淺談社區(qū)商業(yè)的設(shè)計(jì)模式

陳節(jié)良

【摘要】本文以社區(qū)商業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r為出發(fā)點(diǎn)，闡述了社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)意義，并在分析了社區(qū)商業(yè)建設(shè)興起的條件下，列舉出了國內(nèi)社區(qū)商業(yè)建設(shè)的可參考模式，并且對社區(qū)商業(yè)的設(shè)計(jì)模式提出了相關(guān)建議，希望能以此促進(jìn)我國社區(qū)商業(yè)的飛速發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】社區(qū)商業(yè)；設(shè)計(jì)模式；發(fā)展現(xiàn)狀

一、社區(qū)商業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r

社區(qū)商業(yè)的存在是為了滿足居民的綜合消費(fèi)，是城市商業(yè)的重要基礎(chǔ)。社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展，是滿足居民的消費(fèi)、改變城市的面貌、擴(kuò)大勞動就業(yè)范圍、提升我國社區(qū)商業(yè)現(xiàn)代化以及以及綜合競爭力、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的迫切要求。

在我國，社區(qū)商業(yè)建設(shè)不僅要以“利民、為民、便民”為出發(fā)點(diǎn)，還要抓住舊城改造以及新區(qū)開發(fā)的機(jī)遇，將新社區(qū)的商業(yè)服務(wù)功能進(jìn)行完善，這樣不僅優(yōu)化了老社區(qū)的商業(yè)結(jié)構(gòu)布局，還加快了營造和諧的社區(qū)消費(fèi)環(huán)境。

在消費(fèi)水平比較高的社區(qū)，要在滿足居民生活基本需求的基礎(chǔ)上，形成商業(yè)布局基本合理、服務(wù)功能基本齊備、管理水平與服務(wù)質(zhì)量基本較高的社區(qū)商業(yè)服務(wù)綜合體系。此外，在我國由于多方面因素的差異，社區(qū)形式也有不同的類型。社區(qū)商業(yè)的發(fā)展應(yīng)該根據(jù)社區(qū)類型的不同發(fā)展不同類型的社區(qū)商業(yè)，既要對商業(yè)發(fā)展“共性”有所了解，也要將社區(qū)的發(fā)張“個性”把握住，這是我國社區(qū)發(fā)展較為重要的前提。

二、加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展的建議

隨著我國城市社區(qū)居民現(xiàn)代消費(fèi)需求的加大，筆者認(rèn)為，只有采用加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展的方式，才能讓社區(qū)居民的消費(fèi)需求得到滿足，對于如何加速我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，筆者提出以下幾點(diǎn)建議。

1.務(wù)必要加強(qiáng)對社區(qū)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，讓各地的網(wǎng)點(diǎn)布局更加合理化。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布要因地而異，它是所有居民能夠滿足消費(fèi)的前提，必須先做好前期的規(guī)劃才能推進(jìn)社區(qū)商業(yè)發(fā)展。有關(guān)部門應(yīng)該盡快完成對城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，在全國許多城市中對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)和布局等都沒有詳細(xì)的明文規(guī)定。在條件比較好的地方，可以依據(jù)城市網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃為社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)制定專項(xiàng)規(guī)劃。

2.加快社區(qū)商業(yè)的發(fā)展還需要一個良好的運(yùn)行機(jī)制。需要政府各部門落實(shí)對社區(qū)商業(yè)發(fā)展扶持的政策，例如財稅部門要適當(dāng)?shù)臏p少商業(yè)開發(fā)費(fèi)用與稅收，對好的商業(yè)社區(qū)等進(jìn)行一定的獎勵。商務(wù)部門要協(xié)調(diào)其他有關(guān)部門出臺關(guān)于社區(qū)商業(yè)的政策，對社區(qū)商業(yè)的建設(shè)進(jìn)行鼓勵和支持。政府應(yīng)出面收購商業(yè)設(shè)施，將其納入國有資產(chǎn)，將各地商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)統(tǒng)一安排，通過政府市場與企業(yè)的三方結(jié)合，對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的配置進(jìn)行完善。

3.從國內(nèi)大城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的情況來看，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)可以先采取招商的方法，先滿足社區(qū)居民的需求，然后再實(shí)施設(shè)計(jì)建設(shè)，讓商業(yè)企業(yè)獲得豐厚的回報，這種模式不僅為社區(qū)居民帶來了方便，對商業(yè)企業(yè)的發(fā)展也是極為有利的。此外，國內(nèi)的一些城市采取了另一類型的社區(qū)商業(yè)運(yùn)作方式，他們采取了對商業(yè)社區(qū)只出租不出售，或者先出租后出售的方式，這樣不僅形成了極其優(yōu)秀的商業(yè)氛圍，也將社區(qū)商業(yè)帶到了一條合理的發(fā)展軌道上。

三、設(shè)計(jì)模式的核心因素

社區(qū)商業(yè)模式的核心來自于精確的商業(yè)定位，它能夠使商業(yè)經(jīng)營的活力不斷增強(qiáng)，還為居民帶來了新奇有趣的社區(qū)主題。

1.功能定位

主題定位的涵蓋面雖然很廣，但是毫無例外它們都是公民消費(fèi)需求的產(chǎn)物，復(fù)合定位模式將會成為社區(qū)商業(yè)大多數(shù)的選擇。如城市游憩商業(yè)區(qū)應(yīng)定位餐飲、娛樂為主，真誠的滿足人們身心健康需求的健康型社區(qū)商業(yè)。比如，集中式商業(yè)中心的核心商戶往往是大型品牌主力店或品牌超市，它具有經(jīng)營穩(wěn)定性強(qiáng)、帶旺周邊商業(yè)。

