萬達(dá)廣場火災(zāi)防治與商管經(jīng)濟效益分析

張琳+李偲偲

摘要 以實證方法，通過對萬達(dá)特殊企業(yè)文化下的消防理念的分析，對集團在系列地產(chǎn)“萬達(dá)廣場”的設(shè)計、建筑、投入運營三個階段中，其管理層對于火災(zāi)防治思路事實的陳述，闡釋火災(zāi)防治理念產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，進(jìn)而給類似的地產(chǎn)企業(yè)火災(zāi)防護提供建議。

關(guān)鍵詞 商業(yè)管理 火災(zāi)防治 萬達(dá)廣場 經(jīng)濟

中圖分類號： TU722 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）02（b）-0000-00

萬達(dá)廣場是創(chuàng)建于1988年的大連萬達(dá)集團傾力打造的集購物、娛樂、居住為一體的“城市綜合體”。至2012年止，萬達(dá)已經(jīng)在全國20多個城市投資開發(fā)了相同概念的廣場70個，正式投放到市場上的59個。2013年，萬達(dá)高層更是提出了“一座萬達(dá)廣場，一個城市中心”的城市地標(biāo)搶奪目標(biāo)，旨在讓萬達(dá)的商業(yè)理念和商業(yè)模式橫掃中國，走向世界，做國際一流的地產(chǎn)企業(yè)。而眾所周知，越是人流、物流繁華的場所，其爆發(fā)火災(zāi)的幾率也就相應(yīng)的越大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：中國每年與萬達(dá)廣場性質(zhì)類同的地標(biāo)性的城市中心廣場要發(fā)生大小火災(zāi)不下數(shù)百起，然而在其中，萬達(dá)卻是火災(zāi)爆發(fā)次數(shù)最少、而損失最低的。本文擬從地產(chǎn)火災(zāi)消防實務(wù)出發(fā)，以業(yè)管理的視角分析萬達(dá)廣場對于火災(zāi)的防治產(chǎn)生即成經(jīng)濟效益的原因，借此回答公眾為什么萬達(dá)突突十年，便成行業(yè)翹楚的疑問。

一、萬達(dá)特殊企業(yè)文化下的消防理念

企業(yè)文化是一種基本假設(shè)的模型：由特定群體文化在處理外部適應(yīng)與內(nèi)部聚合的過程中發(fā)明、發(fā)現(xiàn)貨發(fā)展出來的——由于運作效果好而被認(rèn)，并傳授給組織新成員以作為理解、思考和感受相關(guān)問題的正確方式。它涵蓋了三個層次：人工制品、信仰與價值、基本假設(shè)與價值。對經(jīng)濟效益的最大化追求和注重消費者人文關(guān)懷是萬達(dá)管理的主要思路。萬達(dá)高層認(rèn)為：企業(yè)的本質(zhì)是追求最大化的利潤，是經(jīng)濟的組織；但企業(yè)由人構(gòu)成，更是人的組織，其存在的目的也是為了使人獲得更好。不注重人，不以人本思想為公司主要治理思路的企業(yè)最后的命運只能是破產(chǎn)倒閉。所以必須注重對人的關(guān)照，否則“企”沒了人，就變成“止”，企業(yè)就變成止業(yè)（停業(yè)、歇業(yè)）了。但同時，企業(yè)的高層管理者又時刻謹(jǐn)記：人文關(guān)懷的最終指向是公司的經(jīng)濟利益。他們認(rèn)為，在經(jīng)濟學(xué)的世界里，“需求”是最大的動力，任何參與經(jīng)濟活動的人都是自私（理性）的，即所謂“理性的經(jīng)濟人假設(shè)”。因此，大到國家，小至個人，只有當(dāng)我其經(jīng)濟決策合乎“人性自私”這一社會倫理的前提下，所開展的經(jīng)濟活動才能夠獲得預(yù)期收益。嚴(yán)格意義上來說，商管屬于服務(wù)業(yè)，隸屬于第三產(chǎn)業(yè)。相對而言，服務(wù)業(yè)是比較不依靠原材料的產(chǎn)業(yè)，因此它遠(yuǎn)離價值判斷，更傾向于以實證的方法進(jìn)行研究。毫不夸張地說，只要有人，就必然存在一系列自成體系的商品和服務(wù)市場；而只要不同語系和民系的國家或地區(qū)之間存在著語言、文化、制度的差異及差距；存在著資源互補關(guān)系；存在著政治交往，安全合作等關(guān)系，那么不同特質(zhì)的地產(chǎn)的發(fā)展和壯大也就不容置疑并指日可待。

