基于居住需求分析的合肥市保障性住房空間分布合理性研究

葉 卉， 儲(chǔ)金龍， 顧康康

（安徽建筑大學(xué)建筑與規(guī)劃學(xué)院，安徽 合肥 230022）

1 引 言

《人類住區(qū)溫哥華宣言》中提到:“擁有合適的住房及服務(wù)設(shè)施是一項(xiàng)基本人權(quán)。為社會(huì)最下層的人提供直接幫助，使人人有屋可居，是政府的一項(xiàng)義務(wù)?！弊》渴侨祟惿媾c發(fā)展最重要的物質(zhì)條件之一，住房問題直接關(guān)系到人民的安居樂業(yè)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，住房問題日趨嚴(yán)峻，為緩解中低收入群體居住難問題，我國不斷加大保障性住房的建設(shè)力度。完善保障性住房制度，合理選址布局，真正保障城市中低收入群體居住權(quán)益已成為我國城市建設(shè)和住房保障制度實(shí)施過程中亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。

伴隨著保障性住房如火如荼的建設(shè)，相關(guān)的研究也逐漸增多，城市規(guī)劃層面，國內(nèi)學(xué)者們從不同視角進(jìn)行了研究，如程茂吉、王承慧等對(duì)保障性住房建設(shè)規(guī)劃編制方法進(jìn)行了探索［1－2］，楊靖、汪冬寧等對(duì)保障性住房的選址問題進(jìn)行分析［3－4］，郭菂、李進(jìn)以南京市為例分析保障性住房空間布局特征及優(yōu)化策略［5］，袁奇峰、文錚等研究了保障性住房的公共服務(wù)設(shè)施配置問題［6－7］。部分學(xué)者將被保障人群與保障性住房研究相聯(lián)系，從居住空間改善 策 略［8－9］、公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 供 需 特 征［10］、滿意度及影響因素［11］等方面進(jìn)行探討。相關(guān)研究多為理論性探討，缺乏實(shí)證研究；多從宏觀視角分析，缺乏微觀研究；多從政府視角分析問題，缺乏對(duì)被保障群體的屬性特征及本體需求研究。鑒于此，本文試圖從城市規(guī)劃層面，針對(duì)城市中低收入群體的居住問題，以保障性住房居民需求及現(xiàn)狀滿意度為切入點(diǎn)，通過問卷調(diào)查和實(shí)地調(diào)研，評(píng)價(jià)合肥市保障性住房空間分布合理性，為保障性住房下一步規(guī)劃布局提供新思路。

2 合肥市保障性住房空間分布現(xiàn)狀分析

近兩年來，合肥市保障性住房安居工程建設(shè)勢(shì)頭高漲，建設(shè)高潮不斷刷新，已經(jīng)形成了由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房及棚戶區(qū)改造為主要形式的“四房并舉”的城鎮(zhèn)住房居民保障供應(yīng)體系。本文對(duì)2011—2012年市區(qū)范圍內(nèi)開工建設(shè)的53個(gè)公開配租保障性住房項(xiàng)目位置進(jìn)行分析（圖1），其空間分布具有以下特征:

2．1 以行政區(qū)劃為界，保障性住房空間分布不均勻

宏觀來說，保障性住房在城市各個(gè)區(qū)域應(yīng)該較為均勻的分布。從合肥市這兩年的保障性住房建設(shè)來看，保障性住房建設(shè)空間分布不均衡，僅包河區(qū)保障性住房項(xiàng)目就達(dá)總數(shù)43．4%，所占比例最高。蜀山區(qū)和廬陽區(qū)分布為12項(xiàng)和11項(xiàng)，占比達(dá)22．6%和20．7%。而瑤海區(qū)僅7保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，占比僅為13．2%。第六次人口普查數(shù)據(jù)表明，包河區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和瑤海區(qū)常住人口數(shù)量分別為81．7萬、60．9萬、102萬和90．2萬，保障性住房項(xiàng)目的空間選址與城市人口分布不匹配。

2．2 保障性住房建設(shè)集中于城市新區(qū)，遠(yuǎn)離城市中心區(qū)

雖然合肥市保障性住房在數(shù)量供給上逐年增加，但在空間布局格局上，保障性住房仍存在著選址較為偏遠(yuǎn)的問題。從空間布局上看，僅航鑫家苑經(jīng)適房項(xiàng)目在二環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，距二環(huán)線距離較近的還包括3個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目及4項(xiàng)公租房項(xiàng)目，其余項(xiàng)目均選址在距城市中心區(qū)較遠(yuǎn)距離的位置。

