房地產(chǎn)信托投資存在的問題與對策

姜華

摘 要：近年來房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展，推升了房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的上漲，同時，國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行了強有力的調(diào)控，導致房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的惡化，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只能開辟新的融資渠道，而信托由于結構靈活、發(fā)展相對獨立的優(yōu)勢成為房地長企業(yè)尋求融資的首選。

關鍵詞：房地產(chǎn)；信托投資；宏觀調(diào)控

中圖分類號：F832.49

從上世紀末開始，房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起，以勢如破竹的發(fā)展態(tài)勢迅速占領了我國的市場，在國民經(jīng)濟的發(fā)展中占有重要都地位。近年來，通過國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)短期內(nèi)下滑的現(xiàn)象，同時，為了改善房地產(chǎn)企業(yè)對銀行融資的過度依賴，房地產(chǎn)企業(yè)開始通過房地產(chǎn)信托進行融資，以不斷擴大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，規(guī)避因金融危機而產(chǎn)生的風險。對于信托機構而言，與房地產(chǎn)企業(yè)合作也是寶貴的發(fā)展機遇，發(fā)展房地產(chǎn)信托可以為信托公司帶來巨額的利潤，因此，近兩年內(nèi)房地產(chǎn)信托投資呈現(xiàn)出了爆發(fā)式的增長態(tài)勢，對信托機構的發(fā)展造成了影響。

一、房地產(chǎn)信托概述

（一）房地產(chǎn)信托的界定

信托投資就是金融信托投資機構利用自身資金或者組織的資金進行投資的行為，它主要通過向投資者發(fā)行信托計劃或受益憑證，然后將所籌集的資金投入到特定行業(yè)。房地產(chǎn)信托是信托投資的一種重要方式，是與房地產(chǎn)行業(yè)相關的信托行為。按照房地產(chǎn)信托投資的形式劃分，可將信托投資分為資金信托和財產(chǎn)信托兩種。

1、房地產(chǎn)信托投資的類型

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利用信托機構對房地產(chǎn)的投資可以擴大資金通道，為企業(yè)發(fā)展提供更可靠的資金支持。對于信托市場來說，參與到房地產(chǎn)行業(yè)不僅可以豐富市場投資的品種，而且能夠為投資者帶來巨大的收益。因此，房地產(chǎn)信托投資具有很廣闊的發(fā)展市場。根據(jù)房地產(chǎn)信托投資投向市場的方向不同，可以將房地產(chǎn)信托投資分為權益型、抵押型和混合型投資。

權益型：該類信托是指信托機構對房地產(chǎn)投入資金后將房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤歸為自己的資產(chǎn)，并利用樓房的租金和買賣樓盤的差價獲取利益的方式，在這種投資方式中，信托機構直接參與到房地產(chǎn)項目中，并發(fā)揮了重要作用。

抵押型：該類信托中信托機構不直接發(fā)揮作用，而是通過向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款并收取手續(xù)費用，或者通過持有抵押貸款的債權而獲取經(jīng)濟效益。

混合型：該類信托具有權益型房地產(chǎn)信托投資和抵押型信托投資的部分共同特點，即此類信托不僅進行房地產(chǎn)權益投資，還能從事房地產(chǎn)抵押貸款。就理論而言，混合型房地產(chǎn)投資信托在向股東提供該物業(yè)的增值空間的同時，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。

（二）房地產(chǎn)信托投資的優(yōu)勢

1、房地產(chǎn)信托投資具有靈活性：對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金是企業(yè)和項目運行的重要鏈條，在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目開發(fā)都是要先期進行的，他們可以利用信托機構融資期限彈性較大的優(yōu)勢利用信托資金進行前期投入，這個就可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率，進而可以更有利于進行銀行貸款業(yè)務，保障企業(yè)對資金的需求，促進企業(yè)良好運營。

2、房地產(chǎn)信托具有制度優(yōu)勢：房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)信托進行融資時可以略過銀行貸款時的各種政策性要求，信托機構可以針對企業(yè)的發(fā)展情況適當放松政策，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的融資，例如，銀行在對房地產(chǎn)行業(yè)貸款時時規(guī)定企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，而信托投資機構則避免了這些政策性的規(guī)定，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的效率。

3、房地產(chǎn)信托具有獨立性：信托制度的獨特安排使得信托財產(chǎn)與受托人的固有財產(chǎn)相互獨立，與委托人的其它財產(chǎn)相互獨立，以及與他們的受益人和債權人也相互獨立，從而保證信托財產(chǎn)能夠在封閉的安全環(huán)境獨立運行，保證信托財產(chǎn)實現(xiàn)財富的流轉和增值。信托財產(chǎn)的獨立性保證了受托人、委托人、受益人三方之間的獨立性，這樣做的結果就是為三方交易提供了一個公平、透明的環(huán)境，有效降低了各方的交易成本。

4、房地產(chǎn)信托具有經(jīng)濟性：相對而言，房地產(chǎn)信托投資可以有效節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展成本，節(jié)約企業(yè)的財務費用，從而實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化配置，實現(xiàn)效益和收成的最大利益化。同時對于信托機構而言，房地產(chǎn)企業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)企業(yè)與信托機構的聯(lián)合可以讓信托機構充分利用房地產(chǎn)企業(yè)成熟的經(jīng)營方式和管理方式，從而在技術方面為信托市場的發(fā)展提供更有力的幫助，同時還能夠為信托投資人提供更廣闊的投資市場，為投資人取得更大的經(jīng)濟效益。