2.業(yè)態(tài)類型

業(yè)態(tài)配比是定位中重要的控制環(huán)節(jié)。分為大業(yè)態(tài)配比與小業(yè)態(tài)配比，前者如產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成，包括辦公、酒店、商業(yè)以及其他物業(yè)形態(tài)；后者即商業(yè)產(chǎn)品鏈構(gòu)成，如購物、餐飲、娛樂等。同樣的比例在不同的市場條件下，可以促成“旺場”，也可以帶來“死鋪”。因此所謂的“黃金分割比”只是個相對的商業(yè)指標(biāo)。比如，可以將社區(qū)商鋪沿街面設(shè)計(jì)成“U”字型，不僅可以延長逛商街時間，而且可以使整條商業(yè)街有明顯的節(jié)奏。商業(yè)區(qū)不同的商鋪對空間開放程度要求也不同，品牌店與專業(yè)店需要開闊的對外空間，特色店需要突出內(nèi)斂特質(zhì)。

3.鋪位面積

商業(yè)中心一般建筑面積在 2-5 萬平方米，層數(shù) 2-3 層，招商更加靈活，可以不用招商大主力店，而是由一些更具特色、500-3000 平方米的次主力店來帶動人流，滿足消費(fèi)者日益多變的消費(fèi)需求。由于規(guī)模較小，所需的商戶較少，開發(fā)商在招商的時候可以有選擇根據(jù)自我定位進(jìn)行招商，由于體量較為合適，在租金的收益上也可以獲得較好的表現(xiàn)。比如，山東濟(jì)南萬達(dá)廣場的樂購超市，開發(fā)商只在前期重點(diǎn)引進(jìn)了主力超商，其他專賣店只有二三十家，由于體量小、招商容易，基本項(xiàng)目建設(shè)完成商業(yè)也就開門營業(yè)了。

4.人流動線

水平動線設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)當(dāng)注意水平動線是單一平層上的人流方向、購物路線組織，一定要注意視覺上的通達(dá)與道路的迂回性。主通道應(yīng)當(dāng)串接商業(yè)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，以免在商場中迷失方向。商場店面設(shè)計(jì)時，應(yīng)當(dāng)保證大可視性，這對公共購物的引導(dǎo)作用是非常顯著的；可通過天窗、中庭的變化，給顧客以空間安全感、舒適感，引導(dǎo)商業(yè)主軸，而非進(jìn)入迷宮一般，比如上海恒隆廣場。

垂直動線設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)商業(yè)豎向交通的人流可達(dá)性、便利性，其中便利性主要是指舒適到達(dá)，往往為了商業(yè)的暢旺，在設(shè)計(jì)中經(jīng)常設(shè)計(jì)較遠(yuǎn)的豎向交通，用商業(yè)業(yè)態(tài)吸引人們多走點(diǎn)路。在垂直動線上，中庭起了十分重要的作用，作為貫通上下層的大中庭空間，在人流密集的入口處和商業(yè)集中的中心位置設(shè)置扶手電梯，引導(dǎo)人們到更高的樓層消費(fèi)，可以大大拉動社區(qū)二層的商業(yè)無法暢旺的尷尬局面。

四、社區(qū)商業(yè)發(fā)展的意義

城市的發(fā)展規(guī)劃中社區(qū)商業(yè)是不可或缺的一部分。隨著人民生活水平的提高，方便快捷的生活服務(wù)成為成為城市居民需求的主體，有著美好發(fā)展前景的社區(qū)商業(yè)中心，在未來城市商業(yè)中有著舉足輕重的地位。

作為社區(qū)功能性整合的重要因素，社區(qū)商業(yè)在每個環(huán)節(jié)都發(fā)揮了十分重要的作用。社區(qū)商業(yè)的建設(shè)是一項(xiàng)商業(yè)發(fā)展、民心、安民工程。它為失業(yè)的市區(qū)居民創(chuàng)造了再就業(yè)的機(jī)會，將社區(qū)的社會保障程度提高。環(huán)境的優(yōu)美、功能的齊全、服務(wù)的便捷、與居住環(huán)境適應(yīng)、協(xié)調(diào)的社區(qū)商業(yè)，是市民安居的首要選擇，也是目前城市最重要的標(biāo)志之一。

當(dāng)前，各大城市都建立了與本地區(qū)相適應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心，這是發(fā)展社區(qū)商業(yè)的一種重點(diǎn)體現(xiàn)。購物中心會成為未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主要形態(tài)，與現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展對比來說，也稱的上是一種大的發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)中心不是那種低層次的商業(yè)行為，它是在固定的地域范圍內(nèi)消費(fèi)與享受服務(wù)，屬于一種被改良型的創(chuàng)新。社區(qū)商業(yè)中心的大力發(fā)展對于社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)的發(fā)展具有十分關(guān)鍵的意義。

結(jié)語

綜上所述，社區(qū)商業(yè)的設(shè)計(jì)模式實(shí)質(zhì)是四方的共贏，它包括投資者、開發(fā)者、管理者、消費(fèi)者，設(shè)計(jì)模式的成功顯然是非常重要的，但是當(dāng)前市場應(yīng)該努力研究發(fā)展的方向，還必須以這一種設(shè)計(jì)模式為中心建立起可以跟各專業(yè)協(xié)同工作的整合平臺。

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