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    淺談儲(chǔ)備土地成本核算

    2015-01-02 03:32:11丁潔
    當(dāng)代經(jīng)濟(jì) 2015年29期
    關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備儲(chǔ)備成本核算

    ○丁潔

    (陜西省西咸新區(qū)灃東新城土地儲(chǔ)備中心 陜西 西安 710086)

    一、引言

    一般來說,儲(chǔ)備土地成本主要包括收儲(chǔ)資金、融資費(fèi)用、前期開發(fā)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、房屋拆遷費(fèi)用等幾個(gè)方面。在實(shí)際操作過程中,財(cái)政部門一般是作為儲(chǔ)備土地成本核算的主管機(jī)關(guān),市土地儲(chǔ)備中心主要負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)實(shí)施儲(chǔ)備土地成本核算工作,而各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)則具體實(shí)施儲(chǔ)備土地項(xiàng)目的成本核算工作。儲(chǔ)備土地成本核算工作主要包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容。首先是日常核算階段,各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照宗地范圍和成本核算的內(nèi)容,根據(jù)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)項(xiàng)目日常實(shí)際發(fā)生的成本進(jìn)行核算。在日常核算中,各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照土地儲(chǔ)備項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬,并在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目下設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行明細(xì)核算。其次是土地供應(yīng)階段,對已完成儲(chǔ)備工作的擬供地項(xiàng)目,成本依據(jù)項(xiàng)目辦結(jié)審計(jì)確定的成本進(jìn)行核算;對未完成儲(chǔ)備工作的擬供地項(xiàng)目,成本核算應(yīng)遵循謹(jǐn)慎性原則,按預(yù)估成本進(jìn)行核算,項(xiàng)目辦結(jié)審計(jì)報(bào)告確定的實(shí)際成本與預(yù)估成本的差額通過財(cái)政下達(dá)的年度決算批復(fù)進(jìn)行調(diào)整。最后是土地決算階段,土地儲(chǔ)備項(xiàng)目儲(chǔ)備工作實(shí)施完成后,各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要向財(cái)政部門報(bào)送土地儲(chǔ)備項(xiàng)目決算,并詳細(xì)提供宗地支出明細(xì)情況。土地儲(chǔ)備項(xiàng)目決算由財(cái)政部門負(fù)責(zé)審核或有良好信譽(yù)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的會(huì)計(jì)師事務(wù)所等相關(guān)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。對于項(xiàng)目決算確定的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)際成本與已入賬成本的差額,經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)后進(jìn)行調(diào)整。

    二、當(dāng)前我國在儲(chǔ)備土地成本核算進(jìn)程中存在的問題

    1、儲(chǔ)備土地成本核算工作系統(tǒng)性不強(qiáng)

    應(yīng)該說,儲(chǔ)備土地成本核算工作貫穿于儲(chǔ)備土地的全過程,必須要各個(gè)部門充分配合和各個(gè)環(huán)節(jié)有效銜接才能完成最終的成本核算目標(biāo)。然而,當(dāng)前我國的儲(chǔ)備土地成本核算工作缺乏一定的系統(tǒng)性,使得成本核算結(jié)果難以真實(shí)地反映出儲(chǔ)備土地的實(shí)際成本。比如,某土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在對儲(chǔ)備地塊進(jìn)行儲(chǔ)備核算時(shí),各類直接支付的規(guī)定費(fèi)用直接根據(jù)報(bào)批費(fèi)用按照實(shí)際發(fā)生的數(shù)額進(jìn)行相關(guān)核算工作,但是對于其他環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、貸款利息等成本則未進(jìn)行系統(tǒng)的考慮,這顯然是不符合實(shí)際情況的。另外,由于儲(chǔ)備土地在各個(gè)流轉(zhuǎn)和利用環(huán)節(jié)的資料不全,相關(guān)會(huì)計(jì)信息沒有及時(shí)準(zhǔn)確地記錄,使得成本核算操作過程中很容易出現(xiàn)溝通不順暢和核算不準(zhǔn)確的問題,嚴(yán)重影響了最終儲(chǔ)備土地成本核算工作的質(zhì)量。

