論未來三年房價(jià)的演變

朱扣華

摘要：針對當(dāng)前認(rèn)為房價(jià)會(huì)暴漲和暴跌的兩種不同觀點(diǎn)分別用實(shí)例和數(shù)據(jù)以及相關(guān)影響因素等方面，予以反駁。從經(jīng)濟(jì)，政策，環(huán)境，重要性等多論據(jù)闡述證明論文的觀點(diǎn)：即未來三年房價(jià)會(huì)是小幅上漲到平衡波動(dòng)再到小幅下跌，然后在國民經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化正常帶動(dòng)下，房價(jià)將進(jìn)入中期小幅上漲的軌道。

關(guān)鍵詞：房價(jià)；暴漲；暴跌；運(yùn)行方向

中圖分類號：F83

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672—3198（2014）10—0119—02

房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲，已經(jīng)是老百姓習(xí)慣成自然的思維，這也是近二十年來百姓親身經(jīng)歷的經(jīng)驗(yàn)所得，甚至有不少人堅(jiān)定的認(rèn)為房價(jià)還會(huì)暴漲。相反，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論分析得出，房價(jià)已經(jīng)到了所謂的拐點(diǎn)，即將進(jìn)入暴跌崩盤的局面。我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前究竟處于什么階段，房價(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？

筆者長期從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，不敢茍同如上固定思維和極端的觀點(diǎn)，未來三年全國總體房價(jià)應(yīng)該進(jìn)入小幅上漲到平衡波動(dòng)再到小幅下降的高位整理。

房地產(chǎn)業(yè)是國家支柱產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了不可替代的作用，過去的十多年房價(jià)年均漲幅超過10%，由于利潤豐厚，大量企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)掘金，投資客大量購房屯房，過熱的房地產(chǎn)已經(jīng)造成了部分城市的房價(jià)沖高回落，甚至個(gè)別城市房價(jià)出現(xiàn)暴跌（比如溫州和鄂爾多斯）。近幾年國家和地方政府相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策，調(diào)控過高的房價(jià)，自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，2013年2月20日出臺(tái)的“國五條”是第五次調(diào)控升級。其間國務(wù)院選定上海和重慶于2011年1月28日試點(diǎn)房地產(chǎn)稅。各地也根據(jù)房價(jià)波動(dòng)幅度適時(shí)調(diào)整信貸政策，保證了我國房價(jià)總體波動(dòng)處于可控，使我國房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

