房地產(chǎn)微觀鏡像

杜博奇

幾個(gè)星期前，朋友帶我到他那家虧損的咖啡館，談一談“經(jīng)營(yíng)出了什么問(wèn)題”。

傍晚時(shí)分，我們穿過(guò)冷清的街道，來(lái)到位于石家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)步行街的咖啡館。盡管地理位置優(yōu)越，但是這片幾年前在城中村拔地而起的建筑群，似乎并沒(méi)有像它的開(kāi)發(fā)商宣稱的那樣成為“城市中心”，一樓臨街的商業(yè)鋪面絕大多數(shù)處于待租狀態(tài)。

這實(shí)在令人沮喪，它推翻了朋友當(dāng)初開(kāi)店的預(yù)期——萬(wàn)達(dá)百貨的引流作用顯然沒(méi)有輻射到整個(gè)商圈，大量空置的臨街商鋪和住宅單位詮釋了幾年前產(chǎn)能擴(kuò)張導(dǎo)致的高庫(kù)存問(wèn)題，如果價(jià)格繼續(xù)堅(jiān)挺，也許需要更多的時(shí)間才能消化存量。

在我的觀察中，石家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)并非孤例，而可視為三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的寫照。

2008年之后日益升溫的投資熱情、寬松的貨幣政策和信貸政策助漲了全國(guó)范圍的房地產(chǎn)建設(shè)熱潮，甚至波及到縣、鄉(xiāng)等基層市場(chǎng)。一時(shí)間，大大小小的房地產(chǎn)公司大量涌現(xiàn)，“農(nóng)民進(jìn)城”成為熱門話題，城鎮(zhèn)化主題拉升房地產(chǎn)股，看漲情緒催生全民性購(gòu)房，加速了這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

然而城市居民收入水平、消費(fèi)能力不足以支撐持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，缺乏更好投資選擇的富裕階層成為購(gòu)房的“主力軍”?！芭菽钡慕Y(jié)果在此后幾年陸續(xù)呈現(xiàn)，溫州、鄂爾多斯等城市面臨嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退，而更多的城市則陷入類似石家莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的樓市困局。

按照傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)以大約 18 年為一個(gè)周期，在前 14 年房地產(chǎn)價(jià)格螺旋上漲，達(dá)到某一臨界點(diǎn)之后，房地產(chǎn)、存貨與資本設(shè)備的投資出現(xiàn)過(guò)剩，信貸杠桿超過(guò)合理水平，消費(fèi)者支出過(guò)度，銀行面臨潛在的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，試圖通過(guò)調(diào)整利潤(rùn)來(lái)控制局面。但是由于看空情緒的出現(xiàn)以及政策的滯后性，衰退無(wú)可避免，并將持續(xù)大約 4 年時(shí)間。

如果按照傳統(tǒng)的 18 年的房地產(chǎn)周期理論，從1999 年算起，長(zhǎng)達(dá) 14 年的樓市繁榮將在 2013 年終止。如果任由市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”發(fā)揮周期效應(yīng)，那么從 2013 年開(kāi)始，接下來(lái)的4年時(shí)間將可能經(jīng)歷衰退性下跌，下一輪房地產(chǎn)周期將在市場(chǎng)洗牌后重新開(kāi)啟。

這一假設(shè)是基于自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)做出的判斷，在政策干預(yù)頻繁的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否適用？ 2013年秋季開(kāi)始的全國(guó)性房地產(chǎn)價(jià)格下滑是否可以成為“衰退的先兆”？還是如一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)史無(wú)前例的“結(jié)構(gòu)性衰退”拐點(diǎn)？

過(guò)去 10 余年，房地產(chǎn)行業(yè)極大拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資平均貢獻(xiàn)了每年 GDP 增長(zhǎng)的20% 左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)著 60% 的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、60% 左右的銀行資產(chǎn)負(fù)債，房地產(chǎn)投資占中國(guó)民眾財(cái)產(chǎn)總額 60% 以上，土地出讓金占地方財(cái)政收入 60% 左右。

毫不夸張地說(shuō)，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了火車頭般的“引擎效用”。鑒于中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高度依賴性，各級(jí)政府能否有足夠的自信仍由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自我生效，迎接不可預(yù)期的“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”？還是傾向于伸出“看得見(jiàn)的手”，進(jìn)行主觀的宏觀調(diào)控和“微刺激”？

