房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理探析

周建棟

摘要：營(yíng)運(yùn)資金管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的主要內(nèi)容，其管理效果直接影響著企業(yè)資金的流動(dòng)效果和整體收益，甚至決定著企業(yè)的發(fā)展命運(yùn)，其中在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用效果最為明顯。而做好房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理工作是其實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。本文先對(duì)營(yíng)運(yùn)資金進(jìn)行概述，然后闡述了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理存在的問(wèn)題，最后提出了房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理的改善策略，希望能提升房地產(chǎn)企業(yè)的效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營(yíng)運(yùn)資金 管理

企業(yè)若想穩(wěn)步運(yùn)行就應(yīng)具備充足的營(yíng)運(yùn)資金，企業(yè)只有適當(dāng)?shù)乩脿I(yíng)運(yùn)資金，才能獲得理想的效益。營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)資金機(jī)構(gòu)中靈活性最高的部分，營(yíng)運(yùn)資金管理是資金管理中的基礎(chǔ)，這主要是因?yàn)闋I(yíng)運(yùn)資金具有流動(dòng)程度大、變化快和周轉(zhuǎn)性強(qiáng)的特點(diǎn)。在特定時(shí)期內(nèi)，營(yíng)運(yùn)資金的管理水平直接決定著企業(yè)資金的獲利水平。然而，現(xiàn)階段大多數(shù)企業(yè)在營(yíng)運(yùn)資金的管理方面表現(xiàn)出了一些問(wèn)題，例如資金營(yíng)運(yùn)能力低下、資金短缺等，這給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。因此，較好地解決企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金管理中的問(wèn)題，能夠促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

一、營(yíng)運(yùn)資金概述

營(yíng)運(yùn)資金也被稱為營(yíng)運(yùn)資本，主要包含狹義和廣義這兩種概念，其中狹義上是指在特定時(shí)間內(nèi)的企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債之間的差額；廣義上是指企業(yè)在流動(dòng)資產(chǎn)上投放的資金。營(yíng)運(yùn)資金能夠反映企業(yè)短時(shí)間內(nèi)的償債能力，其數(shù)值越大，表示其償債能力越強(qiáng)，當(dāng)營(yíng)運(yùn)資金以負(fù)數(shù)形式存在時(shí)，表示該企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)可能隨時(shí)因周轉(zhuǎn)不靈活而中斷。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理中存在的問(wèn)題

（一）負(fù)債過(guò)重，還本付息壓力大

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，資金需求量日益提高，面對(duì)這種改變，一大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然堅(jiān)持負(fù)債經(jīng)營(yíng)的理念，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過(guò)高。分析負(fù)債結(jié)構(gòu)可知，上市房企借款所占比重較大，另外，借款增長(zhǎng)速度也在不斷加快。借款比重和借款速度的提高表明房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴銀行借款這種融資方，這將會(huì)加重房地產(chǎn)企業(yè)的還本付息壓力。

（二）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，存貨比例過(guò)大

在房地產(chǎn)企業(yè)中，具有資金投入量大、資金回籠速度慢的特點(diǎn)，另外由于地域因素在一定程度上影響資金運(yùn)作，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)的獨(dú)特性比較顯著，即存貨在資產(chǎn)中占據(jù)著較大的比重。

（三）資產(chǎn)質(zhì)量下降，營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)周期延長(zhǎng)

金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大的影響，導(dǎo)致銷售量的驟降，一些房地產(chǎn)企業(yè)以高價(jià)獲得土地，銷售量的降低卻增加了資金回籠難度，營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期延長(zhǎng)，資金短缺成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的巨大挑戰(zhàn)。另外，其他方面的建設(shè)也不能按時(shí)完工，工期延長(zhǎng)，這增加了資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理的改善策略

