催報(bào)催繳、信息采集等工作任務(wù)，因此導(dǎo)致納稅評(píng)估實(shí)地調(diào)查工作流于形式、效率不高。

（三）評(píng)估人員專(zhuān)業(yè)化程度不夠高

截至目前，國(guó)家稅務(wù)總局暫時(shí)由征管和科技發(fā)展司負(fù)責(zé)納稅評(píng)估工作，尚未成立專(zhuān)門(mén)的納稅評(píng)估司（局），省、市、縣各級(jí)納稅評(píng)估部門(mén)成立時(shí)間不長(zhǎng)，大多從其他各部門(mén)抽調(diào)而來(lái)，人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，基本不具備同時(shí)熟悉土地增值稅政策、精通財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、掌握軟件信息系統(tǒng)等能力，不善于從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅信息中找出疑點(diǎn)問(wèn)題，跟不上土地增值稅納稅評(píng)估工作要求。

（四）涉稅信息不準(zhǔn)確、不完整

目前，各級(jí)納稅評(píng)估部門(mén)進(jìn)行土地增值稅納稅評(píng)估的信息主要來(lái)源于地稅征管系統(tǒng)，即納稅人自行報(bào)送的納稅申報(bào)資料和財(cái)務(wù)報(bào)表，信息的完整性、可靠性和真實(shí)性較差。絕大部分地稅機(jī)關(guān)不能完全與同級(jí)國(guó)稅、國(guó)土和房管、建設(shè)、規(guī)劃、工商部門(mén)及商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)信息共享，導(dǎo)致第三方信息來(lái)源缺乏，極大地限制了土地增值稅納稅評(píng)估工作的順利開(kāi)展。

二、提高納稅評(píng)估工作水平的幾點(diǎn)對(duì)策建議

（一）建立土地增值稅納稅評(píng)估指標(biāo)體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算一般按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單獨(dú)核算，納稅申報(bào)與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)，并且先預(yù)征后清算，所以在新增土地增值稅納稅評(píng)估指標(biāo)時(shí)，應(yīng)著眼于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，遵循“分項(xiàng)目、從預(yù)征到清算”的思路，建立預(yù)征評(píng)估指標(biāo)和清算評(píng)估指標(biāo)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)數(shù)量不具持續(xù)穩(wěn)定性，每年的銷(xiāo)售數(shù)量都不一樣、加之價(jià)格上漲較快等因素，應(yīng)減少對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等在不同時(shí)期的縱向比較，應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行行業(yè)內(nèi)企業(yè)之間、同期同地段房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的橫向比較。

1.預(yù)征評(píng)估指標(biāo)。重點(diǎn)核對(duì)納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)的邏輯性及真實(shí)性。指標(biāo)設(shè)計(jì)思路是土地增值稅預(yù)售收入與當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票金額、印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）計(jì)稅依據(jù)、契稅計(jì)稅依據(jù)、預(yù)收賬款當(dāng)期發(fā)生額應(yīng)基本一致。如果經(jīng)比對(duì)存在較大差額，那么納稅人可能存在少繳土地增值稅情況。

預(yù)征評(píng)估指標(biāo)1：

Y1＝A－B（或C，D，E，F(xiàn)）

其中A為土地增值稅預(yù)售收入，B為營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，C為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票金額，D為印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）計(jì)稅依據(jù)，E為契稅計(jì)稅依據(jù)，F(xiàn)為預(yù)收賬款當(dāng)期發(fā)生額。如果Y1不為負(fù)數(shù)且數(shù)額較大，則可能存在納稅人少繳土地增值稅情況。

同時(shí)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行優(yōu)惠預(yù)征率。以天津市為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，每平方米銷(xiāo)售價(jià)格2萬(wàn)元（含2萬(wàn)元）以下的，土地增值稅預(yù)征率為2%；每平方米銷(xiāo)售價(jià)格2萬(wàn)元至3萬(wàn)元 （含3萬(wàn)元）的，土地增值稅預(yù)征率為3%；每平方米銷(xiāo)售價(jià)格3萬(wàn)元以上的，土地增值稅預(yù)征率為5%。為了防止納稅人故意適用較低的預(yù)征率，根據(jù)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的明細(xì)數(shù)據(jù)特別設(shè)定如下指標(biāo)：