經(jīng)過多項(xiàng)調(diào)控的房價(jià)是否還會(huì)象部分老百姓認(rèn)為的一如既往地持續(xù)上漲？我們選擇部分有代表性的城市來分析：首先，我們來分析一下杭州的房價(jià)，一季度杭州市區(qū)商品住房成交量同比下降了378%，成交價(jià)格同比下降了113%，可售房源同比增加362%。杭州房價(jià)的降價(jià)范圍從年初的城北、蕭山、到四月份城西三大盤等多個(gè)板塊呈現(xiàn)一波一波逐步蔓延之勢。二手住房的成交量和價(jià)格，也有不同程度下降；土地溢價(jià)下降。4月23日在杭州市政府一季度經(jīng)濟(jì)形式分析會(huì)上，杭州市發(fā)改委建議，房企涉及大幅價(jià)格調(diào)整之前，需向政府部門通報(bào)。此舉被業(yè)內(nèi)人士理解為，是維護(hù)房價(jià)在合理的范圍，避免房價(jià)大幅波動(dòng)給市場造成恐慌情緒。其次看長沙地區(qū)，三月新建商品房網(wǎng)簽96.62萬㎡，比去年同期減少40.79%，其中，內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽63.09萬㎡，比去年同期減少43.84%，六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)6506元/㎡，比去年同期減少1.80%。雖然成交量同比下降有部分原因是去年“國五條”出臺(tái)時(shí)造成的短期成交暴增的基數(shù)較大，但是均價(jià)是實(shí)實(shí)在在的下降了。4月份以來，長沙每周新房成交量在1500套上下浮動(dòng)，相比去年同期直接腰斬，相比2013年全年周成交量下降60%。而在部分樓盤售價(jià)直降30%后，全城開發(fā)商的陣腳都被擾亂，如今幾乎所有樓盤都加入了小幅降價(jià)陣營。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2014年4月份，蘇州27盤價(jià)格有不同程度變動(dòng)，其中漲價(jià)降價(jià)各占半數(shù)，漲價(jià)樓盤為13盤，降價(jià)樓盤14盤。值得注意的是，4月的降價(jià)樓盤意外地超越了漲價(jià)的樓盤，這意味著房價(jià)即將進(jìn)入小幅波動(dòng)階段。再分析筆者所在的南京市房價(jià)，據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度全市（除高淳、溧水）共計(jì)成交商品住宅15521套，同比去年下降了21.6%；認(rèn)購商品住宅16291套，同比下降了27.7%。南京的房價(jià)目前在二線城市中相對保持強(qiáng)勁的勢頭，雖然三月份房價(jià)環(huán)比上漲0.6%位居全國首位，但是漲幅連續(xù)三個(gè)月下降且成交低迷，而且四月份上市量突增，上周庫存量已達(dá)3.8萬套的歷史高位，開發(fā)商都在抓緊申領(lǐng)銷售許可證，基本上都是一旦銷許證到手，立馬開張促銷，而不是過去壓盤待漲，因?yàn)榉科笠灿X察到房價(jià)即將到階段頂部，避免出現(xiàn)杭州部分地區(qū)房價(jià)競相降價(jià)的尷尬狀況，加速回籠周轉(zhuǎn)資金。據(jù)筆者對南京四月新開樓盤的不完全調(diào)查推斷四月份南京市的房價(jià)環(huán)比漲幅會(huì)繼續(xù)下降。自從去年三季度溫州和鄂爾多斯出現(xiàn)房價(jià)攔腰砍甚至兩萬降至三千的現(xiàn)象后，今年開始的房價(jià)降價(jià)風(fēng)潮從三四線城市逐步向二線城市蔓延，雖然目前還沒有大面積的波及，但是全國總體房價(jià)的平均漲幅在一季度持續(xù)縮減。

我們再從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論上分析影響房價(jià)的主要因素：眾所周知房價(jià)主要由供求關(guān)系決定，君不見全國總體房屋庫存量今年持續(xù)增加已處于歷史高位，個(gè)別出現(xiàn)暴跌的城市正是盲目擴(kuò)張建設(shè)導(dǎo)致的悲劇。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至3月底，受監(jiān)測的20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，環(huán)比增長2.0%，同比增長16.3%，這些城市的庫存總量創(chuàng)下了近5年的歷史新高。這將壓制房價(jià)繼續(xù)上漲。今年以來，二線城市頻現(xiàn)的降價(jià)風(fēng)波已經(jīng)影響到購房者對未來房價(jià)的預(yù)期悄悄地發(fā)生了變化，更多人并不急于購買而加入觀察等待。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也處于改革調(diào)整結(jié)構(gòu)時(shí)期，GDP降為中速運(yùn)行，CPI持續(xù)低位盤整，相比經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，通貨膨脹高位時(shí)，通過購房、屯房來保值增值已沒必要。據(jù)《華爾街見聞》報(bào)道，去年中國買家橫掃全球樓市，海外投資135億美元，比前年的63億美元翻了兩倍多。2014年以來人民幣持續(xù)貶值，國際資金正從我國抽離，把資金投到更有保值增值功能的歐美資產(chǎn)。雖然筆者沒有今年海外投資樓市的數(shù)據(jù)，但從公開報(bào)道，我國近期多項(xiàng)國民經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和人民幣幣值變化情況來推論，今年投資海外房產(chǎn)的資金將會(huì)持續(xù)增長，創(chuàng)下歷史新高不無可能。加之2014年銀行信貸持續(xù)收緊，首套房和二套房的貸款利率不時(shí)有報(bào)道取消或降低優(yōu)惠，與3月初相比，近期各地房貸趨緊的情況愈發(fā)明顯。中原集團(tuán)研究中心調(diào)研了17個(gè)一二線城市，房貸無一有松動(dòng)改善的現(xiàn)象。其中北京、深圳、南昌等城市則進(jìn)一步趨緊，有更多的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率再上浮或延長放款周期。超過70%城市出現(xiàn)停貸。其中長沙按揭銀行15家，停貸銀行4家，停貸占比26.7%。無錫12家按揭銀行中，3家停貸，停貸占比25%。福州、武漢、北京等地分別停貸20%、18.1%、17.9%。這些經(jīng)濟(jì)因素對房價(jià)上漲具有重要的影響和抑制。

