我國保險資金投資不動產(chǎn)的策略

丁皓忱

(堯都農(nóng)村商業(yè)銀行，山西 太原 030000)

一、我國保險資金投資不動產(chǎn)的必要性分析

(一)保險公司的資產(chǎn)負債匹配要求保險資金投資不動產(chǎn)

保險資金投資的核心問題是資產(chǎn)和負債的匹配問題。對于壽險市場上的長期負債，保險公司需要有利潤穩(wěn)定的長期資產(chǎn)來對應(yīng)，最終實現(xiàn)總量匹配、期限匹配和資產(chǎn)性質(zhì)匹配。而目前我國絕大多數(shù)的資金投向了銀行存款、國債等短期投資渠道。到2013年末，我國保險資金運用余額為7．69 萬億元，其中銀行存款占比29．21%，債券占比44．54%，這兩項資產(chǎn)均為利率敏感性產(chǎn)品，受銀行利率變動的制約較大，同時造成了資產(chǎn)負債期限的不匹配。不動產(chǎn)投資作為一項長期投資，從周期上看具有較強的擬合性，規(guī)模大且期限長，符合保險資金追求長期、穩(wěn)健投資的特點，且與保險公司的長期負債相匹配，能緩解保險公司資產(chǎn)負債不匹配的問題。因此，我國保險資金有必要投資不動產(chǎn)。

(二)提高保險資金投資收益率要求保險資金投資不動產(chǎn)

目前國內(nèi)保險公司的投資收益率除2007年達12．17%外一直偏低，在4%左右徘徊，遠低于我國GDP 增速。銀行存款的利息已經(jīng)不能保證保險資金保值增值，受貨幣政策和利率走勢的影響極其明顯。我國擁有巨額的保險資金，既需要采用多種投資方式來分散風(fēng)險，也要考慮收益性和安全性來選擇適宜的投資渠道。不動產(chǎn)屬于中等風(fēng)險和回報類的資產(chǎn)，能有效分散投資組合風(fēng)險，填補目前債券和股票投資之間的缺口。保險資金投資不動產(chǎn)，有利于降低保險資金對資本市場的過度依賴，支持保險資金取得長期穩(wěn)定收益，促進保險業(yè)務(wù)健康和可持續(xù)發(fā)展。因此，我國保險資金有必要投資不動產(chǎn)。

二、我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀及問題

(一)我國保險資金投資不動產(chǎn)的現(xiàn)狀

1 不動產(chǎn)投資已獲法律支持

2009年10月實施了新《保險法》，規(guī)定保險公司資金可以投資不動產(chǎn)。保險法的這一規(guī)定，進一步拓展了保險資金的投資渠道，為保險資金投資不動產(chǎn)提供了法律依據(jù)。2010年8月31日正式實施的《保險資金運用管理暫行辦法》成為保險資金運用的綱領(lǐng)性文件。隨后2010年9月保監(jiān)會出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，對保險資金投資不動產(chǎn)資格條件、投資標的與投資方式、風(fēng)險控制、監(jiān)督管理等方面做出了規(guī)定。

2012年7月，保監(jiān)會頒布《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，就保險資金不動產(chǎn)投資的償付能力充足率、投資非自用性不動產(chǎn)賬面余額占上季度總資產(chǎn)的比例等作出調(diào)整，并允許保險資金以間接方式投資公共租賃住房和廉租住房項目。

2014年2月，保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，規(guī)定權(quán)益類資產(chǎn)、不動產(chǎn)類資產(chǎn)、其他金融資產(chǎn)、境外投資的賬面余額占保險公司上季末總資產(chǎn)的監(jiān)管比例分別不高于30%、30%、25%、15%。

2014年4月18日保監(jiān)會發(fā)布了新修訂的《保險資金運用管理暫行辦法》，對第十六條的內(nèi)容修改為:“保險集團(控股)公司、保險公司從事保險資金運用應(yīng)當符合中國保監(jiān)會相關(guān)比例要求，具體規(guī)定由中國保監(jiān)會另行制定。中國保監(jiān)會可以根據(jù)情況調(diào)整保險資金運用的投資比例”，于5月1日起實施。

