小公民“抄底”美國房市

陳思進(jìn)

近幾年，中國公民遠(yuǎn)赴海外投資買房，已經(jīng)不是什么新鮮事了。他們相信中國的房地產(chǎn)市場已開始降溫，投資回報率有限。而美國房地產(chǎn)經(jīng)歷了衰退之后，現(xiàn)在是抄底的最好時機(jī)，也是以錢生錢的最佳理財方式。

紐約的房地產(chǎn)中介菲爾德女士，一直從事豪華公寓的銷售，自2008年起她便定期飛往中國，在中國本土?xí)姖撛诘馁I家。與此同時，她還非常認(rèn)真地學(xué)習(xí)普通話，并在大學(xué)兼修中國商業(yè)文化的課程?，F(xiàn)在中國富人越來越多，她承認(rèn)“對中國人投入了越來越多的關(guān)注”。

26歲的劉小姐最近就賣掉了北京的房產(chǎn)，在曼哈頓購買了一套高端公寓，推開窗戶，外面是紐約著名的天際線。她搬進(jìn)新家的興奮溢于言表，因?yàn)檫@座現(xiàn)代化公寓配有網(wǎng)球場和游泳池，“房子的附屬設(shè)施令人驚嘆！”劉小姐十分看好這筆投資的“錢途”，而劉小姐只是成千上萬來美國買房投資的中國人之一。

對于涌入的中國富人，紐約市房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)Miller Samuel Inc.的高管米勒表示：“我愿意將這個趨勢描述為，我們正在建造世界上最昂貴的銀行保險箱?！?/p>

支撐美國炒房熱的三大基點(diǎn)

事實(shí)果真如此嗎？首先不妨看一看，美國人民的炒房歷史。

近三十年來，由于華爾街提倡以錢生錢、提前消費(fèi)、信貸消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)模式，也就是以不勞而獲為誘餌，使廣大民眾放棄儲蓄，去追求所謂的高額利潤。雖然瞄準(zhǔn)了高利潤的房市，媒體和輿論的宣傳也煽起了人們購房的欲望，但炒熱房市卻缺乏必備的三個基本點(diǎn)，即低利率、寬松信貸和良好的就業(yè)前景。此三點(diǎn)缺一不可，不然房市根本就無法繁榮，巧取高額利潤也就無從談起。

歷史總是充滿巧合，從 1995 年7月2日這天開始，三個基本點(diǎn)開始逐漸達(dá)成。這一天，全美房屋市場三十年的固定利率調(diào)至8%以下，浮動利率在 6% 以下。這一年美國中檔房子的房價（假設(shè)首付20%）按固定利率支付房貸，每個月只需 675 美元。與此同時，美國的就業(yè)市場前景一片光明，比歷史上任何時候都來得好。家庭年收入加倍的增長，失業(yè)率從20世紀(jì)80年代的7.5%下降到1995年的5.5%。到了上世紀(jì)90年代末，失業(yè)率更是降到了4%以下，這是二戰(zhàn)后的最低點(diǎn)。適逢克林頓政府執(zhí)政，積極推動監(jiān)管機(jī)構(gòu)，促使貸款機(jī)構(gòu)把過去不夠資格申請房貸的低收入族裔，如非洲裔和西班牙裔家庭優(yōu)先列入貸款范圍。那個時期全球被美國的經(jīng)濟(jì)和工作機(jī)會所吸引，南亞、拉丁美洲和東歐的新移民，包括全世界合法、非法的移民，以每年50萬的人數(shù)加入到美國的大熔爐。新來的家庭需要房子安家，因此每建造四棟新屋，就有一棟是為新移民建造的。

面對大好的市場前景，美國房屋價格連續(xù)8年升溫。放款銀行和房貸機(jī)構(gòu)持續(xù)看好房市，美國民眾的購房能力似乎也依然強(qiáng)勁。所有人都存著這樣一種假設(shè)，既然房價在過去幾年一直朝上漲，那么將來也依舊會上漲，他們堅信：房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會往下跌。事實(shí)上，世人都存有這種心態(tài)。

但當(dāng)房產(chǎn)的價格脫離了其基本的價值，泡沫就形成了。如果說前8年的房市熱是由供求關(guān)系促成的，諸如穩(wěn)定的家庭收入、豐厚的儲蓄和購買能力，那么當(dāng)房市泡沫被吹起來的時候，購房就不是為了簡單的居住，而是把買房當(dāng)成盈利豐厚的投資工具。投機(jī)客紛紛進(jìn)場，泡沫漸漸地越吹越大。

