談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場管理問題分析及對策

符榮生

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的作用。在競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理也變得越來越重要。然而現(xiàn)目前房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目在工程管理方面存在著很多問題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文對現(xiàn)目前房地產(chǎn)行業(yè)在工程管理方面存在的問題進(jìn)行了分析研究，并提出了可行性的對策，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的工程管理有一定的幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；管理對策

前言

任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商都希望通過增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，以此將工程造價適當(dāng)降低，并降低工程風(fēng)險。然而，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資多、開發(fā)的周期長、技術(shù)要求高以及風(fēng)險大等特點(diǎn)，這也決定了其工程管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工作，工程管理與房地產(chǎn)工程的建設(shè)等各方面都有著極其密切的關(guān)系，貫穿于工程建設(shè)每一個階段。若房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。

1.目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問題

1.1缺乏前期準(zhǔn)備

現(xiàn)目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注得更多的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境的商業(yè)價值，且建筑施工單位也只是僅僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工工作，而開發(fā)商又想開發(fā)項(xiàng)目盡早動工，他們都缺乏對項(xiàng)目工程前期準(zhǔn)備的了解及重視，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目都普遍存在著盲目開發(fā)決策的問題，例如：在施工的過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在著錯、碰、缺、漏，結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理以及成本過高等現(xiàn)象，這不僅會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，還會給業(yè)主帶來功能使用缺陷。

1.2管理制度不健全

現(xiàn)目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，項(xiàng)目的管理不夠深入和具體，雖然也在按照項(xiàng)目管理的模式進(jìn)行著管理，但未對項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行深入研究，工程管理制度普遍不夠完善。這容易導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本和進(jìn)度方面失控，偏離預(yù)期的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)。例如：很多房產(chǎn)開發(fā)都存在著延遲交房，由于成本過高而難以控制房價，工程管理費(fèi)用偏高等現(xiàn)象。

1.3設(shè)計和監(jiān)督制度不規(guī)范

現(xiàn)目前，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，監(jiān)理單位和設(shè)計單位的配合不密切，很多設(shè)計問題在施工中得不到解決，很多施工單位施工變更很多，不僅造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本浪費(fèi)，還對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理造成混亂，加上工程設(shè)計的建立制度不夠完善，很多施工單位對設(shè)計對項(xiàng)目投資的控制重要性不夠重視，導(dǎo)致施工單位缺乏有效的規(guī)范運(yùn)行及制度保證。

1.4售后服務(wù)和物業(yè)管理不到位

房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資比較大的產(chǎn)業(yè)，很多消費(fèi)者往往在購買時都很注重房地產(chǎn)后期的維修以及相關(guān)配套設(shè)備的齊全。然而我國現(xiàn)目前的很多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，品牌意識和售后服務(wù)都比較差。比如一些已經(jīng)交房的商品房屋存在質(zhì)量及其他問題，開發(fā)商沒有及時對其進(jìn)行售后維修；另外開發(fā)商之前予以承諾的一些基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施也存在了偷工減料現(xiàn)象，有的開發(fā)項(xiàng)目甚至沒有。這對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的后期銷售產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。

1.5工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與施工很難做到絕對的統(tǒng)一，項(xiàng)目的后續(xù)質(zhì)量很難得到從始至終的保證。項(xiàng)目施工前期，管理起來比較容易，在收尾階段，就會出現(xiàn)大量的問題。工程總承包商和分包商只有發(fā)包沒有管理，在項(xiàng)目施工過程中配合不協(xié)調(diào)，彼此管理權(quán)限不明確，極其容易引發(fā)矛盾，在工程完成后，還有可能出現(xiàn)驗(yàn)收的問題以及事后的質(zhì)量管理問題。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理問題對策

2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場的行情，選擇開發(fā)的地理位置應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)價值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場調(diào)查，了解消費(fèi)者的具體需求，合理規(guī)劃建筑戶型。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)和國家規(guī)劃部門進(jìn)行溝通，尋找政策保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計工作，盡量減少后期施工中的工程變更。

2.2加強(qiáng)對工程質(zhì)量的管理和控制

房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們在房屋的質(zhì)量方面考慮很多，房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量，在項(xiàng)目工程的開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機(jī)械及施工等方面嚴(yán)格控制和管理，并做到量化要求。另外，應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房售后的監(jiān)管和控制，積極了解客戶的需求并及時作出滿意的回復(fù)，組建專門的售后服務(wù)部門，對房屋維修做出及時的處理。

3.結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，房地產(chǎn)建設(shè)單位所進(jìn)行的施工管理工作是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。目前，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還低于當(dāng)前國際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進(jìn)一步規(guī)范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行管理，保證整個項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐誠.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的常見問題和解決措施[J].建筑裝飾，2013.

