關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)管理理念探討

摘要：最近，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭激烈。隨著關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)招標(biāo)施工等制度的不斷健全，逐漸采用先進(jìn)的管理理念，完善房地產(chǎn)開發(fā)的管理體系，提高房地產(chǎn)開發(fā)的水平，是房地產(chǎn)開發(fā)商有待于解決與研究的關(guān)鍵性問題。本文透徹的分析了當(dāng)前市場房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，同時(shí)就解決房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中會(huì)發(fā)生的事提出實(shí)際的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;管理理念;開發(fā)問題;分析對策

曾經(jīng)對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化了房地產(chǎn)開發(fā)商的資源配置，推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)，同時(shí)保障了自身的經(jīng)濟(jì)效益，成了新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)商的問題。面對這個(gè)問題，房地產(chǎn)開發(fā)商精確預(yù)測、根據(jù)市場的，根據(jù)現(xiàn)代化的房地產(chǎn)開發(fā)管理體系來管理房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目，來提高他的綜合競爭力。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的系統(tǒng)工程是復(fù)雜的，其特點(diǎn)是面臨風(fēng)險(xiǎn)多、投資金額大、開發(fā)周期長。通常劃分為項(xiàng)目實(shí)施階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段以及項(xiàng)目策劃階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商事管理主體，也即整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃直到竣工驗(yàn)收交付使用階段的整體組織者與實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目有責(zé)任與任務(wù)。本文主要探討房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)與平衡的銜接問題。

二、管理理念

項(xiàng)目管理的概念就是指某個(gè)團(tuán)隊(duì)或組織使用所有管理組織技術(shù)、方法以及知識(shí)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而對項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)所進(jìn)行的管理工作.項(xiàng)目管理通常有項(xiàng)目計(jì)劃、啟動(dòng)、控制、執(zhí)行以及結(jié)束這五個(gè)現(xiàn)實(shí)的管理過程有關(guān)。項(xiàng)目管理的基本特征有：

l）普遍性：我們當(dāng)前的所有文化物質(zhì)成果剛開始都是以項(xiàng)目為對象進(jìn)行的，通常情況下是先有項(xiàng)目才進(jìn)行日常運(yùn)營.

2）目的性：項(xiàng)目管理一切活動(dòng)都是為實(shí)現(xiàn)或超越項(xiàng)目利益相關(guān)者的要求與期望這一目標(biāo)服務(wù)的.

3）獨(dú)特性：項(xiàng)目管理既不同于通常的生產(chǎn)服務(wù)的運(yùn)營管理，更不同于日常的行政管理，這種管理活動(dòng)是完全不同的.

4）整體性：項(xiàng)目管理要求務(wù)必充分強(qiáng)調(diào)管理的整體性，對于項(xiàng)目各組成部分的和項(xiàng)目各階段的綜合的管理等等.

5）創(chuàng)新性：項(xiàng)目管理是對管理的創(chuàng)新，項(xiàng)目管理該省需要?jiǎng)?chuàng)新，沒有統(tǒng)一的方法、模式。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是指使用各種管理技術(shù)、方法以及知識(shí)為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)而對項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)所進(jìn)行的管理工作。除具有通常的項(xiàng)目管理特性外，還具有風(fēng)險(xiǎn)性、長期性、復(fù)雜性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期管理主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)先的決策分析、計(jì)劃準(zhǔn)備、以及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理，大體包括項(xiàng)目預(yù)先的現(xiàn)實(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)、研究論證甚至是開工前的其它各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以及項(xiàng)目實(shí)施管理規(guī)劃的編制等。于此期間，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及決策分析（也就是可行性研究論證）決定著整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全局控制的兩個(gè)重要階段的發(fā)展;項(xiàng)目實(shí)施管理的規(guī)劃決定著項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施階段的成功進(jìn)行。

