實(shí)體零售商征戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)再升溫

陳岳峰

所有的零售商都在尋找新的出路，電商和O2O并不是每個(gè)企業(yè)能玩得轉(zhuǎn)的菜，這或許是商業(yè)地產(chǎn)再度被青睞的理由之一。

10000個(gè)停車位——僅這一項(xiàng)的投資就達(dá)12億元，這是實(shí)體零售企業(yè)步步高即將在湖南長沙梅溪湖新區(qū)打造的超級MALL“步步高梅溪新天地”。

在中國，除了位于北京西四環(huán)的世紀(jì)金源購物中心有近萬個(gè)停車位，就連一向以停車方便來進(jìn)行高調(diào)宣傳的宜家位于北京西紅門的英特宜家薈聚購物中心，也只有7000余停車位。在長沙這樣一個(gè)類一線城市，開建超過1萬個(gè)停車位的購物中心，步步高在商業(yè)地產(chǎn)上邁得這一步著實(shí)不小。

步步高集團(tuán)董事長王填在《中國連鎖》記者采訪時(shí)透露，位于長沙市大河西梅溪湖中心地段的“步步高梅溪新天地”，是一個(gè)占地300畝，建筑面積70余萬平方米的純商業(yè)項(xiàng)目，總投資超過50億元，由四大主題組合成20萬平方米的大盒子商業(yè)MALL，一條700米長的梅溪大街（商業(yè)步行街），一個(gè)6萬平方米的主題游樂公園，一個(gè)10萬平方米的酷車公園，一個(gè)洲際酒店集團(tuán)管理的假日酒店和寫字樓，將于2015年9月正式開業(yè)。

近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫論四起，不少地方的一些商業(yè)綜合體人煙稀少，甚至淪為“鬼城”，包括寶龍地產(chǎn)等在內(nèi)的多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都營運(yùn)堪憂，但實(shí)體零售企業(yè)似乎對商業(yè)地產(chǎn)的熱情再度升溫。餐飲連鎖企業(yè)海底撈在2年前就被曝出在其發(fā)源地四川簡陽規(guī)劃建超過20萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目——這樣的例子在幾年前不勝枚舉。

到了2014年，沃爾瑪也按捺不住要征戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)了：8月28日，沃爾瑪宣布在中國的首個(gè)社區(qū)型購物中心正式落戶珠海，主力店為山姆會(huì)員店，這個(gè)建筑面積約為10萬平方米的購物中心由8月初沃爾瑪在華組建的新的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)，投資6億元，2016年4月正式開業(yè)，是沃爾瑪在華首個(gè)自行開發(fā)、建設(shè)與經(jīng)營管理的購物中心——這個(gè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)的主要任務(wù)就是選擇合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以自建方式支持沃爾瑪山姆會(huì)員店的擴(kuò)張。

所有的零售商都在尋找新的出路，電商和O2O并不是每個(gè)企業(yè)能玩得轉(zhuǎn)的菜，這或許是商業(yè)地產(chǎn)再度被青睞的理由之一。就在不久前，王府井百貨拋棄了單體百貨的形式，宣布轉(zhuǎn)投購物中心和奧特萊斯業(yè)態(tài)上，這意味著過往單體百貨店的租賃物業(yè)式玩法被束之高閣。永輝超市8月份聯(lián)姻牛奶國際，以近20%的股權(quán)融次57億元，也被傳出將在商業(yè)地產(chǎn)上有所運(yùn)作。而家居連鎖零售商紅星美凱龍的重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向做愛琴海購物中心，盡管其位于北京太陽宮的愛琴海購物中心無論是從品類組合、購物環(huán)境等各方面都中規(guī)中矩，但除了餐飲和影院生意不錯(cuò)，百貨等其他業(yè)態(tài)的業(yè)績始終是波瀾不驚。

而被王填自詡是“做商業(yè)順便做了點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)”的步步高，實(shí)際上在商業(yè)地產(chǎn)上已經(jīng)不容小視。作為中部地區(qū)最大的零售商之一，步步高目前已完成自建、自營、自持的商業(yè)綜合體面積超過100萬平方米，王填告訴《中國連鎖》記者，步步高新天地現(xiàn)有梅溪湖、九華、郴州、合川、湘潭步步高廣場二期、瀘州、岳陽、贛州、吉安、懷化、邵陽、成都、桂林等15個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過600萬平方米，這些從12萬～139萬平方米不等的商業(yè)綜合體基本都將在2015年～2017年底的3年里開業(yè)，“一年開5個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合適的速度?！?/p>