[2]楊光.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的關(guān)鍵問題及措施[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012.

符榮生

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的作用。在競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理也變得越來越重要。然而現(xiàn)目前房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目在工程管理方面存在著很多問題，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文對現(xiàn)目前房地產(chǎn)行業(yè)在工程管理方面存在的問題進(jìn)行了分析研究，并提出了可行性的對策，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的工程管理有一定的幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；管理對策

前言

任何一個房地產(chǎn)開發(fā)商都希望通過增強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，以此將工程造價適當(dāng)降低，并降低工程風(fēng)險。然而，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資多、開發(fā)的周期長、技術(shù)要求高以及風(fēng)險大等特點(diǎn)，這也決定了其工程管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工作，工程管理與房地產(chǎn)工程的建設(shè)等各方面都有著極其密切的關(guān)系，貫穿于工程建設(shè)每一個階段。若房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。

1.目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問題

1.1缺乏前期準(zhǔn)備

現(xiàn)目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注得更多的是開發(fā)地段的周邊環(huán)境的商業(yè)價值，且建筑施工單位也只是僅僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工工作，而開發(fā)商又想開發(fā)項(xiàng)目盡早動工，他們都缺乏對項(xiàng)目工程前期準(zhǔn)備的了解及重視，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目都普遍存在著盲目開發(fā)決策的問題，例如：在施工的過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在著錯、碰、缺、漏，結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理以及成本過高等現(xiàn)象，這不僅會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，還會給業(yè)主帶來功能使用缺陷。

1.2管理制度不健全

現(xiàn)目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，項(xiàng)目的管理不夠深入和具體，雖然也在按照項(xiàng)目管理的模式進(jìn)行著管理，但未對項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行深入研究，工程管理制度普遍不夠完善。這容易導(dǎo)致在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本和進(jìn)度方面失控，偏離預(yù)期的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)。例如：很多房產(chǎn)開發(fā)都存在著延遲交房，由于成本過高而難以控制房價，工程管理費(fèi)用偏高等現(xiàn)象。

1.3設(shè)計和監(jiān)督制度不規(guī)范

現(xiàn)目前，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中，監(jiān)理單位和設(shè)計單位的配合不密切，很多設(shè)計問題在施工中得不到解決，很多施工單位施工變更很多，不僅造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本浪費(fèi)，還對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理造成混亂，加上工程設(shè)計的建立制度不夠完善，很多施工單位對設(shè)計對項(xiàng)目投資的控制重要性不夠重視，導(dǎo)致施工單位缺乏有效的規(guī)范運(yùn)行及制度保證。

1.4售后服務(wù)和物業(yè)管理不到位

房地產(chǎn)行業(yè)是一個投資比較大的產(chǎn)業(yè)，很多消費(fèi)者往往在購買時都很注重房地產(chǎn)后期的維修以及相關(guān)配套設(shè)備的齊全。然而我國現(xiàn)目前的很多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，品牌意識和售后服務(wù)都比較差。比如一些已經(jīng)交房的商品房屋存在質(zhì)量及其他問題，開發(fā)商沒有及時對其進(jìn)行售后維修；另外開發(fā)商之前予以承諾的一些基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施也存在了偷工減料現(xiàn)象，有的開發(fā)項(xiàng)目甚至沒有。這對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的后期銷售產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。

1.5工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的核心，即便是成本控制也要以保證質(zhì)量為前提。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理與施工很難做到絕對的統(tǒng)一，項(xiàng)目的后續(xù)質(zhì)量很難得到從始至終的保證。項(xiàng)目施工前期，管理起來比較容易，在收尾階段，就會出現(xiàn)大量的問題。工程總承包商和分包商只有發(fā)包沒有管理，在項(xiàng)目施工過程中配合不協(xié)調(diào)，彼此管理權(quán)限不明確，極其容易引發(fā)矛盾，在工程完成后，還有可能出現(xiàn)驗(yàn)收的問題以及事后的質(zhì)量管理問題。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理問題對策

2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)結(jié)合市場的行情，選擇開發(fā)的地理位置應(yīng)當(dāng)具有商業(yè)價值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行市場調(diào)查，了解消費(fèi)者的具體需求，合理規(guī)劃建筑戶型。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)和國家規(guī)劃部門進(jìn)行溝通，尋找政策保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計工作，盡量減少后期施工中的工程變更。