三、開發(fā)問題

我國項(xiàng)目管理的發(fā)展基本主要包括兩個(gè)階段：80 年代之前被叫作傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理階段，80 年代之后被叫作現(xiàn)代項(xiàng)目管理階段。以往的的項(xiàng)目管理理念主要為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的控制以及實(shí)施，對項(xiàng)目管理的整體規(guī)劃的不足，淺談項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)控制，忽視學(xué)習(xí)、忽視資源整合與協(xié)調(diào)、以及忽視溝通與服務(wù)，僅僅是較小的范圍內(nèi)進(jìn)行的一種項(xiàng)目管理方法，具有運(yùn)營管理等特點(diǎn)。

現(xiàn)代項(xiàng)目管理是最近發(fā)展起來的一個(gè)管理學(xué)科的新領(lǐng)域，是隨著改革開放之后在我國發(fā)展起來的。這和以往的項(xiàng)目管理差異很大，現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理念容入了預(yù)先的動(dòng)態(tài)控制原理以及目標(biāo)控制，為項(xiàng)目管理確立了清晰的方向以及目標(biāo)，凸顯項(xiàng)目預(yù)先所進(jìn)行的過程協(xié)調(diào)，規(guī)劃，可以有效整合資源組成合力，滿足利益相關(guān)者的要求，避免沖突，提高了企業(yè)業(yè)績。在現(xiàn)在信息化社會(huì)以及知識(shí)的經(jīng)濟(jì)之中，人們創(chuàng)造財(cái)富已經(jīng)從以往重復(fù)進(jìn)行的生產(chǎn)活動(dòng)為核心，漸漸變成了以項(xiàng)目實(shí)施以及項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)為核心的模式。項(xiàng)目管理正成為當(dāng)今社會(huì)中重要的管理領(lǐng)域，同時(shí)現(xiàn)代項(xiàng)目管理也會(huì)成為我國投資項(xiàng)目建設(shè)管理的主要工具以及方法。于此，我國2003 年開始在高等學(xué)校展開項(xiàng)目管理領(lǐng)域的工程碩士培養(yǎng)。

2004 年12 月，經(jīng)國家發(fā)展、人事部以及改革委員會(huì)研究決定，對投資建設(shè)項(xiàng)目高層專業(yè)管理人員進(jìn)行職業(yè)水平人證的制度。這些措施為我國培養(yǎng)以及造就具有現(xiàn)代化開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目管理的理念，掌握項(xiàng)目現(xiàn)代方法管理、和技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目管理高層專業(yè)管理人才，大大提高項(xiàng)目決策和管理、水平、項(xiàng)目投資的效益。

我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理在以往慢長的歲月里都是采用比較舊的項(xiàng)目管理模式，管理水平低。不能滿足信息時(shí)代大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理需求。這讓開發(fā)商務(wù)必轉(zhuǎn)變以往項(xiàng)目管理的理念，采用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理念，創(chuàng)新項(xiàng)目管理方法與理念。也是現(xiàn)代項(xiàng)目管理的特點(diǎn)所具有的，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)當(dāng)前受政策、資金、環(huán)境等各方面制約因素很復(fù)雜，不確定的因素也很多，投資的風(fēng)險(xiǎn)高。而房地產(chǎn)開發(fā)商又經(jīng)常不重視前期這些不好的因素，盲目地開發(fā)，給項(xiàng)目開發(fā)后期的管理造成的消極的影響，管理的難度大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增加，決定了項(xiàng)目開發(fā)的投資效益。

四、分析對策

對房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)而說，施工管理的模式可以用不同的形式，但是目的卻是一樣的：在適當(dāng)?shù)某杀鞠?，用最快的速度達(dá)到高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)理想，開發(fā)企業(yè)一定會(huì)在施工成本控制、進(jìn)度控制以及質(zhì)量控制上發(fā)揮重要的作用，就是根據(jù)施工招投標(biāo)、資質(zhì)驗(yàn)證以及工程款的有序發(fā)放、監(jiān)理單位的督察、現(xiàn)場施工的檢查（主要是現(xiàn)場的施工技術(shù)、材料質(zhì)量、精確及安全、程序等）等等手段，開發(fā)商可以對工程項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度、質(zhì)量與成本采取掌控的措施。再者，施工管理也有和供貨商關(guān)系的融洽。