預(yù)征評(píng)估指標(biāo)2：

Y2=G×2%+H×3%+I×5%-J

其中G為單價(jià)低于2萬(wàn)元的預(yù)售收入，H為單價(jià)介于2萬(wàn)元至3萬(wàn)元的預(yù)售收入，I為單價(jià)高于3萬(wàn)元的預(yù)售收入，J為當(dāng)期申報(bào)的土地增值稅預(yù)征稅額。如果Y2為負(fù)數(shù)，則存在納稅人可能未按規(guī)定預(yù)征率申報(bào)土地增值稅情況。

2.清算評(píng)估指標(biāo)。對(duì)于達(dá)到清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)自行清算納稅或由地稅機(jī)關(guān)要求其清算納稅。對(duì)于主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)收賬款一般為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售款，在滿足開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)條件時(shí)必須結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，因此從項(xiàng)目預(yù)售至清算期間，存在以下關(guān)系：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+預(yù)收賬款期末數(shù)-預(yù)收賬款期初數(shù)=土地增值稅預(yù)售收入。

Q1=K+L-M-A

其中K為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，L為預(yù)收賬款期末數(shù)，M為預(yù)收賬款期初數(shù)，A為土地增值稅預(yù)售收入。如果Q1為負(fù)數(shù)且數(shù)額較大，則可能存在納稅人未按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，少申報(bào)土地增值稅的情況。

此外，可分別計(jì)算單位面積銷(xiāo)售收入、單位面積建筑安裝工程費(fèi)、單位面積其他開(kāi)發(fā)成本等，將這些值與取得的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行比對(duì)。

清算評(píng)估指標(biāo)2：

Q2=N-O

其中，N為項(xiàng)目單位面積銷(xiāo)售收入 （或單位面積建筑安裝工程費(fèi)、單位面積其他開(kāi)發(fā)成本），O為通過(guò)查詢(xún)房管、建設(shè)部門(mén)及中介信息網(wǎng)查詢(xún)項(xiàng)目所在地段同期其他項(xiàng)目單位面積成交均價(jià) （或單位面積建筑安裝工程費(fèi)、單位面積其他開(kāi)發(fā)成本）。如果Q2數(shù)額較大，則存在納稅人可能少計(jì)收入（或多計(jì)成本）的情況。

此外，可通過(guò)地稅征管系統(tǒng)查詢(xún)項(xiàng)目施工方給納稅人開(kāi)具的建安發(fā)票金額，并與納稅人申報(bào)的建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行比對(duì)，如果差額較大，則可能存在納稅人多計(jì)成本的情況。

教師提出問(wèn)題：血紅蛋白的結(jié)構(gòu)有什么特點(diǎn)，具有哪些特性？并組織學(xué)生閱讀教材中血紅蛋白結(jié)構(gòu)的相關(guān)文字。教師繼續(xù)設(shè)問(wèn)：了解了血紅蛋白的結(jié)構(gòu)，應(yīng)該選擇什么樣的實(shí)驗(yàn)材料提取血紅蛋白？為什么？選好材料以后，如何從中分離出血紅蛋白呢？首先應(yīng)該了解血液中除血紅蛋白外還含有哪些成分？教師利用一系列問(wèn)題，引導(dǎo)學(xué)生分析血液的成分，尋求獲得血紅蛋白的思路。最后，學(xué)生閱讀教材并思考：若整個(gè)實(shí)驗(yàn)按照上述思路完成，實(shí)驗(yàn)分為幾個(gè)環(huán)節(jié)？從而過(guò)渡到“樣品處理”環(huán)節(jié)。

清算評(píng)估指標(biāo)3：

Q3=P-Q

其中P為項(xiàng)目施工方開(kāi)具的建安發(fā)票，Q為納稅人申報(bào)的建筑安裝工程費(fèi)。如果Q3為負(fù)數(shù)且差額較大，則可能存在納稅人多計(jì)成本的情況。

