淺析房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制

吳坤銀

摘要：本文在論述房產(chǎn)測繪重要性的基礎(chǔ)上，對房產(chǎn)測繪面積的質(zhì)量控制措施進行了探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量控制

房產(chǎn)測繪面積的質(zhì)量好壞跟房屋建設(shè)者和購買者的利益息息相關(guān)，再加上我國的房產(chǎn)測繪業(yè)的起步較晚，因此，必須不斷采取各種有效措施來加強對房產(chǎn)測繪面積的質(zhì)量控制，才能推動房產(chǎn)測繪行業(yè)的不斷發(fā)展。

1 房產(chǎn)測繪的重要性

首先，房產(chǎn)測繪是保障業(yè)主利益的法律依據(jù)。房產(chǎn)測繪直接關(guān)系到房產(chǎn)的價格，關(guān)乎業(yè)主的切身利益，而且，房產(chǎn)測繪得出的最終數(shù)據(jù)是房產(chǎn)建檔的資料，也是房產(chǎn)證的重要組成部分，是保障業(yè)主利益的法律依據(jù)[1]。

其次，房產(chǎn)測繪有利于保證房產(chǎn)市場的正常秩序。建筑面積是房產(chǎn)測繪中最基本的要素，也是城市規(guī)劃、產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權(quán)登記與交易、征收稅費等的重要指標。通過加強對房產(chǎn)面積的測繪，可以減少商品房交易的糾紛，既維護了購房者的合法權(quán)益，也保證了房地產(chǎn)市場的正常秩序。

2房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制措施

2.1加強對前期收件資料及圖紙審查質(zhì)量的控制[2]

首先，委托方所提交的建筑施工圖紙必須由規(guī)劃部門審核通過，對于有設(shè)計變更的地方，還要有變更設(shè)計聯(lián)系單或變更設(shè)計圖紙。

其次，委托方提交的圖紙應(yīng)當是包括建筑平面圖、立面圖、陽臺及飄窗大樣圖、樓梯詳圖在內(nèi)的一整套完整、詳細的圖紙，以方便數(shù)據(jù)的查閱，如：當平面圖上標注的陽臺外圍護寬度不詳細時，可通過陽臺大樣圖來進行查閱；當從平面圖上無法對坡屋頂房屋的2.20米范圍線進行識別時，可通過查閱剖面圖上的圖解三角形進行確定。

再次，委托方提交的收件資料必須要有以下資料：①項目工程的規(guī)劃許可證和建筑總平面圖；②由地名辦簽發(fā)的相應(yīng)門牌號；③設(shè)計部門出具的房屋配套設(shè)施及其功能說明，如發(fā)電機房、變電房、配電房、泵房等的使用說明及其相關(guān)資料。

2.2 加強對房產(chǎn)面積測繪中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

⑴房產(chǎn)要素的調(diào)查與確定必須準確

首先，在預(yù)測時必須以收件資料中的建筑施工平面圖、建筑工程規(guī)劃許可證、地名登記表等作為參照依據(jù)，對房屋的坐落、用途、幢號、結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)、房號等要素進行對照確定。

其次，在實測時要把預(yù)測得到的房產(chǎn)要素資料跟房屋竣工圖進行實地的核對。①房產(chǎn)要素必須與設(shè)計圖紙保持一致，達不到一致的，必須要求委托方提供相關(guān)的設(shè)計變更圖紙、聯(lián)系單或文字等進行說明；②房產(chǎn)要素必須符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，不符合規(guī)定的，必須要求開發(fā)商整改，直至符合規(guī)定；③房產(chǎn)要素必須符合房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放要求，達不到的，必須要求開發(fā)商整改，直到符合要求。

⑵房屋計算面積部位性質(zhì)的認定必須準確

房屋計算面積部位性質(zhì)的認定是房產(chǎn)面積測繪中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在對房屋進行測繪前，必須先對計算全面積部位、計算一半面積部位和不計算面積部位進行確定，如果認定不準確，得出的總建筑面積也將是錯誤的，還會導(dǎo)致后續(xù)的的分攤面積計算錯誤。

房屋計算面積部位的性質(zhì)必須嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》及其所在地的《房產(chǎn)測繪實施細則》的規(guī)定來進行認定。如果建筑圖上的文字注記在《房產(chǎn)測繪實施細則》上找不到相關(guān)的詳細規(guī)定時，一方面可根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)圖來對計算面積部位的性質(zhì)進行認定；另一方面也可以要求委托方對此提供明確的說明，或要求設(shè)計單位提供設(shè)計使用功能的說明，然后再根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)測繪實施細則》中的類似條款的規(guī)定，來對房屋計算面積部位的性質(zhì)進行認定。

