淺談舊城改造常見問題與對策

（東莞市橋頭鎮(zhèn)人民政府住房規(guī)劃建設(shè)局，廣東 東莞 523520）

淺談舊城改造常見問題與對策

羅偉權(quán)

（東莞市橋頭鎮(zhèn)人民政府住房規(guī)劃建設(shè)局，廣東 東莞 523520）

隨著中國城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，舊城改新的速度越來越快，規(guī)模逐漸擴大，由此產(chǎn)生的社會問題也逐漸成為人們關(guān)注的熱點。本文對舊城改造中的常見問題進行了分析 ，并對舊城改造的管理提供了相關(guān)對策。

舊城改造；問題；策略；研究

一、舊城改造中的常見問題

（一）只進行重新建造 忽略舊房改造

現(xiàn)在我國很多城市進行舊城改造的主要方法就是不斷拆，將大面積的舊房徹底拆完后，開始建設(shè)現(xiàn)代化的高樓大廈。完全是政府提出政策，開發(fā)商進行開發(fā)，沒有民眾的參入。舊城位于城市的中心地段，房地產(chǎn)商通過開發(fā)舊城從而獲得巨額利潤。有很多城市把舊城中的公共用地和居民居住地低價賣給開發(fā)商，開發(fā)商將其重新建造，變成嶄新的辦公大樓或娛樂場所之類的，從中牟取高利潤。所以，我國現(xiàn)代對舊城進行改造的手段粗糙果斷，普遍是推倒重建，沒有“改”只有“造”。

（二）不重視對古跡等老建筑保護

我國的舊城中存在著很多的歷史文化古跡，這些文化古跡都比較破舊，和現(xiàn)代化城市建設(shè)的整潔美觀相比顯得格格不入，影響了城市建設(shè)的整體美觀。城建官員和開放商只片面的看到了舊城中的文化古跡占地面積廣，但容積率相對較小，而沒有充分認(rèn)識到古建筑的人文價值。另外，舊城中的很多文化古跡通常被當(dāng)做旅游景區(qū)，這些旅游景區(qū)所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如別的用途所帶來的收益。但一個城市的復(fù)興不僅僅表現(xiàn)在經(jīng)濟上的繁榮，還要積極傳承和逐漸創(chuàng)新文化藝術(shù)，所以在改造城市的同時要重視歷史遺存。

（三）忽視環(huán)境保護

在舊城中生活的居民一般集中居住，生活空間比較擁擠，公共設(shè)施落后陳舊，環(huán)境質(zhì)量差。因此，在進行舊城改造的時候，一般采取提高建筑密度、增加建筑高度的方案來解決舊城中的問題。這樣一來，雖然提高了土地的利用率，暫時改善了舊城土地緊張的問題，卻產(chǎn)生了新的問題——環(huán)境惡化。高層建筑提供超大容積率，使得單位面積內(nèi)居住人口急劇攀升，由于土地緊張，配套設(shè)施、綠化覆蓋率等容易形成供需矛盾，加劇城市環(huán)境惡化。

（四）新舊城區(qū)建設(shè)不協(xié)調(diào)

無論是新城區(qū)，還是舊城區(qū)都是城市發(fā)展的重要組成部分。新城區(qū)是現(xiàn)代化發(fā)展的重要標(biāo)志，城市的發(fā)展重心也在這里，可以緩解新城區(qū)在發(fā)展過程中的壓力。在開發(fā)建設(shè)新舊城區(qū)的過程中，應(yīng)該將新區(qū)作為重點建設(shè)區(qū)域，這樣就可以放慢舊城改建的速度，從而全面實現(xiàn)新舊城區(qū)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

二、加強舊城改造管理的對策

（一）舊房改造與新房建設(shè)兩手抓

在進行舊城改造過程中，要科學(xué)確定拆遷規(guī)模。在政府決定拆遷之前，要先考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和財政的支撐能力，舊城居民的普遍收入狀況和社會承受能力等做充分的調(diào)查研究，之后確定合適的拆遷規(guī)模。政府需結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，對城市空間布局和功能等情況充分分析后，制定實際可行的改造計劃，從全方位提高用地功能、道路交通和城市綠化環(huán)境等方面來編制舊城改造的計劃。將城市經(jīng)營的理念加入到舊城改造的項目中，對項目進行詳細(xì)的經(jīng)濟效益分析，讓舊城改造計劃更有實踐性。在舊城改造計劃的有效引導(dǎo)下，改變以拆建比（就是拆前和建后之間的經(jīng)濟收益比）來確定開發(fā)規(guī)模的方法，變成由基礎(chǔ)設(shè)施承載力度和經(jīng)濟可行性兩方面來制定開發(fā)規(guī)模。為了實現(xiàn)建設(shè)宜居城市的目標(biāo)，要合理控制中心城市居住人口、增加商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施的比例。

