央行放開限貸 地產(chǎn)商冬天能逆襲嗎

袁元

十月，共和國迎來了建國65周年的大慶，搖曳著濃濃秋收味道的原野大地上，迎來了成千上萬去大自然撒野的國人。 或許是為了普天同慶國慶65周年的緣故，或許是為了在這個(gè)黃金周給國人帶來更多的快樂和相聚慶祝時(shí)的話題，就在國人暢享黃金周假期的前一天，央行正式發(fā)文松綁限貸，強(qiáng)調(diào)各銀行應(yīng)優(yōu)先滿足居民首套房和改善型住房的信貸需求。

央行在《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確，對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定；而對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。而在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市中，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。此外，銀行還可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。此外，央行還鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）和發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，定向投放房貸。

在國人歡度國慶黃金周假期之際，央行出人意料地在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)宣布放開限貸，其刀鋒所向值得深思。在記者看來，央行此次松綁限貸，其關(guān)鍵詞就是三個(gè)字“改善型”。在這個(gè)文件沒有出臺(tái)之前，國人向銀行申請(qǐng)貸款購買改善型住房也就是俗稱的“二套房”時(shí)，央行要求首付款比例不得低于40%，而各地銀行在具體執(zhí)行二套房首付款比例時(shí)，一般要求首付款比例在60%，例如南昌就要求二套房首付比例為70%，而且二套房貸款利率一般為基準(zhǔn)貸款利率的1.1倍甚至更高，這使得國人意欲通過銀行貸款來購買二套房基本成為泡影。當(dāng)然了，央行原先為何出臺(tái)如此嚴(yán)厲的二套房貸款政策，主要是為了抑制資金過多流向房地產(chǎn)行業(yè)，避免房價(jià)被過度炒作。

時(shí)過境遷，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了黃金十年的高速發(fā)展之后，在進(jìn)入2014年之后出現(xiàn)了“歇歇腳”的勢(shì)頭。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年8月，列入房價(jià)重點(diǎn)考核的70個(gè)大中城市中，有64個(gè)城市的房價(jià)出現(xiàn)下跌。面對(duì)房價(jià)下跌和新房銷售量節(jié)節(jié)下滑，近年來持續(xù)依賴“土地財(cái)政”的各級(jí)地方政府無不叫苦連天，使出渾身解數(shù)力保樓市。原先實(shí)施新房限購政策的46個(gè)城市中，紛紛放開新房限購，如今只剩下北上廣深這四個(gè)一線城市尚未放開新房限購。

不過，各地紛紛放開新房限購政策之后，期待之中的買房人依然是難覓蹤影，黃金周期間，記者在西安看到，林立在西安三環(huán)內(nèi)外的新樓盤上，紛紛打著“限購放開不漲價(jià)，樓市回暖不捂盤”的橫幅四處招徠買房人，但是來到售樓處看房的人們卻是寥寥無幾，這讓原本認(rèn)為限購政策放開后會(huì)引發(fā)一波購房潮的地產(chǎn)商叫苦不迭，一致發(fā)出“拿地就能賺錢”的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了的哀嘆。在限購放開依然難以擺脫新房銷售窘境的背景下，地產(chǎn)商力逼地方政府出臺(tái)新的措施刺激新房銷售，只是地方政府能夠做的用于拯救樓市的招數(shù)基本已經(jīng)做了，實(shí)在是沒有潛力可挖，唯一能夠刺激新房銷售的只有放開二套房限貸政策，引導(dǎo)銀行資金流入新房銷售市場(chǎng)，而這個(gè)政策的放開并不是各地政府能夠左右的，只有寄希望于央行了。

于是乎，眼見限購政策依然無法拯救低迷的樓市，各地政府紛紛上書央行，希望央行能夠放開二套房限貸政策。而9月份公布的8月全國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)增加值同比增長6.9%，創(chuàng)出68個(gè)月以來新低，房地產(chǎn)投資增長同比減少13.2%，連續(xù)7個(gè)月下跌。低迷的經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)也讓央行坐立不安，如果任由樓市繼續(xù)低迷，今年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)難看將成定局，本著“兩害相權(quán)取其輕”的原則，央行松綁限貸的政策就這樣出籠了。

按照新的二套房房貸政策，付清首套房房貸后，購買二套房的房貸將比照首套房房貸政策執(zhí)行，這無疑大大減輕了國人購買二套房的經(jīng)濟(jì)成本，刺激了潛在買房人的購房欲望，看上去的確很美。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受媒體采訪時(shí)表示， 央行房貸新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有利好的作用，未來新房成交會(huì)更加活躍，發(fā)展商也會(huì)積極出貨，成交量會(huì)上升但不會(huì)暴漲，價(jià)格還是以保持穩(wěn)定為主，因?yàn)檫@只是將之前收緊的政策放松而已。黃韜續(xù)稱，這一調(diào)整，會(huì)更加符合金九銀十量升價(jià)穩(wěn)的預(yù)期，但樓價(jià)不會(huì)那么快上漲，因?yàn)槟壳暗呢浟咳匀槐容^龐大，還是會(huì)以走量為主。國泰君安宏觀分析師任澤平認(rèn)為，毫無疑問，這是迄今為止最具力度的樓市救市政策，復(fù)制了2008和2009年救市的做法。民生證券首席宏觀研究員管清友表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”如期兌現(xiàn)，購房者首付資金要求下降，改善型需求短期或集中釋放，一線城市、核心地段需求將明顯回暖。但是，目前銀行基本對(duì)房貸實(shí)行基準(zhǔn)利率，自由定價(jià)體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。

一石激起千層浪，央行松綁限貸，讓業(yè)內(nèi)專家和地產(chǎn)商自然是欣喜異常，盡管是在國慶黃金周期間，很多財(cái)經(jīng)媒體也是聞風(fēng)而動(dòng)，大多對(duì)樓市后市走穩(wěn)抱有謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。不過依筆者看來，央行此舉，與其說是救市，不如說是畫餅。換而言之，央行此舉，不得已而為之的成分居多，做秀的成分居多，難以在短期對(duì)樓市回暖起到實(shí)質(zhì)性作用，只是對(duì)樓市的中長期走勢(shì)起了穩(wěn)定軍心的作用。

我們知道，從2004年到2013年，樓市經(jīng)歷了高速發(fā)展的黃金十年。在這個(gè)樓市發(fā)展的黃金十年中，購房人申請(qǐng)通過銀行貸款購買新房多是從2005年開始，從2008年到2010年進(jìn)入加速階段，貸款期限以20年到30年居多。我們假設(shè)，國人購房從2005年申請(qǐng)首套房貸款，貸款期限為15年，以此計(jì)算，還清首套房貸款的時(shí)間為2020年。也就是說，到了2020年，已經(jīng)在2005年通過銀行貸款購買首套房的購房人在還清銀行貸款并準(zhǔn)備購買二套房時(shí)，才有望享受到央行此次公布的限貸新政，而對(duì)于大多數(shù)在2010年才出手買房的國人來說，要想享受到央行的限貸新政，還得等上15年。這樣看來，央行此番看上去很美的松綁限貸新政，不是畫餅又是什么？

當(dāng)然，央行此番松綁限貸，對(duì)于股市中走勢(shì)同樣低迷的地產(chǎn)股來說，無疑是帶來了一個(gè)大炒特炒的機(jī)會(huì)，但是對(duì)于地產(chǎn)商而言，要想擺脫目前新房銷售舉步維艱的窘境，指望央行再度出手恐怕是沒有指望了。