（二）完善納稅評(píng)估業(yè)務(wù)流程

為了進(jìn)一步核實(shí)通過(guò)納稅評(píng)估分析指標(biāo)得出的結(jié)論，需加強(qiáng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售流程及納稅環(huán)節(jié)存在的疑點(diǎn)，進(jìn)一步完善納稅評(píng)估部稅務(wù)約談、實(shí)地核查等部分業(yè)務(wù)流程，逐個(gè)核實(shí)納稅評(píng)估指標(biāo)分析出的納稅疑點(diǎn)，提高納稅評(píng)估工作的效率。

1.在進(jìn)行稅務(wù)約談之前針對(duì)疑點(diǎn)開(kāi)展多方面的外圍實(shí)地調(diào)查。在全面掌握納稅人稅務(wù)登記、土地增值稅納稅申報(bào)等內(nèi)部稅務(wù)信息外，納稅評(píng)估工作人員還應(yīng)做好外圍調(diào)查工作，做到知己知彼，為稅務(wù)約談做好充分準(zhǔn)備。工作人員可提前實(shí)地察訪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，詢(xún)問(wèn)售樓處工作人員關(guān)于售房均價(jià)、套數(shù)、銷(xiāo)售面積、公共配套等情況，收集項(xiàng)目銷(xiāo)售廣告，得到項(xiàng)目對(duì)外銷(xiāo)售資料，同時(shí)，從房管局、產(chǎn)權(quán)交易中心官方網(wǎng)站和互聯(lián)網(wǎng)查找評(píng)估項(xiàng)目的取得土地使用權(quán)金額、建筑施工中標(biāo)、售房?jī)r(jià)格等相關(guān)信息。

2.在條件允許的情況下向有關(guān)單位發(fā)送協(xié)查函。目前與房地產(chǎn)相關(guān)的規(guī)劃局、房屋國(guó)土局、建委、工商局、國(guó)稅局、地稅局、銀行等部門(mén)并未實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)信息共享，此種情況下可借鑒參考審計(jì)函證方式，對(duì)想要查詢(xún)的信息可以通過(guò)發(fā)送協(xié)查函的方式，積極與相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，對(duì)房屋規(guī)劃面積、土地出讓面積和價(jià)格、建筑安裝工程費(fèi)招標(biāo)價(jià)格、現(xiàn)金流等涉稅信息進(jìn)行多方核實(shí)。

3.擴(kuò)大約談人員范圍。最大限度地尋求稅源管理部門(mén)的支持，經(jīng)批準(zhǔn)后擴(kuò)大約談人員范圍至項(xiàng)目管理人員、銷(xiāo)售人員等，并要求約談對(duì)象對(duì)疑點(diǎn)問(wèn)題提供佐證材料。下發(fā)《稅務(wù)約談通知書(shū)》后及時(shí)進(jìn)行稅務(wù)約談，改變常規(guī)約談方式，對(duì)被約談企業(yè)工作人員實(shí)行單獨(dú)約談，避免項(xiàng)目工作人員串通信息。在約談時(shí)可開(kāi)門(mén)見(jiàn)山直入主題，要求約談對(duì)象對(duì)涉稅疑點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行合理解釋?zhuān)灰部梢月勆⒘?、捕捉相關(guān)信息；同時(shí)不斷進(jìn)行宣傳教育、政策引導(dǎo)，以達(dá)到盡可能多地掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況。

4.對(duì)施工方同時(shí)進(jìn)行稅務(wù)檢查。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所有的總承包施工方實(shí)施稅務(wù)檢查，以核實(shí)雙方建筑安裝工程費(fèi)是否真實(shí)、合理。

5.納稅評(píng)估工作人員參與突擊式全面核查。在土地增值稅納稅評(píng)估中，必須有專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人員參與，并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面的突擊式實(shí)地核查，減少納稅人可能采取的應(yīng)對(duì)措施等干擾因素。納稅評(píng)估工作人員可會(huì)同稅收管理員對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)核算情況、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、售房合同、銀行貸款、申報(bào)納稅情況等進(jìn)行全面核查，并查看《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售許可證》。