火災(zāi)是人們財產(chǎn)和生命的極大威脅。尤其是對萬達(dá)廣場這種規(guī)模宏大，占地面積廣闊的商業(yè)地產(chǎn)的威脅更是巨大。首先，萬達(dá)廣場建筑面積廣，用途多樣，物流集中；再次，由于考慮到土地租金的原因，受成本-收益比率的影響，廣場重要通道相對狹窄。高峰期時甚至物流甚至寸步難行；再次，由于面積寬闊，功能眾多（如圖1），故此產(chǎn)生的廢棄可燃物必然也就相應(yīng)的增多。這就具備了火災(zāi)發(fā)生并且造成巨大損失的所有條件。一、有可燃物；二、達(dá)到著火點；三、助燃物（氧氣）充分。如此一來，火災(zāi)甚至是特大火災(zāi)事故的經(jīng)常性發(fā)生也就似乎理所當(dāng)然。但是在萬達(dá)的管理日志上，我們鮮少見到類似的案例。但是另外一張萬達(dá)廣場日常管理費用清單當(dāng)中關(guān)于火災(zāi)的部分，卻告知了我們事情的原委（見表1）。

日志是記錄經(jīng)?；聭B(tài)的文件，而管理日志是記載公司日常大小事務(wù)文本。由此可見，萬達(dá)已經(jīng)把對于地產(chǎn)火災(zāi)防治管理納入了經(jīng)?；能壍?。除此之外，萬達(dá)公司對于萬達(dá)火災(zāi)管理還是分為三個階段進(jìn)行。

（一）廣場設(shè)計階段

毫無疑問，萬達(dá)是一個具備謹(jǐn)慎辦事風(fēng)格的企業(yè)組織。對于防火災(zāi)這一件事情上，他們已經(jīng)把工作做到了方方面面。自從大連第一家萬達(dá)廣場建立并投入運用使用且取得良好收益之后，萬達(dá)便開始傾力打造的“以文化為核心，兼具旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住功能的世界級文化旅游項目：及全國性連鎖萬達(dá)廣場。其定位是“中國第一，世界一流，業(yè)內(nèi)朝拜之地”，將打造成世界文化連鎖新品牌。業(yè)內(nèi)評價，萬達(dá)連鎖地產(chǎn)不僅是商業(yè)，更是城市歷史文化和生態(tài)景觀工程，其經(jīng)濟社會綜合效應(yīng)十分顯著。而正如上文所言，任何地產(chǎn)一但具備相應(yīng)的規(guī)模，那么對其進(jìn)行管理和維護就是一個經(jīng)濟學(xué)意義上的宏大命題。在建筑施工之前：即還處于概念化階段，萬達(dá)世界級的設(shè)計團隊和專家們就已經(jīng)考慮到的對于火災(zāi)防治的方面了。他們采用國際上防治特大火宅的建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，在充分調(diào)研地基所在地氣候、地形和人文風(fēng)俗的基礎(chǔ)之上，以西方災(zāi)害防治理論體系為指導(dǎo)，建構(gòu)起了屬于萬達(dá)廣場火災(zāi)防治理念，并用以指導(dǎo)設(shè)計，把相應(yīng)的火災(zāi)防治要求融入到實際的建筑設(shè)計要領(lǐng)當(dāng)中，充分考慮投入與產(chǎn)出的關(guān)系，注重潛在的經(jīng)濟效益和社會效應(yīng)。