（一）改善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，拓寬融資通道

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式單一，通道狹窄，其中銀行借款是主要的融資方式。這種融資方式肩負(fù)著還本付息的重?fù)?dān)，如果企業(yè)的負(fù)債較多，加之資金周轉(zhuǎn)不靈活，將會(huì)引起償還債務(wù)能力的下降，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)況可能將企業(yè)帶入財(cái)務(wù)危機(jī)的漩渦中。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拓寬融資通道是其應(yīng)解決的主要問(wèn)題。從宏觀方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握國(guó)家宏觀調(diào)控的工作思路，抓住國(guó)內(nèi)金融體制改革這個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，全面考慮自身的實(shí)際情況，將房地產(chǎn)金融市場(chǎng)朝著多元化的方向大力發(fā)展，采用直接融資的方式。資質(zhì)雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用發(fā)行房地產(chǎn)基金、債券等多種渠道的融資方式，這在很大程度上能夠減小單一融資方式帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能性，另外，通過(guò)多種渠道的不同組合能夠改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，減小融資成本投入，為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)營(yíng)效益。

（二）合理選擇融資方式

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金結(jié)構(gòu)上過(guò)度依賴銀行信貸，資金來(lái)源渠道較窄，銀行信貸和股權(quán)融資是較為常見(jiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，近年來(lái)，也涌現(xiàn)出了信托融資、上市融資等新興融資方式。任何一種融資方式都各有利弊，為選擇最理想的融資方式，大幅降低融資成本，應(yīng)在提出項(xiàng)目融資時(shí)，邀請(qǐng)多家銀行對(duì)實(shí)施項(xiàng)目后所能夠提供的服務(wù)和優(yōu)惠進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)，從中選出最優(yōu)合作伙伴，并建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。

（三）強(qiáng)化流動(dòng)資金的管理工作

1、強(qiáng)化存貨管理工作

據(jù)相關(guān)調(diào)查表明，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益與流動(dòng)資產(chǎn)呈現(xiàn)正相關(guān)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，流動(dòng)資產(chǎn)主要以存貨和待收賬款這兩種形式存在，且存貨是其主要存在形式，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)若想提高運(yùn)營(yíng)資金的管理水平應(yīng)強(qiáng)化存貨管理工作，否則，將得不到資金的有效回籠和預(yù)收賬款的及時(shí)償還，這將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行。因此，在房地產(chǎn)的存貨管理工作中，保持適宜的完工產(chǎn)品的數(shù)量，并盡量完成完工產(chǎn)品的預(yù)期銷售目標(biāo)。

2、強(qiáng)化待收賬款的管理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商品的價(jià)格較高，通常消費(fèi)者不能一次性全額付款，分期付款是比較常見(jiàn)的付款方式，這種方式增加了待收賬款的額度。如果這筆賬款不能及時(shí)催繳回來(lái)，金額過(guò)多將會(huì)延長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)周期，這一定會(huì)影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。因此，應(yīng)采取相應(yīng)措施來(lái)抑制這種問(wèn)題，例如優(yōu)惠政策或者加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的信貸審核等。

（四）加大對(duì)營(yíng)運(yùn)資金管理的監(jiān)督力度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適時(shí)檢查營(yíng)運(yùn)資金的使用狀況，尤其要做好待收賬款、預(yù)收賬款等往來(lái)賬目的監(jiān)督管理工作，可以依據(jù)待收賬款的回籠速度和回籠金額來(lái)確定工作人員的薪資狀況，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲方法，以此來(lái)增加工作人員的工作積極性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重內(nèi)部審計(jì)工作，科學(xué)、合理地審計(jì)和監(jiān)督財(cái)務(wù)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在事前和事中全面控制營(yíng)運(yùn)資金的管理工作，從而保證營(yíng)運(yùn)資金具有一定的安全性和流動(dòng)性。

四、結(jié)束語(yǔ)

營(yíng)運(yùn)資金主要應(yīng)用在企業(yè)的償債能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究工作中，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的有效途徑。營(yíng)運(yùn)資金的管理水平在很大程度上決定了企業(yè)的生存空間和發(fā)展方向，因此，應(yīng)該提升企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理水平。在企業(yè)的未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)高度重視營(yíng)運(yùn)資金管理工作，明確企業(yè)自身營(yíng)運(yùn)管理水平及存在的問(wèn)題，不斷完善，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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