大數(shù)據(jù)時(shí)代對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)的影響研究

周丹 郭化林

摘 ? 要：數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的核心要素，大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)提供了海量數(shù)據(jù)，更重要的是對(duì)于數(shù)據(jù)估價(jià)處理方式的改變。本文主要從數(shù)據(jù)的時(shí)效性，價(jià)值量化，評(píng)估方法，和批量評(píng)估四大方面探討了大數(shù)據(jù)時(shí)代對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的影響。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)海量數(shù)據(jù)提高估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性，增加房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)判斷的精準(zhǔn)性，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)時(shí)代;數(shù)據(jù);房地產(chǎn)估價(jià);影響

一、緒論

全球著名的咨詢公司“麥肯錫”首次將大數(shù)據(jù)時(shí)代這個(gè)概念帶入人們的視線。英國(guó)作家維克托·邁爾-舍恩伯格在《大數(shù)據(jù)時(shí)代》這本書里，明確指出大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)開(kāi)啟了新的信息時(shí)代的歷史轉(zhuǎn)型。2014年6月，全球最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科和全球最大的中文搜索引擎百度跨界合作，進(jìn)一步向我們展示了大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)。我們不能純粹的將大數(shù)據(jù)理解為“大量的數(shù)據(jù)”，而是一種新的思維方式的轉(zhuǎn)變，在大數(shù)據(jù)時(shí)代這個(gè)大的環(huán)境背景下，房地產(chǎn)行業(yè)要想探索大數(shù)據(jù)背后所蘊(yùn)含的巨大商業(yè)價(jià)值，關(guān)鍵是如何利用這些大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和判斷，并最終實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)利益最大化。

二、“大數(shù)據(jù)”相關(guān)概述

大數(shù)據(jù)（Big data）的概念是相對(duì)于傳統(tǒng)數(shù)據(jù)來(lái)講的，字面意思來(lái)說(shuō)，是海量的數(shù)據(jù)，超出了一般數(shù)據(jù)的規(guī)模。也可以將之具體定義為伴隨著物聯(lián)網(wǎng)（The Internet of things ）云計(jì)算（cloud computing ）的產(chǎn)生，基于大數(shù)據(jù)時(shí)代信息資源共享，通過(guò)云計(jì)算的數(shù)據(jù)處理模式，實(shí)現(xiàn)信息的組合處理，以滿足所需的任何信息。數(shù)據(jù)的核心在于預(yù)測(cè)，大數(shù)據(jù)時(shí)代對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)最深遠(yuǎn)的影響是，通過(guò)海量數(shù)據(jù)運(yùn)用，改變其原有數(shù)據(jù)處理模式，結(jié)合現(xiàn)代的信息處理方式，提高預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性和精確性。

大數(shù)據(jù)的特征，我們可以將其定義為“4V+2”，大數(shù)據(jù)時(shí)代之前關(guān)注于分析有限數(shù)據(jù)之間的因果關(guān)系，現(xiàn)在更加關(guān)注于海量數(shù)據(jù)之間的相關(guān)關(guān)系，通過(guò)計(jì)算機(jī)信息處理系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效的分析預(yù)測(cè)。最后，原有的定性分析以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值量化的初步探索早已不能滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求，大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)可完全量化，對(duì)于數(shù)據(jù)的處理不再局限于個(gè)體樣本，而是總體樣本預(yù)測(cè)分析，不僅滿足各方面對(duì)數(shù)據(jù)要求，而且能夠還原事實(shí)真相。“4V”特征如表1所示。

表1 ?大數(shù)據(jù)的“4V”特征

三、大數(shù)據(jù)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的影響分析

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)師的工作是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)的分析，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格，分析房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，通過(guò)對(duì)價(jià)格走勢(shì)的判斷，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明方向。本文主要從以下四個(gè)方面闡述大數(shù)據(jù)時(shí)代對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的影響：