⑶房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確

首先，預(yù)測時房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確。房屋預(yù)測時套型、邊長的數(shù)據(jù)，有的能夠直接從設(shè)計圖上獲取，有的必須經(jīng)過換算才能取得，如套內(nèi)面積的墻體中心尺寸、建筑面積的墻外邊沿尺寸和附屬建筑的外圍尺寸，就無法在設(shè)計圖上直接獲取，而必須根據(jù)設(shè)計圖上的柱軸心尺寸、結(jié)構(gòu)外墻尺寸、內(nèi)空尺寸等進行換算獲得。在進行邊長數(shù)據(jù)的換算時，必須根據(jù)房屋竣工后的實際情況來進行。例如：設(shè)計墻的厚度為200mm，加上墻體兩面各20mm的抹灰厚度，則測算套內(nèi)面積時墻的實際厚度為240mm。

其次，實測時房屋套型、邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確。實測前，要先調(diào)出預(yù)測資料，并將施工圖與竣工圖進行比較，如有不同的，可記錄下來做為實測時的重點。進行實測時，要遵循“從整體到局部，整體與局部相結(jié)合”的原則，先從整體上把測量面積分為兩部分，一部分是相同面積的標準樓層，另一部分是面積不相同的非標準樓層。在測量套內(nèi)面積時，對于標準樓層，不用對所有樓層的內(nèi)部尺寸作詳細的測量，對于非標準樓層，則需對其內(nèi)部尺寸一一進行測量。

⑷房屋面積的計算、分攤必須正確、合理

首先，必須先準確計算出房屋各樓層的面積及總面積后，再對公用部分的面積進行分攤計算。公用面積的分攤必須嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)測繪實施細則》中的相關(guān)規(guī)定來計算。

其次，公用面積的分攤計算完成后，應(yīng)當對分攤前后的總面積、套內(nèi)面積、分攤面積進行核對，以保證分攤面積的正確合理。

2.3加強對測量精度的控制

按照《房產(chǎn)測繪規(guī)范》中的規(guī)定，末級控制點最大的點位誤差必須控制在50mm以內(nèi)；獨立相鄰點間的點位誤差必須控制在±50mm范圍內(nèi)，而非獨立相鄰點間的點位誤差則應(yīng)當控制在±25mm范圍內(nèi)。同時，要建立起一個具有較高密度、精度、質(zhì)量、標準的控制網(wǎng)，以加強對房屋面積測量精度的控制。

2.4加強對房產(chǎn)測繪工作人員的培訓

房產(chǎn)測繪工作人員包括外業(yè)測繪人員、內(nèi)業(yè)計算與資料整理人員、檢驗人員等，為了提高房產(chǎn)面積的測繪質(zhì)量，就必須加強對這些人員的培訓。培訓的內(nèi)容主要是各種測繪工器具的使用與相關(guān)的管理法規(guī)，如《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《測繪質(zhì)量管理條例》、《測繪產(chǎn)品檢查驗收規(guī)定》、《房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理規(guī)定》等。通過這些培訓，提高測繪工作人員的職業(yè)技能與職業(yè)素質(zhì)，從而提高房產(chǎn)面積測繪的質(zhì)量。

2.5加強對外業(yè)測繪質(zhì)量的控制

外業(yè)測繪的質(zhì)量是提高房屋面積測繪質(zhì)量的基礎(chǔ)。加強對外業(yè)測繪質(zhì)量的控制，必須從以下幾方面做起：①調(diào)查表上的有關(guān)內(nèi)容必須與房產(chǎn)圖保持一致，如房屋權(quán)界線、用地范圍及其相關(guān)說明符號等；②房產(chǎn)測量要素必須完整、準確；③房產(chǎn)面積測繪的原始記錄及其成果必須保證內(nèi)容的完整和規(guī)范。

2.6加強對內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理的控制

對于內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的處理必須進行嚴格的控制：①房產(chǎn)圖尺寸必須完整，技術(shù)要求、說明等要清晰；②房產(chǎn)要素必須完整、正確且符合要求；③房產(chǎn)面積的計算方法必須規(guī)范；④房產(chǎn)測繪報告必須格式規(guī)范、內(nèi)容完整；⑤房產(chǎn)測繪成果必須進行規(guī)范化的歸檔管理。

2.7 加強對房屋面積測繪質(zhì)量的檢查與驗收

房屋面積測繪的檢查與驗收是對房屋面積測繪質(zhì)量的最后保障，必須在實行自查、互檢的基礎(chǔ)上，嚴格執(zhí)行“二級檢查、一級驗收”制度。二級檢查指的是由單位測繪組的成員對測繪工作進行過程檢查，在核對無誤后，再由專職的質(zhì)量檢查小組和檢查人員進行最終檢查；一級驗收是指在二級檢查合格后，由委托單位實施對測繪工作的最終驗收[3]。

3 結(jié)論

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)測繪面積的質(zhì)量已經(jīng)引起了業(yè)內(nèi)人員的高度重視，只有從管理層面和技術(shù)層面加強對房產(chǎn)測繪面積的質(zhì)量控制，才能促進房產(chǎn)測繪行業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻：

[1] 韋學麗.淺談房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2012（2）.

[2] 邱勇.對加強房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量控制的若干思考[J].華東科技，2012（3）.

[3] 宋愛祥.對于加強房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的幾點看法[J].科技經(jīng)濟市場，2010（4）.