政策方面：2010年1月到2013年2月國家層面的五次調(diào)控文件還在貫徹執(zhí)行中，限購等政策主要是調(diào)控房價(jià)過快增長。央行的信貸政策未見松動(dòng)，資金緊張局面依舊。住建部開始的不動(dòng)產(chǎn)登記制度雖然主要不是針對反腐敗和降低房價(jià)的，但是客觀上，對某些腐敗官員以及對想逃避限購政策異地購房的投資和投機(jī)客也有震懾作用，因?yàn)?016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度后，如果房價(jià)再出現(xiàn)暴漲，政府就有可能以不動(dòng)產(chǎn)登記的資料，對多套住房的持有人根據(jù)持有住房的套數(shù)遞增征收房產(chǎn)稅。

國際國內(nèi)大環(huán)境：經(jīng)歷了前幾年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，美國經(jīng)濟(jì)基本上已經(jīng)恢復(fù)到正常的運(yùn)行軌道，歐洲經(jīng)濟(jì)也開始出現(xiàn)復(fù)蘇的苗頭，率先出問題的發(fā)達(dá)國家開始率先走出經(jīng)濟(jì)下降的困境，受美歐經(jīng)濟(jì)衰退傳導(dǎo)的發(fā)展中國家目前均處于經(jīng)濟(jì)增速下降的階段，雖然我國經(jīng)濟(jì)下降處于可控的范圍內(nèi)，也是國家調(diào)結(jié)構(gòu)的正常結(jié)果，但是經(jīng)濟(jì)增速下滑階段實(shí)際影響到人們對住房的購買力。

如上所述，種種因素說明未來三年的房價(jià)存在下跌的可能，起碼不會(huì)大漲，更不會(huì)暴漲。

相反有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為2014年房價(jià)會(huì)暴跌，其理論是建立在國家貨幣超發(fā)造成的災(zāi)難泡沫即將要破滅，以及國際資本金外流會(huì)拖垮我國房地產(chǎn)業(yè)。我不是什么經(jīng)濟(jì)學(xué)家，僅從筆者近二十年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師實(shí)際工作所掌握的知識來分析，這兩項(xiàng)確實(shí)對我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來了不可低估的負(fù)面作用，是否到了會(huì)引起中國房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的崩盤，筆者斗膽狂言在可以預(yù)見的未來三年內(nèi)房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴跌。

房價(jià)是快到該盤整的階段了，但絕不是暴跌。貨幣超發(fā)造成的房地產(chǎn)虛假繁榮，使房價(jià)暴漲了多年，在政府多項(xiàng)調(diào)控下2005、2008、2011年短期調(diào)整過，并且最近的三年房價(jià)雖然也在漲，但是已經(jīng)基本控制在合理的范圍內(nèi)，貨幣超發(fā)造成的影響從近期CPI低位運(yùn)行可見其也逐步消化。至于美元大量出逃的問題，目前還沒更多跡象可以證明，央行最近更新的金融機(jī)構(gòu)人民幣信貸收支表顯示，3月末金融機(jī)構(gòu)外匯占款余額為293851.92億元，較上月增加了1891.97億元。這一規(guī)模較2月份外匯占款新增規(guī)模有所擴(kuò)大，為連續(xù)第8個(gè)月正增長。這個(gè)數(shù)據(jù)同時(shí)表明，境外資本仍然在繼續(xù)流入國內(nèi)。況且我國持有大量的外匯儲(chǔ)備，足以維護(hù)國家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，而且全國總體房價(jià)慣性上漲的動(dòng)能仍在。

