房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型研究

董世敏

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)做好成本控制是成為能否從競爭中勝出的關(guān)鍵因素，也是行業(yè)能否健康發(fā)展的重要原因。本文將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程劃分成幾個(gè)階段，找出每個(gè)階段成本控制的關(guān)鍵，運(yùn)用相關(guān)理論，依據(jù)一定原則建立了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制模型，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制做出了有益的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)過程 成本控制 模型

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。在市場競爭更加激烈，國家房價(jià)調(diào)控日趨嚴(yán)格的背景下，房地產(chǎn)做好成本控制是成為能否從競爭中勝出的關(guān)鍵因素。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，全行業(yè)做好成本控制能夠促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，節(jié)約社會(huì)和自然資源，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要意義。

一、影響房地產(chǎn)成本控制的因素探析

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工程，為了方便研究需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目劃分不同的階段。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，可以把房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)分成決策期、設(shè)計(jì)期、招標(biāo)期、建設(shè)期、運(yùn)營期。在決策期，主要的工作包括項(xiàng)目建議書的制定、項(xiàng)目選址以及可行性研究；設(shè)計(jì)期的主要內(nèi)容包括對(duì)于勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行招標(biāo)，選擇合理高效的設(shè)計(jì)方案并進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)行項(xiàng)目的報(bào)批；招標(biāo)期主要工作包括制作標(biāo)書、發(fā)布招標(biāo)信息、審查投標(biāo)單位、擬定項(xiàng)目合同并簽約；施工期的工作主要包括施工手續(xù)的辦理、拆遷和安置工作、工程進(jìn)行施工、竣工和驗(yàn)收；營銷期的任務(wù)主要包括制定營銷方案、進(jìn)行宣傳廣告，進(jìn)行商品房銷售、收集并處理業(yè)主的意見以及后期的物業(yè)管理。當(dāng)然，不同的項(xiàng)目可能具備特殊的工作流程，以上只是對(duì)于一般開發(fā)流程的總結(jié)和概括。

（一）決策期影響房地產(chǎn)成本控制的因素

項(xiàng)目決策期是項(xiàng)目的投資規(guī)劃階段，對(duì)于成本控制有重要影響。這包括對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的選擇、項(xiàng)目建設(shè)方案的制定、項(xiàng)目設(shè)備、建設(shè)時(shí)間、資金籌集方式的選擇等等。其中，建設(shè)區(qū)位的選擇對(duì)于建設(shè)成本、運(yùn)營成本、營銷成本、工期和建設(shè)質(zhì)量等有重要影響?？茖W(xué)合理的建設(shè)方案和設(shè)備選擇能夠節(jié)約材料、人力等成本，不合理的方案帶來更多不必要的消耗。在進(jìn)行資金籌集時(shí)，每種籌集方案都具有一定的條件和風(fēng)險(xiǎn)，必須根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定適當(dāng)?shù)幕I資方案，節(jié)約籌資成本。

（二）設(shè)計(jì)期影響房地產(chǎn)成本控制的因素

設(shè)計(jì)期是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)階段，能夠影響整個(gè)項(xiàng)目成本的因素也比較多。項(xiàng)目方案確定項(xiàng)目構(gòu)成和布局、面積、施工技術(shù)、設(shè)備選用、配套設(shè)施、環(huán)保因素、工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)等各種因素都有可能對(duì)成本造成一定影響。在招標(biāo)階段，各項(xiàng)工作比較繁瑣，招標(biāo)方式、標(biāo)段劃分、標(biāo)底制定和審查等也會(huì)對(duì)成本造成一定影響。

（三）招標(biāo)期影響房地產(chǎn)成本控制的因素

一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)期中各個(gè)環(huán)節(jié)的工作完成情況對(duì)房地產(chǎn)成本都有著一定的影響，其中招標(biāo)文件、招標(biāo)方式、標(biāo)段的劃分、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)以及底的審查和編制對(duì)房地產(chǎn)成本的影響最大。