以上分析表明，合肥市保障性住房空間分布呈現(xiàn)不均勻及選址偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀特征。城市保障性住房空間分布合理性評(píng)價(jià)需要深入城市中低收入階層，針對(duì)保障性住房居民進(jìn)行多要素的調(diào)查，獲取他們真正的居住需求及真實(shí)的居住情況，從而準(zhǔn)確評(píng)價(jià)城市保障性住房建設(shè)的成效及弊端。

圖1 合肥保障性住房空間分布圖

圖2 調(diào)研地點(diǎn)位置指示圖

3 合肥市保障性住房居民居住需求及滿意度調(diào)研

3．1 研究對(duì)象及調(diào)查內(nèi)容

本次調(diào)研地點(diǎn)選擇為合肥市近年來由政府籌建、已實(shí)現(xiàn)分配入住的8大保障性住房（圖2），包括永和公寓、濱湖惠園、天門湖家園、丁香花園經(jīng)濟(jì)房、榮城北苑、藍(lán)天公寓、同和民康和藍(lán)領(lǐng)公寓。所選小區(qū)覆蓋了合肥市各個(gè)行政區(qū)，涵蓋了除棚戶區(qū)改造以外的3大主要保障性住房類型。。

本次調(diào)研采用實(shí)地調(diào)研、問卷調(diào)查和深度訪談相結(jié)合的方法，調(diào)研涉及居民生活、就業(yè)、出行、醫(yī)療、教育等多個(gè)方面的情況，時(shí)間持續(xù)9天，包括正常工作日和雙休日。調(diào)研共發(fā)放問卷306份，回收有效問卷300份，有效率達(dá)到98%，可作為數(shù)據(jù)分析的參考。其中男女比例約為1∶1，年齡覆蓋18—80歲，樣本較均勻。

3．2 居住群體基本特征分析

3．2．1 中青年比重較大，老齡化趨勢(shì)明顯

如圖3年齡結(jié)構(gòu)調(diào)研結(jié)果表明，保障性住區(qū)內(nèi)18—40歲居民占比高達(dá)58．7%，可見中青年居民為保障性住區(qū)內(nèi)主要構(gòu)成，尤其是公租房小區(qū)內(nèi)，主要居民均為18—30歲青年。調(diào)查結(jié)果同時(shí)還顯示，保障性住房居民中，目前年齡在60歲以上占比為5．7%，51—60歲占比為13%，41—50歲之間的占比為22．7%，未來20年內(nèi)，保障性住區(qū)中老齡化趨勢(shì)逐漸明顯。

3．2．2 收入水平較低，消費(fèi)能力較低

如圖4所示，有47．3%的居民收入低于1500元，42．3%的居民收入水平為1500—3000元，3000以上占比僅為10．3%。由此可見，保障性住房居民收入普遍不高，符合保障性住房受眾對(duì)象的弱勢(shì)群體特征。公租房居民收入1500元以上占比達(dá)92%，相較于廉租房和經(jīng)適房，居民收入較高。廉租房66%居民月收入低于1500，消費(fèi)能力最低。

3．2．3 文化水平較低，職業(yè)技能較低

如圖5所示，保障性住房居民中初高中文化程度及以下的占比為77．3%，大學(xué)及大專學(xué)歷占比僅為26．3%。職業(yè)構(gòu)成中，圖6顯示，退休、下崗、無業(yè)人員占比達(dá)30．3%，就業(yè)人口中，一般公司職工和銷售、服務(wù)業(yè)人員高達(dá)41．3%，私營業(yè)主和個(gè)體戶占3．3%，自由職業(yè)者占11．7%，主要在居住區(qū)周邊打零工，而公務(wù)員、公司管理人員、教師、醫(yī)生等專業(yè)人員總數(shù)僅占7．3%?？梢?，保障性住房小區(qū)內(nèi)居民整體文化程度和就業(yè)及技能水平較低。

圖3 合肥保障性住房年齡段分布統(tǒng)計(jì)圖

圖4 保障性住房居民收入水平構(gòu)成統(tǒng)計(jì)圖

圖5 居民文化程度構(gòu)成統(tǒng)計(jì)圖

圖6 居民職業(yè)構(gòu)成統(tǒng)計(jì)圖

4 合肥保障性住房居民居住需求和滿意度分析

4．1 居民需求特征分析

保障性住房不僅僅是政府為中低收入群體提供的可供居住的物質(zhì)空間，更重要的是降低中低收入群體的生活成本，為城市弱勢(shì)群體創(chuàng)造公平的“居住機(jī)會(huì)”，為他們提供一種以居住為基礎(chǔ)，就業(yè)、出行、公共服務(wù)設(shè)施為補(bǔ)充的保障性生活服務(wù)。本文結(jié)合實(shí)地調(diào)研，將保障性住房居民的需求概括為就業(yè)需求、交通需求及公共服務(wù)設(shè)施需求。

