我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)

付皓

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)端于城鎮(zhèn)住房制度改革與城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革，制度紅利和居住需求的釋放造就我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的20年。數(shù)據(jù)顯示，2001年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)固定投資占GDP的比重就超過(guò)了國(guó)際上認(rèn)定為支柱產(chǎn)業(yè)5%的標(biāo)準(zhǔn)，至2010年這一比重更是超過(guò)了12%。截止目前，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)GDP的直接或間接貢獻(xiàn)率已達(dá)15%，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)名副其實(shí)的支柱行業(yè)。

然而4年前“限購(gòu)令”的出臺(tái)，正式意味著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代的終結(jié)及行業(yè)拐點(diǎn)的到來(lái)。行政化的手段帶來(lái)的不僅僅是對(duì)行業(yè)本身的影響，更深層次是導(dǎo)致了大眾心理預(yù)期的轉(zhuǎn)變。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)到底何去何從？房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)如何？是否還存在著發(fā)展機(jī)會(huì)？本文試圖就上述問(wèn)題作出粗淺的分析。

一、行業(yè)走勢(shì)分析

首先，從理論上分析，任何行業(yè)的發(fā)展都有其自身的客觀規(guī)律，“春生、夏長(zhǎng)、秋收、冬藏”，這不僅僅是大自然季節(jié)更替的客觀規(guī)律，也是大到國(guó)家、社會(huì)，小到單位、個(gè)人的普適法則，任何事物的發(fā)展都呈現(xiàn)出“上升—調(diào)整—再上升—直至衰退”的螺旋式發(fā)展軌跡。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放以來(lái)數(shù)十年的“春生”階段的急速擴(kuò)張及粗放式發(fā)展，接下就是調(diào)整和轉(zhuǎn)型的“夏長(zhǎng)”階段，在這一階段，整個(gè)行業(yè)的產(chǎn)值不會(huì)再像以前那樣繼續(xù)高速增長(zhǎng)，甚至還可能會(huì)有所下降，但行業(yè)內(nèi)的調(diào)整、整合、轉(zhuǎn)型不會(huì)就此停止。完成“夏長(zhǎng)”這一階段后，則必將迎來(lái)行業(yè)的“秋收”階段，筆者判斷，屆時(shí)很有可能是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼“黃金十年”之后的“白銀十年”。

其次，從客觀情況上分析，作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，不可能一下就垮下去，否則必將危及我國(guó)整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，這一點(diǎn)從國(guó)家近期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策思路的微妙轉(zhuǎn)變中已經(jīng)得到了佐證，“限購(gòu)”這一行政化的手段必然會(huì)被全面取消，而取而代之的是更多“市場(chǎng)化”的手段，“通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)手段來(lái)自然消化行業(yè)泡沫”已成為政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的基本指導(dǎo)思想。

再次，二胎政策的實(shí)施及改善型需求的釋放會(huì)給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)源源不斷的“剛性需求”。而支撐這一需求其實(shí)是中國(guó)幾千年來(lái)“農(nóng)耕文明”文化，中國(guó)人對(duì)土地和房屋有著特殊的感情及心理需求，這一文化是與西方的“海洋文明”截然不同的，因此國(guó)外的所謂“理論及經(jīng)驗(yàn)”不能簡(jiǎn)單的、形而上學(xué)地用于分析這一根植于中國(guó)特有文化氛圍的房地產(chǎn)行業(yè)。

最后，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必將與文化、旅游、電子商務(wù)等行業(yè)進(jìn)行更加深層次的融合，從而迸發(fā)出更多的適應(yīng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的新型地產(chǎn)項(xiàng)目，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型發(fā)展。

綜上所述，盡管中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“野蠻生長(zhǎng)”的“黃金年代”已經(jīng)過(guò)去了，但是并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)就有沒(méi)有發(fā)展機(jī)會(huì)了，理性的分析讓我們看到房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是“危中有機(jī)”的。

