基于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的分析

李靜

摘要：企業(yè)財務(wù)管理中最重要的一部分就是籌資風(fēng)險管理，籌資風(fēng)險管理是一項(xiàng)核心的工作，房地產(chǎn)行業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，是我國國民經(jīng)濟(jì)中非常重要的部分，房地產(chǎn)企業(yè)主要籌資風(fēng)險類型有以下幾種：債券籌資風(fēng)險、股票籌資風(fēng)險、短期借款籌資風(fēng)險、銀行借款籌資風(fēng)險。上述幾種籌資風(fēng)險存在是由于房地產(chǎn)企業(yè)跟政府聯(lián)系非常的緊密，受到政府政策的影響非常的大；同樣房地產(chǎn)企業(yè)擁有沉重的資本成本負(fù)擔(dān)，建設(shè)周期較長，資金周轉(zhuǎn)率偏低等等都是造成籌資風(fēng)險的原因。所以，我國房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌資的時候需要堅(jiān)持以下原則：合法性、合理性、及時性以及企業(yè)利益最大化等。企業(yè)要想有效地防范籌資風(fēng)險就需要樹立一個風(fēng)險意識，同時構(gòu)建相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制、財務(wù)評價體系、資金管理體系，強(qiáng)化項(xiàng)目管理的力度，在實(shí)施項(xiàng)目的時候需要保持高度的理性意識，這樣有利于降低企業(yè)的籌資風(fēng)險，為企業(yè)帶來最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 籌資風(fēng)險 建議 分析

一、前言

在我國國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)是一項(xiàng)非常重要的第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)是緊緊圍繞建筑展開的，是一種付諸于建筑領(lǐng)域的重要經(jīng)濟(jì)活動。建筑也是房地產(chǎn)行業(yè)獲得社會效益以及經(jīng)濟(jì)效益最重要的途徑之一。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營總體目標(biāo)以及經(jīng)營的方法是通過企業(yè)的經(jīng)濟(jì)特征決定的，這跟建筑行業(yè)有著很明顯的差別。房地產(chǎn)行業(yè)是一種需要大量資金做為保障的一種資金密集型產(chǎn)業(yè)。所以，房地產(chǎn)行業(yè)具有高負(fù)債、高風(fēng)險等明顯的特征。房地產(chǎn)行業(yè)同時還具有以下幾種特點(diǎn)：存貨周轉(zhuǎn)率低、項(xiàng)目開發(fā)周期長等。同時，房地產(chǎn)行業(yè)依賴著政府政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。就土地而言，政府負(fù)責(zé)掌握和管理市場上的土地，但是，土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展最重要的因素之一。市場上的任何一種類型的企業(yè)都需要進(jìn)行大大小小的籌資，籌資是企業(yè)非常重要的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中需要大批量的購置建筑設(shè)備、地皮，同時需要設(shè)定開發(fā)項(xiàng)目、對外投資決策等。所以，這就要求企業(yè)具備移動規(guī)模的資本。企業(yè)的籌資渠道主要由以下幾種：銀行貸款、股權(quán)投資、發(fā)行負(fù)債或者股票、房地產(chǎn)信托、政府財政資本、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)具有單一的企業(yè)融資渠道，大部分房地產(chǎn)企業(yè)是依賴于銀行貸款，其中發(fā)行股票和債券則占有很小的比例。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的形成

通過辯證唯物主義得知，風(fēng)險是客觀存在的，房地產(chǎn)企業(yè)通過民間借貸、銀行信貸還是發(fā)行債券、發(fā)行股票都會面臨不同程度的風(fēng)險。企業(yè)的負(fù)債方式、負(fù)債期限以及資金的實(shí)際使用情況都會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險類型。所以，企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況去分析籌資風(fēng)險為什么存在，并且提出相應(yīng)科學(xué)合理的解決措施，有利于促進(jìn)企業(yè)快速的發(fā)展壯大。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資本成本負(fù)擔(dān)沉重

