解讀《不動產(chǎn)登記暫行條例》

從2015年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），在全國范圍內(nèi)實施，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度隨之正式建立。《條例》首次明確不動產(chǎn)登記的物權(quán)體系，規(guī)定10種不動產(chǎn)權(quán)利將依法登記。這部《條例》的實施，被認為是奠定了房地產(chǎn)稅等一系列稅制改革的技術(shù)基礎(chǔ)。

《條例》分為總則、不動產(chǎn)登記簿、登記程序、登記信息共享與保護、法律責任和附則共6章35條。10種不動產(chǎn)權(quán)利包括：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

在不動產(chǎn)登記的類型方面，分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等8大類。根據(jù)規(guī)定，原有的登記證書不會作廢。

根據(jù)《條例》，國土資源部將牽頭建立不動產(chǎn)登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣4級登記信息實時共享。據(jù)了解，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡；2016年全面實施統(tǒng)一登記制度；2017年，不動產(chǎn)登記的“大賬本”將全面運行。

四問不動產(chǎn)登記

問：啥叫不動產(chǎn)？

答：地海房林等定著物。

《條例》第二條規(guī)定，本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。所謂“定著物”，就是指固定于土地、并不能移動的、有獨立實用價值的物，比如房子等。

根據(jù)《條例》規(guī)定，各種不動產(chǎn)登記的單元是不同的。比如土地以宗地為登記單元，房屋以幢套層間為登記單元，海域則以宗海為登記單元。這也就是說，在一個人擁有的同一宗土地上，可以有屬于他的很多套房屋，這些房屋不會因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記而被糅合在一起?！安粍赢a(chǎn)登記單元則是由這些不動產(chǎn)權(quán)屬界限封閉范圍所形成的獨立空間，具體的界定標準和編碼規(guī)則，下一步將進行細化?！眹临Y源部政策法規(guī)司副司長魏莉華說。

問：不動產(chǎn)登記到底為了啥？

答：為了保護公民物權(quán)，少東奔西跑。

“進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最主要目的就是保護公民的物權(quán)?！敝袊恋氐V產(chǎn)法律事務(wù)中心法律處處長蔡衛(wèi)華說，以前，公民的不動產(chǎn)由不同的部門管理和登記，導致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地以及林牧用地之間的權(quán)屬界限不清，權(quán)利歸屬不明確，曾經(jīng)引發(fā)眾多矛盾和糾紛，“有的甚至產(chǎn)生惡性械斗，引發(fā)群體性事件。”

同時，由于此前各部門的登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，很容易導致重登、漏登公民名下的各種土地權(quán)利。“統(tǒng)一登記后就可以減少甚至杜絕類似的問題發(fā)生?！辈绦l(wèi)華說。

以農(nóng)村用地為例。在農(nóng)村，一個人要想就名下不動產(chǎn)登記，需要到4個不同的部門辦理4個不同的證件——住房要到建設(shè)部門辦理《房屋所有權(quán)證》，宅基地要到國土資源部門辦理《集體土地使用證》，承包的土地要到農(nóng)業(yè)部門辦理《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》，栽種的樹木要到林業(yè)部門辦理《林權(quán)證》。

“各種證書滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時間、資金成本?！辈绦l(wèi)華說，統(tǒng)一登記之后，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔，不必再東奔西跑?，F(xiàn)有的房產(chǎn)證不用重新登記。

問：不動產(chǎn)登記“公開”誰可查？

答：權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機關(guān)。

都登記了不動產(chǎn)，是否意味著可以在全國范圍內(nèi)啟動“以人查房”，挖出腐敗線索，揪出更多靠貪腐活著的“房叔”和“房姐”？對此，中國社會科學院研究員孫憲忠給出了否定的回答。

“在征求意見稿討論過程中，就出現(xiàn)過對于‘公開性’的爭論甚至誤解?！睂O憲忠說，這些觀點主要分為兩種，其一是要求不動產(chǎn)登記的資料要向社會所有的人公開，要許可人們自由地查詢他人的房產(chǎn)；其二是把不動產(chǎn)登記和反腐敗立法相聯(lián)系，要求該條例能夠發(fā)揮監(jiān)督官員房產(chǎn)擁有情況的作用。

