房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制問(wèn)題與對(duì)策

孫瑨

摘 要：隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的日漸深入，房地產(chǎn)行業(yè)得到了較大的發(fā)展，房?jī)r(jià)也在這種背景下一路上漲。但是從另一方面來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各項(xiàng)成本費(fèi)用也隨之上漲。文章將主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制問(wèn)題與對(duì)策為切入點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)要的介紹和分析，并對(duì)如何做好前期的成本控制工作給出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目；前期；成本控制；問(wèn)題

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的重要意義

近二十年來(lái)，我國(guó)建筑行業(yè)先后實(shí)行了項(xiàng)目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制以及建設(shè)監(jiān)理制等制度，其中各項(xiàng)制度都具有自身的優(yōu)缺點(diǎn)。就我國(guó)目前的狀況而言，仍然存在許多建筑施工企業(yè)沒(méi)有重視起項(xiàng)目成本管理工作，沒(méi)有真正認(rèn)真開(kāi)展相應(yīng)的成本管理工作，這主要是受到了企業(yè)短期行為的影響。但是如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮的話(huà)，要想使企業(yè)能夠得到更好的發(fā)展，延長(zhǎng)企業(yè)生命周期，強(qiáng)化自身的競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)改善項(xiàng)目成本的估算能力無(wú)疑是一種很好的手段，通過(guò)成本與建筑質(zhì)量之間的協(xié)調(diào)與平衡來(lái)達(dá)到促進(jìn)自身發(fā)展的最終目的。如果從盈利角度來(lái)考慮的話(huà)，在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，企業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本逐漸上漲，在這樣的背景下建筑施工企業(yè)的盈利能力受到了很大的影響。為此，只有通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目以及相應(yīng)建筑工程的建造進(jìn)行有效的估算，對(duì)前期的成本控制工作進(jìn)行掌控才能夠確保建筑施工企業(yè)能夠在保質(zhì)保量的前提下最大限度的獲取利潤(rùn)。并且從風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)的話(huà)，鑒于建筑施工企業(yè)的許多項(xiàng)目都是具有較長(zhǎng)周期，并且投入相對(duì)較大的項(xiàng)目，這使得前提的控制工作顯得至關(guān)重要。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制方面存在的問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，雖然在前期階段的成本費(fèi)用較少，但是其對(duì)于項(xiàng)目的整體質(zhì)量效果卻具有至關(guān)重要的影響作用。限于種種客觀因素的限制使得我國(guó)當(dāng)前在前期的成本控制方面存在較多問(wèn)題。首先，問(wèn)題體現(xiàn)在重視程度不足上，目前許多開(kāi)發(fā)商都缺少對(duì)決策階段成本控制應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，造成了策劃報(bào)告水平較低、操作性較差的問(wèn)題，在決策中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題和意外，產(chǎn)生了大量的資金浪費(fèi)問(wèn)題。與此同時(shí)，在項(xiàng)目的可行性研究上也缺少應(yīng)有的科學(xué)合理性。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，其可行性大小在很大程度上關(guān)乎著項(xiàng)目的成敗，如果一味的生搬硬套很有可能會(huì)面臨失敗。此外，我國(guó)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目成本的估算上也存在較大問(wèn)題，不能精確的對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行估算。成本估算是成本控制的重要基礎(chǔ)，屬于一項(xiàng)動(dòng)態(tài)性較強(qiáng)且連續(xù)的工作，估算的結(jié)果雖然并不是最終的結(jié)果，但是對(duì)于成本的控制來(lái)說(shuō)卻具有較強(qiáng)的借鑒參考價(jià)值，如果估算的準(zhǔn)確性較差的話(huà)，將會(huì)影響到整體的成本控制水平。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制的相關(guān)建議

