無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

錢 銳 畢遠(yuǎn)志 趙玲玲

(江南大學(xué)環(huán)境與土木工程學(xué)院，江蘇無(wú)錫 214122)

0 引言

2011年開(kāi)始，世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入金融危機(jī)后的第四年。雖然復(fù)蘇在延續(xù)，但增長(zhǎng)乏力。世界經(jīng)濟(jì)仍處于危機(jī)后的深度調(diào)整之中。中國(guó)作為世界經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在經(jīng)過(guò)前30年的急速發(fā)展后，現(xiàn)在也跟著世界的腳步，處于調(diào)整之中。2011年起到2013年1月全國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，GDP穩(wěn)中有降，同季度環(huán)比下降2.4%。CPI攀升顯著，6月份環(huán)比提升0.3%。在全球經(jīng)濟(jì)衰退的現(xiàn)在，中國(guó)GDP持續(xù)穩(wěn)定的表現(xiàn)體現(xiàn)了中國(guó)在經(jīng)濟(jì)上擁有毋庸置疑的實(shí)力，而中國(guó)作為大國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況也對(duì)當(dāng)代世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極重要的意義，但通貨膨脹的問(wèn)題逐年嚴(yán)重，不可避免的已經(jīng)成為當(dāng)前社會(huì)的重大課題［1］。

2013年是中國(guó)在過(guò)去的十幾年里全國(guó)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資規(guī)模最大、功能水平提高最快，人居環(huán)境變化最大，城市發(fā)展最快的一個(gè)年份。中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展是最重要的GDP增長(zhǎng)點(diǎn)之一。10年間全國(guó)GDP取得了重大的成就，平均以近10%的速度增長(zhǎng)。2011年之前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高速增長(zhǎng)的階段，房?jī)r(jià)直線上升，但購(gòu)房需求不減反增，當(dāng)中不乏許多炒房者的作用［2］。

2010年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控年，“國(guó)十一條”“新國(guó)四條”“國(guó)十條”等政策一個(gè)接一個(gè)的出臺(tái)，為歷史上少有。由此可見(jiàn)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心之大、力度之強(qiáng)前所未有。房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著政策上下起伏。2011年由于年初“國(guó)八條”的發(fā)布以及各地限購(gòu)政策的紛紛出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體較為冷淡，進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展的階段，一直持續(xù)到2012年年底。2013年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資、資金來(lái)源、施工面積、銷售等增幅保持相對(duì)平穩(wěn)，而房屋價(jià)格指數(shù)增幅則繼續(xù)平穩(wěn)回落，但各方面依然保持上漲，新開(kāi)工面積增幅則出現(xiàn)明顯回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入相對(duì)健康的發(fā)展階段。

1 調(diào)查問(wèn)卷分析

1.1 對(duì)象選取

為了確保數(shù)據(jù)來(lái)源的可靠性與真實(shí)性，我們并未選擇網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷或者其他非直接交流型數(shù)據(jù)搜集方式，而是采用了最原始但又是最為有效的數(shù)據(jù)搜集方式:紙質(zhì)問(wèn)卷調(diào)查。我們本次調(diào)查的對(duì)象主要是有一定購(gòu)買力的成年人，因此我們將調(diào)查地點(diǎn)選在了幾個(gè)區(qū)域內(nèi)，人員流動(dòng)量較大的地點(diǎn):例如濱湖區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南長(zhǎng)區(qū)南禪寺等，在雙休日隨機(jī)發(fā)放問(wèn)卷，當(dāng)場(chǎng)填寫、當(dāng)場(chǎng)回收的方式，確保問(wèn)卷調(diào)查的準(zhǔn)確性和可信性。本次共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷400份，回收有效問(wèn)卷332份。問(wèn)卷調(diào)查時(shí)間為2013年4月～8月。