（三）加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)

土地增值稅納稅評(píng)估工作是一項(xiàng)綜合業(yè)務(wù)要求特別高的工作，必須要求納稅評(píng)估工作人員熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)特點(diǎn)、熟練掌握現(xiàn)行土地增值稅政策、精通財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、會(huì)操作多種會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)以及懂得數(shù)據(jù)調(diào)取和數(shù)據(jù)應(yīng)用。因此，必須加強(qiáng)評(píng)估人員培訓(xùn)力度，建立績(jī)效考核制度，保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，建設(shè)符合要求的土地增值稅納稅評(píng)估的專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍。

1.大力開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高評(píng)估人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅評(píng)估人員的培訓(xùn)力度，本著缺什么補(bǔ)什么的原則，對(duì)評(píng)估工作中涉及的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程和財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)、土地增值稅及其相關(guān)聯(lián)的稅收業(yè)務(wù)知識(shí)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)、數(shù)據(jù)調(diào)取和應(yīng)用知識(shí)、財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法及稅務(wù)約談技巧等內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，著重培養(yǎng)評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅政策理解能力、分析能力和評(píng)估能力，不斷提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)。此外，要不斷加強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)交流總結(jié)，參考借鑒各地好的做法和經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)組織開(kāi)展土地增值稅專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)、典型案例分析會(huì)，對(duì)相關(guān)稅收政策、主要風(fēng)險(xiǎn)疑點(diǎn)、分析方法、評(píng)估程序、約談技巧等關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行交流總結(jié)，保證評(píng)估人員的能力水平在相互探討中共同提高。

2.建立土地增值稅納稅評(píng)估績(jī)效考核機(jī)制，強(qiáng)化崗位責(zé)任。加強(qiáng)納稅評(píng)估工作績(jī)效考核，爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)，樹(shù)立先進(jìn)典范，帶動(dòng)所有評(píng)估工作全面提高。合理分配任務(wù)、明確崗位職責(zé)，做到人人有崗、崗崗有責(zé)，科學(xué)設(shè)置各項(xiàng)績(jī)效考核指標(biāo)，綜合考慮各評(píng)估人員的優(yōu)勢(shì)、特長(zhǎng)，注重工作實(shí)績(jī)，將土地增值稅評(píng)估工作列入單位和個(gè)人績(jī)效考核體系，對(duì)不能完成既定的納稅評(píng)估工作任務(wù)和質(zhì)量要求的評(píng)估單位和人員，追究評(píng)估單位負(fù)責(zé)人和評(píng)估人員的責(zé)任；對(duì)按時(shí)完成任務(wù)、評(píng)估成果顯著的單位及工作人員給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。通過(guò)績(jī)效考核，培養(yǎng)立足本崗、奮發(fā)向上的良好工作氛圍。

3.保持土地增值稅納稅評(píng)估隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，提高稅務(wù)專(zhuān)家比重。涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅評(píng)估專(zhuān)業(yè)性相當(dāng)高，需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才能培養(yǎng)出一名有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估人才。此外，國(guó)家稅務(wù)總局和地方政府相繼出臺(tái)的土地增值稅政策相對(duì)連貫，中途換崗不容易完全掌握所有的具體政策，換崗評(píng)估人員必須花相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)熟悉所有政策。因此，要保證順利連續(xù)開(kāi)展土地增值稅納稅評(píng)估工作，必須避免出現(xiàn)納稅評(píng)估工作人員隨意、頻繁調(diào)崗，必須保持評(píng)估隊(duì)伍的相對(duì)穩(wěn)定。同時(shí)，要不斷吸收富有土地增值稅征收管理工作經(jīng)驗(yàn)的稅務(wù)干部、稅務(wù)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師等稅務(wù)專(zhuān)家進(jìn)入土地增值稅納稅評(píng)估隊(duì)伍，以提高評(píng)估隊(duì)伍的整體評(píng)估水平。