1.數(shù)據(jù)來(lái)源的時(shí)效性提高。傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)來(lái)源分為四大類，都有其各自的優(yōu)缺點(diǎn)。對(duì)于數(shù)據(jù)的收集房地產(chǎn)估價(jià)師一般會(huì)采用政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和通過(guò)專業(yè)數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的購(gòu)買獲取，一定程度上可以滿足真實(shí)性的要求，但無(wú)法避免數(shù)據(jù)的滯后性，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，導(dǎo)致數(shù)據(jù)及時(shí)性特征對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，利率的變化，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)都會(huì)大幅度影響房地產(chǎn)價(jià)格，房地產(chǎn)行業(yè)瞬息萬(wàn)變，通過(guò)傳統(tǒng)渠道獲取最新的房產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)也比真實(shí)情況延遲幾個(gè)月，數(shù)據(jù)的滯后性，大大降低了房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，這也是一直以來(lái)困擾房地產(chǎn)估價(jià)師最大的問(wèn)題。大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，海量數(shù)據(jù)應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)來(lái)源拓寬，不僅成本降低，而且又能有效解決數(shù)據(jù)滯后性問(wèn)題，可以第一時(shí)間將所獲取的數(shù)據(jù)信息存入數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)數(shù)據(jù)資源共享，有效地避免了傳統(tǒng)數(shù)據(jù)來(lái)源的弊端，數(shù)據(jù)時(shí)效性提高，房地產(chǎn)估價(jià)師可以掌握最新最快的房地產(chǎn)信息，為評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值做好準(zhǔn)備。房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)數(shù)據(jù)來(lái)源如表2所示：

表2 ?傳統(tǒng)的4大數(shù)據(jù)來(lái)源

2.房地產(chǎn)價(jià)值的量化轉(zhuǎn)變。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，期初對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)判斷只能依賴于少量的數(shù)據(jù)，雖然房地產(chǎn)估價(jià)師會(huì)盡可能的剔除一些明顯脫離樣本均值的數(shù)據(jù)，這也僅依賴于房地產(chǎn)估價(jià)師的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)判斷，或者一些簡(jiǎn)易軟件，評(píng)估價(jià)值受到個(gè)人主觀因素的影響，無(wú)法從根本上杜絕結(jié)果偏差這一必然性問(wèn)題，更無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格總體趨勢(shì)做出最本質(zhì)且符合現(xiàn)實(shí)的預(yù)測(cè)判斷，脫離估價(jià)的始因，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，違背了房地產(chǎn)估價(jià)師的初衷。從樣本數(shù)據(jù)到總體數(shù)據(jù)分析的轉(zhuǎn)變，數(shù)據(jù)種類的多樣性，便于房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)所評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)體還原，而不是僅僅依賴于次生的二手房數(shù)據(jù)，二手房數(shù)據(jù)具有滯后性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于數(shù)據(jù)及時(shí)性的要求，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)物理，時(shí)間，地理，人文等方面綜合因素的梳理，從所評(píng)估房地產(chǎn)所處的三維系統(tǒng)中搜尋所有對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)所評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的量化估計(jì)，估價(jià)不是房地產(chǎn)行業(yè)的最終目的，而是通過(guò)對(duì)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)測(cè)判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向指明道路，讓其在復(fù)雜多變的外部宏觀環(huán)境的管制下，理性良性發(fā)展，少走彎路，為促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的可持續(xù)發(fā)展做出自己的一份貢獻(xiàn)。

3.通過(guò)估價(jià)參數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)的設(shè)立，提高估價(jià)結(jié)果的精確性。通常情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中需要做的是，基于自己的職業(yè)判斷，對(duì)于評(píng)估中最常用的三大方法，成本法、收益法和市場(chǎng)比較法的運(yùn)用，或由其三大常規(guī)方法所衍生出來(lái)的其他方法的靈活應(yīng)用。

（1）成本法。簡(jiǎn)而言之，成本法主要根據(jù)歷史數(shù)據(jù)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的重置成本，通過(guò)重置成本減去折舊得出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。房屋建筑折舊率的確定是房地產(chǎn)估價(jià)師使用成本法的關(guān)鍵問(wèn)題，某種程度上可以說(shuō)，成本法下建筑物折舊率取值問(wèn)題決定了房地產(chǎn)價(jià)值的大小，折舊率微妙的變動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值有著巨大的影響。一般而言，折舊率的大小依賴于估價(jià)師的職業(yè)判斷，事實(shí)上再專業(yè)的估價(jià)師也擺脫不了個(gè)人主觀因素的制約。大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，通過(guò)對(duì)海量數(shù)據(jù)本身的分析，建立房地產(chǎn)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)重置價(jià)格關(guān)系因式，在客觀合理的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)師的職業(yè)判斷，基于房地產(chǎn)事實(shí)還原對(duì)折舊率進(jìn)行更加理性的提取。

