基于區(qū)位差異的廣州保障房住區(qū)類型分析

李哲林

摘要：廣州保障房建設(shè)自2006年以來經(jīng)歷了跳躍式發(fā)展，其中已有部分建成入住，本文結(jié)合調(diào)查，從區(qū)位差異的角度出發(fā)，選取不同類型的住區(qū)進(jìn)行調(diào)研，分析各類型保障房的優(yōu)劣，通過對(duì)比得出不同區(qū)位及不同居住模式的保障房的優(yōu)劣之處。

關(guān)鍵詞：廣州；保障房；區(qū)位

1 廣州保障房住區(qū)發(fā)展分析

1.1廣州保障房分布分析

廣州市保障房建設(shè)是在國(guó)家住房制度改革及廣州住房市場(chǎng)發(fā)展的背景下進(jìn)行的，在2006-2011年間，廣州市所轄十區(qū)建成、在建及規(guī)劃建設(shè)的111個(gè)保障房住區(qū)。

廣州市的保障房住區(qū)主要集中在白云區(qū)、番禺區(qū)、天河區(qū)，其分布郊區(qū)化特征明顯，以大規(guī)模集中分布為主，面積多在2-40公頃左右；中心城區(qū)尤其是荔灣、越秀等老城區(qū)分布少，以小規(guī)模分散分布為主，面積1000平方米到2公頃左右，這與各區(qū)可供開發(fā)的土地存量有直接關(guān)系。

1.2保障房居住模式

本文主要以住區(qū)規(guī)模大小以及住房類型的混合情況討論的居住模式。住區(qū)規(guī)模以用地面積或住戶戶數(shù)為界劃分為大型及小型住區(qū)（10公頃以上或2000戶以上，就為大規(guī)模住區(qū)），按照保障房所在住區(qū)是否與普通商品房混合使用分為聚居型住區(qū)和混居型住區(qū)。因此廣州保障房住區(qū)的居住模式可以分為大型聚居模式、小型聚居模式、大型混居模式及小型混居模式。

大型聚居模式

大型聚居模式是指保障房住區(qū)用地規(guī)模大于10公頃或住戶在2000戶以上，且住區(qū)內(nèi)全部為保障房的居住模式。

小型聚居模式

小型聚居模式是指保障房住區(qū)用地規(guī)模小于10公頃或住戶少于2000戶，且住區(qū)內(nèi)全部為保障房的居住模式。

大型混居模式

在已建的居住區(qū)中根據(jù)用地情況插縫建設(shè)一些保障性住房。在整個(gè)居住區(qū)范圍內(nèi)共享住區(qū)服務(wù)設(shè)施，形成混合居住的模式

小型混居模式

開發(fā)商在普通住宅開發(fā)時(shí)根據(jù)土地出讓條件配建一定比例的保障房，通常以公租房或廉租房為主?；蛘呤浅鞘薪ㄔO(shè)中出現(xiàn)的插花地、邊角地，建設(shè)一棟或幾棟，尚不能構(gòu)成組團(tuán)規(guī)模的，只是在局部形成混合居住。

2廣州保障房住區(qū)分類調(diào)查研究

2.1住區(qū)案例選取

本次選擇與上文四種模式較為契合的住區(qū)作為調(diào)查對(duì)象。大型聚居模式選擇金沙洲新社區(qū)作為調(diào)查對(duì)象，小型聚居模式以保利西子灣為例，大型混合居住模式選取了大塘聚德花園作為研究對(duì)象，小型居住模式以黨恩街小區(qū)為例。

2.2調(diào)查主要結(jié)論

通過問卷調(diào)查，大塘社區(qū)的總體滿意度最高，而金沙洲社區(qū)的的總體滿意度為最低。但從分項(xiàng)上來看，黨恩街小區(qū)在周邊設(shè)施及交通便利程度上獲得居民最滿意的評(píng)價(jià)。而金沙洲社區(qū)卻在周邊設(shè)施及交通便利上居民最為不滿意。