對一家零售商而言，這是一個(gè)龐大的體量，在所有以超市起家的零售企業(yè)中，暫時(shí)還沒有人敢像步步高這樣在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域如此大手筆投入。但王填卻強(qiáng)調(diào)，商業(yè)才是步步高的主業(yè)，因?yàn)椤白錾虡I(yè)地產(chǎn)是被逼的?！彼f，步步高商業(yè)發(fā)展所需的地段佳、租金合適的好物業(yè)非常難找，與其求人不如自建。所以步步高做商業(yè)地產(chǎn)是服務(wù)于商業(yè)。步步高絕不會(huì)為了賺快錢而放棄商業(yè)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)， “萬達(dá)是做地產(chǎn)順便做商業(yè)，而步步高是做商業(yè)不得不做地產(chǎn)?！?/p>

所有的零售商都面臨著物業(yè)租金上漲、難以續(xù)簽等這樣的煩惱，自持物業(yè)的好處是，成本低，省去租金成本，聯(lián)營和租賃成本還可直接計(jì)為利潤，比起同樣需要高額租金的門店，競爭優(yōu)勢不言自明，但風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)并存。

王填也表示，步步高做地產(chǎn)或許不是最好的，但做商業(yè)，步步高已有了20年的積累，而商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)只是外殼，商業(yè)才是王道，這正是步步高敢于大步切入商業(yè)綜合體的主因。

當(dāng)然，步步高也的確想用心做好商業(yè)地產(chǎn)。以“步步高梅溪新天地”為例，作為一個(gè)超級Mall，梅溪湖新天地項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)的主動(dòng)線環(huán)繞一圈需要走6公里，不僅有各種商業(yè)零售店、餐飲店、次主力店和百貨商店，還包括一個(gè)4層的大型百貨商店、兒童主題店、真冰溜冰場和12廳的電影院。步步高還為其引起了湖南最高28米巨幕影院、湖南最大真冰場、湖南首個(gè)天幕秀場、5000平方米的中南地區(qū)首家飛行體驗(yàn)館、室外體驗(yàn)式步行街、主題公園、10萬平方米的酷車公園等。王填還透露，70萬平方米中只拿出15萬平方米進(jìn)行散售，其余部分由步步高自持，確保將這個(gè)項(xiàng)目打造成一個(gè)生態(tài)商圈。

在業(yè)態(tài)上，為了滿足消費(fèi)者的需求，步步高將打破同一業(yè)態(tài)只引進(jìn)一家的行業(yè)慣例，“比如超市業(yè)態(tài)，有步步高大賣場，但我們也計(jì)劃引起城市超市這樣的高端超市。家電業(yè)態(tài)除了步步高電器，也會(huì)引進(jìn)順電這樣更個(gè)性化的家電零售業(yè)態(tài)，包括影院，除了步步高自己的影院，還會(huì)引入私人訂制的個(gè)性化點(diǎn)播影院等等，以滿足各個(gè)層面的消費(fèi)需求?！蓖跆钫f。

目前來看，步步高的這些嘗試收效還算不錯(cuò)，在9月10日舉行的招商大會(huì)上，百勝餐飲、星巴克、耀萊國際影城、歐悅真冰場、盛世娛樂、坊田天空農(nóng)場、新加坡面包先生、新加坡JUST LIKE IT創(chuàng)意冰淇淋、探奇樂園、樂之翼、孩子王、君昂童子軍、OTTO2藝術(shù)美學(xué)會(huì)館、洲際酒店集團(tuán)等均簽約入駐“步步高梅溪新天地”。

但與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也值得重視。睿意德商業(yè)地產(chǎn)季度報(bào)告顯示，二線城市第二季度的空置率繼續(xù)走高，達(dá)到了14.9%的歷史峰值。其中沈陽、成都、昆明等二三線城市是“高存量、高空置率”的重災(zāi)區(qū)。這種高企的存量和新增供應(yīng)，使得中國商業(yè)地產(chǎn)供大于求的風(fēng)險(xiǎn)不斷顯現(xiàn)。無論是步步高、沃爾瑪還是王府井，所有欲在商業(yè)地產(chǎn)中有一番作為的實(shí)體零售企業(yè)，都需要在大膽的基礎(chǔ)上更加謹(jǐn)慎。endprint