1.2 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析

圖1 無(wú)錫消費(fèi)者理想的錫城房?jī)r(jià)區(qū)段分布比例圖

圖2 無(wú)錫消費(fèi)者理想的購(gòu)房戶型分布比例圖

圖3 無(wú)錫市消費(fèi)者對(duì)限購(gòu)令、房產(chǎn)稅政策的態(tài)度分布圖

由圖1～圖4部分?jǐn)?shù)據(jù)展示可以看出:從購(gòu)房主力上看，外來(lái)人口是一股不可忽視的力量，尤其是來(lái)錫學(xué)習(xí)工作的年輕人，帶來(lái)的是大量剛性需求的釋放;但是由于主體收入水平與無(wú)錫房?jī)r(jià)相差較大，因此一段時(shí)間內(nèi)還是以觀望為主;從政策上看:大家普遍是對(duì)實(shí)際購(gòu)房需求更多關(guān)注，但是首付比例久居高位，在打壓投機(jī)投資性購(gòu)房的同時(shí)，也阻擋了一部分剛需的釋放。從調(diào)查問(wèn)卷中可以看出，仍有一部分消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)。

圖4 消費(fèi)者認(rèn)為對(duì)自身影響較大的調(diào)控政策百分比分布圖

2 近期政策梳理

2.1 貨幣和信貸政策

預(yù)測(cè)2014貨幣政策中性偏緊，繼續(xù)實(shí)行差別化信貸政策。日前，央行發(fā)布2013年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告?？傮w政策基調(diào)延續(xù)了李克強(qiáng)總理在之前提出的“貨幣政策要保持定力，既不放松也不收緊銀根，重點(diǎn)是通過(guò)盤活存量、用好增量來(lái)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整”的思路。進(jìn)而總結(jié)為，“把握好穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、防風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)，重點(diǎn)是創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的貨幣金融環(huán)境，促使市場(chǎng)主體形成合理和穩(wěn)定的預(yù)期，推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)”，即落腳到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型這一中期目標(biāo)。并指出“經(jīng)濟(jì)可能將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)經(jīng)歷一個(gè)降杠桿和去產(chǎn)能的過(guò)程，房地產(chǎn)、地方政府性債務(wù)等問(wèn)題比較突出，資源環(huán)境約束也明顯加大，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的任務(wù)十分艱巨”。這意味著，貨幣政策總體而言是中性偏緊的，其出發(fā)點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，針對(duì)這一中期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的貨幣政策的持續(xù)時(shí)期就會(huì)較長(zhǎng)。實(shí)際上，從換屆以來(lái)的各項(xiàng)金融調(diào)控，以至今年6月的銀行間市場(chǎng)“錢荒”事件，貨幣政策和金融調(diào)控服從總體經(jīng)濟(jì)政策變化的趨向已經(jīng)明確［3］。

2.2 調(diào)控政策

圍繞“國(guó)五條”，調(diào)控政策從嚴(yán)從緊，不過(guò)激。從2010年全年幾次調(diào)控到2011年初的“國(guó)八條”以及寫進(jìn)十二五的“房產(chǎn)稅”到現(xiàn)在的“國(guó)五條”可以看出，中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控的決心和力度都是空前的，為了GDP增長(zhǎng)而放松政策調(diào)控的情況幾乎不會(huì)出現(xiàn)。一旦放松限購(gòu)限貸政策，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度快速上漲。無(wú)錫樓市在一段時(shí)間不會(huì)有放松相關(guān)政策的跡象，但也不大可能出刺激性的政策。

3 擬合分析

我們選取2013年4月～2014年4月，這12個(gè)月，對(duì)錫城房?jī)r(jià)分別采用線性回歸擬合、對(duì)數(shù)回歸擬合、多項(xiàng)式回歸擬合等多種數(shù)學(xué)模型的擬合，選取其中擬合度最高的模型，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析［4］(見(jiàn)表1)。