房地產(chǎn)企業(yè)籌集過來的資金是為了滿足自己的經(jīng)營需要，需要付出相應(yīng)的代價。房地產(chǎn)企業(yè)的建筑周期較長，所以很難短時間內(nèi)樹立自己的品牌效應(yīng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)選擇了發(fā)行股票來作為企業(yè)的籌資方法，在不能準(zhǔn)時派發(fā)鼓勵以及利潤的時候就會直接影響到企業(yè)的市場價值。隨著市場上房地產(chǎn)行業(yè)的越加繁榮，房價虛漲，國家政府為了保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性就對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的政策限制和緊縮政策。這樣就間接地增長了房產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的紅利是來源于企業(yè)的稅后利潤中，于是在對稅前扣除資本成本的債務(wù)資本的負(fù)擔(dān)更加的沉重。如果房地產(chǎn)企業(yè)選擇銀行貸款作為自己的籌資方法，就需要長期的支付相應(yīng)的利息，同時需要提供大致上等值的抵押物品，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)的籌資成本增加。房地產(chǎn)企業(yè)市場波動較大，如果企業(yè)不能定期的還本付息就會直接影響到企業(yè)的信譽(yù)，加大再次貸款難度。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，導(dǎo)致企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率偏低

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期長，大量的資金就被使用項(xiàng)目的建設(shè)上，直接影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率。這對房地產(chǎn)企業(yè)提出了全新的要求，要求企業(yè)在項(xiàng)目投入開始的時候進(jìn)行再次籌資，為下一個項(xiàng)目的開發(fā)提供保障。投資房地產(chǎn)是一項(xiàng)具備高風(fēng)險的長期投資，需要投入的資金量較大，投資回收期長。所以，房地產(chǎn)企業(yè)會因?yàn)樽陨硎找孑^差很難籌集到需要的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目具有明顯的特征，就是高投入、高風(fēng)險。所以，對項(xiàng)目的質(zhì)量提出了全新的要求以及標(biāo)準(zhǔn)。一部分房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榈仄の恢眠x取不當(dāng)或者是設(shè)計(jì)不當(dāng)，直接影響到企業(yè)的銷售量，導(dǎo)致企業(yè)存貨的增加，最后增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險的幾點(diǎn)建議

（一）樹立正確的風(fēng)險意識

企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門要幫助全體的員工樹立正確的風(fēng)險意識，正確的風(fēng)險意識會對企業(yè)管理層和企業(yè)的全體員工的決策和行為造成間接性的影響。在市場經(jīng)濟(jì)愈加繁榮的背景下，企業(yè)管理者總是伴隨風(fēng)險來進(jìn)行決策的，也就是企業(yè)面臨的風(fēng)險越大，企業(yè)的收益就越大。房地產(chǎn)企業(yè)具有高收益性以及高回報性。每一個投資項(xiàng)目都會有一定的風(fēng)險性，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者需要樹立正確的風(fēng)險意識，具備良好的風(fēng)險觀。在進(jìn)行項(xiàng)目決策之前，需要深入的分析房地產(chǎn)自身的風(fēng)險承擔(dān)能力，同時分析企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境以及外部環(huán)境，還要深入分析項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險、預(yù)期回報收益以及收益期。在詳細(xì)的分析實(shí)際情況的前提下才能很好的做出決策。大部分房地產(chǎn)企業(yè)在面臨巨大利益誘惑的時候會忽略掉項(xiàng)目背后面臨的風(fēng)險，他們沒有深入分析企業(yè)自身的經(jīng)營狀況以及風(fēng)險的承受能力，導(dǎo)致企業(yè)面臨著很大的投資風(fēng)險，最后造成企業(yè)陷入無法持續(xù)的絕境。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行決策的時候要時刻保持正確的風(fēng)險觀以及風(fēng)險意識，需要考慮影響項(xiàng)目的所有因素，為做出科學(xué)的決策提供保障。