以 2010 年春天“新國(guó)十條”的出臺(tái)為標(biāo)志，限購(gòu)、限貸、利率上浮等一系列政策實(shí)際上已經(jīng)給出答案。問(wèn)題是，這一輪調(diào)控的效果如何評(píng)估，中國(guó)房地產(chǎn)成功“軟著陸”了嗎？

回到供需層面，根據(jù)中信建投研究發(fā)展部的報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每年新增剛需面積與每年市場(chǎng)住宅竣工面積預(yù)計(jì)在 2015 年達(dá)到平衡，考慮到此前數(shù)年積累的剛需存量，還將花費(fèi)數(shù)年的時(shí)間來(lái)消化庫(kù)存。

基于這一推斷，加之利率市場(chǎng)化、征收房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)化減速等一系列潛在因素，在供應(yīng)層面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨更激烈的市場(chǎng)考驗(yàn)，一些高負(fù)債、高庫(kù)存的房地產(chǎn)企業(yè)可能采用價(jià)格手段降低庫(kù)存，回籠資金，個(gè)別企業(yè)不排除破產(chǎn)可能，從而出現(xiàn)資產(chǎn)重組機(jī)會(huì)。

盡管地方政府不太愿意看到這一局面，但回天乏力的他們也只好聽(tīng)任一些無(wú)傷大雅的地產(chǎn)公司破產(chǎn)。如今，包括香港在內(nèi)的海外資本已經(jīng)開(kāi)始在中國(guó)大陸尋找抄底機(jī)會(huì)。

而在需求層面，隨著限購(gòu)令的陸續(xù)解除，觀望心態(tài)轉(zhuǎn)為看漲，房?jī)r(jià)又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

杭州市區(qū)放開(kāi)限購(gòu)以來(lái)，百世華邦旗下一家門店，最多的一天成交 17 套房子。一位中介員告訴我，他們平均看房 20 次，就可以成交 1 套。一個(gè)掛牌價(jià) 180 萬(wàn)元的二手房， 3 天后追加 5 萬(wàn)元成交。

在中國(guó)，房地產(chǎn)中介被認(rèn)為是最不可信的人群之一，這一次，他們的話可信嗎？

觀點(diǎn)一

房地產(chǎn)已經(jīng)軟著陸

文/樊綱，北京國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)

前兩天聽(tīng)到一個(gè)例子，說(shuō)的是一個(gè)大的房地產(chǎn)公司只要10個(gè)月就能交房，而一個(gè)小公司搞房地產(chǎn)，可能到20個(gè)月都交不了房，到了30個(gè)月才交了房，結(jié)果它賺的錢比大公司還多。為什么？因?yàn)樵谀?0個(gè)月里面，房?jī)r(jià)又漲了一截，結(jié)果它的利潤(rùn)比大公司還高，這是不正常的。

從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，過(guò)去這十多年的時(shí)間，房地產(chǎn)如果總是在一種亢奮、過(guò)熱的狀態(tài)下，拿塊地就能掙錢，就不太正常了。而我們現(xiàn)在開(kāi)始回歸正常了。

什么叫正常？不是說(shuō)最后會(huì)剩多少家大房地產(chǎn)，今后的格局是什么樣，正常的狀態(tài)總是應(yīng)該有優(yōu)勝劣汰，有高高低低，房地產(chǎn)商要做專、做精、做好、做大，做得專業(yè)，然后要從質(zhì)量、創(chuàng)新的角度來(lái)做，這才是正常的狀態(tài)。

現(xiàn)在是回歸正常的一個(gè)態(tài)勢(shì)，告別過(guò)去不正常的狀態(tài)。過(guò)去那種不正常的狀態(tài)毀了很多其它行業(yè)的公司，導(dǎo)致其它行業(yè)的人，特別是制造業(yè)總認(rèn)為自己不掙錢，總看到房地產(chǎn)商掙錢快，然后那些公司就開(kāi)始三心二意，左顧右盼。

現(xiàn)在制造業(yè)之所以不景氣，不是由于制造業(yè)不賺錢，而是它們把精力用到了別處，遇到風(fēng)吹草動(dòng)當(dāng)然會(huì)出問(wèn)題。所以，我們應(yīng)該歡迎房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。

從這個(gè)角度講，調(diào)整也是應(yīng)該的，十幾年了，也必然會(huì)發(fā)生調(diào)整，這個(gè)調(diào)整除了供求關(guān)系的調(diào)整、區(qū)域性的調(diào)整，也包括產(chǎn)業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰、兼并重組這些事情發(fā)生。

