我國土地評估的現(xiàn)狀及對策分析

高娜 楊燕飛

摘要：改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進(jìn)入市場進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，土地評估在土地資源的利用中有了快速的發(fā)展，并在土地資源的利用中起著不可替代的作用。土地資源的市場化取向改革，農(nóng)用地市場開始形成，農(nóng)村集成建設(shè)用地市場已經(jīng)在發(fā)展潮流中發(fā)育完成，各級政府也在這種發(fā)展中逐步提高了土地出讓過程的招標(biāo)、拍賣比例等等，土地資源的這些改革對土地評估提出了更高的要求。本文結(jié)合我國地勢廣闊的特點(diǎn)，綜合總結(jié)了我國土地評估的現(xiàn)狀，并根據(jù)我國土地評估現(xiàn)存的問題分析一套有效的解決方法。

關(guān)鍵詞：土地評估；現(xiàn)狀分析；對策分析

土地作為不可再生的資源，是非常重要的生產(chǎn)要素，在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，起著不可小覷的作用。然而，由于土地的不可再生的特性，我國人口眾多，導(dǎo)致土地在使用方面需慎重行事，土地評估在土地資源的使用上，發(fā)揮了巨大的作用。土地評估[1]在土地使用過程中，有助于土地交易的正常有序進(jìn)行，最大程度上保證了使用者和擁有者的權(quán)利，幫助企業(yè)的投資決策以及市場的管理，促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

1、土地評估的重要性

土地評估是土地估價人員依據(jù)土地估價的條例、原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料（如，土地的擁有者的個人以及家族的詳細(xì)信息，土地征用者的個人詳細(xì)信息，土地征用的目的，土地征用對市場的影響等）的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，是象征國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的標(biāo)志。

2、我國土地評估現(xiàn)存的問題

我國土地評估在土地資源的利用中顯示著重要的作用，在土地開發(fā)迅猛的今天，土地評估雖應(yīng)用頻繁，但存在的問題也不能忽視。土地評估在土地資源利用中，不僅僅自身存在一些影響其發(fā)展的問題，如土地評估的相關(guān)法律規(guī)定，相關(guān)方法原則不完善、不規(guī)范，評估機(jī)構(gòu)不完善等；在土地資源利用的相關(guān)人物方面，不同人物有著不同形式的不良行為導(dǎo)致土地評估工作問題百出，如政府機(jī)構(gòu)人員貪污腐敗、土地征用的企業(yè)決策者行賄走后門等土地評估中的違法亂紀(jì)行為。

2.1相關(guān)法律不完善

目前，我國對土地評估方面的法律規(guī)定有：《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》。然而這幾個法律并不能體現(xiàn)土地所有權(quán)[2]的主體對象，①首先是在集體土地所有權(quán)的分配上，由于目前的法律文件上，集體中的成員對集體土地的所有權(quán)是名義上的，沒有實(shí)質(zhì)的所屬權(quán)，不能夠以個人的身份或者其他渠道行使集體土地的所有權(quán)；②集體土地所有權(quán)的所屬對象是農(nóng)民群眾，但是，“農(nóng)民群眾”是個寬泛的概念，集體土地在現(xiàn)實(shí)中具體屬于“誰”，現(xiàn)在的法律中并沒有專門的規(guī)章條例，而只是在農(nóng)民群眾的等級上有了區(qū)分，如《憲法》和《土地管理法》規(guī)定鄉(xiāng)村小組為三級。

2.2政府機(jī)構(gòu)的腐敗

土地是不可再生的資源導(dǎo)致土地在現(xiàn)在的社會中擁有無法比擬的價值，而對土地的管理機(jī)構(gòu)直屬政府機(jī)關(guān)而非地產(chǎn)經(jīng)營商。政府機(jī)構(gòu)對土地資源的征用擁有絕對的決策權(quán)，而土地開發(fā)項(xiàng)目是很賺錢的項(xiàng)目。面對如此大的紅利，一些政府要員在土地使用的招拍過程中，頻頻出現(xiàn)違章操作，想方設(shè)法獲取土地開發(fā)成本與市場價格之間的差價，如政府要員冒名自己招標(biāo)土地征用使用權(quán)、政府要員貪污受賄讓地產(chǎn)開發(fā)商走后門等。

2.3評估機(jī)構(gòu)不完善

土地評估也是一種行業(yè)，有專業(yè)的人員做評估的工作。目前，我國有二十七個省、自治區(qū)以及直轄市成立了土地估價師協(xié)會。但是，只有評估協(xié)會是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。由于土地建設(shè)項(xiàng)目是現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)中最值錢的項(xiàng)目，其在招投標(biāo)的過程中，體現(xiàn)的競爭壓力是如法用言語形容的。在土地建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)過程中，一些地產(chǎn)商、開發(fā)商等投資商趨之若鶩，在利益的引誘下，招投標(biāo)項(xiàng)目公開但是程序卻出現(xiàn)不透明的現(xiàn)象，然而對于這種不透明的招投標(biāo)程序，卻沒有完善的評估機(jī)構(gòu)管理監(jiān)督。

