北京學區(qū)房之痛

老莫（化名）很犯愁。他是一名博士畢業(yè)生，婚后在北京小西天買了一套房。他的兒子將在2015年升入小學。作為中國教育制度的優(yōu)勝者，他希望給兒子在這套體制中創(chuàng)造一個好的起點。但是實地探索后，他才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實道路遠比想象中困難。

今年年初，教育部下發(fā)了關于“進一步規(guī)范義務教育免試就近入學”的文件，提出到2015年，在4個直轄市、5個計劃單列市和10個副省級省會城市的所有縣（市、區(qū)）100%的小學劃片就近入學，90%以上的初中實現(xiàn)劃片入學。

根據(jù)教育部文件精神，北京市教委開始推出學校撤并、小升初直升、“九年一貫制”等一系列教改措施，希望通過學區(qū)聯(lián)盟、大校年級組制、教育集團、教育集群制等方式，實現(xiàn)名校和弱校之間的教育資源均衡配置。

在幼升小階段，“共建生”這一方式在教育部文件中被正式取消。北京市統(tǒng)一使用電子學籍、劃片入學、電腦派位等方式實行擇校。這意味著“京籍+房產(chǎn)”成了入學的基本前提條件。

“我們不是不能承擔非京籍學生，但是在最初規(guī)定他們享受同城待遇的時候標準沒有執(zhí)行好，所以就會讓所有人覺得北京那么好上學。有錢的、有權的全到北京來了，這就無序了?！北本┦袞|城區(qū)教委信息中心負責人王喆是地道的北京人，他覺得無序的狀態(tài)還有，“賣菜的也說，在這租個房，交幾千塊錢贊助費，就管我（孩子上）6年（學），北京的條件多好?！?/p>

王喆算了一筆賬：“包括老師的工資、校舍的使用、設施設備、人員的調配，包括參加各種活動（區(qū)政府）給的補貼，（每人）每個學期要七百多塊錢，一年1400塊，”折算下來，“從幼兒園到高中畢業(yè)，（政府給）一個正常孩子花30萬?！边@讓他覺得，嚴苛的戶籍制度和片區(qū)劃分，才能回歸到最初設定的底線。

在教育部正式下發(fā)改革文件之前，東城區(qū)教委早已聞風而動?！案母锏木唧w方案（各個區(qū)）自己定，但是整體趨勢全是按照三中全會十八大的思路?！蓖鯁凑f，東城區(qū)教委為此制定了“3個100（天）”計劃。

第一個100天是找區(qū)內各社區(qū)、街道、關系單位、學校領導班子了解情況，找出明顯要改掉的問題并確定方案。東城區(qū)有史家胡同、府學小學等知名小學。

“最初的時候，學校也都差不多，可能這個學校有好老師，有了好苗子。”一位東城區(qū)教委內部人士說，“后來所有的投資、大投資（都慢慢傾向于這樣的好學校）。好的生源也帶來了更大的家長關系。區(qū)里不給我錢，國家給我錢，史家小學（弄個）什么什么工程，就有1500萬（投資）?！?/p>

這種“好的更好，差的更差”馬太效應讓很多學校常年招收不到足額的片區(qū)內京籍學生。 “為什么年年海淀、西城出中考狀元？因為他們把北京市好的生源弄走了?！鄙鲜鰞炔咳耸空f，各區(qū)縣之間的升學率競爭已經(jīng)到了白熱化的程度。

市場供需不平衡

招生工作結束后，東城區(qū)織染局小學校長王鳳嶺給王喆發(fā)了條短信：“目前必收的片內學生已經(jīng)35個，京籍人數(shù)達到了50%。”而去年的比例是19%?？椚揪中W與名校黑芝麻胡同小學結成了深度聯(lián)盟，原本冷清的招生工作也有了起色。

在東城區(qū)教委的綜合改革方案中，最先實施的是青年湖小學與北京市第171中學組建九年一貫制學校：2014年入學的青年湖小學新生6年后可直升171中學。消息發(fā)布后，很多家長為了獲得171中學的敲門磚，春節(jié)前后就籌劃在青年湖小學片區(qū)內購置學區(qū)房?！盎旧显谝粋€月內每平米漲了3萬塊！”王喆接收到反饋信息后覺得不可思議。

老莫一開始并沒有考慮購置學區(qū)房。隨著教改的推進，他所在的海淀區(qū)也慢慢落實新政。海淀區(qū)的名校資源相對來說更集中，相應的入學政策也更為嚴苛，比如不成文的規(guī)定：在片區(qū)內租房的京籍家庭并非入學首選。意即，戶籍和房產(chǎn)是兩個缺一不可的、必須同時滿足的條件。老莫犯愁的是，他名下房產(chǎn)片區(qū)內的小學讓他非常不滿意。