    2、儲(chǔ)備土地成本核算缺乏明細(xì)科目

    在儲(chǔ)備土地核算的日常核算階段,各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照土地儲(chǔ)備項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)賬,并在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目下設(shè)置“征地和拆遷補(bǔ)償支出”、“土地開發(fā)支出”、“其他直接支出”、“待攤支出轉(zhuǎn)入”、“交付成本”等明細(xì)科目進(jìn)行明細(xì)核算。其中,各種支出明細(xì)的設(shè)置和落實(shí)是有效確保核算工作順利開展的關(guān)鍵。當(dāng)前我國有些部門和機(jī)構(gòu)在土地出讓金的明細(xì)科目設(shè)置上缺乏足夠的科學(xué)性和完備性。由于在支出和收入兩個(gè)方面明細(xì)科目的缺乏,按照現(xiàn)行的會(huì)計(jì)處理流程來說,就很難準(zhǔn)確地反映出各宗地塊的實(shí)際收支情況。另外,在實(shí)際操作過程中,對于土地出讓金一般是采取收付實(shí)現(xiàn)制來進(jìn)行核算的,但是受分期繳納因素的影響,所涉及的土地出讓金往往不能夠嚴(yán)格按期繳納,使得那些未繳納的土地出讓金就不能得到及時(shí)有效地處理,給土地出讓金的核算與管理工作造成了不小的漏洞和隱患。

    3、儲(chǔ)備土地成本核算人才缺乏

    儲(chǔ)備土地成本核算人才缺乏在我國目前的社會(huì)發(fā)展階段下表現(xiàn)得比較突出,這主要是由于相關(guān)部門長期不重視儲(chǔ)備土地管理工作,造成了人才匱乏的局面。首先是沒有積極引進(jìn)專業(yè)化的儲(chǔ)備土地成本核算人才,現(xiàn)在很多部門和機(jī)構(gòu)的成本核算崗位人員都是由普通的會(huì)計(jì)工作人才過渡而來,缺乏專業(yè)化的理論知識(shí)和實(shí)踐技能作支撐,對于很多先進(jìn)的核查理論與管理方法都不夠了解,使得事先制定的成本核算工作制度得不到很好的落實(shí)。其次是對于成本核算與管理人員的再教育和再培訓(xùn)工作做得不夠到位,沒有結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的變化,及時(shí)組織相關(guān)崗位人員學(xué)習(xí)最新的成本核算方法,更新成本控制管理理念,使得從業(yè)人員始終以一種傳統(tǒng)的思維模式來考慮問題,沒有在實(shí)際工作中及時(shí)貫徹和體現(xiàn)最新的管理要求和控制目標(biāo)。

    三、強(qiáng)化儲(chǔ)備土地成本核算工作的措施

    1、進(jìn)一步著力完善儲(chǔ)備土地成本核算系統(tǒng)