（二）重視對古跡等老建筑的保護

城市歷史文化是城市可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，對城市歷史文化進行保護和開發(fā)活動會是未來城市經(jīng)濟生活的重要內(nèi)容?，F(xiàn)代城市競爭日益激烈，人們的社會生活節(jié)奏越來越快，突顯城市歷史文化要素、傳揚城市個性成為城市競爭中的優(yōu)勢。為此我們要辯證地處理城市歷史文化保護與開發(fā)的問題，在調(diào)整城市結(jié)構(gòu)的過程中要明確城市歷史文化不可取代的地位，在市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)上探詢新的運行機制，實現(xiàn)全面發(fā)揮城市歷史文化的社會經(jīng)濟效益的宏偉目標(biāo)。同時加強文化保護意識，將舊城改造和歷史文化古城面貌的保護聯(lián)系起來，反對粗暴直接的推到重建方式，通過對舊城的現(xiàn)狀環(huán)境進行深入研究達(dá)到充分利用的目標(biāo)。關(guān)于一些需要重點保護的文物古跡和古建筑物，堅決維持原貌。對古建筑和城市遺產(chǎn)的保護已經(jīng)是全世界的潮流，在外國無論宗教信仰和歷史文化傳統(tǒng)之間的差異有多大，在保護古都?xì)v史原貌這方面是意見一致的。

（三）加強舊城改造中的環(huán)境保護

進行舊城改造的過程中，要注意量力而行、循序漸進的開展。在改造過程中要注意環(huán)境保護，堅決反對在犧牲環(huán)境的情況下發(fā)展城市經(jīng)濟，要走可持續(xù)發(fā)展的道路。為此，在舊城改造的時候要考慮的因素包括經(jīng)濟因素、生態(tài)環(huán)境的質(zhì)量因素、歷史文化保護因素、社會安定因素等等，要找出最適合舊城可持續(xù)發(fā)展以及舊城生態(tài)系統(tǒng)自我完善的改造方案。不能隨意擴大改造規(guī)模，要在原來的基礎(chǔ)上提高舊城的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。在市內(nèi)利用空坪多建些小型綠化園，對街坊、庭院和房屋進行垂直綠化，在郊外建立較大面積的風(fēng)景觀光公園等。

（四）堅持舊城改造和新區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展

城市發(fā)展的兩個普遍動因是舊城改造和新城發(fā)展，城市應(yīng)在不斷改造舊城、建設(shè)新城的交替過程中逐漸擴大城市規(guī)模和提高改造質(zhì)量。在處理新區(qū)發(fā)展與舊城改造的同步進行中，要隨時根據(jù)城市整體結(jié)構(gòu)和布局進行調(diào)整，在促進新舊區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的情況下，提高舊城改造的速度。在城市舊城改造過程中要對城區(qū)的空間布局進行合理的調(diào)整，比如說疏散過多的人口，增加應(yīng)有的公共建筑，遷出部分不好布置的工廠和企業(yè)等。在老城區(qū)改造過程中暫時無法平衡資金的地方，通過發(fā)展新區(qū)來彌補，實現(xiàn)經(jīng)濟效益發(fā)展的整體平衡。

結(jié)語

舊城改造已經(jīng)不是局部改造，它關(guān)系到城市整體機能的提高，是涉及面廣且復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。要做到經(jīng)濟效益的平衡，必須做到舊城改造和新區(qū)開發(fā)的協(xié)調(diào)互動。此外，還要關(guān)注工程對城市居民居住環(huán)境的影響，重視對公共設(shè)施的建設(shè)，全面提高城市的綜合環(huán)境質(zhì)量水平。舊城改造除了服務(wù)于經(jīng)濟發(fā)展，更要堅持以人為本的建設(shè)理念，最終實現(xiàn)城市的長遠(yuǎn)發(fā)展。

[1]黃健文，徐瑩.對舊城改造的再認(rèn)識—以廣州市“三舊”改造工作為例[J].規(guī)劃師，2011（01）.

[2]趙艷莉.公共選擇理論視角下的廣州市“三舊”改造解析[J].城市規(guī)劃，2012（06）.

[3]聶遠(yuǎn)征.公開還是隱藏?舊城改造中的媒介話語研究[J].湖北大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2013（03）.

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