（四）建設(shè)期影響房地產(chǎn)成本控制的因素

工程建設(shè)是房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體，大量人力物力將會(huì)投入，如果做不好成本控制將會(huì)導(dǎo)致大量成本浪費(fèi)，造成預(yù)算超支。工程建設(shè)時(shí)期的成本控制容易受到參建單位和成本設(shè)計(jì)的影響，因此進(jìn)行成本控制的時(shí)候要做到重點(diǎn)控制與全面控制相結(jié)合、過程控制與目標(biāo)控制相結(jié)合，做好全員參與成本控制。在這個(gè)階段，要特別注重資金使用情況，做好投資目標(biāo)分解，對(duì)施工方案進(jìn)行合理選擇并分析技術(shù)指標(biāo)，做好工程決算和預(yù)算以及相關(guān)的價(jià)款結(jié)算。

（五）營銷期影響房地產(chǎn)成本控制的因素

在最后的項(xiàng)目營銷階段，是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目能否賺錢的決定階段，成本控制顯得尤為重要。要選擇適當(dāng)?shù)臓I銷渠道，對(duì)于廣告費(fèi)用和人工費(fèi)用、管理費(fèi)用做好嚴(yán)格預(yù)算，盡量控制成本。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本節(jié)約方法與要點(diǎn)

（一）實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本節(jié)約方法

1、注意工程施工連貫性

要保證工程施工的連貫性，在設(shè)備調(diào)度和人員分配方面，應(yīng)該合理的分配人員，對(duì)于質(zhì)量要求較高的部分或工程關(guān)鍵部分，調(diào)撥技術(shù)專業(yè)能力過硬的人員進(jìn)行施工建設(shè)，從而減少施工誤差；在設(shè)備使用過程中應(yīng)注意設(shè)備的保養(yǎng)和檢查，在施工之前檢查必要的線路、設(shè)備是否正常，以保證施工效率；同時(shí)，也要合理調(diào)度機(jī)械的入場時(shí)間，使機(jī)械的調(diào)度更加靈活機(jī)動(dòng)，同時(shí)還能減少機(jī)械的維護(hù)和租賃費(fèi)用，從而降低建筑成本。

2、材料的保管和設(shè)備的檢查

定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)檢查是維持設(shè)備高效運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，要定時(shí)對(duì)設(shè)備的線路、設(shè)備零件的穩(wěn)固等進(jìn)行檢查，及時(shí)更換老化零件和線路，從而保障設(shè)備的高效運(yùn)行，提高工作效率。另外，也要做到對(duì)施工材料的嚴(yán)格檢驗(yàn)，包括購買符合建筑標(biāo)準(zhǔn)的材料，材料運(yùn)輸過程中減少材料的遺漏，并要采取完善的措施進(jìn)行材料的儲(chǔ)存，防止因?yàn)槿藶樵蛟斐刹牧系钠茐模绊懝こ陶w進(jìn)度。

3、加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高建設(shè)效率

對(duì)人員進(jìn)行相關(guān)系統(tǒng)培訓(xùn)，提高施工人員技術(shù)水平，能達(dá)到節(jié)約成本的目的，企業(yè)可以通過專家指導(dǎo)、技術(shù)培訓(xùn)等方式來提高人員技術(shù)水平，提高工作效率。其次，企業(yè)還要嚴(yán)格把控質(zhì)量建設(shè)，保證每個(gè)環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量都能符合要求，減少工程因質(zhì)量問題出現(xiàn)返工的情況。另外，還要強(qiáng)化人員安全責(zé)任意識(shí)，使人員時(shí)刻緊記施工安全，減少安全事故的發(fā)生，降低人員損傷，也能有效節(jié)約施工成本。

4、制定成本控制計(jì)劃，合理控制資金流動(dòng)

