老城更新與新區(qū)拓展相協(xié)調(diào)的規(guī)劃模式探索——以淮南市朝陽東路兩側(cè)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃為例

合肥市規(guī)劃設(shè)計研究院 安徽合肥 230041

摘要：老城更新與新區(qū)開發(fā)一直是城市規(guī)劃工作的兩個重要方向。前者多以解決現(xiàn)狀問題為導(dǎo)向，后者多以實現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)為導(dǎo)向。如何能將兩者有效融合，共同指導(dǎo)城市開發(fā)建設(shè)是城市規(guī)劃面臨的難題之一。朝陽東路兩側(cè)地區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃通過提出：兩個完善、兩個提升的規(guī)劃策略。有效實現(xiàn)兩者銜接，最終理性選擇發(fā)展空間、合理安排建設(shè)時序的規(guī)劃目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：老城更新；新區(qū)拓展；地塊評價；商業(yè)指引

1項目概況

規(guī)劃項目占地2.26平方公里，位于淮南市東部老城區(qū)，距離東部核心區(qū)1.5公里。周邊重大的影響因素包括：火車站、汽車站、龍湖東部商業(yè)圈及東城中心商業(yè)圈、部分新建小區(qū)，如盛世名門、金色家園、香格里拉、巴黎春天、斯瑞明珠城等。現(xiàn)狀用地主要由居住用地、部分城中村和一些工業(yè)企業(yè)構(gòu)成。規(guī)劃區(qū)約涉及50家單位。用地權(quán)屬明確，邊界較為復(fù)雜，對于較大地塊整體開發(fā)矛盾較多。

規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀情況可以概括為兩個方面，即優(yōu)勢資源因素和發(fā)展制約因素。優(yōu)勢資源因素包括：區(qū)位優(yōu)勢，規(guī)劃區(qū)緊鄰老城區(qū)，處于城市重要發(fā)展軸線上；交通優(yōu)勢，國慶路是城市對外道路，淮舜路是聯(lián)系東部組團(tuán)、山南新區(qū)的重要道路；開發(fā)優(yōu)勢，香格里拉等高檔居住區(qū)將對本區(qū)產(chǎn)生輻射作用，淮南高鐵站地區(qū)將進(jìn)一步提升朝陽路發(fā)展軸線。發(fā)展制約因素包括：現(xiàn)狀較復(fù)雜的用地情況，增加了操作難度與交易成本。復(fù)雜人口構(gòu)成背后的社會問題，需要多方協(xié)調(diào)。

2項目定位與規(guī)劃策略

規(guī)劃對片區(qū)內(nèi)的功能進(jìn)行梳理，包括疏解與發(fā)展方向不符的功能，如工業(yè)，要求退城進(jìn)園。保留強(qiáng)化城市功能：居住、商貿(mào)、辦公。完善缺失功能：社區(qū)服務(wù)功能（文教體衛(wèi)）。增加片區(qū)職能為城市形象展示。對項目的總體定位是配套設(shè)施完善的居住片區(qū)。

提出“兩個完善”與“兩個提升”的規(guī)劃策略。兩個完善為完善新建居住區(qū)公共服務(wù)配套。完善老住區(qū)基本公共服務(wù)配套。兩個提升為提升淮舜路沿線的城市景觀形象。提升現(xiàn)狀城中村居民的居住質(zhì)量。

3規(guī)劃布局

方案在用地布局上體現(xiàn)了規(guī)劃目標(biāo)與現(xiàn)實情況結(jié)合的特點(diǎn)，在地塊劃分過程中以整體開發(fā)為主的同時，充分現(xiàn)狀地塊的綜合評價，增加規(guī)劃可操作性。針對規(guī)劃出讓的每一個地塊均設(shè)置兩張圖則，即地塊綜合評價圖和地塊控規(guī)分圖圖則。

地塊的綜合評價圖包括用地產(chǎn)權(quán)、用地性質(zhì)、用地面積、建筑質(zhì)量、開發(fā)強(qiáng)度、可改造度、改造必要性、改造動力以及改造策略等。最終將規(guī)劃地塊劃分為新建用地、可改造用地、保留用地、已批用地四大類。地塊控規(guī)分圖圖則作為指導(dǎo)地塊出讓和測算地塊地價的主要依據(jù)。其內(nèi)容包括土地使用控制、建筑建造控制、設(shè)施配套控制、行為活動控制。

規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)為：南北兩心、縱橫雙軸?！澳媳眱尚摹敝副辈康纳鐓^(qū)服務(wù)中心和南部的公園綠心?！翱v橫雙軸”指朝陽路商貿(mào)功能軸和淮耕路生態(tài)休閑軸。

創(chuàng)造性的將規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商業(yè)主要分為三種類型：1.商業(yè)用地B1：用地性質(zhì)商業(yè)為主，兼容少量其他用地，一般兼容量不高于20%。2.住商混合用地BR：用地性質(zhì)以居住為主，兼容商業(yè)量在20%至40%之間。3.居住配套商業(yè)R22：屬于居住配套公共服務(wù)設(shè)施用地。這樣既確保沿街商業(yè)的連續(xù)業(yè)態(tài)，又確保開發(fā)商可以根據(jù)地塊的具體情況選擇適宜的布局方式。