    通過較為完備的成本核算系統(tǒng)來有效地確保我國儲(chǔ)備土地核算工作的整體質(zhì)量,這已經(jīng)得到了全社會(huì)的廣泛共識(shí)。完善儲(chǔ)備土地成本核算系統(tǒng)主要涉及到以下兩個(gè)方面的工作。首先是成本核算系統(tǒng)本身的建立和健全。結(jié)合當(dāng)前我國社會(huì)發(fā)展實(shí)際,在操作過程中,可以按照先片區(qū)再分?jǐn)偟某杀竞怂惴椒?,即先對涉及到的整個(gè)儲(chǔ)備土地片區(qū)進(jìn)行整體核算,然后再將核算的結(jié)果分?jǐn)偢髯趦?chǔ)備土地單元上。需要注意的是,這種核算方法的前提是要準(zhǔn)確地把握和界定土地出讓成本的范圍,從而能夠在整體上明確需要核算的儲(chǔ)備土地成本總量,為后續(xù)工作的順利開展創(chuàng)造一定的條件。其次是要對儲(chǔ)備土地成本核算各個(gè)執(zhí)行部門和機(jī)構(gòu)的操作行為進(jìn)行合理化規(guī)范,提高成本核算工作本身的質(zhì)量。在這個(gè)問題上,首先要通過相應(yīng)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來對各個(gè)部門的土地成本進(jìn)行匯總和整理,以便得出土地出讓的總體成本數(shù)額。而對于國土資源局來說,則要通過“??钪С觥杀局С觥睂Α俺鲎尩貕K”和“劃撥地塊”進(jìn)行核算,并且應(yīng)根據(jù)各宗地的批次對占補(bǔ)平衡指標(biāo)費(fèi)、耕地開墾費(fèi)等進(jìn)行核算。在進(jìn)行儲(chǔ)備土地收入核算方面,要對各宗土地分別核算土地儲(chǔ)備和土地溢價(jià)兩個(gè)方面,而成本支出核算則主要是根據(jù)政府所制定的各類具體明細(xì)賬目來實(shí)施。在土地成本的結(jié)轉(zhuǎn)方面,依照“補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出”、“土地開發(fā)支出”、“土地業(yè)務(wù)費(fèi)支出”、“征地和拆遷補(bǔ)償支出”來設(shè)置各自的明細(xì)科目,然后根據(jù)當(dāng)年項(xiàng)目在完成收儲(chǔ)后交付的進(jìn)行成本歸集并結(jié)轉(zhuǎn)。

    2、全面提升儲(chǔ)備土地成本核算工作信息化水平

    儲(chǔ)備土地成本核算是一項(xiàng)復(fù)雜度很高的系統(tǒng)工程,涉及到方方面面的部門和機(jī)構(gòu),同時(shí)也受到來自各方面要素的制約和影響。為了對成本核算工作的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施精確管控,確保各核算數(shù)據(jù)采集和處理的準(zhǔn)確性和可靠性,必須結(jié)合當(dāng)前信息化時(shí)代的鮮明特點(diǎn),全面提升儲(chǔ)備土地成本核算工作的信息化程度,從而最終確保我國儲(chǔ)備土地成本核算工作取得長足的發(fā)展和進(jìn)步。一是要加大相關(guān)設(shè)備投入和平臺(tái)建設(shè),各級部門和機(jī)構(gòu)要將儲(chǔ)備土地成本核算信息化建設(shè)放到影響全局的高度來加以重視,立足現(xiàn)在、著眼長遠(yuǎn),逐步加大相關(guān)人力、物力和財(cái)力投入,在實(shí)際成本核算工作開展過程中,有意識(shí)地推進(jìn)和應(yīng)用各種信息化平臺(tái),通過網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來將各個(gè)點(diǎn)的成本核算工作聯(lián)系起來,提高工作上的協(xié)調(diào)性和監(jiān)督上的便捷性,利用先進(jìn)的數(shù)據(jù)處理軟件來深入挖掘和分析來自各方面的成本核算數(shù)據(jù),提高數(shù)據(jù)處理的準(zhǔn)確性和核算結(jié)果的可靠性。二是要加緊做好相關(guān)理論研究和技術(shù)實(shí)踐,信息化的前提是要有成熟的成本核算系統(tǒng)和算法,而成熟的成本核算系統(tǒng)和算法又是基于科學(xué)的成本核算理論,只有將最簡單、有效的成本核算理論“告知”計(jì)算機(jī),才能夠?yàn)樾畔⒒膶?shí)現(xiàn)打下基礎(chǔ)。為此,必須要進(jìn)一步發(fā)展和完善當(dāng)前的儲(chǔ)備土地成本核算理論,并在實(shí)際操作過程中不斷完善,從而最終實(shí)現(xiàn)將人從繁重的核算工作中解放出來,并全面提升儲(chǔ)備土地成本核算工作質(zhì)量的目的。