美國全民炒房終釀成房市的巨大泡沫。當(dāng)2008年泡沫被刺破時，房價下跌超過35%，蒸發(fā)了7萬億美元！當(dāng)年篤信房產(chǎn)投資的民眾瞬間由“富翁”變成了“負(fù)翁”，成了名副其實(shí)的房奴。更可怕的后果是，一場經(jīng)濟(jì)危機(jī)快速地席卷了全球。

全球房市“健康”堪憂

隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化，全球已經(jīng)是同此涼熱了。美國的金融海嘯演變成全球金融危機(jī)，令不少國家因陷入債務(wù)危機(jī)而瀕臨破產(chǎn)，甚至已威脅到了國家主權(quán)。危機(jī)之初先是冰島發(fā)出求救信號，然后是迪拜、希臘，接著告急的是愛爾蘭，很快又傳染至葡萄牙、意大利和西班牙，甚至加拿大、澳大利亞都受到了影響。

如果僅僅是一個國家發(fā)生債務(wù)問題，還可能是偶然的突發(fā)事件，但是債務(wù)危機(jī)接二連三不斷地發(fā)生，大家不禁要問，究竟是什么原因，使這些發(fā)達(dá)國家骨牌效應(yīng)式地倒在巨額債務(wù)中？結(jié)論只有一個：這些國家所采用的經(jīng)濟(jì)模式錯了！

就拿迪拜來說，前幾年高杠桿的金融衍生產(chǎn)品，將迪拜從沙漠上高高地托舉起來，無數(shù)美輪美奐的建筑脫穎而出：充滿活力的“跳舞塔”、絢麗的“迪拜珍珠”、古典的“迪拜大金字塔”、尖利的“阿拉伯尖刀”、怪異的“迪拜塔”……造就了一座繁榮的海市蜃樓，成為世界的奢華之都。在金融危機(jī)的肆虐下，迪拜面臨外資抽逃，資產(chǎn)縮水，房價比頂峰時期下滑了五成，一些工程因資金短缺中途停工。迪拜從“輝煌”到窘迫告訴我們，以抵押未來換取眼前短暫的繁榮，無一例外的都將遭遇下一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

事實(shí)證明，全球投機(jī)炒熱房市的國家或地區(qū)，都嘗過自己釀制的苦果，美國、西班牙、日本、迪拜、中國香港、冰島、加拿大、愛爾蘭、意大利、塞浦路斯、克羅地亞……

房地產(chǎn)是值得投資的財富嗎？不是！至少在歐美不是！“房地產(chǎn)是投資性財富”的說法，是這個世界0.5%的富人對絕大多數(shù)窮人的集體洗腦，因?yàn)槟鞘撬麄兛焖倌怖罱?jīng)典、最便捷的招式，屢試不爽。除此之外，他們很少會找到如此快速的致富方式，而科技革命和產(chǎn)業(yè)革命的致富速度總是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人們對財富的向往速度。

跨海房產(chǎn)不是好投資

經(jīng)過各國政府這幾年全力挽救市場，經(jīng)濟(jì)逐漸改善，失業(yè)率逐漸下降，銀行貸款政策也開始放寬。這些利好的消息，本該有利于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，但實(shí)際市場情況并未出現(xiàn)令人驚喜的場景，房價不再上漲，現(xiàn)房銷售量也出現(xiàn)下滑。在此背景之下，中國民眾卻大批涌入美國投資買房，這可能會面臨潛在的風(fēng)險。

首先，即便中國人進(jìn)入房市炒高了美國房價，但出于各種各樣的其他因素，促使美國人不再對擁有自住房感興趣，盡管他們付得起首付，并能獲得銀行貸款。他們認(rèn)為購房是最糟的投資。

據(jù)Case-Shiller-Thompson有關(guān)購房者期望值的調(diào)查顯示，潛在的購房者希望未來10年房屋每年的升值率應(yīng)達(dá)到3%，這一數(shù)值比目前的平均按揭貸款利率低了近1.5個百分點(diǎn)。這意味著投資房產(chǎn)的回報率，從根本上來說為負(fù)值。而在2004年臨近房地產(chǎn)泡沫的高峰期，這一預(yù)期值為12%。在一個健康的投資市場，房產(chǎn)預(yù)期收益至少應(yīng)比通常的按揭貸款利率高。所以，在此情形下，理性的美國人會把錢用于其他投資。

