70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)失真性分析

梁榮+常鵬飛

1980年4月，鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，鼓勵(lì)個(gè)人建房買房”的設(shè)想，拉開(kāi)了住房制度改革的序幕，歷經(jīng)30多年的發(fā)展，從貨幣化分房開(kāi)始到安居時(shí)代，再到投資時(shí)代進(jìn)而投機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了繁榮，也忍受了嚴(yán)寒。房地產(chǎn)商品，尤其是住宅商品價(jià)格變化受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，房?jī)r(jià)指數(shù)成為關(guān)注的焦點(diǎn)，一個(gè)能夠反映真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格變化的指數(shù)便成了學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)。

住宅價(jià)格指數(shù)是反映不同時(shí)期住宅價(jià)格水平變化趨勢(shì)的指標(biāo)，歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)理論的研究也較深入，出現(xiàn)了如成本投入法、加權(quán)平均法、重復(fù)交易法、特征價(jià)格法等指數(shù)測(cè)量方法，較為真實(shí)地反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化程度。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的興起，我國(guó)也開(kāi)始了相關(guān)方面的研究。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)測(cè)算和公布的房?jī)r(jià)指數(shù)主要有中房指數(shù)、全國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)、偉業(yè)指數(shù)、戴德梁行指數(shù)等，其中，由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局按月公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)是關(guān)注度最高，也能夠全面地反映商品住宅市場(chǎng)、二手住宅市場(chǎng)價(jià)格變化，雖然對(duì)價(jià)格反映靈敏、及時(shí)，但還是存在一定的失真性，不能準(zhǔn)確反映價(jià)格的變化。

一、70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)的發(fā)展演變

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在1998年首次組織編寫70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，按季度和年度公布，最初僅有35個(gè)城市列入，包括直轄市、省會(huì)城市以及自治區(qū)首府城市（不含拉薩市），從2005年起，增加了經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人口較多，城市規(guī)模較大的35個(gè)計(jì)劃單列市。自2007年起，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格急劇上升，房?jī)r(jià)指數(shù)測(cè)算存在較大偏差，因此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2010年開(kāi)始征求新的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案，經(jīng)過(guò)眾多專家學(xué)者的研究討論，自2011年初開(kāi)始，新的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案開(kāi)始實(shí)施，并在多方面進(jìn)行了完善，適應(yīng)了時(shí)代的發(fā)展。

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

在2011年以前，我國(guó)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)計(jì)算房?jī)r(jià)指數(shù)采取的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表價(jià)格采集方法，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)由開(kāi)發(fā)商上報(bào)。這種價(jià)格采集方法雖然簡(jiǎn)化了數(shù)據(jù)采集過(guò)程，可剔除非正常交易的情況，但卻降低了數(shù)據(jù)的可信度。2011年后，住宅價(jià)格數(shù)據(jù)采用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有如下優(yōu)勢(shì)：一是數(shù)據(jù)齊全，包含新建商品住宅的全部交易數(shù)量；二是信息完整，包括戶主信息以及地址、樓層、價(jià)格等詳細(xì)信息，有助于價(jià)格指數(shù)的測(cè)算；三是獲取方便，直接從當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T調(diào)取。

（二）房屋分類

2011年以前，指數(shù)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)將新建住宅和二手住宅分別細(xì)分成普通住宅、高檔公寓和別墅三類，以此計(jì)算同比和環(huán)比指數(shù)。而新方案僅按房屋面積分類，將新建住宅和二手住宅以90和144平方米來(lái)劃分。原因是從2006年起，國(guó)家住建部要求新審批、新開(kāi)工的商品房建設(shè)，套型建筑面積在 90平方米以下住房面積的比重須達(dá)到總開(kāi)發(fā)建設(shè)面積的70%以上，并減少了高檔小區(qū)、別墅的用地審批。新方案的分類方法滿足了行政要求，減小統(tǒng)計(jì)誤差。

（三）指標(biāo)增減

在2011年以前，取70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅平均數(shù)按月發(fā)布，該數(shù)字模糊了各個(gè)城市的典型特征，導(dǎo)致大眾對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)的誤解，取消發(fā)布以后有利于社會(huì)大眾及時(shí)地了解對(duì)其所在城市房?jī)r(jià)的具體變化情況，也有利于地方政府有效地調(diào)控房?jī)r(jià)。