2 可投資不動產(chǎn)的保險資金規(guī)模大

隨著保險行業(yè)的不斷發(fā)展和政策的放寬，可投資于不動產(chǎn)的保險資金規(guī)模日益擴大。據(jù)保監(jiān)會最新公布的數(shù)據(jù)，2013年全國實現(xiàn)保費收入1．722 萬億元，同比增長11．2% 。截至2014年3月末，保險業(yè)資產(chǎn)總額已達8．95 萬億元。根據(jù)《關(guān)于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》規(guī)定，權(quán)益類資產(chǎn)、不動產(chǎn)類資產(chǎn)、其他金融資產(chǎn)、境外投資的賬面余額占保險公司上季末總資產(chǎn)的監(jiān)管比例分別不高于30%、30%、25%、15%。計算可得出目前我國可投資于不動產(chǎn)的資金規(guī)模為2．685 萬億元。

3 我國保險資金不動產(chǎn)投資模式以直接投資為主

保險資金進行不動產(chǎn)投資的模式主要可以分為直接投資和間接投資兩種。具體可以用表1 進行說明:

表1 保險資金投資不動產(chǎn)的模式

目前我國的不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品還較少，故保險公司在現(xiàn)階段還主要是采取直接投資方式來進行不動產(chǎn)資產(chǎn)配置。例如，2014年4月3日，泰康人壽宣布在上海松江新城投資42 億元建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。此前，泰康先后在北京、上海、廣州、三亞拿到養(yǎng)老用地。僅過了一周，前海人壽以4 億元的價格拿下一宗位于深圳寶安區(qū)，總面積為1．09 萬平方米的養(yǎng)老用地，準備在此興建養(yǎng)老社區(qū)。

(二)我國保險資金投資不動產(chǎn)存在的問題

保險資金的期限分布特性為其使用提供了寬裕度，也為投資的長期穩(wěn)定復(fù)利增長提供了前提。不動產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩(wěn)健投資的特點。盡管政府頒布了一系列放寬保險資金投資不動產(chǎn)的政策辦法，但是目前我國保險資金進行不動產(chǎn)投資尚處于初級階段，仍然存在以下幾個問題。

1 不動產(chǎn)投資專業(yè)人才匱乏

作為與承保業(yè)務(wù)同樣重要的投資行為，要求保險公司能夠?qū)?jīng)濟運行趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向等經(jīng)濟情況的變化有明確認知。不動產(chǎn)投資是一個專業(yè)化非常強的領(lǐng)域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險公司或保險資產(chǎn)管理公司的一個部門運作，不利于它的長遠發(fā)展。但是，目前我國的保險公司缺乏具有較高專業(yè)性、技術(shù)性的投資管理人才，特別缺乏熟悉不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員。同時，我國保險公司自身投資管理水平較低，也大大制約了我國保險資金不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。因此，保險公司迫切需要培養(yǎng)適合于不動產(chǎn)投資的高素質(zhì)專業(yè)人才尤其是高級管理人才，加強不動產(chǎn)投資的專業(yè)能力。

2 不動產(chǎn)投資組織形式不完善

經(jīng)過多年發(fā)展，我國保險資金運用的組織形式，從保險公司內(nèi)設(shè)投資部到組建資產(chǎn)管理公司，至今形成多種形式并存的格局。一方面，很多小保險公司成立時間不長，組建資產(chǎn)管理公司的條件不成熟，仍采用投資部或委托投資模式，比如安華農(nóng)業(yè)、國民人壽等。另一方面，即使部分保險公司成立了資產(chǎn)管理公司，也因管理體制問題而可能導(dǎo)致投資業(yè)務(wù)效率低下，資金運用組織形式總體上仍處于比較散亂的狀態(tài)。保險業(yè)如果沒有科學(xué)合理、統(tǒng)一規(guī)劃的組織形式，不利于保險資金投資不動產(chǎn)效率的提高，也不利于保險監(jiān)管。