4．1．1 就業(yè)需求

圖7所示，保障性住房居民主要的出行目的為上下班通勤。相較于普通商品住房居民，保障性住房居民對(duì)娛樂休閑、購物等需求度較小，他們對(duì)住區(qū)周邊可提供的就業(yè)崗位、工作日的通勤時(shí)間等方面十分關(guān)注。同時(shí)，由于保障性住房居民普遍存在著文化水平較低，職業(yè)技能不足的特征，所選擇的就業(yè)面較為單一，對(duì)于就業(yè)門檻較低的一般服務(wù)業(yè)及手工業(yè)等職業(yè)需求較大，迫切需要通過保障性住房項(xiàng)目的合理規(guī)劃提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

4．1．2 交通需求

城市道路和公交網(wǎng)絡(luò)的完善程度決定了人群的出行方便程度。根據(jù)“居民出行方式”的調(diào)研調(diào)查統(tǒng)計(jì)（如圖8），93．3%的居民主要的出行方式為公交車、電動(dòng)車、助力車和步行，受收入水平的制約，保障性住房的居民私家車占有量相對(duì)較少，僅占5．7%?？梢?，保障性住房的居民對(duì)于成本低廉的城市公共交通需求量較大、依賴度較高。

圖7 出行目的構(gòu)成統(tǒng)計(jì)圖

圖8 出行方式構(gòu)成統(tǒng)計(jì)圖

4．1．3 公共服務(wù)設(shè)施需求

保障性住房的居民群體特征相似，其行為偏好也有所趨同。在公共服務(wù)設(shè)施關(guān)注、需求度調(diào)研中（如圖9），共收到投票745票，關(guān)注度排行前三的分別為:商業(yè)設(shè)施74%，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施70%及教育設(shè)施53%。日常購物和子女教育是保障性社區(qū)居民的基本需求，同時(shí)，隨著保障性住區(qū)中老齡化趨勢(shì)的逐漸明顯，中老年退休群體成為保障性住區(qū)一類主要特征群體。他們對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施的需求不斷凸顯。保障性住房居民對(duì)基本生活保障型公共服務(wù)設(shè)施需求較大，對(duì)高端文化休閑娛樂設(shè)施需求相對(duì)較低。

圖9 公共服務(wù)設(shè)施需求度排行統(tǒng)計(jì)表

4．2 居住滿意度分析

在了解保障性住房居民基本屬性和居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)居民現(xiàn)狀居住情況進(jìn)行調(diào)研，了解居民真實(shí)的居住感受。滿意度調(diào)查主要包括就業(yè)、交通出行、各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施滿意度評(píng)價(jià)。

4．2．1 就業(yè)滿意度

通過對(duì)就業(yè)地點(diǎn)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，47%的居民需要跨區(qū)工作，除新站區(qū)藍(lán)領(lǐng)公寓周邊就業(yè)崗位較多外，其余各小區(qū)周邊適合職業(yè)技能水平較低的城市中低收入群體的工作崗位很少?！?010中國新型城市化報(bào)告》發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，合肥市民上班平均花費(fèi)時(shí)間為28分鐘，而保障性住區(qū)居民僅44．2%上下班通勤時(shí)間在30分鐘以內(nèi)，遠(yuǎn)低于合肥市平均水平。這進(jìn)一步說明小區(qū)周邊適合居民的就業(yè)崗位偏少，職住分離明顯，進(jìn)一步加劇了居民的生活成本。

4．2．2 交通出行滿意度

如圖10所示，目前保障性住房居民交通出行滿意度不高，83．7%的居民認(rèn)為存在著出現(xiàn)不便、交通成本高等問題。公交車便捷、廉價(jià)、承載量大的特點(diǎn)符合低收入人群的需求，但居民選擇公交車的比例僅為21．3%，其主要原因是目前保障性住區(qū)周邊公交站配置缺乏，居民到達(dá)站點(diǎn)步行時(shí)間過長，乘坐公交車出行十分不便，造成了通勤時(shí)間的增加。如新站區(qū)藍(lán)天公寓，距小區(qū)最近的東升公交站點(diǎn)和瑤海家具大市場(chǎng)站點(diǎn)直線距離均大于750米，目前附近正在維修道路，居民到達(dá)場(chǎng)站實(shí)際步行時(shí)間約20—30分鐘，出行極為不便。通過實(shí)地調(diào)研和訪談還了解到，造成居民出行不便的原因還包括保障性住區(qū)周邊的公交線路設(shè)置不合理，發(fā)車時(shí)間設(shè)置不合理，發(fā)車間隔多大，末班車時(shí)間過早等問題。