同時(shí)，增加了定基（2010）價(jià)格指數(shù)，這樣可以計(jì)算不同時(shí)期對(duì)比基期的價(jià)格指數(shù)，以便更好地觀察不同時(shí)期房?jī)r(jià)的變化情況。

二、70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)失真性分析

盡管自2011年起，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)按照新的《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》來(lái)測(cè)算該指數(shù)，但是仍不能較為真實(shí)準(zhǔn)確地反映出房?jī)r(jià)變化的趨勢(shì)，不能使社會(huì)公眾信服，問(wèn)題何在？

（一）公眾主觀感受存在偏差

一個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲，通常是中心城區(qū)和城市郊區(qū)的房?jī)r(jià)同時(shí)上漲，但是中心城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)大于城市郊區(qū)，而大眾普遍認(rèn)為的房?jī)r(jià)上漲是中心城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，忽略了城市郊區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，因此認(rèn)為房?jī)r(jià)指數(shù)偏低。其實(shí)不然，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)包括中心城區(qū)和城市郊區(qū)的所有房屋的價(jià)格，根據(jù)不同區(qū)域銷售房屋數(shù)量的不同賦予不同的權(quán)數(shù)計(jì)算房?jī)r(jià)指數(shù)，因此，城市郊區(qū)住宅銷售數(shù)量增加會(huì)拉低該城市房?jī)r(jià)的同比及環(huán)比指數(shù)。

（二）網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在缺陷

截至2012年，全國(guó)70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)中新建住宅數(shù)據(jù)全部采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（在2011年1月僅有35個(gè)），網(wǎng)簽數(shù)據(jù)盡管相比從前有很多優(yōu)勢(shì)，但還是存在一些缺陷。

首先是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)時(shí)間存在滯后。通常，從銀行獲得貸款購(gòu)買的房屋，其房?jī)r(jià)網(wǎng)簽往往會(huì)滯后兩周，甚至有些商品房簽約滯后期達(dá)到1個(gè)月以上，這樣就影響了數(shù)據(jù)的時(shí)效性。

其次是在二手住宅市場(chǎng)，“陰陽(yáng)合同”的簽訂可能會(huì)導(dǎo)致網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的失真。在實(shí)際交易當(dāng)中，有的二手房買賣雙方會(huì)簽署兩份合同來(lái)避稅，一份合同以實(shí)際價(jià)格簽訂，用來(lái)支付房款，而另一份合同用于繳納稅金，故價(jià)格較低。

（三）小產(chǎn)權(quán)房對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)的影響巨大

小產(chǎn)權(quán)房是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并且未繳納土地出讓金等費(fèi)用的房屋。該種房產(chǎn)無(wú)國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，在房管局也無(wú)備案。小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)與快速成長(zhǎng)的導(dǎo)火索是近幾年我國(guó)房?jī)r(jià)的快速躥升。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房屋的建筑面積已累積高達(dá)66億平方米（2007年），另?yè)?jù)全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)據(jù)，1995—2010年全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工面積相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%，小產(chǎn)權(quán)房在深圳、北京等地的銷量達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)總銷量的1/5，可見(jiàn)其數(shù)量之多。由于該種房產(chǎn)在房屋管理部門無(wú)備案，不列入指數(shù)統(tǒng)計(jì)范圍，因此房?jī)r(jià)指數(shù)所采用的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不包含小產(chǎn)權(quán)房的銷售情況，這使得房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)采集不全面，并且對(duì)計(jì)算出來(lái)的指數(shù)造成影響，使得指數(shù)失真。

小產(chǎn)權(quán)房的大量銷售影響了商品房市場(chǎng)，尤其影響90平方米以下商品房的銷售數(shù)量，使指數(shù)中90平方米以下商品房銷售面積和銷售金額下降，權(quán)重降低。這又導(dǎo)致其它類型（90—144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房）商品房權(quán)重相對(duì)上升，與實(shí)際情況相悖，造成該月環(huán)比指數(shù)不準(zhǔn)確。endprint