他本想帶兒子參加幼升小裸考——名校通過幾輪面試后擇優(yōu)錄取，“完全就是拼孩子?！钡窃诮谈男抡耐七M下，公立學校都取消了考試入學，只有一些私立學校和寄宿制學校還在進行。一想到考試題目有可能是“請考生撥打電話詢問天氣預報，然后復述給老師”和各種認字、數(shù)學邏輯圖形題，還有高昂的學費和不超過1.6%的錄取率，老莫決定不讓孩子受苦。他想過再去讀個北京師范大學的博士后，讓兒子進入名校北師大附小，但這也沒有任何保障?！暗侥壳盀橹梗抑宦犨^一個（今年通過關系）落實下來的，關系超硬的?！敝槿耸扛嬖V他。

“只能換房子！”老莫跟老婆商量說。

教改的出發(fā)點是為了打破教育資源分配不公平的現(xiàn)實，但卻引起了各地又一波的“學區(qū)房熱”。究其原因，還是教育資源不均衡的現(xiàn)狀以及入學政策存在的制度性缺陷。

制度性缺陷進一步固化了房產(chǎn)、戶籍和入學的關系，也進一步限制了人們自由遷徙的意愿。一旦你決定搬到另外一個地方，哪怕是馬路對面，也得首先考慮你的房產(chǎn)還在不在片區(qū)內。

為了能提高享受優(yōu)質教學資源的幾率，更多家長比老莫準備得更早。他們在孩子出生前就著手準備購買學區(qū)房。

去年3月，海淀區(qū)五道口華清嘉園賣出了一套每平米10萬元的天價學區(qū)房，被稱作“宇宙中心”。這個區(qū)的房屋中介們一年后還津津樂道于此。

李強是中關村第一、第二、第三小學片區(qū)內的一名房產(chǎn)中介，他專做學區(qū)房買賣。8月是學區(qū)房成交旺季。他每個月都能成交1-2套學區(qū)房。李強說，這個片區(qū)內的房源已經(jīng)很少了，而中關村一小學區(qū)的中關村南三街、東南小區(qū)、航天社區(qū)、燕北園、教委計生委大院、空間物理所小區(qū)的房價基本維持在6-8萬/平米。中關村二小學區(qū)房華清嘉園以小戶型為主，面積多在37～60平方米，“單價高，但是戶型小，總價就低，容易出手。”

這樣的小戶型學區(qū)房是徐順（化名）的首選。他已經(jīng)連續(xù)看了好幾處房源。通觀全局后，他制定了一份詳細的購房方案，保底是買個一流二類小學的學區(qū)房，以期能派位上個好初中。最完美的是一步到位，買個能上一流一類小學和好初中的學區(qū)房，并且學區(qū)房周邊環(huán)境、交通設施都很完善。

他開始觀察小區(qū)的電梯：有好牌子電梯所在小區(qū)相應的物業(yè)管理水平也較高，一般的次之，沒有電梯的大多是老舊的公房。購買公房的好處是只需繳納少量稅款，但房屋本身以及周邊環(huán)境設施讓徐順很猶豫。

“（就是）這樣的（老）房子也很少了，他們都在等著政府拆遷呢?！崩顝娒刻鞄е蛻敉祵W區(qū)房多趟。

海淀區(qū)是北京學區(qū)房交易最熱的一個區(qū)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計， 2013年北京市學區(qū)房成交均價上漲31.4%，高于全市平均漲幅5.5%。重點小學學區(qū)房漲幅更是達到33.5%，比周邊非學區(qū)房價格高出30%以上。教育資源相對集中的海淀區(qū)，個別樓盤高出周邊50%。而2013年重點小學學區(qū)房成交量排名前20的項目中，近一半位于海淀區(qū)。

徐順看中了華清嘉園一處50平米左右的房產(chǎn)，業(yè)主報價6.4萬/平米。這在徐順的接受范圍之內。而且小區(qū)馬路對面就是中關村二小華清校區(qū)。這里毗鄰清華、北大和科技創(chuàng)業(yè)園，整個小區(qū)配套設施也比較完善。但到了落實買房細節(jié)時，他發(fā)現(xiàn)實際單價遠遠超過了這個報價。

北京市房管局給這一片區(qū)限定的最低成交價格是35890元/平米，指導價與業(yè)主購房價的差額需要繳納5.6%的營業(yè)所得稅、20%的個稅和3%的契稅。這些稅費全部由購房者承擔。也就是說，徐順除了凈房款之外，還得額外支付超過50萬的稅費。加上購房款，他的支出總額將近390萬，折合單價超過每平米7.5萬元。

