房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價問題探討

覃廣信

（湛江市環(huán)境科學技術研究所，廣東 湛江 524022）

隨著中國改革開放的深入和經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活水平的不斷提高，城市房地產(chǎn)建設得到了突飛猛進的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)建設項目投入實施。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，也帶來相應的環(huán)境問題，鑒此，做好房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價工作顯得越來越有必要。下面就此進行討論分析。

1 房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價的特點

房地產(chǎn)開發(fā)項目的功能定位有的以純居住為主，也有商業(yè)、辦公等功能混雜兼容，建設情況有舊城改造、空地開發(fā)、工廠“退二進三”后的房產(chǎn)開發(fā)等。房地產(chǎn)項目類型雖然不同，但是對環(huán)境來說，均具有兩面性：一方面它們在建設過程中和建成后有自身產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲等對外環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，對環(huán)境是一個污染源；另一方面又作為環(huán)境保護的對象，受到周邊環(huán)境污染源的制約，同時還要考慮生態(tài)景觀的影響。如果環(huán)評工作者不能對這兩方面作出正確的評價，一些隱藏的環(huán)境問題未能分析清楚，環(huán)評結論將不能正確反映項目建設中和建成后的影響，無法預防相關環(huán)境問題的發(fā)生，給環(huán)境保護行政主管部門的審批帶來了難度，導致項目建成后，引發(fā)新的環(huán)境污染糾紛。

2 房地產(chǎn)項目的選址可行性

房地產(chǎn)項目的選址是房地產(chǎn)項目的首要條件，選址不當，以下的環(huán)評工作無法開展。

房地產(chǎn)項目的建設必須符合土地利用、城市總體規(guī)劃等相關規(guī)劃的要求。如在兩個不同功能規(guī)劃區(qū)的邊緣區(qū)，將工業(yè)集中區(qū)內的一塊尚未開發(fā)的地塊用于建造居住小區(qū)。通過環(huán)評現(xiàn)場踏勘，發(fā)現(xiàn)土地性質為工業(yè)用地，周邊有不少企業(yè)，還存在廢氣、噪聲等污染，因此這樣的地塊不應建設住宅小區(qū)。所以合理選址是房地產(chǎn)項目建設的首要條件，只有根據(jù)相關規(guī)劃的要求，判斷項目的選址是否合理，才能展開進一步的環(huán)境影響評價工作。

3 周邊環(huán)境的影響是環(huán)境影響評價的重點

房地產(chǎn)項目不是獨立存在的，要和周邊其他功能區(qū)域相鄰。由于房地產(chǎn)項目的特殊性，如果環(huán)評中不涉及周邊環(huán)境問題的分析評價，會嚴重影響環(huán)評結論的準確性和科學性，導致決策失誤，造成新的環(huán)境問題。因此環(huán)評工作者必須仔細踏勘現(xiàn)場，調查周邊環(huán)境的污染源，精確繪制房地產(chǎn)項目周邊的土地利用現(xiàn)狀圖。周邊環(huán)境影響可從周邊環(huán)境要素的大氣污染源、噪聲污染源、振動、電磁輻射源、放射性污染源等進行影響分析。

3.1 大氣污染源的影響分析

一般周邊環(huán)境的廢氣污染源主要有6種類型：一是化工企業(yè)排放的有毒廢氣；二是周邊單位的燃煤（油）鍋爐產(chǎn)生的廢氣；三是周邊的堆場（煤、黃砂等）無組織排放的粉塵；四是周邊單位排放的工業(yè)粉塵；五是道路的機動車尾氣；六是餐飲業(yè)油煙異味等污染。因此，在進行房地產(chǎn)項目環(huán)評時，按照導則應在周邊一定范圍內進行廢氣污染源現(xiàn)狀調查，必要時可參考相應的歷史資料。