3.1 做好投資決策階段的成本控制工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的成本控制主要受到項(xiàng)目區(qū)位以及項(xiàng)目方案選擇的影響。其中項(xiàng)目區(qū)位的選擇將在很大程度上決定著項(xiàng)目的成本費(fèi)用，具體表現(xiàn)為土地成本上。而在項(xiàng)目方案的選擇上，如果選擇了適合自身的開(kāi)發(fā)方案可以有效地降低開(kāi)發(fā)成本，反之則會(huì)使開(kāi)發(fā)成本上升。針對(duì)投資決策階段的成本控制特點(diǎn)，我們應(yīng)當(dāng)采取有效的手段和措施。投資決策階段屬于一個(gè)不斷深化的過(guò)程，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗在很大程度上都受到此階段的影響，因此在進(jìn)行投資決策前要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，在可行性等方面加大研究力度，確保前期工作的開(kāi)展能夠落實(shí)到位。在此期間的成本控制應(yīng)當(dāng)主要集中在三方面，首先就是購(gòu)地方面一定要慎重，對(duì)于購(gòu)地成本應(yīng)當(dāng)進(jìn)行理性控制；其次，還要對(duì)市場(chǎng)需求狀況進(jìn)行預(yù)見(jiàn)性分析，確保自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位；此外，還要對(duì)市場(chǎng)的整體走向以及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，便于發(fā)現(xiàn)自身在未來(lái)發(fā)展中的主要側(cè)重點(diǎn)，進(jìn)而做到有的放矢。投資決策階段屬于綜合性較強(qiáng)的階段，在此期間內(nèi)要充分做好有關(guān)的分析和調(diào)查工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資相對(duì)較高，如果不在前期階段對(duì)成本費(fèi)用有個(gè)大致的了解很有可能影響到后期的施工建設(shè)，進(jìn)而威脅到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。這使得投資決策階段的成本控制工作顯得至關(guān)重要。

3.2 進(jìn)行正確的成本估算

工程項(xiàng)目的成本估算工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性和完整性較強(qiáng)的工作，要想做好成本估算工作必須保證項(xiàng)目成本估算的各相關(guān)屬性。首先，就要正確的確定成本估算對(duì)象。通常情況下，在此階段分為兩項(xiàng)任務(wù)，分別是合理劃分工程項(xiàng)目成本估算對(duì)象以及正確建立成本估算明細(xì)賬。在劃分工程項(xiàng)目成本估算對(duì)象方面，大多應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工合同中的內(nèi)容以及施工生產(chǎn)的自身特點(diǎn)等具體實(shí)際情況，朝著有利于工程項(xiàng)目管理的目的來(lái)予以確定。對(duì)于那些規(guī)模相對(duì)較大，并且還有不同施工單位施工的單項(xiàng)工程，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)目依照不同的施工單位予以劃分，將分項(xiàng)工程作為估算對(duì)象以便強(qiáng)化對(duì)成本的分析和績(jī)效考核水平。而對(duì)于單一的工程項(xiàng)目以及那些由單一施工單位、工程規(guī)模相對(duì)較小的單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個(gè)成本估算對(duì)象。而成本估算明細(xì)賬的建立則是應(yīng)當(dāng)在成本估算的對(duì)象確定后進(jìn)行的。要求所有的原始記錄都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的成本估算對(duì)象填制。設(shè)置成本明細(xì)賬的主要目的在于能夠方便各個(gè)成本估算對(duì)象所負(fù)擔(dān)的費(fèi)用成本。對(duì)于建筑施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行工程項(xiàng)目成本估算的過(guò)程中還應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則，根據(jù)原則來(lái)進(jìn)行工作。即對(duì)于那些能夠分清受益對(duì)象的直接計(jì)入，而對(duì)于不能夠有效分清受益對(duì)象的則要根據(jù)一定的手段來(lái)予以分配計(jì)入。具體的費(fèi)用估算包括人工費(fèi)的估算、材料費(fèi)的估算、機(jī)械使用費(fèi)的估算、其他直接費(fèi)用的估算以及間接費(fèi)用的估算。而各項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法則要根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際情況來(lái)予以選擇和制定。

4 結(jié)束語(yǔ)

宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)為建筑施工企業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇，但是在此過(guò)程中也面臨著諸多問(wèn)題和挑戰(zhàn)。建筑施工企業(yè)要想在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存壯大，就必須做好自身的前期成本控制工作。作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，建筑施工企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅關(guān)乎到自身的前途和命運(yùn)，更在很大程度上影響著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，我們一定要積極完善和改進(jìn)建筑施工企業(yè)的前期成本控制，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康有序發(fā)展，為社會(huì)和國(guó)家提供更多的就業(yè)崗位，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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