3、我國土地評估現(xiàn)存問題的解決對策

土地評估要講究方法[3]，而我國的土地評估中出現(xiàn)一系列的問題正是由于土地人員在土地評估工作上不講求方法。針對我國土地評估現(xiàn)存的問題，急需規(guī)范和完善土地征用的管理制度，機(jī)制和程序。在管理制度、機(jī)制和程序三個方面的制度分析解決土地評估現(xiàn)存問題的對策，全面對土地評估進(jìn)行管理，并要各相關(guān)部門的大力配合與監(jiān)督的同時，要完善和規(guī)范土地市場。

3.1從制度方面解決我國土地評估問題

3.1.1完善土地管理制度，各部門大力支持

首先，政府機(jī)構(gòu)要負(fù)起責(zé)任，一要大力宣傳土地改建的項(xiàng)目，讓廣大市民能夠及時的了解國情，并且，政府機(jī)構(gòu)要在土建項(xiàng)目的頒發(fā)中，積極向市民征求意見，要讓市民充分發(fā)揮他們的知情權(quán)、參與權(quán)、建議權(quán)以及監(jiān)督權(quán)；二要在土地資源被使用的過程中，要積極的對其支持與監(jiān)督，保證土地開發(fā)到建設(shè)的每個程序都井然有序，按照法規(guī)進(jìn)行。

3.1.2完善糾紛裁決機(jī)制，保障民眾的利益

在我國土地評估的改善策略之中，必須要考慮在土地征用的建設(shè)中，保障民眾的利益。這一點(diǎn)，必須要市級人民政府的全力配合與監(jiān)督，市級人民政府要獲取土地征用中產(chǎn)生的糾紛的裁決權(quán)利，并充分發(fā)揮裁決機(jī)制的作用，充分使用自身的市場地位，以群眾的基本利益為出發(fā)點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上開展土建項(xiàng)目的建設(shè)。然而，在項(xiàng)目的開展過程中，若群眾要求對項(xiàng)目監(jiān)督聽證，在裁決之前，世紀(jì)人民政府也要采取聽證制度，讓群眾真正的參與到土地征用的項(xiàng)目之中。完善糾紛裁決機(jī)制，不僅有利于維護(hù)群眾的權(quán)利和利益，減少土地征用過程中產(chǎn)生的利益沖突，還能為土建項(xiàng)目的政策做宣傳。

3.1.3健全和規(guī)范土建征用程序

如上文所述，土建項(xiàng)目在現(xiàn)代社會的行業(yè)發(fā)展中是最具有經(jīng)濟(jì)價值的，土建項(xiàng)目在建設(shè)工作開展之前、開展之中甚至開展之后，都會出現(xiàn)貪污受賄等違法腐敗的行為。為杜絕這種違法行為，保障土建項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，必須在土建項(xiàng)目的開展全程增加項(xiàng)目操作的透明度，制定健全的土建征用程序，并要以法律法規(guī)為基礎(chǔ)，大力提高土建征用程序的規(guī)范性。

3.2從行業(yè)體系方面解決我國土地評估問題

土地市場體系是土建交易的平臺，只有土地市場體系完善和規(guī)范了，土建項(xiàng)目的建設(shè)才能夠健康有序的進(jìn)行。

如何完善土地市場體系？首先，根據(jù)土建項(xiàng)目的大小，將土建項(xiàng)目分級運(yùn)行，利用一層管理一層的分級管理形式，合理使用土地征用的有償性和無償性。并且，考慮了土地征用的有償使用和無償使用之外，對兩者之間的空隙，如土地租賃形式，劃分到有償使用范圍，并且也要保證土地市場體系的公開度和透明度。其次，政府機(jī)構(gòu)在土地市場的管理上，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)作用，將一些小型的經(jīng)營業(yè)務(wù)交由中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，做到分層管理。

分級運(yùn)行和分層管理，從橫向和縱向全面規(guī)范土地市場體系，做好土建項(xiàng)目的建設(shè)工作，并為儲備土地做好開發(fā)計劃。此外，嚴(yán)格對土地評估人員進(jìn)行篩選與培訓(xùn)，保證土地評估人員的素質(zhì)，提高土地評估人員的職業(yè)技能，將土地評估做到公平公正。

4、結(jié)語

土地資源作為市場經(jīng)濟(jì)的主體之一，其不可再生性在我國人口眾多的現(xiàn)實(shí)壓力下，顯得極其稀缺。保護(hù)土地不僅僅是我國的一項(xiàng)基本國策，也是群眾的基本責(zé)任，土地評估的作用在此基礎(chǔ)條件中極其突出。本文以土地評估在土地建設(shè)中的重要意義為基礎(chǔ)，尋找市場行業(yè)中土地評估存在的問題，根據(jù)各個問題提出相應(yīng)的解決對策，希望能給土地評估工作作為借鑒，從而促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]嚴(yán) 星，林增杰.《城市地產(chǎn)評估》，中國人民大學(xué)出版社，1999年.

[2]劉玉平.收益法應(yīng)用中收益額的選擇及預(yù)測[J].中國資產(chǎn)評估，2004.05.

[3]胡存智.《土地估價理論與方法》，改革出版社，1995年.