（2）收益法。一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)于收益法的應(yīng)用，主要集中于收益性房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，關(guān)鍵在于資本化率和租金的確定。收益法估價(jià)中最關(guān)鍵的參數(shù)是資本化率的選取問(wèn)題，從市場(chǎng)上直接調(diào)研取得的資本化率具有可信性和及時(shí)性特征，但是往往這種樣本數(shù)據(jù)來(lái)源十分困難。大數(shù)據(jù)時(shí)代，基于海量數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，通過(guò)數(shù)據(jù)之間相關(guān)關(guān)系的研究，計(jì)算出所需要的資本化率，數(shù)據(jù)來(lái)源不僅方便，而且是基于對(duì)收益性房地產(chǎn)的價(jià)值還原。關(guān)于租金問(wèn)題，通過(guò)對(duì)大量租金數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，判斷租金的變化趨勢(shì)，才能更加準(zhǔn)確預(yù)測(cè)收益性房產(chǎn)價(jià)值。

（3）市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最為常用的首選方法，主要將評(píng)估對(duì)象和近期交易相似的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)例進(jìn)行對(duì)比，對(duì)評(píng)估實(shí)例的相關(guān)要素進(jìn)行修正，估計(jì)出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。市場(chǎng)比較法又稱之為交易實(shí)例比較法，某種意義上可以說(shuō)，交易實(shí)例選取的恰當(dāng)與否是市場(chǎng)比較法應(yīng)用成敗的關(guān)鍵。對(duì)于可比實(shí)例的選取，一般情況下主要從類似交易實(shí)例中選取十個(gè)左右，經(jīng)過(guò)篩選最終確定最符合條件的三個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過(guò)因素調(diào)整得出評(píng)估對(duì)象價(jià)值。這種方法是有嚴(yán)重缺陷的，十個(gè)交易案例明顯不能滿足實(shí)際情況的需求。同一個(gè)樓盤，采光，樓層，通風(fēng)條件的不一致都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的巨大差異。大數(shù)據(jù)時(shí)代，關(guān)于交易實(shí)例的選擇可通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)篩選查詢，快速方便。對(duì)于可比實(shí)例的因素調(diào)整，例如，我們可以通過(guò)千千萬(wàn)萬(wàn)同一樓層之間的房地產(chǎn)價(jià)值的歷史數(shù)據(jù)分析判斷出樓層和房?jī)r(jià)的相關(guān)關(guān)系，通過(guò)海量數(shù)據(jù)之間的對(duì)比關(guān)系，然后將這些關(guān)系細(xì)分，最終提煉出同一樓層之間的價(jià)格系數(shù)調(diào)整值。對(duì)于同一地區(qū)房地產(chǎn)交通便捷度的調(diào)整系數(shù)，可以通過(guò)海量數(shù)據(jù)對(duì)該地區(qū)某一時(shí)刻公交，地鐵，出租車班次的統(tǒng)計(jì)，分析車流量與房產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)關(guān)系，確定出房地產(chǎn)交通便捷度系數(shù)調(diào)整值。

4.有助于提高房地產(chǎn)批量評(píng)估的效率?？v觀國(guó)外房產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展模式，從最初的人工評(píng)估，到CAMA（計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估）技術(shù)，再到AVM（自動(dòng)評(píng)估技術(shù)），到現(xiàn)在流行的GIS（地理信息系統(tǒng)）和WEB（云存儲(chǔ)）相結(jié)合的評(píng)估模式，這些都是與其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平相適應(yīng)的評(píng)估模式。大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，物聯(lián)網(wǎng)，云存儲(chǔ)在我國(guó)的迅速發(fā)展，我們需要探索的是適合我國(guó)房地產(chǎn)批量評(píng)估特殊性發(fā)展需求的評(píng)估模式，我們能夠?qū)⒑Ａ繑?shù)據(jù)與WEB相結(jié)合，輔助于CAMA技術(shù)，通過(guò)數(shù)據(jù)共享，建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息處理系統(tǒng)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，才能真正提高我國(guó)房地產(chǎn)批量評(píng)估的效率，加快與國(guó)際接軌的步伐。

四、結(jié)論

大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海量數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性提供了保障，如何及時(shí)有效的駕馭和利用這些海量數(shù)據(jù)，并迅速的對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行反饋是房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，也是急需解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)可以通過(guò)海量數(shù)據(jù)與現(xiàn)代信息技術(shù)的結(jié)合，建立房地產(chǎn)信息處理數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)信息共享，預(yù)測(cè)判斷房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，才能為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展道路保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：周丹 （1990- ?），女，研究生，主要研究資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù);郭化林（1961- ?），男，教授，碩士研究生導(dǎo)師，主要研究資產(chǎn)評(píng)估、教育成本控制