年輕人買房的戰(zhàn)略問題

周澤海

本文主要是給那些希望在一二線大城市買房，但家里實力有限沒法一步到位的年輕朋友們的買房戰(zhàn)略，作為筆者個人的思考，面對高企的房價和跑不過房價的工資，如何才能買房。先假設(shè)幾個前提，1、長期來看，房價隨著貨幣增發(fā)是上漲的。這篇文章不是討論房價漲跌的問題的，所以本文將假設(shè)我國大城市房價還未到美日的泡沫破裂期，長期來看依舊隨著貨幣增發(fā)將緩慢上漲。

操作者買房的主要目的是用于居住或結(jié)婚，非投資，非極度厭惡房產(chǎn)。

操作者需要持續(xù)工作，并且有比較長的時間。

中國大城市的房價高嗎？高，但房子確確實實有交易量。說明有人在買這種價位的房子。他們是怎么買得起房的？這里還有一個概念叫換房鏈，舉個例子，例子中數(shù)字不是很精確，但足以說明問題，十年前廈門一套單身公寓大約25萬，一個當(dāng)時的年輕人努力工作，拼命往上升，攢了5萬元，貸款20萬買了下來，過了五年，這個年輕人已經(jīng)在這套小單身公寓里面成了家，隨著女兒的出生，他想要開始換房，計劃把房子換成兩室一廳。這套單身公寓經(jīng)過幾年的漲價已經(jīng)到了80萬，于是他把單身公寓賣了還了房貸，賣房剩下的61萬貸款139萬買了一套價值200萬的房子，又過了五年，這套房子漲到了400萬，夫妻有打算生二胎的計劃，女兒也到了上小學(xué)的年紀(jì)，本著不讓孩子輸在起跑線上的觀念，所以他們想換一個帶好點學(xué)區(qū)的三房，于是他們賣掉了手上的房子還了房貸剩下270萬，貸款230萬買了一套價值500萬的房子。這樣他們就買到了價值500萬的房子。

這就是換房鏈，我們看到，這個年輕的家庭實際在房子里投入的錢是60萬左右，按現(xiàn)在的房價確實只夠買一個大點的廁所加半個廚房，但他不斷換房的過程中卻因合理利用杠桿在房價的持續(xù)上漲情況下，使他能在十年內(nèi)擁有500萬的房產(chǎn)和270萬的凈資產(chǎn)。

要達(dá)成這樣的換房鏈有幾個重要的前提。

穩(wěn)定的工作加省錢穩(wěn)定還月供。在這個例子中，我們看到，隨著貸款額度的上升，每月要還的月供也是水漲船高，我們需要有穩(wěn)定的工作才能穩(wěn)定地還我們的月供，此外，我們看到如果100萬的貸款還30年加上利息基要還200萬，可能有些讀者朋友會覺得背上這么沉重的房貸就變成了房奴，背房貸苦，但人都要有一個地方住，租房，買房都可以解決這個問題，房租和月供每月都是一筆錢，房租是消費，是對自己居住的消費，月供是每個月把自己的資產(chǎn)從銀行贖回一點點，是實打?qū)嵉卦谝稽c點往自己的資產(chǎn)里面注資。

房價穩(wěn)定，緩慢上漲。房價上漲時可以通過買房，負(fù)債，做空貨幣的購買力，以此對抗通脹。當(dāng)人們買房時候，其實人們買的不僅僅是房子，同時人們也購買了債務(wù)，什么叫買債務(wù)，舉個例子，目前房價100萬，我出30的首付，貸款70萬，利息5個點，為了簡化計算，假設(shè)第一年不用還月供，那么我的資產(chǎn)就是100萬的房子，我的負(fù)債就是70萬的負(fù)債。但當(dāng)我們處在一個房價上漲的環(huán)境中的時候，比方說這一年，貨幣一年貶值10%第二年我的財產(chǎn)狀況是110萬的房產(chǎn)和73.5萬的負(fù)債，但此時雖然我的負(fù)債數(shù)值因為利息緣故看起來多了3，5萬元，但因貨幣貶值了10%，所以我要還的實際負(fù)債變少了，這個就是用購買債務(wù)來對抗通脹的方法。你也可以理解為做空貨幣購買力。當(dāng)房價上漲，貨幣貶值時，大家都想通過買房，使得自己向銀行借一堆錢，然后等錢不值錢了扔一堆貶值的貨幣給銀行。但當(dāng)房價下跌了，通貨膨脹停止了，我無法通過通貨膨脹來幫我還債務(wù)，相反我會發(fā)現(xiàn)個人背債非常痛苦，所以我會放棄我的下一步換房計劃，現(xiàn)在目前的房子里住著，我的換房鏈就斷了。

實操層面

開源節(jié)流，省錢攢錢進(jìn)入換房鏈的第一桶金。我們做任何事都是有門檻的，上大學(xué)要高考，做公務(wù)員要公考，找工作要面試筆試，即便炒股也要去開戶并存入1000元的資金。同樣，買房也是要有門檻的。只有夠得著門檻的人才有資格去談?wù)摻窈蟮拇蛩恪?/p>

拆分房屋的居住屬性與資產(chǎn)屬性，在中國古代，一塊土地是由兩個部分組成的，稱之為田骨和田皮，用經(jīng)濟學(xué)的詞匯，你可以將田骨理解為這塊田的所有權(quán)，將田皮理解為這塊田的使用權(quán)（耕作）。地主是通過各種手段進(jìn)行土地兼并，最終擁有大量田骨的人。而佃農(nóng)是向地主繳納地租而擁有田皮的人。同樣，我們的房產(chǎn)也可以將其居住屬性與資產(chǎn)屬性拆分。意思就是買了房并不意味著自己一定要住進(jìn)去，我要買在這里和我要住在這里是兩個問題。我們將居住屬性與資產(chǎn)屬性拆分開來，我們可以將自己的房子租出去，再租一套房子進(jìn)來。打個比方，一個年輕人在市中心上班，但是他買不起市中心的房子，他攢的第一筆錢只能去買偏的房子來過度，但通勤時間來回需要四個小時，非常痛苦，這制約了他的職業(yè)發(fā)展，并且也讓他在買房之前對郊區(qū)的房子望而卻步。但如果我們有拆分房屋的居住屬性與資產(chǎn)屬性的思維，我們完全可以將郊區(qū)的房子租出去，然后再租一套離自己上班近的房子進(jìn)來，又當(dāng)?shù)刂饔之?dāng)?shù)钁簟５怯腥丝赡軙f了，我房子租出去，要掛中介，東西壞了還要花錢修，還要交中介費。我自己租房住擔(dān)心房東賣房趕人，擔(dān)心房東漲房租等等，煩心事一堆。但如果找靠譜的長租公寓合作可以部分緩解這些問題。

參考文獻(xiàn)：

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