（四）大量的新開(kāi)樓盤無(wú)法對(duì)比

新開(kāi)項(xiàng)目的環(huán)比指數(shù)無(wú)法測(cè)量。根據(jù)住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案，如果新開(kāi)項(xiàng)目附近區(qū)域存在可比在售項(xiàng)目，則可按該可比項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的分類成交價(jià)格評(píng)估新開(kāi)項(xiàng)目的上月價(jià)格；如果沒(méi)有，則根據(jù)區(qū)域、地段、價(jià)格的同質(zhì)可比性，選取與該項(xiàng)目位置屬同一級(jí)別區(qū)域的相似項(xiàng)目，按照其對(duì)應(yīng)分類成交價(jià)格評(píng)估新開(kāi)項(xiàng)目上月價(jià)格；若上述條件均不存在，則根據(jù)該項(xiàng)目附近區(qū)域內(nèi)本月二手住宅有關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)變動(dòng)幅度，如交易價(jià)格變動(dòng)幅度來(lái)進(jìn)行評(píng)估。這樣就存在一個(gè)相似項(xiàng)目選擇的問(wèn)題，相似項(xiàng)目選的越貼近，房?jī)r(jià)指數(shù)誤差就越小，但由于城市土地供應(yīng)緊張，開(kāi)發(fā)大量耕地，甚至出現(xiàn)新區(qū)，使得一些樓盤無(wú)可對(duì)比項(xiàng)目，相似項(xiàng)目難以選擇使得指數(shù)存在偏差。

（五）房屋統(tǒng)計(jì)不夠細(xì)致

在計(jì)算某一個(gè)項(xiàng)目不同分類的環(huán)比指數(shù)之前，需要計(jì)算該項(xiàng)目本月的平均價(jià)格，同一個(gè)項(xiàng)目的同一個(gè)分類下的房屋銷售金額和面積都被統(tǒng)計(jì)到一起，而無(wú)法反映出由于樓層、結(jié)構(gòu)及朝向的不同所帶來(lái)的價(jià)格差異。舉一個(gè)極端的例子，同一個(gè)小區(qū)上月統(tǒng)計(jì)的90平方米以下的住房全是1層西戶，本月統(tǒng)計(jì)的該小區(qū)90平方米以下的房屋都是3層?xùn)|戶，價(jià)格肯定上升了（因?yàn)楦鞯仄毡榇嬖诘默F(xiàn)象是3層房?jī)r(jià)要高于1層，東戶房?jī)r(jià)高于西戶），但如果本月本小區(qū)1層價(jià)格不變的話，反映在房?jī)r(jià)指數(shù)中卻是平均價(jià)格上升，進(jìn)而使該項(xiàng)目環(huán)比指數(shù)（環(huán)比指數(shù)=本月價(jià)格/上月價(jià)格）上升。同樣，還用該例，該市每一個(gè)項(xiàng)目同一個(gè)分類下都是這種情況（上月銷售均為1層西戶，本月均為3層?xùn)|戶），會(huì)導(dǎo)致該分類環(huán)比價(jià)格上升，測(cè)算出來(lái)的房?jī)r(jià)指數(shù)比實(shí)際值偏高。

（六）開(kāi)發(fā)商的銷售策略模糊真實(shí)房?jī)r(jià)

新建商品房項(xiàng)目在不同的銷售推廣階段可能會(huì)運(yùn)用不同的價(jià)格策略，比如在新建商品住宅開(kāi)盤初期，開(kāi)發(fā)商為了增加銷量，贈(zèng)送車位、車庫(kù)、閣樓、小院等，名義上贈(zèng)送，實(shí)則加價(jià)于房屋購(gòu)買，而這一部分是不計(jì)入網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的，反映在房?jī)r(jià)指數(shù)中即為價(jià)格的上升，但卻相當(dāng)于購(gòu)買了其它配套物業(yè)，因此對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)造成影響，使得房?jī)r(jià)指數(shù)偏高。

（七）房屋異質(zhì)性的影響房?jī)r(jià)指數(shù)

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品具有特殊的性質(zhì)，該特殊性表現(xiàn)在：（1）不同的項(xiàng)目有不同的價(jià)格；（2）同一個(gè)項(xiàng)目在不同時(shí)期的價(jià)格不同；（3）時(shí)間性強(qiáng)，即每一項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，將因銷售完畢而退出市場(chǎng)；（4）房地產(chǎn)商品價(jià)格的影響因素繁多，包括地理位置、周邊環(huán)境、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、質(zhì)量、戶型、朝向、樓層等。房地產(chǎn)商品純粹的價(jià)格變化由于這些特殊的性質(zhì)很難表現(xiàn)出來(lái)，其中質(zhì)量差異是拉式指數(shù)法無(wú)法剔除的一項(xiàng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所公布的價(jià)格指數(shù)中定基價(jià)格以2010年為基期，到2014年國(guó)家在建筑標(biāo)準(zhǔn)中做了很多改善，導(dǎo)致房屋質(zhì)量有了相應(yīng)的提高，據(jù)最新數(shù)據(jù)（2014年5月）顯示北京定基價(jià)格指數(shù)為121.7%，增長(zhǎng)了22個(gè)百分點(diǎn)，就存在一個(gè)較大的誤差，因?yàn)榉课葙|(zhì)量因素占了一定比例，導(dǎo)致房?jī)r(jià)指數(shù)嚴(yán)重失真。