2.2加強(qiáng)對工程質(zhì)量的管理和控制

房地產(chǎn)是人們所有投資中所占比例最大的投資，人們在房屋的質(zhì)量方面考慮很多，房屋質(zhì)量合格是房地產(chǎn)企業(yè)對房屋的最低保證。為了更好地保證房屋的質(zhì)量，在項(xiàng)目工程的開發(fā)過程中應(yīng)當(dāng)在材料、人員、機(jī)械及施工等方面嚴(yán)格控制和管理，并做到量化要求。另外，應(yīng)當(dāng)做好其它基礎(chǔ)配套設(shè)施，房屋的排水、暖通方面也要保證暢通。還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房售后的監(jiān)管和控制，積極了解客戶的需求并及時作出滿意的回復(fù)，組建專門的售后服務(wù)部門，對房屋維修做出及時的處理。

2.3完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

在競爭日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，價格已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個主要籌碼和優(yōu)勢。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)工程中，必須對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理進(jìn)行全面完善，并對工程項(xiàng)目的成本嚴(yán)格控制?？梢圆扇∫韵路绞竭M(jìn)行控制：①在項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃階段，應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)測及評估工作，對房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的成本、銷售及利潤進(jìn)行嚴(yán)格控制，盡量做到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本最低且質(zhì)量最優(yōu)。②在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際施工中，應(yīng)當(dāng)引入競爭機(jī)制，做到市場化投保招標(biāo)，還應(yīng)當(dāng)建立明確的獎懲制度，嚴(yán)格控制項(xiàng)目工程的工期和質(zhì)量。在項(xiàng)目的施工階段應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理，可以從現(xiàn)場簽證的辦理及審查兩個階段進(jìn)行加強(qiáng)和完善。

2.4加大對項(xiàng)目的風(fēng)險管理

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期長、投資大的行業(yè)，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)前應(yīng)當(dāng)規(guī)避風(fēng)險，盡量減少房地產(chǎn)開發(fā)的損失，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過簽訂合同的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險，達(dá)到降低和減少風(fēng)險管理的目的。通過簽訂合同，明確甲乙雙方的責(zé)任，減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。另一方面是采取保險管理來降低和減少風(fēng)險管理。采取保險管理，一旦發(fā)生意外，相關(guān)保險公司會承擔(dān)一定的費(fèi)用，項(xiàng)目的一部分風(fēng)險就轉(zhuǎn)移給了保險公司，當(dāng)發(fā)生重大自然災(zāi)害或施工事故時，項(xiàng)目的很大一部分費(fèi)用有了保險公司這個承擔(dān)客體，在客觀上降低了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和風(fēng)險。

2.5項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理的方法來確保項(xiàng)目在質(zhì)量上能夠滿足要求。影響建筑產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對而言要多得多，包括人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理需要用多種學(xué)科的綜合知識，同時還考驗(yàn)監(jiān)理協(xié)調(diào)、處理社會關(guān)系的能力以及選材、學(xué)習(xí)新工藝的能力一些具體方法如下：（1）提升管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)以及質(zhì)量管理意識以及施工人員的業(yè)務(wù)水平。（2）優(yōu)化和完善建材市場，設(shè)置專門庫管和專業(yè)材料采購員，采購優(yōu)質(zhì)的建筑材料，并對材料的運(yùn)輸和倉庫管理采用科學(xué)的方法。（3）要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的法律條例，堅(jiān)決杜絕違法亂紀(jì)的事情，同時監(jiān)管部門也要加大執(zhí)法力度。（4）運(yùn)用現(xiàn)代化的質(zhì)量管理模式，例如：工程造價和建筑設(shè)計互助管理的管理模式，在建筑設(shè)計階段同時結(jié)合經(jīng)濟(jì)分析、技術(shù)分析和政策分析對工程造價做出準(zhǔn)確的預(yù)測和評估。一方面積極借鑒國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)并加以優(yōu)化，另一方面要積極主動的自我創(chuàng)新，同時要加強(qiáng)圖紙的審核制度。

3.結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，房地產(chǎn)建設(shè)單位所進(jìn)行的施工管理工作是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。目前，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還低于當(dāng)前國際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場和建筑市場的進(jìn)一步規(guī)范，利潤將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行管理，保證整個項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐誠.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的常見問題和解決措施[J].建筑裝飾，2013.

[2]楊光.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的關(guān)鍵問題及措施[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012.