從2010年4月份限購(gòu)開(kāi)始，到現(xiàn)在已經(jīng)4年多時(shí)間，它已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)軟著陸的過(guò)程?，F(xiàn)在還在繼續(xù)這個(gè)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是正常的，所以，說(shuō)現(xiàn)在崩盤了，這是不現(xiàn)實(shí)的。最重要的是什么？中國(guó)房地產(chǎn)的確有泡沫，也有點(diǎn)過(guò)熱，但是，這個(gè)泡沫總的來(lái)說(shuō)還不是特別大，是可控制的，沒(méi)有讓泡沫完全自由地膨脹下去。政策必然在里面發(fā)揮了一點(diǎn)作用。

2008年調(diào)整了一年，2008年一二線城市房?jī)r(jià)跌了百分之四五十。如果2009年沒(méi)有美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2008年的情況繼續(xù)延續(xù)下來(lái)效果一定很好，然后市場(chǎng)開(kāi)始穩(wěn)定增長(zhǎng)，這是非常好的狀態(tài)。

之所以放松調(diào)整，一個(gè)重要的因素是2007年9月份的一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施，緊縮性的措施出臺(tái)，起了一定的作用。第二輪是政府的政策又鼓起了這個(gè)泡沫，但是畢竟政府這種擴(kuò)張性的、刺激性的政策只實(shí)行了一年，到了2010年4月份就開(kāi)始限購(gòu)了，這也是很強(qiáng)的行政手段。

中國(guó)是采取刺激政策最強(qiáng)的國(guó)家，也是退出最早的國(guó)家，在2010年4月份就退出了。比較早的退出，使得這一輪的泡沫盡管已經(jīng)形成，但是沒(méi)有來(lái)得及波及到更多地方去，就開(kāi)始向下調(diào)整。

這就導(dǎo)致了一個(gè)結(jié)果，省會(huì)城市，以及省市周邊城市群，那些地方房地產(chǎn)的價(jià)格和收入的比例關(guān)系基本是正常的。很大的城市群的房?jī)r(jià)基本上是八九千元的水平，這個(gè)價(jià)格不是很離譜，盡管會(huì)出現(xiàn)一些過(guò)度的供給，但是基本正常。這樣的收入價(jià)格比要調(diào)整的余地也不是特別大。

我認(rèn)為，調(diào)整必然發(fā)生，不發(fā)生也不正常，但是這個(gè)調(diào)整畢竟還是一種軟著陸式的調(diào)整。軟著陸是什么意思呢？就是在做相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)整，不是崩盤式的調(diào)整，這是現(xiàn)在市場(chǎng)上很多人，包括國(guó)際上很多人在說(shuō)的——中國(guó)市場(chǎng)崩盤了。實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)軟著陸了。

觀點(diǎn)二痛苦調(diào)整才開(kāi)始

文/沈建光，瑞穗證券亞洲公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

筆者曾對(duì)許多二三線城市的住宅供應(yīng)做過(guò)研究，幾個(gè)代表城市（天津、重慶、杭州、武漢、成都、蘇州、長(zhǎng)沙）總體銷供比為0.91，低于一線城市。其中，重慶、杭州、蘇州銷供比明顯下降，呈現(xiàn)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)。

總體上看，過(guò)去幾年寬松的貨幣政策和政府主導(dǎo)城市擴(kuò)張確實(shí)帶來(lái)了明顯的資源錯(cuò)配，最起碼在一些地區(qū)產(chǎn)生了明顯的房屋供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題。

近期西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的調(diào)研顯示，中國(guó)住宅空置率高達(dá)22%，這個(gè)調(diào)研可能因?yàn)槿釉虿糠指吖懒酥袊?guó)真實(shí)的空置水平，但是在大量的二三線城市許多新建小區(qū)中，存在相當(dāng)普遍的空置現(xiàn)象的確不容忽視。這可能意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了一個(gè)趨勢(shì)性（最起碼是短期趨勢(shì)性）的拐點(diǎn)。

當(dāng)然，房地產(chǎn)投資的趨勢(shì)性拐點(diǎn)到來(lái)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)而言可能意味著一個(gè)比較痛苦的調(diào)整過(guò)程。