二、我國房地產(chǎn)信托投資發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托是一種信托產(chǎn)品，既要受到宏觀經(jīng)濟形勢和政策的影響，另一方面其發(fā)展業(yè)務的的信托機構和房地產(chǎn)行業(yè)雙方也存在發(fā)展的多重風險，更由于我國的信托行業(yè)發(fā)展起步晚，各方運行機制尚不完善等因素制約，造成了房地產(chǎn)信托投資在運行過程中存在多種隱患。

（一）國家宏觀經(jīng)濟的波動加劇房地產(chǎn)信托投資的風險

由于宏觀市場經(jīng)濟的周期性發(fā)展規(guī)律，造成整體經(jīng)濟局勢也隨之產(chǎn)生波動和影響。作為宏觀市場的一個微觀主體，房地產(chǎn)信托與其他行業(yè)的聯(lián)系也更加緊密，受到其他行業(yè)的影響也更頻繁，一旦其他行業(yè)特別是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟形勢發(fā)展出現(xiàn)波動，必然也會造成信托市場的大地震。此外，近期國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控能力不斷增強，相應的，對銀行信貸和信托行業(yè)也隨之實行嚴緊的貨幣政策，這對于房地產(chǎn)信托投資來說影響也是巨大的。

（二）信托業(yè)務法律規(guī)范不完善

我國信托行業(yè)始于上世紀70年代末，雖然起步較晚，但發(fā)展勢頭不容小覷，經(jīng)過數(shù)十年的經(jīng)營，信托產(chǎn)品的數(shù)量不斷豐富，除去一直占絕對優(yōu)勢的“資金信托”獨占鰲頭外，其他信托產(chǎn)品也在不斷增多。然而，信托行業(yè)相關法律規(guī)范的缺失造成了信托業(yè)務在發(fā)展過程中的阻滯，就目前而言，我國信托投資相關的規(guī)章制度還僅局限于初始階段，各種規(guī)章制度還不健全，包括“動產(chǎn)信托”、“不動產(chǎn)信托”等在內(nèi)的國家批準的其他幾項信托業(yè)務的操作基本上沒有明確的法律規(guī)范。endprint

（三）房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)風險對信托投資的不利

房地產(chǎn)是近幾年來我國最熱門的行業(yè)，但是房地產(chǎn)業(yè)本身就具有高度的發(fā)展風險，這主要體現(xiàn)在：一、房地產(chǎn)是一個具有周期性循環(huán)發(fā)展特征的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)通常會經(jīng)過一個發(fā)展的起伏期，一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展陷入危機，就會出現(xiàn)房價下跌，新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，導致房地產(chǎn)信托的收益大幅度下降，造成投資者的失利。二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模和企業(yè)結構都非常復雜，部分放地產(chǎn)企業(yè)自身的童子結構不合理，負債水平高，一旦發(fā)生行業(yè)風險，就有可能導致不可估量的損失，而投資者同樣也會遭受巨大的經(jīng)濟損失。

三、促進房地產(chǎn)信托投資發(fā)展的對策

（一）信托公司加強對國家政策的掌控

由于國家宏觀經(jīng)濟形勢的復雜性，信托機構必須及時掌握國家經(jīng)濟發(fā)展大勢和對國家政策的解讀。對此，信托機構應該發(fā)揮業(yè)務發(fā)展決策和風險控制委員會的職能，及時掌握由于政策的變動而給房地產(chǎn)信托投資帶來的損失。此外，信托機構應未雨綢繆，加強對國家大政方針的解讀，以提早預防風險，提高其自身的決策水平和風險防范意識。

（二）借鑒國外信托立法經(jīng)驗健全我國信托法律制度

由于我國信托業(yè)起步較晚，信托觀念缺失，信托法律制度中還有許多不明確之處有待改善。而西方國家的信托業(yè)務發(fā)展已經(jīng)具有相當長時間的歷史，法律規(guī)范也較為完善，為此，我們可以適當借鑒西方國家的信托法律規(guī)范，并根據(jù)本國的實際國情，建立對房地產(chǎn)信托嚴格管理的法規(guī)政策，在資產(chǎn)負債結構、業(yè)務種類、資金投向、利潤分配等方面對其加強限定。要防止信托機構與銀行過度競爭，但也要鼓勵其實行專業(yè)化投資組合。

（三）信托公司加強對行業(yè)風險的調(diào)控

由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高風險性和信托投資市場發(fā)展的不穩(wěn)定性，實現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資的安全發(fā)展絕非易事。信托公司既然將巨額資金投入到房地產(chǎn)市場，就要做好功課，加強對市場發(fā)展形勢的了解，同時也要對對風險防控意識有所提高。首先，信托公司應加強對房地產(chǎn)市場的了解，了解其發(fā)展的規(guī)律和前景，要對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展存在的風險有一個清楚的認知，然后才能權衡利弊，研究是否對房地產(chǎn)行業(yè)進行投資；其次，從公司自身來說，也需要不斷提高對本行業(yè)發(fā)展風險的高度認識，確保信托公司不會因為自身的風險問題而使房地產(chǎn)信托陷入發(fā)展困境。

四、小結

總之，房地產(chǎn)信托投資可以為房地產(chǎn)企業(yè)改善融資渠道，在一定程度上擺脫企業(yè)對銀行等金融資本的過度依賴，促進企業(yè)內(nèi)部資金結構的優(yōu)化，促進企業(yè)良性發(fā)展。同時，也為信托機構帶來良好的發(fā)展機遇，促進信托機構拓寬業(yè)務范圍，促進信托行業(yè)的快速發(fā)展。但是，投資具有一定的風險，在促進房地產(chǎn)信托投資發(fā)展的同時，一定要注意完善信托投資相關的法律、政策，以規(guī)避投資風險，促進信托投資業(yè)務良性發(fā)展。

參考文獻

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