    3、培養(yǎng)和造就一大批儲(chǔ)備土地成本核算人才隊(duì)伍

    儲(chǔ)備土地成本核算工作是一項(xiàng)知識(shí)水平和技術(shù)含量較高的工作,可以說人才質(zhì)量的提升是強(qiáng)化當(dāng)前我國儲(chǔ)備土地成本核算工作質(zhì)量最有效、最現(xiàn)實(shí)的舉措之一。在這個(gè)問題上,各級部門和機(jī)構(gòu)都要積極加大在成本核算方面的投入,積極引進(jìn)一批專業(yè)化的人才隊(duì)伍,以此為基點(diǎn)來逐步營造和優(yōu)化全社會(huì)儲(chǔ)備土地成本核算的良好環(huán)境,保證成本核算工作的科學(xué)性和正規(guī)性,防止由于個(gè)人思想認(rèn)識(shí)上的偏差帶來決策上的失誤,并引發(fā)工作上的盲目性。通過從業(yè)人員豐富的專業(yè)知識(shí)背景來科學(xué)地分析當(dāng)前我國在儲(chǔ)備土地成本核算方面所面臨的各種問題,并積極尋找相應(yīng)的突破口,力爭在較短時(shí)間內(nèi)提升儲(chǔ)備土地成本核算工作的整體質(zhì)量。同時(shí),各級部門和機(jī)構(gòu)要積極做好相關(guān)崗位從業(yè)人員的再教育和再培訓(xùn)工作,鼓勵(lì)他們學(xué)習(xí)最新的成本核算方法,掌握最新的操作技能,并在實(shí)際工作中得到應(yīng)用和落實(shí)。要結(jié)合社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化,督促相關(guān)人員及時(shí)更新思想觀念,抓住成本核算的重點(diǎn)和難點(diǎn),提高工作的針對性。要嚴(yán)格做好評價(jià)與考核工作,定期對相關(guān)崗位人員進(jìn)行考核,對他們的工作業(yè)績和業(yè)務(wù)能力做出評價(jià),對于那些不能滿足和適應(yīng)儲(chǔ)備土地成本核算工作要求的人員要及時(shí)調(diào)離相關(guān)崗位,切實(shí)避免因?yàn)閭€(gè)人的原因影響儲(chǔ)備土地成本核算工作的整體水平。

    四、結(jié)論

    需要說明的是,儲(chǔ)備土地成本核算是一項(xiàng)關(guān)系國計(jì)民生的大事,對于我國社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有十分重要的作用和意義。尤其是在當(dāng)前我國正處在改革開放關(guān)鍵時(shí)期的大背景下,土地收入關(guān)系到各級地方政府的財(cái)政收入,又面臨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的實(shí)際情況。各級部門和機(jī)構(gòu)必須要全面提升思想認(rèn)識(shí),以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度來做好各項(xiàng)儲(chǔ)備土地成本核算工作。在實(shí)踐過程中,要積極學(xué)習(xí)先進(jìn)的成本核算理論和方法,不斷發(fā)現(xiàn)問題和解決問題,要結(jié)合本地國民經(jīng)濟(jì)基本情況,最終探索出一套行之有效的儲(chǔ)備土地成本核算方法,用于指導(dǎo)實(shí)際工作的開展。

    [1]梅林、王振坡、王麗艷:我國土地儲(chǔ)備融資方式轉(zhuǎn)變研究[J].城市,2014( 9).

    [2]俞淑娟:有關(guān)土地出讓成本核算方法的探討[J].新會(huì)計(jì),2012(4).

    [3]袁靈紅:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見問題分析[J].現(xiàn)代商業(yè),2011( 20).

    [4]陳傳坤:淺析《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法(試行)》[J].財(cái)稅金融,2011( 2).

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