（四）大力推進(jìn)信息管稅

為了做好土地增值稅納稅評(píng)估工作，必須積極探索、推進(jìn)“信息管稅”，加強(qiáng)日常申報(bào)信息管理，建立納稅評(píng)估預(yù)警平臺(tái)和納稅信息等級(jí)制度，拓寬與國(guó)稅、工商、國(guó)土房管等部門(mén)的第三方信息來(lái)源。

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)稅源監(jiān)控，對(duì)申報(bào)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。要保證信息的準(zhǔn)確性和可靠性，必須在“信息采集”環(huán)節(jié)把好質(zhì)量關(guān)，規(guī)范統(tǒng)一信息采集的范圍、重點(diǎn)、時(shí)限和標(biāo)準(zhǔn)，積極推進(jìn)網(wǎng)上辦稅，盡可能多地采集納稅人信息。對(duì)納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性、邏輯性進(jìn)行嚴(yán)格審核，并且動(dòng)態(tài)跟蹤管理，做到納稅人信息隨時(shí)變化、及時(shí)更新，從源頭上加強(qiáng)對(duì)信息采集的監(jiān)管力度，強(qiáng)化信息采集責(zé)任，規(guī)范信息采集流程，對(duì)于不按規(guī)定報(bào)送申報(bào)資料、申報(bào)資料不真實(shí)的納稅人要進(jìn)行政策引導(dǎo)或者加大處罰力度，以提高征管信息的可靠性和準(zhǔn)確性。

2.充分利用現(xiàn)有信息，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)和信用評(píng)級(jí)制度。利用現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)登記、納稅申報(bào)等信息，建立土地增值稅流失主要風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高的指標(biāo)賦予較高的分值，并設(shè)置合理的預(yù)警值，依托計(jì)算機(jī)搭建土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警平臺(tái)，對(duì)納稅申報(bào)信息中的發(fā)票用量、銷(xiāo)售情況、土地增值稅額異常情況等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、排序和預(yù)警，對(duì)出現(xiàn)重大預(yù)警信息的納稅人選為評(píng)估對(duì)象進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)估。同時(shí)，要經(jīng)常對(duì)預(yù)警指標(biāo)的預(yù)警效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，及時(shí)調(diào)整、修正現(xiàn)有的預(yù)警指標(biāo)、分值和預(yù)警值，實(shí)現(xiàn)預(yù)警系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)維護(hù)。同時(shí)，建立納稅信用等級(jí)制度，根據(jù)納稅人申報(bào)信息和其他數(shù)據(jù)資料，對(duì)納稅人的納稅申報(bào)信用情況進(jìn)行評(píng)估，將信用等級(jí)分為A、B、C、D四級(jí)，對(duì)信用較好，按時(shí)、足額申報(bào)繳納稅款的企業(yè)評(píng)定為A級(jí)；信用次之的企業(yè)確定為B級(jí)；信用較差、不按時(shí)申報(bào)納稅按嚴(yán)重程度確定為C、D級(jí)。納稅評(píng)估工作人員對(duì)預(yù)警信息較多以及信用評(píng)級(jí)為D級(jí)的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)納稅評(píng)估，分析可能存在的具體涉稅疑點(diǎn)。

3.拓寬信息共享渠道，充分獲取利用第三方涉稅信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅評(píng)估必須加強(qiáng)與國(guó)稅、工商、國(guó)土房管、銀行等部門(mén)橫向聯(lián)系，建議由地方政府牽頭搭建企業(yè)信息共享平臺(tái)，統(tǒng)籌安排各部門(mén)信息采集、系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、信息交換、涉稅信息共享等具體工作。借助第三方信息，能夠切實(shí)解決征納雙方的涉稅信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，并通過(guò)信息對(duì)比驗(yàn)證納稅人申報(bào)的涉稅信息是否屬實(shí)，如果納稅人申報(bào)信息不實(shí)，則應(yīng)及時(shí)采取有效的征管措施，并將正確的信息及時(shí)錄入更新。

責(zé)任編輯：傅延懌 崔 寅

F812.42

A

1006－1255－（2015）08－0053-04

羅 勝（1983—），天津市財(cái)政局（地方稅務(wù)局）。郵編：300042

許 靜（1983—），中國(guó)人民銀行天津分行。郵編：300040