（二）時刻關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策變化

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)的調(diào)控活動受到市場活動的影響，國家政策也影響著房地產(chǎn)的調(diào)控活動。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行籌資的時候，一定要充分的掌握國家政策。并且需要時刻關(guān)注金融市場的波動。房地產(chǎn)企業(yè)沒有很好掌握籌資最佳時機(jī)就會導(dǎo)致企業(yè)金融緊縮，銀根抽緊，銀行借貸利率上升，最后導(dǎo)致企業(yè)資金鏈條斷掉。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要使用有利的計(jì)息方法，有效減少和避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大量的損失。endprint

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和籌資期限的組合

資本結(jié)構(gòu)指的是企業(yè)長期負(fù)債與所有者權(quán)益之間存在的比例關(guān)系。不斷的優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)組成可以為企業(yè)帶來相應(yīng)的財務(wù)杠杠收益以及節(jié)稅收益，同時可以有效的降低企業(yè)的資金成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，有利于給外部投資者傳遞良好的經(jīng)營信息，增加自己的信譽(yù)度。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行長短期籌資決策的時候需要深入分析資金使用期限，企業(yè)需要有效的避免集中償還本金，同時也需要解決資金閑置問題，提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)率。

（四）對投資項(xiàng)目展開可行性研究

房地產(chǎn)企業(yè)的任何一個投資項(xiàng)目都需要投入大量的資金，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要系統(tǒng)的、全面的、精確的收集到跟投資項(xiàng)目緊密相關(guān)的所有信息資料，再對這些信息資料進(jìn)行可行性論證，主要通過技術(shù)層以及經(jīng)濟(jì)層兩個層面來進(jìn)行論證，借此保證投資決策的正確性。具體的工作是，深入研究項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，并且充分的掌握相關(guān)的政策法規(guī)，之后組織相應(yīng)的專業(yè)人才進(jìn)行研究和分析，得出合理的投資組合模式。除此之外還需要考察項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)、水電路和未來城市規(guī)劃狀況，做好相應(yīng)投資估算以及投資收益的預(yù)測工作。

（五）做好資金回收計(jì)劃

做好資金回收計(jì)劃，需要房地產(chǎn)企業(yè)組織專業(yè)人才制定科學(xué)的資金使用計(jì)劃，在項(xiàng)目實(shí)施過程中需要進(jìn)行嚴(yán)格的財務(wù)監(jiān)控以及審批。同時在樓市調(diào)控政策的嚴(yán)格打壓下，為了減少和防范商品房積壓，可以通過相應(yīng)降價，借此來實(shí)現(xiàn)資金的回籠。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要強(qiáng)化應(yīng)收賬款的管理力度，通過穩(wěn)定的信用政策的建立和完善，評估客戶的資信。同時可以通過建立健全銷售回款責(zé)任體系將任務(wù)落實(shí)到每一個具體的負(fù)責(zé)人身上。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)只要存在籌資活動就需要承擔(dān)相應(yīng)的籌資風(fēng)險，我國房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行籌資的同時要做好對籌資風(fēng)險的合理控制以及防范。房地產(chǎn)企業(yè)在認(rèn)識籌資風(fēng)險的前提下，重視籌資風(fēng)險的影響，做好籌資風(fēng)險防范措施的制定。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)獲取籌資經(jīng)營帶來的最大收益，同時可以降低籌資風(fēng)險程度，總體提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

籌資風(fēng)險是客觀存在的，是沒有辦法避免的，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的措施去降低、轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險。因?yàn)榛I資風(fēng)險會給企業(yè)帶來一定的危機(jī)，甚至造成資金鏈條連接不上，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要管理好籌資風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了很好的風(fēng)險管理，企業(yè)就可以獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，同時也為企業(yè)準(zhǔn)確的預(yù)測未來提供保障，促使房地產(chǎn)企業(yè)快速的發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn)：

[1]于立君，任鳳輝.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險分析及對策研究[J].長春工程學(xué)院學(xué)報（自然科學(xué)版），2010，10（03）：102-103

[2]肖芳林，仇俊林.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其防范策略[J].財會月刊2011（02）

[3]陳珊珊.金融危機(jī)下重慶房地產(chǎn)公司籌資問題及對策[J].技術(shù)與市場. 2010，7（01）：321-322endprint