房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問題及對(duì)策研究

周俊玲

【摘 要】資金耗費(fèi)量大和工程建設(shè)周期長是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營的兩大主要特征，相比于其他較為傳統(tǒng)的制造企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有自己的一套模式。本文結(jié)合筆者多年工作經(jīng)驗(yàn)，主要就房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的成本核算和收入核算方面存在的一些問題提出了自己的一些建議和看法，對(duì)其會(huì)計(jì)核算工作改善展開了探討，在具備實(shí)際意義的同時(shí)起到一定的指導(dǎo)作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 成本 收入

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國近些年來發(fā)展速率最為迅猛的行業(yè)之一，正因如此，該行業(yè)的進(jìn)步發(fā)展也受到了極大的關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)中，主要商品是房屋，開發(fā)周期較長和商品價(jià)值較大是該行業(yè)所經(jīng)營商品的主要性質(zhì)，相比于其他傳統(tǒng)的經(jīng)營類商品而言，該商品的特征更為明顯突出，自然而言的，企業(yè)核算方面也與其他行業(yè)或企業(yè)的核算方式有所不同。這些核算問題在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中已經(jīng)有所表現(xiàn)，而本文主要就成本核算和收入核算兩大方面展開如下探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)存在的一些問題

（一）成本核算存在的問題

就筆者對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方面目前狀況的了解而言，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本的計(jì)算和分配都沒有做出十分詳細(xì)的規(guī)定或計(jì)劃。多層建筑和高層建筑是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的兩大核心對(duì)象，這兩種建筑類型主要是通過樓層的多少而劃分的，11層以上的建筑被定義為高層建筑，10到11層的建筑被定義為小高層建筑，4到9層的建筑被定義為多層建筑?？v觀我國房屋建筑的發(fā)展歷史，房地產(chǎn)開發(fā)的最初時(shí)期，房屋建筑以多層建筑為主，每一個(gè)樓層的成本耗資相差數(shù)額不大，這段時(shí)期企業(yè)所采取的成本核算都是以平均成本核算為主。然而技術(shù)的進(jìn)步和時(shí)代的發(fā)展，高層建筑已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開發(fā)的主流建筑形式，高樓層、裙樓以及低樓層之間的成本耗資相差數(shù)額較大，要是還是采取平均成本的算法來進(jìn)行核算，一定會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的成本會(huì)計(jì)精度造成一定的影響。

（二）收入核算存在的問題

稅收規(guī)定與企業(yè)會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則內(nèi)容有著一定的差異，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)企業(yè)的收入進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，會(huì)以五項(xiàng)經(jīng)濟(jì)原則作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)企業(yè)獲取了房屋的預(yù)售許可證，可以對(duì)房屋建筑進(jìn)行買賣時(shí)，房屋建筑的建設(shè)并沒有完工，也就是說，消費(fèi)者所購買的房屋屬于期房，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到了購房者所預(yù)付的房款。由于房屋建筑商品在所有權(quán)方面的風(fēng)險(xiǎn)并沒有產(chǎn)生有效的轉(zhuǎn)移，因此不完全符合經(jīng)濟(jì)原則的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。只有在房屋建筑工程完工驗(yàn)收，認(rèn)證購房者的房產(chǎn)權(quán)利時(shí)，才能夠確認(rèn)收入款項(xiàng)。但是稅法方面則將在房屋預(yù)售時(shí)所獲得的款項(xiàng)全部算入收入范疇內(nèi)來計(jì)算納稅金額。除此以外，房地產(chǎn)建造房屋的閣樓、停車場(chǎng)以及地下室等部分參與銷售的部分，并沒有對(duì)其進(jìn)行收入金額的確定，也就是說，雖然這些建筑部分屬于企業(yè)銷售商品的范疇，但是并沒有算入收入核算中。房屋銷售期間的罰款、物業(yè)費(fèi)用、政府獎(jiǎng)勵(lì)以及客戶違約金的收取也沒有在收入核算中得到明顯的體現(xiàn)。