表1 12個(gè)月的價(jià)格表和月x值對(duì)應(yīng)關(guān)系表的商品房交易

相關(guān)分析是用相關(guān)系數(shù)R來(lái)表示兩個(gè)變量間相互的直線關(guān)系，并判斷其密切程度的統(tǒng)計(jì)方法。相關(guān)系數(shù)R沒(méi)有單位。在－1～+1范圍內(nèi)變動(dòng)，其絕對(duì)值愈接近1，兩個(gè)變量間的直線相關(guān)愈密切，愈接近0，相關(guān)愈不密切。相關(guān)系數(shù)若為正，說(shuō)明一變量隨另一變量增減而增減，方向相同;若為負(fù)，表示一變量增加、另一變量減少，即方向相反，但它不能表達(dá)直線以外(如各種曲線)的關(guān)系。

相關(guān)系數(shù)R=0～0.3表示相關(guān)程度低，相關(guān)系數(shù)R=0.3～0.5表示相關(guān)程度普通，相關(guān)系數(shù)R=0.5～0.7表示相關(guān)程度顯著，相關(guān)系數(shù)R=0.7～0.9表示相關(guān)程度高，相關(guān)系數(shù) R=0.9～1.0表示相關(guān)程度極高。

圖5 線性擬合圖和線性擬合方程

圖6 指數(shù)擬合圖和指數(shù)擬合方程

圖7 對(duì)數(shù)擬合圖和對(duì)數(shù)擬合方程

圖8 多項(xiàng)式擬合圖和多項(xiàng)式擬合方程

如圖5～圖8所示，多項(xiàng)式擬合度最高，R值達(dá)到0.67，可以得出，無(wú)錫房?jī)r(jià)和月份相關(guān)性顯著，這與我們俗稱的“金九銀十”也比較吻合，因此我們根據(jù)擬合方程，可以將月份轉(zhuǎn)化后代入，預(yù)測(cè)五六月房?jī)r(jià)。其中，月份和x值如表1所示，則:

令x=14，15 分別代入 y= －0.010 9x6+0.574 5x5－11.771x4+118.25x3－605.42x2+1 486.1x+6 650.4 得，y(1405)=7 984，這與收集到的五月份成交均價(jià)7 847基本吻合，因此預(yù)測(cè)y(1506)=8 012，即為六月份的成交均價(jià)。

4 結(jié)語(yǔ)

1)自2011年來(lái)，為了控制房?jī)r(jià)，政策上始終保持收緊。但是從調(diào)查問(wèn)卷反映消費(fèi)者的真實(shí)需求再結(jié)合商品房成交均價(jià)所反映的無(wú)錫房市情況，說(shuō)明無(wú)錫樓市的投資投機(jī)性購(gòu)房比例不大，陸續(xù)接盤的剛性需求將推動(dòng)未來(lái)錫城房?jī)r(jià)微漲。

2)一方面，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查，相對(duì)于無(wú)錫市民的心理接受價(jià)位無(wú)錫房?jī)r(jià)仍需調(diào)控。另一方面，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年4月無(wú)錫商品房成交均價(jià)為8 164元/m2，同比去年增長(zhǎng)5.64%，比北京上海一線城市逾20%的增幅仍算合理，無(wú)錫樓市大體算是穩(wěn)步前進(jìn)。但根據(jù)擬合分析預(yù)測(cè)，五六月份房?jī)r(jià)仍會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，總體上呈現(xiàn)波動(dòng)小幅上升。

［1］Zhang Jun.Investment，Investment Efficiency，and Economic Growth in China［J］.Journal of Asian Economics，2003(8):83-84.

［2］To tell the world［J］.China national conditions and strength，2014(2):102-104.

［3］王永生.宏觀調(diào)控下無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及房貸策略［J］.現(xiàn)代金融，2008(10):3-4.

［4］徐學(xué)紅.我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析［J］.福建財(cái)會(huì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2004(3):4-5，8.