4．2．3 公共服務(wù)設(shè)施使用滿意度

公共服務(wù)設(shè)施的不完善與低效率會(huì)為入住的居民帶來生活上的不便，調(diào)查針對(duì)居民需求度較高的商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、教育設(shè)施及休閑娛樂設(shè)施進(jìn)行了滿意度調(diào)查。結(jié)果顯示（如圖11），居民對(duì)各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的總體評(píng)價(jià)一般，其中，娛樂設(shè)施不滿意度高達(dá)80%。教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)設(shè)施不滿意度分別為33．3%、52%和49．7%?？梢姡械褪杖肴后w對(duì)于保障性住房的公共服務(wù)設(shè)施整體滿意度不高。保障性住區(qū)內(nèi)部缺乏基本的配套設(shè)施，總量和類型的匱乏直接導(dǎo)致了保障性住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施供求的嚴(yán)重矛盾，保障性住房預(yù)期的社會(huì)福利均等化享受目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)，反而強(qiáng)化了社會(huì)弱勢(shì)地位。

圖10 通勤時(shí)間構(gòu)成統(tǒng)計(jì)圖

圖11 保障性住房居民滿意度統(tǒng)計(jì)圖

5 結(jié) 論

調(diào)研結(jié)果顯示，由于忽略了對(duì)居民就業(yè)機(jī)會(huì)、交通可達(dá)性及公共服務(wù)設(shè)施配置等因素的綜合考慮，合肥市保障性住房空間分布不合理，存在著選址偏遠(yuǎn)、中低收入群體遠(yuǎn)離就業(yè)密集區(qū)、公共交通和服務(wù)設(shè)施等問題，導(dǎo)致居民無法就近解決工作、購物、上學(xué)、就醫(yī)等生活正常需求，直接影響中低收入群體的生活水平，居住滿意度普遍不高。保障性住房的建設(shè)雖然使城市中低收入人群的居住條件得以改善，卻一定程度上犧牲了就業(yè)機(jī)會(huì)、便捷的交通和良好的公共服務(wù)設(shè)施福利，離真正實(shí)現(xiàn)“安居樂業(yè)”之路仍有一段距離。

成功的保障性住房規(guī)劃，不僅僅是為中低收入人群提供遮風(fēng)避雨的物質(zhì)空間，還要為其提供公平的“居住機(jī)會(huì)”；不僅是住房數(shù)量的提供，更應(yīng)盡量考慮服務(wù)人群對(duì)公共交通、就業(yè)崗位、基本服務(wù)設(shè)施的訴求，使低收入群體獲得發(fā)展和提升的機(jī)會(huì)?；诒槐Ｕ先后w的屬性特征和住房需求，保障性住房空間布局應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)優(yōu)化對(duì)策:（1）城市資源的分布不均導(dǎo)致不同階層享受社會(huì)福利水平的差異。對(duì)于已建成的保障性住房項(xiàng)目，應(yīng)綜合考慮被保障人群生活與配套、居住與就業(yè)、出行與交通的關(guān)系，努力完善保障性住房周邊就業(yè)崗位、公共交通、公共服務(wù)設(shè)施的水平，提高城市中低收入群體水平質(zhì)量，改善城市空間分異問題。（2）保障性住房自身作為政府為城市中低收入群體提供的一種住房福利產(chǎn)品，其在城市中的分布也應(yīng)是均衡的，不應(yīng)集中分布在某一區(qū)域。因此，對(duì)于新建的保障性住房項(xiàng)目，應(yīng)納入城市可持續(xù)發(fā)展框架下，從城市整體發(fā)展角度，結(jié)合城市新區(qū)開發(fā)和城市舊城改造，結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（主要是公共交通）及產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行規(guī)劃布局。在那些具有較好的發(fā)展?jié)撃芎头?wù)能力的區(qū)位為低收入群體提供保障性住房，同時(shí)采用“小隔離、大混合”的規(guī)劃布局方式等措施幫助弱勢(shì)群體獲得接近各種空間的機(jī)會(huì)，消除空間失配、社會(huì)隔離現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)城市公共資源的公平有效分配，使保障性住房建設(shè)走向“空間適配”的健康之路。

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