3基于區(qū)位的保障房住區(qū)模式討論

住宅區(qū)位是指住宅在城市區(qū)域（空間）中所坐落的位置及其相互關(guān)系，但不僅僅是城市空間上的一個(gè)表象，它關(guān)系到一個(gè)住宅與所在城市區(qū)域（空間）間的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文等種種聯(lián)系。從前文研究中可知，區(qū)位是保障房的居住模式的關(guān)鍵影響因素；另外根據(jù)調(diào)研，居民對(duì)住區(qū)滿意度主要通過對(duì)居住區(qū)的內(nèi)外環(huán)境來評(píng)價(jià)，而區(qū)位正是影響居住區(qū)內(nèi)容外環(huán)境的最主要因素。

3.1區(qū)位與保障房模式的關(guān)系

根據(jù)極差地租理論，城市中心區(qū)肯定較為昂貴，并且土地取得的難度也大；隨著與城市中心距離的加大，價(jià)格越趨于低廉，成片土地的獲得也成為可能。從選取的案例可以看到，離中心區(qū)距離越遠(yuǎn)的住區(qū)用地越大。用地的大小從空間上直接決定了社區(qū)的大小，也從而形成了不同的保障房模式。

3.2不同保障房模式的內(nèi)環(huán)境對(duì)居民造成的影響

區(qū)位由于用地規(guī)模的大小造成模式不同的同時(shí)，造就了各個(gè)社區(qū)不同的內(nèi)環(huán)境。這里的所討論的內(nèi)環(huán)境不單指物質(zhì)空間的環(huán)境，還包括內(nèi)部服務(wù)環(huán)境，社區(qū)的意識(shí)環(huán)境等。

教育設(shè)施，四個(gè)社區(qū)的周邊都配套有小學(xué)和中學(xué)，可滿足附近適齡兒童的教育需求；但存在教育資源的優(yōu)劣差距。黨恩街社區(qū)和大塘社區(qū)周邊配套有省級(jí)及市級(jí)一級(jí)中小學(xué)，教育資源比較優(yōu)良；而金沙洲社區(qū)及保利西子灣周邊學(xué)校為新建學(xué)校，教學(xué)質(zhì)量有待提高。

醫(yī)療衛(wèi)生環(huán)境，黨恩街社區(qū)及大塘社區(qū)周邊有多處門診部，黨恩街社區(qū)500米外有一所綜合醫(yī)院；而金沙洲社區(qū)僅配套有一處衛(wèi)生站；保利西子灣周邊有門診部一處。

就業(yè)環(huán)境，黨恩街社區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境較好，大塘社區(qū)周邊存在商業(yè)、工業(yè)和居住多個(gè)功能，所以這兩個(gè)小區(qū)周邊都有較好就業(yè)機(jī)會(huì)；金沙洲社區(qū)和保利西子灣所處新開發(fā)的地區(qū)，周邊就業(yè)機(jī)會(huì)較少；目前大部分居住于金沙洲兩個(gè)社區(qū)內(nèi)的居民仍需返回越秀、荔灣等區(qū)工作，存在職住不平衡現(xiàn)象。這也是目前金沙洲社區(qū)部分保障房空置的原因之一。

4結(jié)論

從上面的分析，可以看出保障房的模式很大原因是由于地塊所處的區(qū)位所決定的，公共服務(wù)等設(shè)施的發(fā)展情況也隨區(qū)位的變化而不同。而不同的社區(qū)又由于模式、區(qū)位的不同各自存在優(yōu)劣之處。聚居的模式下的金沙洲社區(qū)和保利西子灣在有較好的社區(qū)氛圍和居住環(huán)境，但受區(qū)位限制，距離廣州市中心較遠(yuǎn)，工作生活都不方便；混居模式下的大塘聚德花園、黨恩街社區(qū)雖未能形成很好的社區(qū)氛圍和小區(qū)環(huán)境，但由于較靠近城市中心，工作、生活非常方便。綜上，總結(jié)保障房住區(qū)可采用大型混居模式，在臨近城市中心的地方布置。

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