影響房價(jià)的變量很多，城鎮(zhèn)化率是支撐房價(jià)的一個(gè)主要因素?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出發(fā)展目標(biāo)，即“常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右。2013年底中國常住人口城鎮(zhèn)化率為53.7%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有36%左右。全國兩會(huì)國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告提出，“促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。”據(jù)此推算，每年要有1000多萬農(nóng)業(yè)人口要落戶城鎮(zhèn)，僅此每年大約需要新建300多萬套住房，還有后面兩個(gè)一億人的住房每年需要各自的300萬套，城鎮(zhèn)化規(guī)劃需要每年900萬套住房，當(dāng)然落戶并不意味著一定要有住房。農(nóng)業(yè)人口入城要解決就業(yè)和報(bào)酬，衛(wèi)生、服務(wù)等等一系列的問題。拿南京市舉例，《南京市區(qū)域城市化規(guī)劃（2014-2020）》提出，目標(biāo)是到2020年解決好三個(gè)200萬人的問題，一是實(shí)現(xiàn)約200萬常住人口市民化，二是引導(dǎo)約200萬人進(jìn)入新城新市鎮(zhèn)，三是實(shí)施約200萬人的棚戶區(qū)城中村危舊房改造和宅基地置換。如果后兩個(gè)200萬人都需要新建住房那就每年要解決57萬人的住房消耗十幾萬套，當(dāng)然沒扣減原鄉(xiāng)村不需新建住房直接轉(zhuǎn)變成新城鎮(zhèn)的人口。如此算來，城鎮(zhèn)化極大的提高了住房需求，支撐房價(jià)不會(huì)大幅下跌，更不會(huì)暴跌。

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)急跌，將影響到整條產(chǎn)業(yè)鏈。與房地產(chǎn)相關(guān)度最高的產(chǎn)業(yè)有，建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等。其次對原材料消耗型產(chǎn)業(yè)、生活消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)等都有密切的關(guān)聯(lián)度，中國40個(gè)產(chǎn)業(yè)中，除廢品及廢料業(yè)外其余39個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)。所以房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。國家以及地方政府都不愿看到也不會(huì)容忍房地產(chǎn)出現(xiàn)崩盤、房價(jià)出現(xiàn)暴跌。而且我國現(xiàn)行制度下，政府有充分的能力適時(shí)調(diào)節(jié)房價(jià)的走向，比如個(gè)別城市可以放開限購政策，防止房價(jià)下跌過快產(chǎn)生連鎖反應(yīng)；需要時(shí)放松信貸政策促進(jìn)購買力；必要時(shí)調(diào)降利率或存款準(zhǔn)備金率降低開發(fā)商資金成本解決開發(fā)商資金短缺以及給購房者稅收上的優(yōu)惠等等。中國目前還不是歐美和日本那樣完全市場化的經(jīng)濟(jì)，政府主導(dǎo)的政策有強(qiáng)大的調(diào)節(jié)房價(jià)的功能，所以不會(huì)出現(xiàn)純市場化國家比如日本式的暴跌。

2014年4月16日上午，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長盛來運(yùn)在回答記者提問時(shí)說： 從房價(jià)監(jiān)測的情況來看，一季度有幾個(gè)特點(diǎn)：一是總體的房價(jià)均價(jià)雖然有所變動(dòng)，變化不大，總體穩(wěn)定。二是房價(jià)確實(shí)是出現(xiàn)了一些明顯的分化，一線城市房價(jià)溫和上漲，部分二線城市房價(jià)有所松動(dòng)，一些住房存量比較多的三四線城市房價(jià)出現(xiàn)了下降，當(dāng)然這也是市場調(diào)節(jié)的一個(gè)很正常的表現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的這種新變化，既是市場主動(dòng)調(diào)節(jié)的一個(gè)結(jié)果，也是政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果。我相信在市場和政府雙重調(diào)節(jié)下，房地產(chǎn)會(huì)逐步步入更加健康發(fā)展的軌道。

綜上所論，未來三年全國總體房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲和暴跌。用函數(shù)表達(dá)，去年我國房價(jià)的走勢圖是小角度上升斜率的一次直線，今明兩年的房價(jià)走勢圖則是接近頂部比較平緩的二次拋物線，簡單說，今明兩年的房價(jià)總體表現(xiàn)為到今年年底是小幅上漲，明年上半年是平衡小幅波動(dòng)，明年下半年是小幅下降。隨后在城鎮(zhèn)化進(jìn)入到實(shí)質(zhì)階段，國民經(jīng)濟(jì)增速恢復(fù)到7.5%以上，房價(jià)將步入合理的中期小幅上漲階段。