（二）廣場建筑階段

在廣場建筑期間，公司一方面會組建相應(yīng)的監(jiān)督工作項目組，專門從事對廣場火災(zāi)初始設(shè)計方案的落實情況予以嚴(yán)厲的查勘，已有發(fā)現(xiàn)不符（主要是低于設(shè)定之要求的）情況，就會立即匯報高層，叫停施工進(jìn)度，追查責(zé)任人并在最終整治好了施工作風(fēng)之后，才又重新繼續(xù)建筑生產(chǎn)。這支隊伍里，不僅涵蓋了建筑施工能手，還有火災(zāi)防治專家、大型地產(chǎn)設(shè)計專業(yè)人士、以及會計人員。旨在除了施工要符合建筑標(biāo)準(zhǔn)之外，還得充分考慮經(jīng)濟效益。當(dāng)然，在這期間，火災(zāi)監(jiān)督人員除了要監(jiān)管未來萬達(dá)廣場的火災(zāi)防治設(shè)計方案的具體實施情況之外，還要隨時關(guān)注施工工地可能存在的火災(zāi)隱患，并提請相關(guān)單位部門嚴(yán)加注意。因為圍繞萬達(dá)廣場開展的一系列活動都應(yīng)該隸屬于這個項目，任何一個枝葉的敗壞都同樣事關(guān)全局，故此，無論是設(shè)計之前，還是施工當(dāng)中、乃至后期的運營監(jiān)管，實際上都應(yīng)該算進(jìn)對于萬達(dá)廣場商業(yè)管理的整個事件當(dāng)中。endprint

（三）廣場投入運營階段

這是整個商業(yè)管理最關(guān)鍵也是經(jīng)?；纳虡I(yè)管理階段。廣場建成一經(jīng)投入使用，根據(jù)過往的經(jīng)驗，由于萬達(dá)處于一個城市的地理中心，位置優(yōu)越，人流集中，加上政府的支持，社會各界的信任，以及萬達(dá)自身的努力，多數(shù)必然立即成為所在城市的中心。物流繁華，人流繁雜，因此，一旦發(fā)生火災(zāi)，那么后果實在不堪設(shè)想。

二、萬達(dá)的火災(zāi)防治理念帶來的經(jīng)濟效益

我們認(rèn)為，一個產(chǎn)業(yè)門類的興起和勃興，必然要求一種科學(xué)理論加以指導(dǎo)以及佐證?，F(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展模式粗略劃分為兩種類型，即集約化和粗放型。一般而言，當(dāng)一個國家或是地區(qū)處于資本原始積累階段的時候，其經(jīng)濟發(fā)展的模式通常以粗放型為主；而當(dāng)該國家或是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展那到一定階段之后，效益低下的粗放型的經(jīng)濟發(fā)展那模式將逐步被擯棄，而以集約化的生產(chǎn)經(jīng)營方式取代之。就現(xiàn)下中國經(jīng)濟形勢而言，學(xué)術(shù)界乃至市場經(jīng)濟的諸多參與者普遍認(rèn)可集約化的生產(chǎn)模式。然而這僅僅只是停留于意識層面，并未在現(xiàn)實的經(jīng)濟活動當(dāng)中切實踐行。眾所周知的原因，密集型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要耗費大量的資源做基礎(chǔ)性建設(shè)工作，并且與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型掛鉤，其產(chǎn)值也與綠色掛鉤，而其效益的生發(fā)是一個較為長遠(yuǎn)的過程，這勢必大大提升相應(yīng)產(chǎn)業(yè)初期成本，給經(jīng)濟能力相對弱勢的經(jīng)濟體以沉重的負(fù)擔(dān)。但是針對萬達(dá)這種意境具備了很大經(jīng)濟基礎(chǔ)的大企業(yè)而言，這一切又另當(dāng)別論了。

項目落成之前，對于火災(zāi)防治的所有費用基本不產(chǎn)生效益或者是負(fù)效益，圖中OA段；廣場建成之后，即從A點開始，效益慢慢地顯示出來，并且一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢。到了B階段之后，可能由于管理不善，或是建筑老化，火災(zāi)防治理念乃至那一套運行辦法的經(jīng)濟效益開始下滑，直到這批建筑群作為萬達(dá)商業(yè)模式理念下的存在失去價值，變做其他的用途或是直接拆除。

三、小結(jié)

總結(jié)起來，萬達(dá)廣場火災(zāi)的防治，主要集中于防而輕于治，并且其經(jīng)濟效益的生發(fā)也是集中在建筑設(shè)計和施工乃至運行的整個過程，它是一套成為體系的商業(yè)管理和運行模式，是合乎大型地產(chǎn)管理的實際的。

參考文獻(xiàn)

[1]吳亞偉.城市綜合體外部空間環(huán)境設(shè)計研究[D].濟南：山東建筑大學(xué)，2011.