建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理與促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理以及施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與包括以上的施工管理協(xié)調(diào)、規(guī)劃的管理、開發(fā)的管理、這三個(gè)管理子集之間的聯(lián)系，相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵?，F(xiàn)實(shí)強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性，比方說場地的大小、勞動(dòng)成本、時(shí)間氣候、施工的設(shè)備等方面的制約在設(shè)計(jì)中不可以考慮，可施工性研究即對有關(guān)的設(shè)計(jì)內(nèi)容分析、討論并加以改進(jìn)。再者，開發(fā)商與施工單位的工程管理部門沒有與設(shè)計(jì)單位溝通并得以協(xié)調(diào)，大多建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)以及竣工后不相同。所以，現(xiàn)實(shí)中設(shè)計(jì)的正確施工與研究的實(shí)施都應(yīng)該有下面幾個(gè)要素：作為投資者的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持，開發(fā)商要重視設(shè)計(jì)的研究與現(xiàn)實(shí)的研究，就是在規(guī)劃設(shè)計(jì)開始、規(guī)劃設(shè)計(jì)后與施工完成時(shí)召集相關(guān)專家、設(shè)計(jì)人員、本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員與施工人員定期召開研究型會(huì)議。有效的討論與交流、溝通，會(huì)專業(yè)化、系統(tǒng)化、集成化地實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目。

在項(xiàng)目之處，項(xiàng)目決策的成本低，但這些決策卻可以對項(xiàng)目的總成本影響很大，現(xiàn)實(shí)的研究對工程造價(jià)的決定從規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段到施工階段以及物業(yè)管理階段遞減，產(chǎn)生的效益也降低。工程的施工設(shè)計(jì)以及圖紙應(yīng)正萬一提交要更改很難，所以施工單位與開發(fā)企業(yè)要提前參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的現(xiàn)實(shí)的研究，而開發(fā)商更要準(zhǔn)備好前期的項(xiàng)目決策。在項(xiàng)目開發(fā)中現(xiàn)代項(xiàng)目的管理方法、理念以及措施要并用，事前控制與目標(biāo)控制方法要有機(jī)結(jié)合，分析總結(jié)其中的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新管理，一定會(huì)提高項(xiàng)目管理的效率、質(zhì)量、水平以及經(jīng)濟(jì)效益。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的研究工作。加強(qiáng)可研的財(cái)力、物力、人力以及時(shí)間的投入;建立并完善支持機(jī)構(gòu)，整合決策資源，并利用“借腦”;來完善決策程序，提高決策效率與水平，來定位項(xiàng)目市場和定位產(chǎn)品系統(tǒng)化、科學(xué)化以及市場化。

總結(jié)：

從以上分析歸納來看，項(xiàng)目的研究是項(xiàng)目前期工作的關(guān)鍵，也是關(guān)鍵時(shí)期，決定著項(xiàng)目的決策實(shí)施。前期的市場調(diào)查分析是項(xiàng)目開發(fā)的理論依據(jù)，現(xiàn)實(shí)的研究是項(xiàng)目的核心，但進(jìn)行的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)才是工程建設(shè)之首，僅首中有“心”，才可以使項(xiàng)目工程建設(shè)、項(xiàng)目過程管理與設(shè)計(jì)有章可循。沒有圖紙就不能建設(shè);有圖常變，不可行。、項(xiàng)目實(shí)施管理規(guī)劃、合同簽訂與招投標(biāo)是項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵準(zhǔn)備工作。因此，對上述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理工作的分析來看，從它們對項(xiàng)目管理工作的決定，對項(xiàng)目開發(fā)成本控制的影響以及作用，同時(shí)對投資方案的決策與分析，印證了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的必要性。也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理工作的質(zhì)量影響著項(xiàng)目開發(fā)。

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