在進(jìn)行房建項(xiàng)目施工之前要對(duì)工程的目標(biāo)、項(xiàng)目的建設(shè)要求、工程進(jìn)度、質(zhì)量要求等進(jìn)行準(zhǔn)確核算和調(diào)研，然后進(jìn)行工程施工的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，并對(duì)工程的利潤、工期等進(jìn)行測算，并采取必要的方法進(jìn)行成本控制，從而有效減少后續(xù)施工中的成本增加。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制要點(diǎn)

1、明確成本控制的目標(biāo)endprint

明確成本控制的目標(biāo)是進(jìn)行成本控制的基礎(chǔ)。目標(biāo)確定后，要根據(jù)實(shí)際情況和市場情況、測算能力以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，確定對(duì)于目標(biāo)成本的執(zhí)行過程和執(zhí)行原則，將目標(biāo)成本與實(shí)際發(fā)生成本盡量縮小。根據(jù)全員原則，要保證所有部門都參加，這樣才能涵蓋所有成本。要建立目標(biāo)成本數(shù)據(jù)庫，將企業(yè)自身過往開發(fā)中所發(fā)生的成本實(shí)際，以及行業(yè)內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，納入數(shù)據(jù)庫，對(duì)成本審核和測算提供基礎(chǔ)和保障。成本控制所發(fā)生的費(fèi)用要由專門部門負(fù)責(zé)，列出清單，避免因?yàn)槌杀灸繕?biāo)建立的時(shí)候因?yàn)椴涣私庀嚓P(guān)流程，而不能夠?qū)ο嚓P(guān)費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算。

2、明確各個(gè)部門的崗位職責(zé)

通過相關(guān)的企業(yè)制度和文件，建立起成本控制的責(zé)任體系，相關(guān)職能部門在明確責(zé)任和目標(biāo)的基礎(chǔ)上，把成本控制的計(jì)劃通過一定的數(shù)據(jù)指標(biāo)呈現(xiàn)出來，及時(shí)形成反饋信息。同時(shí)要明確規(guī)定參與成本控制的人員的具體內(nèi)容、考核指標(biāo)、考核方式以及責(zé)任。總之，參與部門、成本控制的范圍、考核部門、考核指標(biāo)是從成本責(zé)任體系建立的最重要因素。要保證各個(gè)部門和崗位順利完成成本責(zé)任目標(biāo)，要建立成本控制的相關(guān)指導(dǎo)，從程序和工作流程的機(jī)制層面保證成本控制工作的執(zhí)行，進(jìn)行過程動(dòng)態(tài)管理。

3、實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控

對(duì)于目標(biāo)成本要實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控，反映出動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的差距，使相關(guān)部門能夠快速發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。其關(guān)鍵是對(duì)于實(shí)時(shí)性的要求，整個(gè)管理的執(zhí)行過程中，每項(xiàng)活動(dòng)都要進(jìn)行實(shí)施測算。成本的動(dòng)態(tài)控制要把合同作為中心，結(jié)合動(dòng)態(tài)成本、實(shí)付成本和實(shí)際發(fā)生成本來進(jìn)行控制。動(dòng)態(tài)成本實(shí)際上等于合同成本加上非合同成本和待發(fā)生成本。進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制，還必須把信息工具引入成本控制中，通過信息手段把投資測算的目標(biāo)、合同預(yù)算和結(jié)算、付款等各種業(yè)務(wù)進(jìn)行集合控制，做好全程預(yù)警和匯總分析。最終通過項(xiàng)目積累，把成本管理的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)積累下來了，建立并利用好相關(guān)數(shù)據(jù)庫。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場日益嚴(yán)峻的形勢和國家頻繁的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)必須要思考如何更好地進(jìn)行成本控制，提高成本控制能力成為企業(yè)在市場競爭中勝出的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)必須注重相關(guān)成本數(shù)據(jù)的積累和沉淀，形成相應(yīng)的成本控制制度流程，提高員工素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)于成本控制意識(shí)的培養(yǎng)，按照模型理論，多管齊下，才能解決在成本控制中遇到的種種難題，為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力。

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