其次，許多20～30歲出頭的年經(jīng)人發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)衰退期間找工作變得異常艱難，同時還要償還繁重的學(xué)生債務(wù)，因此購房的大筆投資，將成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后他們最后考慮的問題。就目前而言，他們似乎更愿意租房。

此外，不管近幾年消費(fèi)者信心指數(shù)是上升還是下降，仍遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)衰退前，同時認(rèn)為美國正朝著錯誤方向發(fā)展的美國人，比持有相反觀點(diǎn)的要高出30%以上。而在購房時，消費(fèi)者自身通常需要保持相對樂觀的情緒，更廣泛地說，需要對整體經(jīng)濟(jì)有所認(rèn)可。但現(xiàn)在的美國人對整個經(jīng)濟(jì)前景不再樂觀。

過去十年來，美國房市經(jīng)歷了繁榮的泡沫期，而泡沫破滅之后的次貸危機(jī)，使人們意識到投資房市并非一本萬利，就像股市那樣存在著風(fēng)險。全球許多地方房價振幅超過50%（日本東京的房價曾大跌90%），至今美國許多城市的房價較泡沫前低了1/3。而且，標(biāo)普500指數(shù)平均每年上漲8.26%，但美國房價幾乎不動，扣除通脹因素之后，實(shí)際甚至是下跌的！縱觀歐美近百年的房價平均走勢，基本上僅和通脹率持平，也就是說，房地產(chǎn)對普通百姓而言并非投資的選項，只是生活方式的選擇而已。

從美國前100多年房價的走勢圖可以看出，美國房價僅僅和通脹呈正相關(guān)，不會隨著經(jīng)濟(jì)增長和股票收益一起上漲。

難以避開的持房成本

然而對于中國公民而言，投資美國房市必須計算巨大的持房成本，僅房產(chǎn)稅平均每年就要支付2%以上，還要加上其他費(fèi)用。舉例來說，劉小姐作為個人投資者，假如2010年7月在邁阿密花16萬美元買了一棟獨(dú)立大洋房，唯一的不足之處是廚房太老舊。于是花費(fèi)4萬美元把廚房裝修一新，跟丈夫一起定居邁阿密。

其實(shí)，劉小姐買房的實(shí)際成本是20萬美元。因?yàn)閺V告費(fèi)、律師費(fèi)和經(jīng)紀(jì)人費(fèi)可以計入購房成本，出售房屋的價格減去成本才是凈得的資本收益。為賣出好價錢而小修小補(bǔ)的維修費(fèi)，按稅務(wù)法并不計入購房成本。無特殊情況的話，資本利得稅為15%（也就是賺100萬美元，要繳納15萬美元利得稅）。

假設(shè)2012年9月，美國房價迅速反彈，經(jīng)紀(jì)人以65萬美元賣掉了洋樓，劉小姐凈得40萬美元收益：65萬美元-買房成本20萬美元-律師費(fèi)2萬美元-經(jīng)紀(jì)人費(fèi)3萬美元 = 凈得40萬美元。而賣房所得的資本收益，只有同時滿足以下條件，才可享受聯(lián)邦免稅：第一，劉小姐或者她丈夫是這棟洋樓的屋主。第二，劉小姐和她丈夫在這棟洋樓里5年內(nèi)居住超過24個月。第三，劉小姐或者她丈夫并沒有在兩年之內(nèi)出售過其他任何房子。否則，當(dāng)他們獲利回吐時，就不能享受免稅優(yōu)惠，炒房的資本收益就不如想象的豐厚了。

而且，政府削減財政會影響房價。美國政府財政削減額度為850億美元，這將影響房市的復(fù)蘇。財政削減、聯(lián)邦政府工作人員的無薪假期、減少失業(yè)金、以及減少軍備開支等，都會導(dǎo)致失業(yè)和薪金收入降低，結(jié)果可能是國民生產(chǎn)總值的增長減少一個百分點(diǎn)。

目前美國的按揭利率很低，30年期固定利率僅為4.1%，這個利率遲早會提升的，一旦利率上升，人們購房的負(fù)擔(dān)壓力就會增加，那時很多家庭又會交不起按揭，2008年的次貸危機(jī)就有可能重演。所以從短期來看，美國樓市的真正回春還有很長的路要走；而長期而言，投資美國樓市更難有利可圖。因此中國公民想投資美國樓市，需要三思。