房地產行業(yè)的財務風險分析與控制措施

周良平

摘 要：房地產行業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其財務風險關乎到企業(yè)的存亡。如何更好分析房地產行業(yè)所面臨的財務風險，分析可能導致財務風險的內外因，針對產生的原因提出相對應的解決對策具有重要的意義。

關鍵詞：房地產行業(yè)；財務風險；措施

一、我國房地產企業(yè)財務風險的主要類型

財務風險是指因為公司財務融資不當或者結構不合理等原因促使公司喪失償債能力而最終導致投資者預期收益下降的風險。財務風險是一種客觀存在，是企業(yè)生產經營過程中財務管理必須面對的現實問題，一般來說，企業(yè)只能采取有效措施來降低財務風險，而不能完全地消除。根據資金的運動方向，將財務風險又分為籌資風險、投資風險以及資金回收風險。

籌資風險指的是房地產企業(yè)在籌資過程可能給企業(yè)帶來的財務風險，主要表現在運用各種籌資手段，例如發(fā)行債券、發(fā)行股票以及向銀行借款等。房地產行業(yè)由于其資金需求規(guī)模大，大部分企業(yè)的負債比率都比較高，所以如何有效運用各種籌資工具，以及各種籌資工具的籌資規(guī)模比例，這些都會影響到企業(yè)的財務風險。

投資風險主要表現在兩方面：失敗的投資策略不僅會讓企業(yè)的償還債務的能力下降。因為當投資的項目給企業(yè)帶來的現金流入小于初始投資的現金流出，則意味著侵蝕了公司的資產，降低償債能力。房地產企業(yè)的投資風險主要體現在房地產進行多元化投資時候，項目選擇上的失敗。

房地產企業(yè)資金回收風險最直接的體現就在于商品房能夠銷售出去，貨幣資金可以收回多少的問題。由于房市銷售情況不穩(wěn)定，外加商品房的銷售情況還取決于房子所處的地段以及房價高低，交通便利以及基礎設施建設完善情況。銷售出去后多少能夠收到貨幣資金，取決于購房者的支付情況。所以，房地產企業(yè)資金回收面臨著各種不確定的因素會導致其產生財務風險。

二、我國房地產企業(yè)財務風險產生的原因分析

（一）內部因素分析。對于我國房地產行業(yè)而言，產生財務風險的原因集中體現在以下幾個方面，一是資產負債率過高，資本結構過分依賴于負債。根據相關的財務數據分析，我國房地產行業(yè)的資產負債率基本均超過70%的警戒線。雖然運用適當的融資有助于企業(yè)更好地發(fā)揮財務杠桿的作用，負債比例越高所產生的財務風險越大。二是債務期限結構不合理，由于房地產行業(yè)都是在各個項目初期需要的資金比較龐大，所以就造成了部分房地產行業(yè)存在同時借入多比償還期限差不多的款項。債務的過分集中，造成企業(yè)巨大的還債壓力。一旦企業(yè)銷售情況不容樂觀的時候，這時候就會導致企業(yè)資金緊張。一旦償還債務能力水平下降又會導致企業(yè)對應的商業(yè)信譽降低。信譽度的下降又會引起新一輪的籌資困難，這樣可能會造成企業(yè)資金鏈的斷裂，從而可能會引起企業(yè)破產倒閉。另一方面，我國的房地產企業(yè)主要的資金都投放在住宅產業(yè)，但我國的房地產行業(yè)的走向不明朗，外加大多數企業(yè)都加入了開發(fā)房地產行業(yè)的隊伍，這樣就會導致企業(yè)的庫存商品房的銷售情況不好控制。

（二）外部因素分析。引起我國房地產行業(yè)的財務風險的外部因素主要包括以下幾個方面，一方面是市場因素的不確定，由于房地產行業(yè)所面臨的外部環(huán)境復雜多變。所以導致房地產企業(yè)無法精準地預計和估計市場情況，這就對企業(yè)時刻關注把握房地產市場的走勢情況，并且識別出在市場波動中所存在的機會和威脅。另一方面，由于國家的宏觀政策的介入，所以房地產企業(yè)的財務風險也會相應的受到其影響。主要表現在以下幾個方面，一個是貨幣政策，一方面，央行的銀根緊縮或者寬松型的貨幣政策都會影響購房者是否進行購房的行為。另一方面貨幣政策還會影響企業(yè)借貸款項的資金利息的變動。第二個是土地政策，對于房地產行業(yè)而言，土地資源是一個占據非常重要地位的資源。國家出臺的土地政策勢必會影響到企業(yè)經營情況。另外稅收政策的出臺所引起各項稅費的變化也勢必會對房地產企業(yè)產生影響。

三、降低我國房地產企業(yè)的財務風險有關措施

（一）降低內部財務風險的措施：目前來看雖然我國的房地產行業(yè)正在逐漸的消弱商業(yè)銀行借款所占據的比例。但是還有部分中小企業(yè)的房地產依然過度地依賴商業(yè)銀行的銀行貸款來維持其資金的需求。單一的債務籌資模式勢必會導致企業(yè)的財務風險增加，這就要求有條件的企業(yè)可以采用更加多的籌資方式來進行籌資。例如發(fā)行長期債券，發(fā)型股票，通過房地產基金和信托等進行融資。多元化的籌資渠道，有助于更好地將償債風險進行分散。第二、合理安排各種籌資模式的組合，并且將償還的時間進行分散，不要集中在一個時間點。相對來說，借款期限的長短會影響到籌資成本的差異。一般情況下籌資時間越短，相對應的籌資成本就更低。根據企業(yè)的籌資規(guī)模大小，以及企業(yè)能夠承擔的風險水平合理的確定企業(yè)的融資數額以及企業(yè)的各種不同的籌資規(guī)模的合理比例。為了更好的降低企業(yè)的回收資金的財務風險，所以我國的房地產行業(yè)應該更好地對消費者的選擇偏好以及房地產行業(yè)未來的市場需求和趨勢進行認真分析，更好地開拓除住宅以外的項目，把握好消費者的相關心理，針對消費者制定更加合理的銷售策略，更好地將庫存的商品房進行銷售，降低房子的庫存量，加快存貨的周轉率。

（二）外部財務風險的防范措施。外部財務風險相對來說，不再企業(yè)的掌控范圍內。為了更好地降低外部所帶來的財務風險，要求企業(yè)密切關注國家有關的政策，并且進行詳細的解讀，將政策中所傳達的信息準確的解讀并且貫徹。將政策中好的部分進行加以利用，帶來的威脅盡早的進行規(guī)避。