發(fā)展“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)探討

何紅

摘要：從“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)的含義、特征分析入手，提出發(fā)展“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：居家型；養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展

中圖分類(lèi)號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672—3198（2014）10—0033—01

1“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)的含義

“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)，是指由房地產(chǎn)企業(yè)或是專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)的原則進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的公寓式的住宅，使老年人能夠集中居住，提供必要的養(yǎng)老服務(wù)，但又能為子女的探訪提供方便，所以在戶型設(shè)計(jì)上一般為家庭套型。

“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)是“年輕人+老人”的混合居住。既可以在原有社區(qū)中建設(shè)，也可以在其它種類(lèi)的居住建筑中建設(shè)，包括子女的社區(qū)，形成“老少配”的隔代親情社區(qū)模式；既是獨(dú)自生活，同時(shí)又與社區(qū)內(nèi)熟悉的鄰居朋友相伴。保證居住者在熟悉環(huán)境內(nèi)，在一定程度上兼顧到不同代際的家庭成員的情感溝通和日常援助的需要，以達(dá)到“安老”的目的，同時(shí)也是未來(lái)養(yǎng)老的主要模式。

2“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)的特征

（1）時(shí)間特征。

老年人選擇入住的時(shí)間是由自己決定的。但是因?yàn)椤熬蛹倚汀别B(yǎng)老地產(chǎn)就在其自己或子女居住的小區(qū)內(nèi)部、附近，能夠經(jīng)常和親友見(jiàn)面，因此多數(shù)老人的居住相對(duì)穩(wěn)定，居住時(shí)間也比較長(zhǎng)。

（2）社會(huì)特征。

“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)適應(yīng)人口老齡化和家庭小型化的趨勢(shì)，以社會(huì)化的居住方式養(yǎng)老，由于其位置的選擇性和服務(wù)資源的有效利用，能夠滿足老年人對(duì)居家環(huán)境的要求。

（3）產(chǎn)權(quán)特征。

“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)對(duì)老人原居住的房屋擁有使用權(quán)，在此情況下，老人一般是以租賃的形式入住，老年人也可以購(gòu)買(mǎi)“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)的使用權(quán)。

（4）開(kāi)發(fā)建設(shè)特征。

在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，要首先考慮老人的生理特征和心理需求，因此在細(xì)節(jié)方面的要求比普通的住宅要高，建筑施工水平和成本也將高于其他一般住宅。

3發(fā)展“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)的對(duì)策建議

（1）加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)宣傳，更新公眾養(yǎng)老觀念。

政府應(yīng)攜手企業(yè)及相關(guān)協(xié)會(huì)團(tuán)體，竭力通過(guò)各種推廣宣傳渠道，幫助老年人及其子女盡快轉(zhuǎn)變舊的養(yǎng)老觀念，在全社會(huì)范圍內(nèi)盡快形成有利于老年人入住養(yǎng)老地產(chǎn)（養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）養(yǎng)老的輿論環(huán)境，增加社會(huì)各界人士對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)（養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）的接受程度。

（2）完善法律政策體系，加大政策扶持。

政府應(yīng)強(qiáng)化政策的指定、法律的完善力度，根據(jù)不同養(yǎng)老設(shè)施的特點(diǎn)針對(duì)性地進(jìn)行制度的完善，同時(shí)應(yīng)該注意長(zhǎng)期與近期相結(jié)合。“居家型”老年公寓屬于真正意義上的養(yǎng)老公寓，可以通過(guò)大力地加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)中的優(yōu)惠和扶持的相關(guān)政策等方式，為這些真正意義上的養(yǎng)老公寓的養(yǎng)老設(shè)施提供良好的發(fā)展環(huán)境，真正達(dá)到老年住宅的建設(shè)，從前期的規(guī)劃、立項(xiàng)，到后來(lái)的投資、稅收、設(shè)計(jì)、施工，再至最終的驗(yàn)收、使用、維護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都得到充分的關(guān)注和支持的良好效果。