（八）新的分類指標(biāo)引發(fā)的新問(wèn)題

按照新的分類指標(biāo)，將新建商品住宅和二手住宅設(shè)為90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。這就存在144平方米以上的商品房是別墅還是高檔公寓的問(wèn)題。由于環(huán)境、物業(yè)等等因素使得二者價(jià)格相差懸殊，卻放在同一個(gè)分類里，那么這樣的指數(shù)勢(shì)必?zé)o法準(zhǔn)確地反映出別墅以及高檔公寓的價(jià)格變化。

三、討論

（一）其它價(jià)格指數(shù)的運(yùn)用缺陷

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家測(cè)算房?jī)r(jià)指數(shù)一般都采用特征價(jià)格法和重復(fù)交易法，這源于國(guó)外有完善的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸地成熟和規(guī)范，以及隨著交易案例和房產(chǎn)交易備案制度的逐漸完善、統(tǒng)計(jì)方法和統(tǒng)計(jì)模式的國(guó)際化，使得某些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早較快的地區(qū)擁有了應(yīng)用特征價(jià)格法和重復(fù)交易法的條件，可嘗試?yán)迷摲y(cè)算房?jī)r(jià)指數(shù)，例如北京、上海、深圳等地。

同時(shí)，我國(guó)二手房市場(chǎng)發(fā)展滯后于一級(jí)市場(chǎng)，且二手房數(shù)據(jù)缺失、封閉，就無(wú)法運(yùn)用重復(fù)交易法來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。但在一些市場(chǎng)條件好、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)的地區(qū)，如上海、深圳，就可以考慮采用該法。對(duì)于大多數(shù)城市在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)都很難具備應(yīng)用特征價(jià)格法的條件，那么采用加權(quán)平均法也是可行的。

（二）增強(qiáng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的可靠性

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的可靠性受到大部分專家學(xué)者的充分肯定，但仍然存在一些問(wèn)題。建議統(tǒng)計(jì)局在采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的同時(shí)，一方面，采用其它與之配套的輔助性手段，例如統(tǒng)計(jì)人員實(shí)地調(diào)查購(gòu)房者，對(duì)可能存在造假的環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤調(diào)查或訪問(wèn)等。另一方面，要鼓勵(lì)并支持房地產(chǎn)企業(yè)或其它第三方機(jī)構(gòu)參與房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，形成互補(bǔ)。

（三）指標(biāo)體系進(jìn)一步細(xì)分

新方案的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)盡管有了很大的改進(jìn)，但還是不盡如人意，如果指數(shù)系統(tǒng)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整體系，對(duì)不同朝向、不同樓層、不同結(jié)構(gòu)的房屋進(jìn)行手工價(jià)格調(diào)整，盡量消除非市場(chǎng)因素對(duì)價(jià)格的影響，并且將統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)一步細(xì)分，將新舊統(tǒng)計(jì)方案的指標(biāo)結(jié)合，可以更好地滿足社會(huì)公眾對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)的需求，也可以更精確地計(jì)算房?jī)r(jià)指數(shù)。

（四）將Gis技術(shù)與房?jī)r(jià)指數(shù)系統(tǒng)相結(jié)合

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)與GIS系統(tǒng)結(jié)合對(duì)于整個(gè)指數(shù)系統(tǒng)的維護(hù)有重大的意義， 利用該系統(tǒng)可以完成對(duì)每個(gè)樣本項(xiàng)目的調(diào)查跟蹤， 得到整個(gè)樣本庫(kù)的變化歷史， 從而更準(zhǔn)確地找到不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展方向，并以可視化的效果來(lái)顯示70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)的變化。

基金項(xiàng)目：內(nèi)蒙古自治區(qū)高等學(xué)校自然科學(xué)重點(diǎn)項(xiàng)目“呼包鄂城市群保障房融資機(jī)制創(chuàng)新研究”（項(xiàng)目編號(hào)NJZZ13001）。

（作者單位：內(nèi)蒙古大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

責(zé)任編輯：代建明endprint