3 不動產(chǎn)投資面臨較大風(fēng)險

不動產(chǎn)投資風(fēng)險主要是流動性差、變現(xiàn)難、市場行情波動大，在收益性上也往往存在較大的不確定性。而且，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時間較短，不少城市尚未經(jīng)歷過一個完整的周期。另外，我國很多地產(chǎn)項目商業(yè)運作的成熟度還不高，這就更增加了未來的不確定性因素。這些風(fēng)險可能會導(dǎo)致面對突發(fā)事件時，保險公司的償付能力降低，損害投保人的利益，給保險公司帶來信用風(fēng)險。

4 不動產(chǎn)投資監(jiān)管機制不完善

近兩年出臺了最新的關(guān)于保險資金投資不動產(chǎn)法律、法規(guī)和政策通知，隨著實踐反饋回的經(jīng)驗，目前我國保險投資不動產(chǎn)的政策環(huán)境雖已在逐漸完善的過程中，但是對保險資金投資不動產(chǎn)的有效監(jiān)管機制還處于發(fā)展的初級階段。我國保險資金投資不動產(chǎn)的監(jiān)管信息化程度低，無法適應(yīng)動態(tài)監(jiān)管的要求;監(jiān)管隊伍力量薄弱，限制和制約了保險資金投資不動產(chǎn)水平和能力的提高。為了保險資金投資不動產(chǎn)能更加穩(wěn)健的發(fā)展，不動產(chǎn)投資監(jiān)管機制仍需完善。

三、我國保險資金投資不動產(chǎn)的策略建議

保險資金投資不動產(chǎn)策略在我國的完善并非一蹴而就的，總結(jié)我國保險資金投資不動產(chǎn)在實踐中的得失，深刻剖析其原因，結(jié)合發(fā)達國家經(jīng)驗，我國當從以下幾個方面來完善我國的保險資金投資不動產(chǎn)策略。

(一)培養(yǎng)保險資金投資不動產(chǎn)方面的專業(yè)人才

在我國，不動產(chǎn)業(yè)本身就尚未完善，國家對不動產(chǎn)業(yè)的相關(guān)管理制度復(fù)雜，還處在不斷改變和完善的階段。如果對不動產(chǎn)投資風(fēng)險不了解，對國家關(guān)于不動產(chǎn)投資管理制度和法律不明確，那么保險資金投資不動產(chǎn)的風(fēng)險將大大增加。而現(xiàn)階段，我國原有的投資方面的人才明顯不能滿足保險資金投資不動產(chǎn)的需求，因此積極培養(yǎng)保險資金不動產(chǎn)投資的專業(yè)人才相當必要。

專業(yè)的人才既要具備專業(yè)的保險資金運用知識，又要深入了解不動產(chǎn)業(yè)及國家相關(guān)政策和法律，同時為了適應(yīng)投資模式多樣化，還要具備證券化產(chǎn)品開發(fā)能力。為此，保險公司可以加大對相關(guān)人員的培訓(xùn)或引進優(yōu)秀的專業(yè)人才，以適應(yīng)這一新興的保險資金不動產(chǎn)投資渠道。只有擁有充足的專業(yè)人才，才能更好的擴大保險資金投資不動產(chǎn)的發(fā)展，使保險資金真正意義上的進入不動產(chǎn)業(yè)，提高運用效率。