中介告訴他，這是因為業(yè)主急著出售而報的最低價。而這樣的價格，在北京城的學區(qū)房中還不算高。根據(jù)市場實際情況，黃城根小學學區(qū)房價格在8萬元至8.5萬元之間；史家胡同小學學區(qū)房價格在7.2萬元至10.4萬元；府學小學學區(qū)房價格在7.1萬元至18.2萬元之間，育民小學學區(qū)房價格在7.5萬元至8萬元之間。供需不平衡、買賣雙方的心理戰(zhàn)也讓這些老牌名校的學區(qū)房價格一路堅挺。

“說房價降了，原來業(yè)主含稅報（價），現(xiàn)在不含稅報（價）。”每一筆交易，李強所在的公司都能得到最高成交總價2.7%的中介費。

最終，徐順放棄了在海淀的購房計劃，轉而關注望京地區(qū)。

林小月（化名）是一家知名培訓機構的幼升小輔導老師。大學畢業(yè)十年，她一直執(zhí)教于此，接觸了上千名學生家長，能細數(shù)北京市每所中小學的優(yōu)缺點。她最近遇到了一位焦慮的媽媽。

這位媽媽反復比較，想確定哪一所性價比最高。她渴望女兒能上北京市第二實驗小學。她不停地問林：“有沒有可能？”

實驗二小所在片區(qū)內學區(qū)房掛牌出售的情況讓這里替代五道口成了新的“宇宙中心”：西單文華胡同有兩套房，一套12平米，總價達420萬元，每平米單價為35萬元；另一套13.4平米的平房價格高達465萬，每平米單價為34.7萬元。而此前，文華胡同成交的一套8平米落戶平房，每平米單價達到驚人的36萬元。文華胡同相鄰的文昌胡同也以高價出名：一套14.6平米的平房售價高達460萬，每平方米單價達到31萬。就連實驗二小景山校區(qū)的景山東街房價也達到了32.5萬元/ 平米。

“沒有可能性了?！边@位媽媽反而覺得高房價讓她更踏實了。

“學區(qū)”成了催化劑

北京市教改政策提供了另外一種可能性。

東城區(qū)教委最先公布的改革方案中，特別強調了“優(yōu)質資源帶”的概念。他們把史家胡同小學、史家胡同小學低部、遂安伯小學納入一個系統(tǒng)，把和平里第四小學、和平里第二小學、東師附小納入一個系統(tǒng)，推出了4個“優(yōu)質資源帶”，承諾資源共享、聯(lián)合辦校。劃片時采用了好小學整合差小學、好中學對接差小學、好中學整合差中學的方式來平衡片區(qū)內教育資源。

在優(yōu)質資源帶聯(lián)盟中，各學區(qū)出現(xiàn)了學區(qū)房價格瞬間上漲的現(xiàn)象。比如，遂安伯小學被并入史家小學片區(qū)后，該片區(qū)學區(qū)房價格已經(jīng)上漲至5-6萬/平米。

隨后，西城區(qū)的教改方案中，涭水河小學、長安小學、廣外一小等19所普通小學并入了實驗二小、北京小學等11所名校。這些利好消息拉升了新學區(qū)學區(qū)房的整體價格走勢。比如涭水河小學周邊的房價已經(jīng)漲至8萬元/平米左右，甚至超過了中關村一小、二小、三小的學區(qū)房價格。

未來，這些資源優(yōu)勢帶片區(qū)的學區(qū)房價格還有上漲的空間，只是現(xiàn)在很多家長還在觀望和試探改革成效，房價的上漲還需要一個緩慢爬升的周期。

家長們都開始做起了選擇題：住在差小學邊上，直升一個好中學；住在好小學邊上，對應的片區(qū)初中不是最好的；住在中等小學邊上，將來有可能上好初中，也有可能被電腦派位到差初中?！坝?個利好擺在你面前的時候總是猶豫不決?！蓖鯁凑f，他們設計的方案，“（要達到的效果是）無論你選擇哪條路都不讓你把便宜占盡?！?/p>

“大家都在看風頭，它（東城區(qū)教委）是第一個公布政策的?！绷中≡掠X得東城區(qū)教委“辦了一件挺傻的事”。

“都是拍腦袋干的事。你不覺得這是個應景嗎？”上述內部人士說。東城區(qū)教委推進第二個“100天”時就遇到了問題：“盟貫帶”之后片區(qū)內各種利益機制難以協(xié)調。

2014年3月份，東城區(qū)學區(qū)制綜合改革推進大會之后，教改進入實質性階段?！皫讉€學校湊一塊兒，（談）工資、人員（調配）、比例問題，方方面面全都得想到。”每個片區(qū)內校長自主管理、自主決策。優(yōu)質資源帶形成后，龍頭學校的校長成了新形成的聯(lián)盟校的法人代表，行使用人權、管財權。原來弱勢學校的校長成了空殼司令，“享受待遇，但是沒有實權”。

