房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中的有效控制淺談

何健銘

摘 要：隨著我國的住房制度、土地使用制度以及社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來，同時(shí)也隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也是越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場競爭之下站穩(wěn)腳跟，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制無疑是一個(gè)重中之重的問題。本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制的必要性、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與控制的存在問題以及房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本核算與控制的一些改進(jìn)建議進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本核算 有效控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）事前開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)深度不夠，導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)成本高

當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)“三超”問題廣泛存在（即概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算）。主要原因分析：

1.設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)深度不足。因種種原因?qū)е虑捌谠O(shè)計(jì)深度不足，限額設(shè)計(jì)難以真正落實(shí)。設(shè)計(jì)深度不足導(dǎo)致投資測(cè)算難以準(zhǔn)確反映工程造價(jià)，表面上看指標(biāo)符合目標(biāo)，但存在后期施工過程中出現(xiàn)變更簽證的隱患；

2.工程設(shè)計(jì)人員相對(duì)缺乏成本控制意識(shí)。工程設(shè)計(jì)人員與成本控制人員、工程項(xiàng)目管理人員聯(lián)系不夠緊密導(dǎo)致難以了解到設(shè)計(jì)中影響工程成本的關(guān)鍵點(diǎn)，無法對(duì)影響建筑產(chǎn)品功能敏感度高的因素和可能導(dǎo)致成本增加的因素而進(jìn)行有效設(shè)計(jì)優(yōu)化。

3.企業(yè)采用的定額計(jì)價(jià)方式不夠完善、定額更新速度慢，影響概預(yù)算的編制的準(zhǔn)確性。例如施工企業(yè)實(shí)際雇傭人工或使用機(jī)械的成本支出與定額計(jì)價(jià)方式不盡相同，材料定額也沒有充分考慮到材料的多樣性，因此導(dǎo)致定額不能準(zhǔn)確反映工程項(xiàng)目實(shí)際費(fèi)用。

（二）事中成本管理制度不完善或監(jiān)督失控，導(dǎo)致實(shí)際開發(fā)成本超支

1.成本核算滯后。主要原因：一是成本管理人員與項(xiàng)目部溝通制度不完善，通常只根據(jù)項(xiàng)目部門提供的合同、正規(guī)發(fā)票等進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致實(shí)際工程進(jìn)度與成本核算進(jìn)度不一致，事中成本報(bào)表難以反映成本的真實(shí)消耗情況。二是項(xiàng)目人員較為重視工程項(xiàng)目實(shí)際完工進(jìn)度，只有到財(cái)務(wù)部門辦理付款時(shí)，才會(huì)根據(jù)其要求準(zhǔn)備相關(guān)資料，很多數(shù)據(jù)需要人工現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)，導(dǎo)致成本報(bào)表數(shù)據(jù)更新較慢，無法做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。

2.成本過程管控弱化。主要原因：一是房地產(chǎn)企業(yè)自身缺少一套完整的成本控制制度、辦法，對(duì)土地征用及拆遷、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等各個(gè)科目發(fā)生的成本支出事先沒有確定合理的成本控制目標(biāo)，無法將成本控制責(zé)任層層落實(shí)。二是內(nèi)部控制制度流于形式。有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然有一整套內(nèi)部控制制度和辦法，事先確定了概預(yù)算目標(biāo)，但實(shí)際執(zhí)行時(shí)卻流于形式，例如：設(shè)計(jì)、土建、安裝、物資采購等應(yīng)招標(biāo)的未進(jìn)行有效招標(biāo)，邊設(shè)計(jì)、邊施工、施工質(zhì)量差等導(dǎo)致重復(fù)工作量大；一些甲供材料采購、驗(yàn)收、出庫等環(huán)節(jié)管理粗放，造成項(xiàng)目類似物資重復(fù)購買，沒有充分利用。三是成本部門把關(guān)不嚴(yán)導(dǎo)致成本超高冒進(jìn)。成本核算較為粗放，成本管理僅限于事后的成本核算，沒有根據(jù)項(xiàng)目整體計(jì)劃向前延伸到設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、合同管理的全過程，對(duì)設(shè)計(jì)變更和簽證的必要性和合理性審核不嚴(yán)、或者未按實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)度支付工程進(jìn)度款，可能存在成本失控，超工程進(jìn)度付款等情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理的對(duì)策

（一）建立健全制度，明確各部門職責(zé)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的特點(diǎn)，首先需要建立完善以下幾項(xiàng)制度：