（3）調(diào)動(dòng)各方參與養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)覆蓋面極廣的大跨度性產(chǎn)業(yè)之一，它不僅是房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)分支，還是老齡化產(chǎn)業(yè)范疇的一部分，具體覆蓋養(yǎng)老生活服務(wù)、醫(yī)療與保健、旅游與餐飲、金融與保險(xiǎn)等多個(gè)相關(guān)行業(yè)，這些行業(yè)間的緊密聯(lián)系促進(jìn)了完善的老齡化產(chǎn)業(yè)體系的建立。養(yǎng)老地產(chǎn)要想形成良好的平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)，所涉及的相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展不容忽視，必須把與之關(guān)聯(lián)的老齡化產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展計(jì)劃緊密結(jié)合，進(jìn)而為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的環(huán)境。

（4）積極探索有效的運(yùn)營(yíng)方式。

傳統(tǒng)的住宅經(jīng)營(yíng)模式是銷(xiāo)售和出租，并以銷(xiāo)售為主，這兩種模式的特點(diǎn)是資金回本快、周轉(zhuǎn)周期短，可以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)重心則是從銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為對(duì)物業(yè)的長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，投資回收期較銷(xiāo)售和出租比較長(zhǎng)，同時(shí)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中還需面對(duì)現(xiàn)金流的壓力。因此，銷(xiāo)售加持有的模式，并對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出租，即養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)出售和租賃給消費(fèi)者，再對(duì)消費(fèi)者收取服務(wù)費(fèi)提供專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，是一種相對(duì)理想的運(yùn)營(yíng)模式，但銷(xiāo)售與持有的比例，以及對(duì)持有的部分如何管理需要針對(duì)不同的項(xiàng)目而采取不同的方式。

（5）進(jìn)行市場(chǎng)定位，滿足不同老年群體需求。

就我國(guó)未富先老的現(xiàn)狀而言，從總體上規(guī)劃和建設(shè)“居家型”老年公寓，是為了使大部分老年人在經(jīng)濟(jì)支付能力允許的情況下來(lái)進(jìn)行選擇，中檔設(shè)施建設(shè)應(yīng)為“居家型”養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的首選，而在建造時(shí)，要有準(zhǔn)確定位：對(duì)于年輕老人而言，公寓應(yīng)主要是以提高娛樂(lè)文化為主；對(duì)于高齡老人而言，公寓應(yīng)以提供醫(yī)療護(hù)理為主。所以應(yīng)針對(duì)不同老年人群來(lái)建設(shè)，滿足其需求是很有必要的，同時(shí)這也能彰顯企業(yè)個(gè)性及其經(jīng)營(yíng)管理特色。

老年公寓的建設(shè)中檔養(yǎng)老設(shè)施的同時(shí)，針對(duì)一些收入和文化層次都較高的老年人，也可建設(shè)一些高檔的老年公寓。同理，規(guī)模大的老年公寓，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆謱印?/p>

（6）加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人員培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量。

第一，抓好工作人員的專(zhuān)業(yè)化和職業(yè)化培訓(xùn)，將社區(qū)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的加強(qiáng)與動(dòng)手能力的提升作為重點(diǎn)工作進(jìn)行安排和落實(shí)。建立專(zhuān)業(yè)的服務(wù)人才培訓(xùn)基地，并定期對(duì)管理人員進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)，使社區(qū)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年照料服務(wù)人員掌握基本的保健、護(hù)理、康復(fù)方面的知識(shí)與技能。第二，進(jìn)一步加強(qiáng)制度建設(shè)，提高社區(qū)工作人員的工資、福利待遇，吸引更多的人投入到該領(lǐng)域的學(xué)習(xí)中，吸引更多的人才參與到社區(qū)建設(shè)發(fā)展中。第三，由政府支持、社區(qū)組織建立志愿者服務(wù)隊(duì)伍，解決養(yǎng)老服務(wù)人員不足的困難。建立志愿者登記制度，逐步在該地區(qū)形成志愿者服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

參考文獻(xiàn)

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