4規(guī)劃特色

4.1先導(dǎo)性

運(yùn)用先進(jìn)理念，打造緊縮城市，集約節(jié)約用地。通過設(shè)置具有市民生活保障、生活服務(wù)、文體娛樂等功能的小區(qū)級社區(qū)中心來實現(xiàn)城市用地的緊縮和城市用地的復(fù)合。

4.2前瞻性

根據(jù)現(xiàn)有總體規(guī)劃，分析未來軌道站點(diǎn)的交通影響，通過TOD模式的用地布局強(qiáng)度規(guī)劃，構(gòu)建起“TOD+小區(qū)中心+核心開放空間”的交通直乘模式。鼓勵沿國慶路、汽車站、軌道交通站點(diǎn)附近高強(qiáng)度開發(fā)，集中體現(xiàn)其作為城市門戶的重要性。為實現(xiàn)人性、高效、節(jié)能的城市發(fā)展路徑奠定了基礎(chǔ)。分析高鐵片區(qū)的影響，前瞻性的打造了高鐵商業(yè)商務(wù)發(fā)展軸。以商貿(mào)、金融為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，建筑造型以高大、時尚為主要特色，起到標(biāo)志、引導(dǎo)城市形象的作用。

4.3示范性

針對老城更新和新區(qū)協(xié)調(diào)的要求，創(chuàng)造性的把規(guī)劃策略概況為兩個完善、兩個提升。高度概況了新老城區(qū)混合地帶的規(guī)劃策略，對此類型的項目有示范性。

4.4統(tǒng)籌性

配套設(shè)施的布置遵循了統(tǒng)籌考慮的原則，如中小學(xué)的布局，除考慮規(guī)劃區(qū)內(nèi)的配套因素外，綜合考慮了周邊地區(qū)現(xiàn)狀小學(xué)的吸引力。

5規(guī)劃創(chuàng)新

1.新思路：理性選擇發(fā)展空間，合理安排建設(shè)時序是老城更新的難點(diǎn)和重點(diǎn)，規(guī)劃通過對現(xiàn)狀所有地塊進(jìn)行綜合評價，實現(xiàn)了對每個地塊提出發(fā)展方向的綜合指引。首先對項目現(xiàn)狀的建筑質(zhì)量、建筑高度、建筑密度、現(xiàn)狀容積率四項指標(biāo)進(jìn)行整體性的宏觀評價，從而對項目有個宏觀的把握，在此基礎(chǔ)上，對每個地塊進(jìn)行深化研究，對產(chǎn)權(quán)、用地性質(zhì)等因素，把規(guī)劃區(qū)分為42個地塊，進(jìn)行系統(tǒng)的綜合評價。針對每個地塊，規(guī)劃進(jìn)行了綜合評價體系，評價體系主要包括地塊名稱、用地性質(zhì)、用地面積的綜述，然后對地塊的開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行分析，并得出地塊可改造度和可行性的評價，再根據(jù)現(xiàn)狀地塊的用地性質(zhì)和主導(dǎo)功能確定地塊的改造必要性，此后根據(jù)地塊的位置和發(fā)展機(jī)遇，提出地塊的改造動力。最后對每個地塊提出規(guī)劃策略。

2.新模式：科學(xué)解讀，并切實貫徹上位規(guī)劃。通過對總規(guī)以及已編制的專項規(guī)劃梳理，解讀其對項目的要求和引導(dǎo)。梳理出已配建的設(shè)施和尚缺失的實施，然后根據(jù)地塊的實際情況進(jìn)行整合考慮，從而科學(xué)的配置各種配套設(shè)施，使三大設(shè)施可有效落地。

3.新類型：創(chuàng)造性的提出商業(yè)設(shè)施發(fā)展指引模式。規(guī)劃對控制性詳細(xì)規(guī)劃中提出的剛性控制和彈性控制這一思想靈活運(yùn)用，科學(xué)的把商業(yè)業(yè)態(tài)劃分為純商業(yè)、居住混合商業(yè)和居住配套商業(yè)，根據(jù)各類商業(yè)的特點(diǎn)，分別控制和引導(dǎo)，純商業(yè)作為剛性控制用地，據(jù)準(zhǔn)混合商業(yè)和配套商業(yè)昨引導(dǎo)開發(fā)為主，并提出不同的容積率、建筑密度的要求。

6結(jié)語

規(guī)劃通過探索舊區(qū)更新與新區(qū)開發(fā)協(xié)調(diào)模式，并形成規(guī)劃策略。對現(xiàn)狀復(fù)雜的用地情況進(jìn)行梳理，并形成用地開發(fā)指引。通過對商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展指引，實現(xiàn)了控規(guī)中剛性和彈性相結(jié)合規(guī)劃要求。對于類似規(guī)劃有一定的參考和指導(dǎo)價值。

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作者簡介：

徐永，（1985.2-），女，皖肥西，學(xué)士學(xué)位、國家注冊城市規(guī)劃師、中級工程師。