[2]張萬籌.萬達(dá)廣場的設(shè)計理念[N].建筑學(xué)報 ，2005-10-20.

[3]王中翔.商業(yè)建筑火災(zāi)荷載調(diào)查和統(tǒng)計分析[N].武警學(xué)院學(xué)報，2009-04-25.

作者簡介：張琳，1986年2月生，女，漢族，福建泉州人，福州市消防支隊十級工程師，北京理工大學(xué)雙學(xué)士，武警學(xué)院工程碩士，研究方向為消防監(jiān)督。

通訊地址：福州市鼓樓區(qū)上浦路182號臺江消防大隊，郵編：350002，聯(lián)系電話：13509376119。endprint

（三）廣場投入運營階段

這是整個商業(yè)管理最關(guān)鍵也是經(jīng)?；纳虡I(yè)管理階段。廣場建成一經(jīng)投入使用，根據(jù)過往的經(jīng)驗，由于萬達(dá)處于一個城市的地理中心，位置優(yōu)越，人流集中，加上政府的支持，社會各界的信任，以及萬達(dá)自身的努力，多數(shù)必然立即成為所在城市的中心。物流繁華，人流繁雜，因此，一旦發(fā)生火災(zāi)，那么后果實在不堪設(shè)想。

二、萬達(dá)的火災(zāi)防治理念帶來的經(jīng)濟效益

我們認(rèn)為，一個產(chǎn)業(yè)門類的興起和勃興，必然要求一種科學(xué)理論加以指導(dǎo)以及佐證?，F(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展模式粗略劃分為兩種類型，即集約化和粗放型。一般而言，當(dāng)一個國家或是地區(qū)處于資本原始積累階段的時候，其經(jīng)濟發(fā)展的模式通常以粗放型為主；而當(dāng)該國家或是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展那到一定階段之后，效益低下的粗放型的經(jīng)濟發(fā)展那模式將逐步被擯棄，而以集約化的生產(chǎn)經(jīng)營方式取代之。就現(xiàn)下中國經(jīng)濟形勢而言，學(xué)術(shù)界乃至市場經(jīng)濟的諸多參與者普遍認(rèn)可集約化的生產(chǎn)模式。然而這僅僅只是停留于意識層面，并未在現(xiàn)實的經(jīng)濟活動當(dāng)中切實踐行。眾所周知的原因，密集型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要耗費大量的資源做基礎(chǔ)性建設(shè)工作，并且與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型掛鉤，其產(chǎn)值也與綠色掛鉤，而其效益的生發(fā)是一個較為長遠(yuǎn)的過程，這勢必大大提升相應(yīng)產(chǎn)業(yè)初期成本，給經(jīng)濟能力相對弱勢的經(jīng)濟體以沉重的負(fù)擔(dān)。但是針對萬達(dá)這種意境具備了很大經(jīng)濟基礎(chǔ)的大企業(yè)而言，這一切又另當(dāng)別論了。

項目落成之前，對于火災(zāi)防治的所有費用基本不產(chǎn)生效益或者是負(fù)效益，圖中OA段；廣場建成之后，即從A點開始，效益慢慢地顯示出來，并且一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢。到了B階段之后，可能由于管理不善，或是建筑老化，火災(zāi)防治理念乃至那一套運行辦法的經(jīng)濟效益開始下滑，直到這批建筑群作為萬達(dá)商業(yè)模式理念下的存在失去價值，變做其他的用途或是直接拆除。

三、小結(jié)

總結(jié)起來，萬達(dá)廣場火災(zāi)的防治，主要集中于防而輕于治，并且其經(jīng)濟效益的生發(fā)也是集中在建筑設(shè)計和施工乃至運行的整個過程，它是一套成為體系的商業(yè)管理和運行模式，是合乎大型地產(chǎn)管理的實際的。

參考文獻(xiàn)

[1]吳亞偉.城市綜合體外部空間環(huán)境設(shè)計研究[D].濟南：山東建筑大學(xué)，2011.

[2]張萬籌.萬達(dá)廣場的設(shè)計理念[N].建筑學(xué)報 ，2005-10-20.

[3]王中翔.商業(yè)建筑火災(zāi)荷載調(diào)查和統(tǒng)計分析[N].武警學(xué)院學(xué)報，2009-04-25.