二、會(huì)計(jì)核算相關(guān)問題的改善方法和措施

（一）對(duì)高層建筑成本制定核算規(guī)劃

上述問題描述中我們已經(jīng)明確了高層建筑的成本核算問題，因此筆者認(rèn)為可以結(jié)合企業(yè)房屋建造的特點(diǎn)來構(gòu)建合理的房屋層次成本分析法來確定高層建筑的樓層成本，力爭落實(shí)到細(xì)節(jié)，最好能夠保證每一個(gè)樓層都有與之對(duì)應(yīng)的成本計(jì)算權(quán)重，最后再綜合總成本和可銷售面積來對(duì)平均成本進(jìn)行計(jì)算，用每一個(gè)樓層的權(quán)重與平均成本相乘得到銷售成本，保證房屋銷售的收入能夠與成本形成一定的配比。結(jié)合實(shí)際，筆者對(duì)以下四類作出了總結(jié)：1.土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)該按照占地面積來進(jìn)行劃分；2.在對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)，可以參照歷史發(fā)生原因，結(jié)合因果關(guān)系法來進(jìn)行；3.現(xiàn)場(chǎng)組織的管理費(fèi)用應(yīng)該按照建筑面積來進(jìn)行分配；4.預(yù)算面積是配套設(shè)備經(jīng)費(fèi)分?jǐn)偟闹饕罁?jù)。

（二）收入制度的完善

筆者個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)收入制度的完善應(yīng)該從配套設(shè)施和商品房的收入核算制度的改善開始著手。由政府或相關(guān)部門試著去制定一套符合中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入確定的經(jīng)濟(jì)制度，并將其與稅收相關(guān)的法律法規(guī)相結(jié)合，統(tǒng)一銷售收入確認(rèn)與銷售合同簽訂時(shí)預(yù)收款項(xiàng)收取的時(shí)間點(diǎn)，從而避免了房地產(chǎn)企業(yè)由于下手收入的無法確認(rèn)而在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)巨大虧損的現(xiàn)象，這樣一來，在企業(yè)進(jìn)行銷售的過程中同時(shí)會(huì)產(chǎn)生大量的金額收入，財(cái)務(wù)報(bào)表方面就能夠顯示出真實(shí)的銷售利潤，進(jìn)一步使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況得到更為真實(shí)的反應(yīng)；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的核算范圍應(yīng)該有所圈定，配套設(shè)施和商品房都也應(yīng)該納入核算的范圍之內(nèi)；第三，對(duì)房屋出租收入、土地轉(zhuǎn)讓以及其他形式收入的監(jiān)控力度要有所加強(qiáng)，筆者初步估計(jì)，這部分的收入金額能夠達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)收入總額數(shù)值的15%或以上。針對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的收入，國家可以結(jié)合房屋建筑所在區(qū)域土地價(jià)格的高低來建立數(shù)據(jù)庫，對(duì)最低的土地交易價(jià)位進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)定義，若交易價(jià)位低于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)位，其過戶手續(xù)不予通過。這樣的規(guī)定能夠減少土地交易中黑幕操作的可能性；第四，輔助材料管理的加強(qiáng)。“預(yù)售收入備查薄”、“銷售備查薄”以及“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)”等輔助材料的建立，能夠?qū)ζ髽I(yè)的正式應(yīng)納稅所得額度進(jìn)行真實(shí)的側(cè)面反映，有效遏制了了某些企業(yè)隨意調(diào)整利潤及內(nèi)部收入金額的現(xiàn)象，保證房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營時(shí)能夠遵循納稅規(guī)范。

三、歸納總結(jié)

就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和未來趨勢(shì)而言，該行業(yè)的企業(yè)發(fā)展在營銷市場(chǎng)方面的表現(xiàn)還算不上十分成熟，因此在會(huì)計(jì)核算工作的開展上也存在很多問題，需要通過不斷的發(fā)現(xiàn)和完善來對(duì)其今后發(fā)展加以規(guī)劃。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)保持穩(wěn)定快速的發(fā)展速率，必須要結(jié)合相關(guān)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，通過制定有效的管理制度來確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)的精準(zhǔn)性，并保證其后期工作效益的提升，進(jìn)一步使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)得到完善，為企業(yè)自身的長期發(fā)展發(fā)揮功效。本文結(jié)合筆者自身多年工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的成本核算和收入核算兩大方面存在的一些問題和現(xiàn)象做出討論，并提出了自己的一些建議和看法，筆者堅(jiān)信，通過我們的不懈努力，會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中的作用發(fā)揮將更為高效穩(wěn)定，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。

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