3.2 噪聲污染的影響分析

房地產(chǎn)項目周邊環(huán)境的噪聲污染往往是居民入住后環(huán)保投訴的熱點問題。噪聲污染具有直接感受性，因此在環(huán)評過程中，需對周邊環(huán)境進行實地調查和實地噪聲監(jiān)測，調查監(jiān)測周邊環(huán)境的工業(yè)企業(yè)噪聲污染、道路交通噪聲污染、商業(yè)噪聲污染，并通過預測給出相應的污染強度和范圍。根據(jù)實地調查和監(jiān)測給出明確的結論和建議，明確該區(qū)域適宜和不宜建設住宅樓，提出預防污染的建議和措施。

3.3 振動、電磁輻射、放射性等污染的影響分析

這類污染問題往往會被環(huán)評疏漏。隨著社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，往往會伴隨一些新的污染產(chǎn)生，對人民群眾的生活環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。房地產(chǎn)項目周圍如有振動污染源、微波發(fā)射塔、高壓輸電線、放射性污染源等，環(huán)評中需作專項評價，必要時進行實地監(jiān)測和預測分析，給出科學、可靠的評價結論。

4 項目本身對外環(huán)境的影響分析

從項目本身來講，房地產(chǎn)項目與其它建設項目相比，其復雜性和難度較小。但要做好項目本身的環(huán)境影響評價，必須從施工期、運行期的工程污染源分析、污染防治措施分析，正確評價房地產(chǎn)項目對外環(huán)境的影響。

4.1 工程污染源分析

4.1.1 施工期污染源分析

房地產(chǎn)項目進入施工期后，將采用人工和機械平整土地，開挖地基，樁孔等土石方施工，進行結構和裝修施工，道路構筑等。主要污染物為施工過程產(chǎn)生的大量粉塵，施工場地道路與砂石堆場遇風產(chǎn)生的揚塵，施工機械和交通運輸車輛排放的尾氣；沖洗施工機械、工具、地面等產(chǎn)生的廢水以及施工人員的生活污水等。

4.1.2 營運期污染源分析

房地產(chǎn)項目建成使用后，即進入了營運期，新的城市環(huán)境系統(tǒng)已經(jīng)形成，其主要污染物有:采暖、熱水、供汽等所用鍋爐、茶浴爐的燃料燃燒廢氣，地下車庫、地面停車場集中排放的機動車尾氣以及餐飲炊事燃燒廢氣和炊事油煙等；居民、辦公人員等沐浴、沖廁、餐飲、盥洗等生活污水，洗車廢水；場地內、外的道路交通噪聲，空調、冷卻塔、風機、水泵等設備噪聲以及服務業(yè)帶來的社會噪聲等。另外對于高大建筑物還有光遮擋、光反射等污染。

4.2 污染防治措施分析

4.2.1 施工期污染防治措施

在房地產(chǎn)項目環(huán)評過程中，應重視施工期污染防治措施評價，評價重點是如何減輕施工期對附近環(huán)境敏感目標的影響。施工現(xiàn)場對外圍有影響的方向設置圍欄或圍墻，縮小施工現(xiàn)場揚塵和尾氣擴散范圍；裝運土方時車內土方低于車廂擋板并加蓋，減少途中撒落，對施工現(xiàn)場拋灑的砂石、水泥等物料及時清掃，砂石堆場、施工道路定時灑水抑塵；在較大風速時，應停止施工。

盡量選用先進的低噪聲設備，在高噪聲設備周圍適當設置屏障以減輕噪聲對周圍環(huán)境的影響；精心安排，減少施工噪聲影響時間，夜間禁止施工，防止噪聲擾民。

施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場，渣土、建筑材料運送車應加蓋，防止揚塵。

4.2.2 營運期污染防治措施

居住小區(qū)內一般不設置鍋爐等集中供熱、供冷設施，一般應采用天然氣、液化石油氣、焦爐煤氣等清潔能源，評價重點是煙囪的設置須符合有關規(guī)定。配套的餐飲場所須安裝油煙凈化器，用于處理油煙，評價重點是污染治理措施的有效性和合理設置排放口的位置。地下車庫由于體積較大，換氣要按照要求設計，設計時為了周圍景觀和平面布局的考慮，通常設置較少的排放口，存在著污染物排放濃度達標、但排放速率超標的現(xiàn)象，因此地下車庫排氣環(huán)評的重點是排放口的個數(shù)和高度設置是否合理。