對于這兩種觀點，孫憲忠認為都有不同程度的問題。而在正式發(fā)布的《條例》中，明確規(guī)定了“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當提供”。對房產(chǎn)而言，權(quán)利人就是房主，利害關(guān)系人就是買房人。

那么這種公開，為何會止步于權(quán)利人和利害關(guān)系人？

“我國《物權(quán)法》第十八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)該提供。而‘公開性’指的是不能禁止民事主體了解不動產(chǎn)登記簿；它許可權(quán)利人、利害關(guān)系人查詢、復制?！睂O憲忠說。

孫憲忠認為，這種“公開”，是為了在物權(quán)變動過程中，保障相關(guān)利害人的交易安全。

和此前媒體曾經(jīng)熱議的“以人查房”相關(guān)聯(lián)的是，《條例》中的“公開”對象不是所有人。孫憲忠說，個人財產(chǎn)對一般社會大眾而言，具有一定私密性，不是任何人都可以隨意地知悉別人的財產(chǎn)權(quán)利的狀態(tài)?！霸诂F(xiàn)實生活中，立法必須防止利用‘公開’規(guī)則擾亂、甚至損害民眾生活安康私密的現(xiàn)象發(fā)生?！?/p>

問：是否有助“陽光立法”？

答：倆立法不在一個體系內(nèi)。

幾年前，業(yè)內(nèi)就傳出風聲說要進行全國房地產(chǎn)情況聯(lián)網(wǎng)，這被人期許能夠同時實現(xiàn)反腐，甚至能夠推動“陽光立法”，把“房叔”查個底兒掉。但《條例》出臺后，立刻有聲音表示“失望”，因為其中沒有要求官員必須公開房產(chǎn)的內(nèi)容。頒布《條例》的目的，是否真為了反腐和“陽光立法”？孫憲忠說，這其中有誤讀。

“從國際經(jīng)驗看，‘陽光立法’內(nèi)容很多，其中之一就是要求官員公布其財產(chǎn)，以方便社會監(jiān)督。這些立法是專門針對官員的立法，和不動產(chǎn)登記立法不在一個體系之內(nèi)?！睂O憲忠說，那些要求利用不動產(chǎn)登記簿的公開性，來實現(xiàn)“陽光立法”的功能、達到限制甚至懲治官員腐敗的要求，難以得到支持。

“不動產(chǎn)登記立法屬于財產(chǎn)立法，不論官員還是民眾，其不動產(chǎn)財產(chǎn)都要納入登記，但是‘陽光立法’只能針對官員，不能針對一般民眾?！睂O憲忠解釋道，法律可以要求官員公布其財產(chǎn)，但是不能要求一般民眾也公布其財產(chǎn)。所以，不能把不動產(chǎn)登記簿納入到“陽光立法”的范疇之內(nèi)。

“‘陽光立法’是非常強力的法案，國家司法部門可以據(jù)此行使非常強大的權(quán)力，不要說像不動產(chǎn)登記簿這樣具有一定公開性的官方檔案，即使是在法律上處于保密原則保護下的個人存款資料等，只要是涉及官員腐敗的，國家法制機構(gòu)都可以查詢?！睂O憲忠說。

如何登記？“一個窗口進，一個窗口出”

未來，這些來自農(nóng)、林、牧、漁的各類信息將匯總到一個“大賬本”上，即匯總到統(tǒng)一的大數(shù)據(jù)庫中。怎么才能讓信息盡快進入，如何能保證信息準確？

“不動產(chǎn)登記工作最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，在地方?！眹临Y源部地籍司（不動產(chǎn)登記局）司長（局長）王廣華說，目前，國家層面不動產(chǎn)登記職責和機構(gòu)建設(shè)基本完成，22個省份完成了省級職責整合，但市縣一級的職責和機構(gòu)整合工作普遍沒有啟動。

王廣華說，從全國范圍來說，地方政府將盡快全面完成省、市、縣三級職責和機構(gòu)整合，并確保各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)能夠順暢接受上級不動產(chǎn)登記主管部門的指導和監(jiān)督、上下對口一致。

那么對于這個“大賬本”上的內(nèi)容，應(yīng)該怎么收集？“我們將會本著方便群眾的原則，從后臺移交不動產(chǎn)資料；對于老百姓而言，各地區(qū)將會盡快設(shè)立不動產(chǎn)登記窗口，實現(xiàn)一個窗口進、一個窗口出?！蓖鯊V華說。

