“綠地號”列車，現(xiàn)在進站

沈從樂

建一條地鐵，順便把地鐵上蓋（在地鐵站上方與地鐵出入口連通的商務或住宅大廈）以及沿線的土地開發(fā)成住宅賣掉，或者作為綜合體收取租金，以平衡高昂的地鐵建設及運營費用—這是被稱為全球最賺錢的地鐵公司香港鐵路有限公司（港鐵）的盈利模式。

這家經營著整個香港鐵路及地鐵系統(tǒng)，且業(yè)務擴展至中國內地和境外的公司，2013年的總收入達到387.07億港元（約合309億元人民幣），其中凈利潤高達130.25億港元。

而這種將地鐵與地產開發(fā)結合的高利潤模式，讓曾執(zhí)著于將第一高樓“插”遍中國的綠地開始眼紅。

7月21日，綠地集團宣布與申通地鐵、上海建工等企業(yè)簽署合作協(xié)議，并牽頭成立了一家名為“綠地地鐵投資發(fā)展公司”的聯(lián)合體，開始在中國多個城市開展地鐵投資開發(fā)業(yè)務。

其對地鐵產業(yè)的構想將與港鐵模式類似。

綠地地鐵首先作為軌道工程投資建設主體，在政府相關部門的直接或委托監(jiān)管下，負責地鐵開發(fā)工程的資金投入、規(guī)劃設計、工程建設及設備運營。同時，綠地將沿線土地出讓作為部分回購條件，先期介入沿線區(qū)域的綜合功能開發(fā)，建造地鐵上蓋的城市綜合體及配套服務設施。在這個被稱為“軌道工程+區(qū)域功能”的整體開發(fā)工程竣工后，項目的有關權利將會根據(jù)不同情況由政府部門以多種方式進行贖回。

“很明顯，獲取地鐵沿線的土地是綠地最主要的目的?！钡谝惶酱骶S斯研究咨詢部經理董月對《第一財經周刊》說。在他看來，綠地投入到資金耗用量巨大的地鐵建設中，能夠一定程度上起到減輕地方政府債務的作用，因此綠地補償性地從政府手中獲得優(yōu)質土地的可能性也會變大。

而這些擁有政府背書的土地，已經具備了地鐵交通通達性，又往往是城市核心區(qū)域的熟地地塊，看起來能夠在未來為綠地帶來不錯的物業(yè)銷售和租金回報。

根據(jù)商業(yè)地產服務機構RET睿意德的調研，目前，北京、上海兩地軌交概念的地產，商業(yè)租金溢價率一般可以達到50%，即當?shù)罔F開通時，地鐵上蓋商業(yè)項目的租金至少有50%的增長。

在優(yōu)質地段，這一比率將會更高。比如位于上海地鐵中山公園站的龍之夢購物中心，當其地下二層與地鐵站連通后，這一層商鋪的租金直接從每天17元/平方米，躍升至每天100元/平方米，漲幅近5倍。

港鐵已證明此點。在港鐵公司成立初期，它就在修建地鐵前，通過與政府協(xié)議拿地的方式，以不包含地鐵溢價的價格獲取沿線土地，然后與地產發(fā)展商成立合營公司，在車站上蓋及周邊開發(fā)住宅和商業(yè)物業(yè)。

2013年，港鐵公司在香港境內的總收入為254.61億港元，其中，除了客運票務收入之外，車站商務（包含零售、廣告和電訊等業(yè)務）和物業(yè)租賃及管理的收入就達到了83.66億港元，占到了總收入的32.9%。

“但需要擔心的是，在二三線城市，地鐵還是一個新興事物，當?shù)刈罔F出行的人不多，也并不容易很快形成圍繞地鐵的消費習慣?！倍卤硎?，在一線城市地鐵網(wǎng)絡已經基本完成的情況下，綠地要往二三線城市尋找地鐵商業(yè)的機會，還需要考慮市場本身的風險。

其實這仍是一個令港鐵頭疼的問題。其所經營的杭州地鐵在2012年年底開通，卻因為人流量不足而導致去年3.12億港元的虧損。在這條線路沿線，港鐵也沒能拿到能夠彌補這一虧損的商業(yè)土地。endprint