作者簡介：張琳，1986年2月生，女，漢族，福建泉州人，福州市消防支隊十級工程師，北京理工大學(xué)雙學(xué)士，武警學(xué)院工程碩士，研究方向為消防監(jiān)督。

通訊地址：福州市鼓樓區(qū)上浦路182號臺江消防大隊，郵編：350002，聯(lián)系電話：13509376119。endprint

（三）廣場投入運營階段

這是整個商業(yè)管理最關(guān)鍵也是經(jīng)常化的商業(yè)管理階段。廣場建成一經(jīng)投入使用，根據(jù)過往的經(jīng)驗，由于萬達(dá)處于一個城市的地理中心，位置優(yōu)越，人流集中，加上政府的支持，社會各界的信任，以及萬達(dá)自身的努力，多數(shù)必然立即成為所在城市的中心。物流繁華，人流繁雜，因此，一旦發(fā)生火災(zāi)，那么后果實在不堪設(shè)想。

二、萬達(dá)的火災(zāi)防治理念帶來的經(jīng)濟效益

我們認(rèn)為，一個產(chǎn)業(yè)門類的興起和勃興，必然要求一種科學(xué)理論加以指導(dǎo)以及佐證?，F(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展模式粗略劃分為兩種類型，即集約化和粗放型。一般而言，當(dāng)一個國家或是地區(qū)處于資本原始積累階段的時候，其經(jīng)濟發(fā)展的模式通常以粗放型為主；而當(dāng)該國家或是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展那到一定階段之后，效益低下的粗放型的經(jīng)濟發(fā)展那模式將逐步被擯棄，而以集約化的生產(chǎn)經(jīng)營方式取代之。就現(xiàn)下中國經(jīng)濟形勢而言，學(xué)術(shù)界乃至市場經(jīng)濟的諸多參與者普遍認(rèn)可集約化的生產(chǎn)模式。然而這僅僅只是停留于意識層面，并未在現(xiàn)實的經(jīng)濟活動當(dāng)中切實踐行。眾所周知的原因，密集型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要耗費大量的資源做基礎(chǔ)性建設(shè)工作，并且與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型掛鉤，其產(chǎn)值也與綠色掛鉤，而其效益的生發(fā)是一個較為長遠(yuǎn)的過程，這勢必大大提升相應(yīng)產(chǎn)業(yè)初期成本，給經(jīng)濟能力相對弱勢的經(jīng)濟體以沉重的負(fù)擔(dān)。但是針對萬達(dá)這種意境具備了很大經(jīng)濟基礎(chǔ)的大企業(yè)而言，這一切又另當(dāng)別論了。

項目落成之前，對于火災(zāi)防治的所有費用基本不產(chǎn)生效益或者是負(fù)效益，圖中OA段；廣場建成之后，即從A點開始，效益慢慢地顯示出來，并且一直呈現(xiàn)上升態(tài)勢。到了B階段之后，可能由于管理不善，或是建筑老化，火災(zāi)防治理念乃至那一套運行辦法的經(jīng)濟效益開始下滑，直到這批建筑群作為萬達(dá)商業(yè)模式理念下的存在失去價值，變做其他的用途或是直接拆除。

三、小結(jié)

總結(jié)起來，萬達(dá)廣場火災(zāi)的防治，主要集中于防而輕于治，并且其經(jīng)濟效益的生發(fā)也是集中在建筑設(shè)計和施工乃至運行的整個過程，它是一套成為體系的商業(yè)管理和運行模式，是合乎大型地產(chǎn)管理的實際的。

參考文獻(xiàn)

[1]吳亞偉.城市綜合體外部空間環(huán)境設(shè)計研究[D].濟南：山東建筑大學(xué)，2011.

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[3]王中翔.商業(yè)建筑火災(zāi)荷載調(diào)查和統(tǒng)計分析[N].武警學(xué)院學(xué)報，2009-04-25.

作者簡介：張琳，1986年2月生，女，漢族，福建泉州人，福州市消防支隊十級工程師，北京理工大學(xué)雙學(xué)士，武警學(xué)院工程碩士，研究方向為消防監(jiān)督。

通訊地址：福州市鼓樓區(qū)上浦路182號臺江消防大隊，郵編：350002，聯(lián)系電話：13509376119。endprint