一是建立以項(xiàng)目經(jīng)理為中心的成本責(zé)任制度。把項(xiàng)目成本管理放在與項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目安全等同等重要的位置管理，要求項(xiàng)目經(jīng)理把這幾大要素作統(tǒng)籌考慮，避免顧此失彼。 二是建立企業(yè)成本管理體系文件。包括成本管理手冊(cè)、成本管理活動(dòng)的制度流程規(guī)定，成本實(shí)際情況記錄制度等。 三是建立項(xiàng)目管理人員成本考核制度。建立預(yù)算成本控制圖，分解落實(shí)各項(xiàng)指標(biāo)。有利于項(xiàng)目各管理人員加強(qiáng)成本管理意識(shí)為優(yōu)化項(xiàng)目成本發(fā)揮主觀能動(dòng)性。為各個(gè)崗位包括工程造價(jià)人員、工程設(shè)計(jì)人員、工程技術(shù)人員、材料管理人員、財(cái)務(wù)人員等制訂具體的成本考核方法。例如：明確項(xiàng)目公司經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目整體預(yù)算經(jīng)營效果負(fù)主責(zé)；規(guī)劃計(jì)劃部負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)；物資管理部負(fù)責(zé)安排材料采購計(jì)劃、編制材料用款計(jì)劃等；工程造價(jià)中心負(fù)責(zé)編制和審核設(shè)計(jì)概算及施工圖預(yù)算、完成招投標(biāo)，確定工程進(jìn)度支出；財(cái)務(wù)資產(chǎn)部負(fù)責(zé)籌融資、審核財(cái)務(wù)票據(jù)等。 四是編制“單項(xiàng)工程成本支出預(yù)算”。每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，無論規(guī)模大小，事前都要對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算成本做出認(rèn)真細(xì)致的計(jì)劃，并將預(yù)算成本細(xì)分至每一個(gè)業(yè)務(wù)單元或部門，再由各業(yè)務(wù)單元或部門分解落實(shí)到具體崗位上，以確?！柏?zé)權(quán)利”相統(tǒng)一。

（二）事中加強(qiáng)施工費(fèi)用過程管控，避免不必要損失

1.材料物資的控制

影響材料成本高低有三大要素：一是材料的質(zhì)量，二是材料的價(jià)格，三是材料的實(shí)際用量。作為房地產(chǎn)企業(yè)，無論是自行采購，還是委托施工方采購，都要在以上三方面進(jìn)行嚴(yán)格管控，在材料實(shí)物管理上要把住“三關(guān)”：①材料入口關(guān)。按照料、工、費(fèi)在工程項(xiàng)目的比重權(quán)衡，料的比重高達(dá)60% 以上。為了在預(yù)算成本內(nèi)保證質(zhì)量和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)于甲供材，要根據(jù)投資計(jì)劃、概算批復(fù)，結(jié)合設(shè)計(jì)圖編制設(shè)備、配件與原材料需求計(jì)劃，貨比三家，招標(biāo)采購，擇優(yōu)選用有信譽(yù)的供貨商。對(duì)于施工單位包工包料方式，建議推薦使用指定品牌方式或加強(qiáng)現(xiàn)場質(zhì)檢方式以保證材料質(zhì)量；對(duì)于某一類物資集中采購，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)降低材料價(jià)格；按照施工預(yù)算進(jìn)度安排，合理確定進(jìn)貨批量和批次，降低材料二次倒運(yùn)費(fèi)和倉儲(chǔ)成本。② 材料存放關(guān)。入庫材料定期做好驗(yàn)收和盤點(diǎn)工作，直達(dá)施工現(xiàn)場材料除按材料類別一一做好驗(yàn)收和盤點(diǎn)工作外，還需做好各項(xiàng)防范工作（即防偷盜、防丟失、防變質(zhì)等），以避免不必要的損失。③材料出口關(guān)。嚴(yán)格發(fā)料程序，按照施工預(yù)算，根據(jù)各標(biāo)段施工單位報(bào)的原材料領(lǐng)用明細(xì)表或領(lǐng)料單，按程序?qū)徟?，移送物資部門發(fā)料，控制材料消耗，認(rèn)真做好余料回收和利用，進(jìn)出現(xiàn)場必須清點(diǎn)，由相關(guān)責(zé)任人簽字確認(rèn)，并且將材料實(shí)際消耗情況與項(xiàng)目經(jīng)理收入掛鉤考核。

2.機(jī)械費(fèi)的控制

在價(jià)格方面，要考慮工期的緊張程度，可在市場價(jià)格基礎(chǔ)上，上下浮動(dòng)一定比例確定，不能嚴(yán)重偏離市場價(jià)格；在機(jī)械使用方面，要根據(jù)預(yù)算工程量清單，參考定額計(jì)算出各類機(jī)械的使用臺(tái)班數(shù)，結(jié)合現(xiàn)場工程施工的排布，合理審核機(jī)械臺(tái)班費(fèi)；安排施工項(xiàng)目的先后順序，按期進(jìn)場，最大限度地發(fā)揮機(jī)械效能，增加機(jī)械的運(yùn)轉(zhuǎn)率，減少機(jī)械的閑置。機(jī)械進(jìn)場后，要做好現(xiàn)場簽證記錄，每月末將實(shí)際使用臺(tái)班數(shù)與預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比分析，查找問題，制定出相應(yīng)對(duì)策，以降低各項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)人員在機(jī)械費(fèi)的控制方面要向前延伸，即：審核機(jī)械的定價(jià)及合同簽訂，程序是否嚴(yán)密，價(jià)格是否合理；付款時(shí)要結(jié)合工作量及簽認(rèn)單據(jù)的合理性進(jìn)行。

（四）加強(qiáng)事后考核評(píng)價(jià)，強(qiáng)化執(zhí)行力

房地產(chǎn)企業(yè)要將成本執(zhí)行效果與部門、責(zé)任人的績效評(píng)價(jià)掛鉤，用數(shù)據(jù)說話，對(duì)執(zhí)行效果好的，要將獎(jiǎng)勵(lì)政策適時(shí)體現(xiàn)在季度、年度的績效考評(píng)結(jié)果中，對(duì)于執(zhí)行效果差的，則降低其績效收入，獎(jiǎng)罰分明。將沒有考核或者事后的年終考核，變?yōu)槭轮锌己?，從而避免預(yù)算成本的控制流于形式。

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