首先，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)本身的增加值就占中國(guó)GDP一成以上，房屋新開(kāi)工面積的下行對(duì)于就業(yè)和稅收的影響不容低估；其次，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的上游的能源、建材、鋼鐵等行業(yè)已經(jīng)處于比較明顯的產(chǎn)能過(guò)剩，房地產(chǎn)投資的下行可能會(huì)對(duì)這些行業(yè)構(gòu)成更加明顯的壓力；第三，從中國(guó)的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，從家具家電的購(gòu)買到室內(nèi)裝修都與住房購(gòu)買或者改善息息相關(guān)，這些產(chǎn)業(yè)也會(huì)受到影響；第四，作為地方政府收入的重要來(lái)源，土地出讓金的下降會(huì)對(duì)地方政府的基建投資和一般性支出構(gòu)成壓力，進(jìn)一步影響就業(yè)市場(chǎng)和社會(huì)保障；最后，作為中國(guó)金融市場(chǎng)上最重要的抵押品，如果土地價(jià)格下跌，會(huì)沖擊中國(guó)金融行業(yè)甚至政府部門的資產(chǎn)負(fù)債表。

因此如果房地產(chǎn)出現(xiàn)劇烈下降甚至崩盤，政府肯定會(huì)出重手救。而如何應(yīng)對(duì)這一拐點(diǎn)帶給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊，將是中國(guó)未來(lái)數(shù)年宏觀調(diào)控需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題。

觀點(diǎn)三

二手房是新機(jī)會(huì)

文/巴曙松，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)

在一個(gè)成熟市場(chǎng)，當(dāng)新房市場(chǎng)不一定有快速增長(zhǎng)的時(shí)候，它的二手房市場(chǎng)就有可能帶來(lái)新的商業(yè)機(jī)會(huì)。

在主要的美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、澳大利亞這幾個(gè)成熟市場(chǎng)，已經(jīng)是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)。這幾個(gè)國(guó)家和市場(chǎng)，它的二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。主要就是二手房的充分流通推動(dòng)了一個(gè)多層次的市場(chǎng)體系。

從1972年到2013年，美國(guó)的二手房交易量增長(zhǎng)了2.5倍，達(dá)到510萬(wàn)套。二手房的成交占比超過(guò)90%。中國(guó)的二手房市場(chǎng)如何呢？目前的二手房市場(chǎng)主要集中在一線和個(gè)別二線市場(chǎng)。二手房的成交面積占比和成交金額占比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發(fā)正在孕育中。即使是一線城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空間。目前，一線城市因?yàn)榉N種原因，被低價(jià)斬倉(cāng)賣出的房子，比投資那些產(chǎn)能過(guò)剩的行業(yè)的收益都要好。

二手房市場(chǎng)的空間和機(jī)會(huì)主要表現(xiàn)在三個(gè)領(lǐng)域：一個(gè)是交易傭金，第二是廣告的支出，第三是配套的服務(wù)。二手房交易傭金規(guī)模取決于交易額、經(jīng)紀(jì)人參與比例、傭金率三個(gè)變量，以美國(guó)為例，2013年美國(guó)二手房交易額為1.2萬(wàn)億美元，經(jīng)紀(jì)人參與完成的比例為91%，傭金率為5.2%，三者相乘得出的傭金是600億美元。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，傭金率在3%到4%是正常的水平。中國(guó)目前的傭金主要集中在前5個(gè)城市，傭金率平均在2%左右。第二個(gè)是廣告支出，第三個(gè)是配套的服務(wù)，在美國(guó)二手房的交易環(huán)節(jié)非常復(fù)雜，涉及眾多的行業(yè)，每年相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用超過(guò)200億美元。

中國(guó)二手房崛起的條件應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)逐步具備。存量的商品房規(guī)模已經(jīng)足夠大，目前商品房存量已經(jīng)超過(guò)1億套，如果考慮目前在建施工的規(guī)模，2015年應(yīng)該到1.25億套。

同時(shí)，城市家庭房屋的自有率已經(jīng)很高，考慮到中國(guó)城市常住人口超過(guò)2.5億是農(nóng)村流入的非戶籍人口，多數(shù)并沒(méi)有進(jìn)入商品房市場(chǎng)，如果把這一部分扣除的話，重新計(jì)算中國(guó)城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房自有率，2015年會(huì)超過(guò)70%。

這么高的住房自有率，是二手房市場(chǎng)崛起的一個(gè)重要條件。同時(shí)我們新一輪人口流動(dòng)的趨勢(shì)正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊區(qū)之間的流動(dòng)會(huì)帶來(lái)二手房交易，特別是租房市場(chǎng)的巨大需求。這不是一個(gè)下行通道的市場(chǎng)，而是一個(gè)在上行起點(diǎn)上的新的房地產(chǎn)市場(chǎng)。