“有些校長想不開，鬧情緒就只有一個原因，‘利’沒了?！鄙鲜鰞炔咳耸糠Q，這些失去實權的校長們可以選擇留任，也可以去當督導。和平里學區(qū)工作委員會是第三個100天的推進工作，也成了一些校長們的去處。這是一個議事而不決事的機構，“只管提想法，但不能決定學校做不做?！?/p>

無法預測的未來

8月的最后一個周末，和平里第二小學學區(qū)內的一位家長找到了林小月。她不知道“（優(yōu)質資源帶）聯(lián)盟到底到什么程度”。

林小月告訴她：“如果你在和二，孩子很好，對孩子是好事。如果孩子一般，你就會發(fā)現(xiàn)這件事情對孩子非常不好。因為和四會慢慢地把它周邊的學校吸收更多，把好學生都抓走。它的等級差異將出現(xiàn)在它自己的聯(lián)盟校里?！奔议L倒吸了一口冷氣，頓時失去了和二并入優(yōu)質資源帶后的僥幸心理。

按照相應規(guī)定，學校的招生范圍每年都會公布一次，而每次微小的調整都會直接影響到對應房屋的價格。

最為知名的是中關村第三小學每年的學區(qū)劃分都是以樓道、馬路為基準。常常同一小區(qū)，某棟樓就不是學區(qū)房，馬路這邊劃入學區(qū)，馬路對面劃出學區(qū)。這樣的調整對買學區(qū)房既為孩子上學、又為投資的人來說，成了最大的不穩(wěn)定因素。

朝陽區(qū)磚角樓北里小區(qū)一位業(yè)主因為房子對應的和平里四小學區(qū)被取消，不得不降低售出預期，將原來的320萬報價調整為210萬。東城區(qū)的青年湖小區(qū)對口小學可以直升171中學，但并非所有小區(qū)居民都能享受到“學區(qū)”的利好，因為171中學只包含小區(qū)內的3棟樓。于是，小區(qū)內的房價也會出現(xiàn)兩級分化。

林小月能從周邊的環(huán)境細節(jié)判斷這所小學的軟實力和未來前景。上下班的路上，她要經(jīng)過知春里小學。她發(fā)現(xiàn)這所小學今年發(fā)生了很大的變化：以前的宣傳欄上總是貼著年代久遠的標語和早已過期的黨報，更名為“人大附中實驗小學”后，宣傳欄變得五彩繽紛鮮活起來，還經(jīng)常張貼各種活動剪影。“去看宣傳欄和廁所”是林小月教給家長們考察一所陌生學校的辦法。

但她也知道，這些都不過是變量而已。

“教育平權運動”

一場公民權力意識的自組織行動

義務教育異地入學和異地高考困擾了中國近3億流動人口。起初，幾個年輕的媽媽，為了維護孩子在北京上學的權利，通過線上、線下方式組織有共同利益訴求的異地家長，向有關部門提出訴求。

教育政策最保守的北京市率先破冰。2010年5月，北京市“小升初”政策允許外地孩子可享同城待遇，免試就近入學，家長不需要再繳納包括贊助費在內的各種費用，這可以被看作是“教育平權運動”的第一次微小勝利，但兩年后才真正落地。

2011年上半年，上海、深圳和廣州也陸續(xù)有家長加入“教育平權運動”的隊伍。

2012年，教育部政策終于松動，表示在義務教育入學和異地高考上將加快研究，拿出“因地制宜的辦法”。北京、廣東在義務教育入學問題上，率先跟進。但真正做出重大政策創(chuàng)新的是山東，第一個明確表態(tài) “允許異地高考”，而這才是家長們爭取“教育平權”的最核心訴求。

對于教育部及各地政府的政策，參與“教育平權運動”的家長們給予了充分肯定，但他們仍然抱有極大的政策訴求。北京有專門的“教育平權”志愿組織致力于此。

異地高考顯然是一個比義務教育入學更難打破的政策壁壘。2012年8月30日，國務院出臺相關文件，強調各地要保證隨遷子女接受義務教育并在當?shù)貐⒓由龑W的權利。但是未出臺文件對異地高考做出指導說明。

北京市出臺的“高考過渡改革政策”則給“教育平權運動”潑了一盆冷水。當年12月30日，北京市放開隨遷子女“參加北京市中等職業(yè)學校的考試錄取”的資格，但他們依然被擋在高考的大門外。除了北京，上海、廣東等地都對異地高考實行嚴格準入制度。

2014年，在“就近入學”的原則下，北京“幼升小”對非京籍孩子入學“五證”提出了更嚴苛的細節(jié)要求。對于“教育平權運動”參與者來說，這是一場新抗爭。