為了讓老百姓盡量適應(yīng)這種變化，手中的各種房產(chǎn)證、權(quán)屬證書也將按照“不變不換”的原則執(zhí)行。即已經(jīng)依法發(fā)放的證書繼續(xù)有效。若是產(chǎn)權(quán)人在新證書頒布前就已經(jīng)申請了登記，將會繼續(xù)發(fā)放舊版證書；新的證書頒布后申請登記的，發(fā)放新版證書。

“總而言之，原來各部門已經(jīng)發(fā)放的證書繼續(xù)有效，各地區(qū)將不得強制要求更換證書，不增加企業(yè)和群眾負擔。對此，我們將盡快出臺有關(guān)政策和意見?！蓖鯊V華說。

如何保密？泄露信息者將被處分或被追究刑責

清華大學法學院教授程嘯認為，《條例》明確了登記不動產(chǎn)權(quán)利的具體類型。今后，無論是不動產(chǎn)登記機構(gòu)在受理登記申請或按照有關(guān)國家機關(guān)的要求進行登記，還是人民法院處理不動產(chǎn)登記糾紛案件，都應(yīng)當依據(jù)本《條例》加以判斷。

中央財經(jīng)大學不動產(chǎn)法研究所所長尹飛說，《條例》著重規(guī)范了不動產(chǎn)登記的具體程序，明確在不動產(chǎn)登記的發(fā)起、受理、審核、記載等階段以及相應(yīng)的信息共享與保護等環(huán)節(jié)，不動產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作人員相應(yīng)的職權(quán)，從而為登記機構(gòu)依法行政奠定了法律基礎(chǔ)。

這其中，尹飛關(guān)注了關(guān)于不動產(chǎn)登記保密的問題。“對于不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人，《條例》也明確了其保密義務(wù)?！彼f，如果違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，將依法承擔賠償責任，對有關(guān)責任人依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

同時，為了維護不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的權(quán)威性，避免登記錯誤，《條例》規(guī)定，對于偽造、變造或者買賣、使用偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的行為，將實施收繳、沒收違法所得等行政處罰，并可依法追究民事賠償責任以及刑事責任。

《條例》的施行與房地產(chǎn)稅有多大關(guān)系

《條例》中雖然只字未提房地產(chǎn)稅，但業(yè)內(nèi)還是認為，《條例》的發(fā)布將推動我國財稅制度改革，為推出房地產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種做了技術(shù)鋪墊。

對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，《條例》首先在制度上保障不動產(chǎn)登記工作有法可依，為摸清不動產(chǎn)家底做好制度保障，為未來房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財產(chǎn)性稅收的研討、課征做好前期準備。

“由于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記本身是一項復雜而相對長期的系統(tǒng)性工作，盡管條例的推出意義重大，但這與房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財產(chǎn)性稅收的真正全面開征之間還有相當距離。”胡景暉說，在登記之后，相關(guān)財產(chǎn)性稅收的課征同樣需要制度層面的設(shè)計。即使開征，對只擁有自住型物業(yè)的家庭來說，也很可能會有相應(yīng)的豁免；而對于擁有多套房產(chǎn)的家庭，短期內(nèi)也不會面臨稅負的增加。

（據(jù)《北京日報》）

延伸閱讀：《條例》未提“強制登記”

高策機構(gòu)董事長、總裁陶紅兵認為，不應(yīng)過度解讀《不動產(chǎn)登記條例》?！恫粍赢a(chǎn)登記條例》并不會馬上帶來房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，它只是給兩稅的出臺提供一些條件，不動產(chǎn)登記是從2018年才開始正式進入操作實施層面的?！安⒉皇钦f今天有了這個條件，明天房產(chǎn)稅就要出臺，我認為房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的真正出臺還早，到2018年有了這樣的基礎(chǔ)以后，我們再來看房產(chǎn)稅什么時候推出?！备鶕?jù)《條例》規(guī)定，登記需由申請人提出申請，并不是強制登記。只是在涉及到交易、轉(zhuǎn)讓、抵押等發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的時候才需要登記，如果不登記權(quán)利就無法實施，但并不代表買房合同和房產(chǎn)證就無效。“很多人買了很多房子只要不轉(zhuǎn)賣不需要登記，可以到賣的時候再登記?！碧占t兵表示。

（據(jù)《北京晚報》/陳靜思/文）