二、投資機(jī)會(huì)分析

首先是并購(gòu)類機(jī)會(huì)，由于國(guó)家銀根的定向緊縮，必然有不少的項(xiàng)目，特別是中小房地產(chǎn)商的項(xiàng)目會(huì)處于資金鏈斷裂乃至破產(chǎn)的境地，這為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)提供了難得的并購(gòu)類機(jī)會(huì)。介入之后或自行開(kāi)發(fā)運(yùn)作，或轉(zhuǎn)讓，由于接手成本低，都有望獲得可觀的溢價(jià)收益。

其次是轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，只要能深刻把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)律，憑借已有豐富管理經(jīng)驗(yàn)及業(yè)內(nèi)資源，完全有可能以全新的思維和經(jīng)營(yíng)理念打造出新型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從而帶來(lái)項(xiàng)目估值的大幅提升。

總之，只要規(guī)避明顯供過(guò)于求、而又缺乏中心城市輻射和人口聚集能力的二三線城市項(xiàng)目，聚焦一二線城市中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；規(guī)避傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，聚焦新型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)不少。

三、大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)

筆者認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)在于商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在于新型的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)。何謂互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)？目前業(yè)內(nèi)并沒(méi)有統(tǒng)一的意見(jiàn)。前段時(shí)間，地產(chǎn)大佬王石的一段狠話，在網(wǎng)絡(luò)上流傳很廣：“淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)，是你不把互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)成工具跟你的行業(yè)結(jié)合起來(lái)。最終淘汰你的還是你的同行。”筆者試圖從以下幾個(gè)層面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)的特征進(jìn)行描述：

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)是是對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)商業(yè)模式的創(chuàng)新。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的模式無(wú)非是兩類，一類是先設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)，再出售套現(xiàn)；另一類是先自持物業(yè)，擇機(jī)出租或出售獲利，無(wú)論是哪一類獲取都是轉(zhuǎn)售收入、租金收入及未來(lái)的溢價(jià)收入。而互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)則試圖打破這一傳統(tǒng)模式，更多從用戶體驗(yàn)、平臺(tái)、規(guī)模和流量上做文章。

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目追求不是商家的利益，而是更好的用戶體驗(yàn)。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式從選址、獲取土地、前期市場(chǎng)調(diào)研、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售組織、營(yíng)銷策劃、招商、運(yùn)營(yíng)管理，以及根本的利益分配和投資回報(bào)退出機(jī)制都已經(jīng)非常成熟，其商業(yè)模式的邏輯是更多地考慮商家的利益，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)、品牌引入、銷售場(chǎng)景設(shè)計(jì)、氣氛營(yíng)造上，都是為了更多的讓消費(fèi)者經(jīng)過(guò)、引發(fā)購(gòu)物沖動(dòng)。然而這種設(shè)計(jì)思路及結(jié)果都無(wú)法給顧客帶來(lái)更好的消費(fèi)體驗(yàn)。

互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)是線上與線下各自優(yōu)勢(shì)的整合。互聯(lián)網(wǎng)的短板是在面對(duì)線下端時(shí)，缺乏用戶體驗(yàn)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、售后等渠道，只能靠照片、美工及文字講解等方式去彌補(bǔ)線上的短板，而這一點(diǎn)恰恰是線下商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)處。商業(yè)地產(chǎn)是區(qū)域?qū)傩暂^強(qiáng)的領(lǐng)域，未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展方向也是基于區(qū)域的精細(xì)化運(yùn)作，因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)將互聯(lián)網(wǎng)線上平臺(tái)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)，共同打造“線上+線下”完整的新型互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)模式。以農(nóng)副產(chǎn)品流通行業(yè)為例，第一步，可著力農(nóng)產(chǎn)品的互聯(lián)網(wǎng)電商平臺(tái)，初步形成規(guī)模、流量和品牌；第二步，以資本運(yùn)作為手段，以產(chǎn)權(quán)關(guān)系為紐帶，在全國(guó)或區(qū)域范圍內(nèi)收購(gòu)及改造線下新型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；第三步，將線上與線下進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新。

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