生活污水不得隨意排入附近水體，防止河道水質受到污染，嚴重影響水環(huán)境質量。房地產(chǎn)項目的污水處理設施應在項目實施過程中同時設計、同時施工、同時運行，特別要注意確保污水能接入城市管網(wǎng)，暫不能進網(wǎng)的，要安裝處理設施，明確各處理設施污水處理能力、處理工藝、污染物去除率，處理達標后排放。

采用“鬧靜分開”和“合理布局”的設計原則，合理調整建筑物平面布局，使高噪聲源和高噪聲設備盡可能遠離噪聲敏感區(qū)。采取降噪措施，例如對聲源采取消聲、隔振和減振措施、在傳播途徑上增設吸聲、隔聲等設施。

隨著人民生活水平的逐步提高，城市居住區(qū)生活垃圾量也逐年增加。結合江陰市光大能源環(huán)保（江陰）有限公司垃圾發(fā)電廠的實際情況，小區(qū)生活垃圾分廚余類、可回收利用類、有毒有害垃圾（廢電池、日光燈管等）三類進行分類收集。推廣垃圾袋裝化工作，由居民自行送至垃圾集中房，然后由環(huán)衛(wèi)部門收集后集中處理。

4.3 綠色建材分析

由于建材中常常存在著放射性、甲醛、含重金屬的顏料以及揮發(fā)性的有機物等有毒物質，對人體和環(huán)境影響較大。因此在房地產(chǎn)項目環(huán)評中，根據(jù)建筑材料的安全數(shù)據(jù)表（MSDS），分析對環(huán)境、人體健康的影響，要求建設單位選用綠色水泥和無放射性污染的石材，采用非粘土磚、各種空心磚、無石棉纖維水泥板、復合墻板等綠色墻體材料，使用不含鉛、汞、六價鉻、鎘等重金屬污染物的、具有最低揮發(fā)釋放量的、通過中國環(huán)境標志產(chǎn)品認證的綠色涂料與裝飾材料，滿足人們對居室環(huán)境的要求。

4.4 景觀生態(tài)環(huán)境影響分析

居民都響往一個環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價從整體性角度考慮，還需對房地產(chǎn)項目自身的建筑效果和周邊環(huán)境的協(xié)調性進行評價，分析建筑景觀的可接受性、陽光的適度性、生態(tài)環(huán)境的適應性及高層建筑局地風的影響。

建筑景觀的可接受性分析中應描述建設用地及評價區(qū)域的現(xiàn)狀景觀，評述項目設計理念，從建筑高度、造型、色彩等方面分析與周邊建筑的協(xié)調性，分析評價項目建設對城市景觀的有利和不利影響。

陽光的適度性分析中既要考慮光遮擋（日照）的影響，又要評價光污染的影響。日照分析可選用《城市居住規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180－2002）中居住建筑日照最低標準進行評價；光污染主要是玻璃幕墻光污染，依據(jù)《玻璃幕墻光學性能標準》（GB/T18091－2000）中規(guī)定的玻璃幕墻的反射比、安裝位置對項目的光污染進行評價。

生態(tài)環(huán)境適應性評價指標體系中包含著大量現(xiàn)實生活水平、人們的思想觀念和社會發(fā)展趨勢等內容，迄今為止還沒有一套完整的評價指標體系，根據(jù)無錫市環(huán)保部門的要求，結合無錫市居住小區(qū)的建設情況，采用自然生態(tài)指標和人文生態(tài)指標來評價居住小區(qū)的生態(tài)環(huán)境適應性。

結語

總的來說，我們在進行房地產(chǎn)項目的環(huán)境影響評價工作時，要從項目選址、周邊環(huán)境的影響和項目本身對周邊環(huán)境的影響三方面出發(fā)，結合各種不同的環(huán)境情況，根據(jù)預測來預見房地產(chǎn)項目建設的可行性，在客觀公正的原則下得出結論，給出適當?shù)恼{整建議，使房地產(chǎn)的建設項目對周邊環(huán)境的影響降到最低。

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[2]鐘七二.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價中需要注意的問題[J].中國房地產(chǎn)業(yè)·理論版，2012（07）.