(二)堅持長期持有、穩(wěn)定回報的投資策略

目前，我國不動產(chǎn)投資存在市場行情波動大，收益率有較大的不確定性等問題。保險資金需采取“長期持有、穩(wěn)定回報”的投資策略，以有效地抵御不動產(chǎn)自身周期性所帶來的投資風(fēng)險。保險企業(yè)不應(yīng)該為謀取短期利益而參與不動產(chǎn)投機炒作，因為這不僅會使企業(yè)承擔(dān)巨大的投資風(fēng)險，也不利于不動產(chǎn)市場以及投保人的利益。因此，充分理解保險公司資產(chǎn)的負債性，堅持安全匹配、長期合理和穩(wěn)定收益的投資理念，嚴格按照國家規(guī)定的比例并根據(jù)自身經(jīng)營狀況去進行不動產(chǎn)投資對保險公司來說十分必要，也只有具備這些理念才能使公司穩(wěn)定健康發(fā)展。

(三)進行資金投資的可行性分析

我國保險監(jiān)管剛對投資于不動產(chǎn)松閘，除卻前期保險公司通過特批及擁有自有不動產(chǎn)的形式等方式進入不動產(chǎn)領(lǐng)域，相對其他投資渠道來講，投資經(jīng)驗較少，缺乏可參考的投資歷史數(shù)據(jù)。因此，保險資金投資不動產(chǎn)必須將安全性原則擺在第一位。在進行投資之前，保險資產(chǎn)管理公司或投資部門必須要廣泛收集資本市場大環(huán)境的信息，了解國家對不動產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控政策及不動產(chǎn)自身的發(fā)展狀況、投資前景和投資成本以及資金投資途徑等，基于以上種種方可確定投資是否可行。在經(jīng)過多次論證和比較分析后，得出保險資金投資方案，為做出投資決策提供詳細的文案和準確的數(shù)據(jù)支撐。

(四)建立完善的投資決策機制和內(nèi)部監(jiān)管機制

我國許多保險公司管理體制落后，在科學(xué)決策、內(nèi)部監(jiān)管機制方面比較薄弱，這為保險資金投資不動產(chǎn)增加了風(fēng)險，必須努力進行完善。一方面，完善決策制度，建立運營規(guī)范、管理高效的保險資金投資不動產(chǎn)風(fēng)險控制體系，尤其是針對不動產(chǎn)投資的資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險控制策略;同時，要加強資產(chǎn)的匹配管理、戰(zhàn)略配置和組合管理技術(shù)，使決策制度更加科學(xué)完善。另一方面，完善內(nèi)部監(jiān)管機制，加強風(fēng)險技術(shù)系統(tǒng)管理，提高對不動產(chǎn)投資風(fēng)險的分類、識別、量化和防范能力，規(guī)范操作程序，加強后續(xù)管理，建立風(fēng)險一旦發(fā)生后的應(yīng)急系統(tǒng)，持續(xù)監(jiān)控風(fēng)險;此外，由于房地產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要加強投資運作的監(jiān)控和管理，讓內(nèi)部監(jiān)管真正起到降低風(fēng)險的作用。

(五)選擇多樣化的投資模式

目前，我國保險公司主要是采取直接投資方式來進行不動產(chǎn)資產(chǎn)配置。但由于不動產(chǎn)投資流動性差，變現(xiàn)難，風(fēng)險比較高，考慮到保險資金對穩(wěn)健性的要求，保險資金投資不動產(chǎn)必須積極探索多種形式，挖掘市場潛在的發(fā)展空間。在這方面，國外一些保險企業(yè)的成功經(jīng)驗值得我們研究借鑒，比如將所持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)進行資產(chǎn)證券化，不但可以增強自身資產(chǎn)的流動性，而且可以獲得豐厚的物業(yè)增值回報。再如設(shè)立并募集不動產(chǎn)投資基金，通過提供專業(yè)化的不動產(chǎn)投資管理服務(wù)，既可以實現(xiàn)不動產(chǎn)項目的布局又可以獲取傭金收益。由此可見，保險資金通過不動產(chǎn)投資不僅可以通過直接投資收益，還可以通過創(chuàng)新性金融工具實現(xiàn)更多的附加價值。這些創(chuàng)新的投資模式，可以有效地規(guī)避不動產(chǎn)市場的進入風(fēng)險，值得深入的研究開發(fā)。

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