對商業(yè)綜合體中的復合需求動線策略的分析

韓東輝

摘要：本文探討綜合體模式下的商業(yè)混合趨勢及其對設計的影響，并歸納多樣商業(yè)形態(tài)組合的一些基本特點，提出三種能夠產(chǎn)生更多富于設計價值的空間的動線連接策略。

前言

如今，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進入“綜合體時代”。具備現(xiàn)代商業(yè)意義的綜合體的出現(xiàn)和發(fā)展，在歐美國家歷經(jīng)了至少40年的演變周期。而在中國，短短10年間，從一線城市到四線城市，綜合體如雨后春筍般地拔地而起。以往單一功能的產(chǎn)品類型不斷減少，復合化的開發(fā)模式不斷加強，可見，隨著城市化水平的不斷提高，對城市土地開發(fā)的產(chǎn)業(yè)需求變得更加復合與多樣。

一、綜合體模式下的商業(yè)混合趨勢及其對設計的影響

綜合體的快速發(fā)展，對產(chǎn)品效率的追求是根本的原因之一。這一效率，從最初城市化中土地開發(fā)效率開始，隨后反映為開發(fā)產(chǎn)品的匹配效率，直至構成良性的城市效率。仿佛一個合理的生態(tài)系統(tǒng)，綜合體各個產(chǎn)品板塊之間互相依存，其資源共享的意義大于不同功能的簡單疊加。

由于當前商業(yè)綜合體項目開發(fā)所呈現(xiàn)出來的城市土地復合開發(fā)特征，純粹單一形態(tài)的功能體很難再見，商業(yè)比重的高密度、大容量是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要面對的難題。人們發(fā)現(xiàn)，由于可銷售街鋪的低密性，將有限的土地全部轉化為可售街鋪顯然是不切實際的，因而必然會出現(xiàn)整體化、高樓層的大體量商業(yè)形態(tài)空間。如此一來，出現(xiàn)一些在尺度感上失衡的“龐然大物”也成為常態(tài)。對于一些品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，跟隨城市化的進程逐步進入二三線城市，但對于完全持有類型的商業(yè)有些不太適應，因此他們也進行調(diào)整，由完全的持有型商業(yè)模式轉化為更加實際的持有與銷售混合的模式。

由此可見，在近5年以及可以預見的未來，商業(yè)綜合體運營模式的轉變動機可以簡要概況為從單一商業(yè)形態(tài)的綜合體轉變?yōu)槎鄻由虡I(yè)復合類型的綜合體，這樣的趨勢會對規(guī)劃和建筑設計層面產(chǎn)生何種影響？

首先，在城市綜合體的設計中，復合性常常是設計關注的重點。這方面可以用平衡價值、和諧邏輯來概括分析。其中的每一個功能部分本身既有一套設計成立的原則、規(guī)律，但多個功能的統(tǒng)一綜合不等于多個設計邏輯的疊加，必然存在主次定位的問題。

其次，相對于商業(yè)綜合體而言，對商業(yè)部分的理解、分析有助于形成相對清晰定位的綜合體項目的設計邏輯，可以滿足各功能層面的需求，進而實現(xiàn)項目開發(fā)利益的價值最大化，并最終涵蓋城市綜合體的全面價值，即社會屬性的公共利益與開發(fā)商的經(jīng)濟利益。

所以，出于當前商業(yè)地產(chǎn)項目中運營模式的變化，建筑師的設計分析工作將隨之面臨不小的調(diào)整，對商業(yè)多樣性的再思考顯得格外重要。如果多樣的商業(yè)類型構成了城市商業(yè)綜合體的未來趨勢，那么基于以往持有的單純集中商業(yè)動線模式，或者基于銷售的商業(yè)街的實踐經(jīng)驗，將從“非此即彼”的選擇，演化為“彼此共存”的混合。

二、多樣商業(yè)形態(tài)的有機組合策略

從商業(yè)混合的角度，我們可以把近年來的綜合體案例大致歸納為兩方面特點。其一，商業(yè)綜合體項目中持有型商業(yè)與銷售型商業(yè)大量共存，兩者在容量上不再像以往那樣一邊倒，在一些中高端項目中銷售型商業(yè)所占比重更大。持有型商業(yè)也不完全表現(xiàn)為集中商業(yè)的形態(tài)，街鋪化的持有型商業(yè)也有出現(xiàn)。其二，兩種商業(yè)類型反映到規(guī)劃格局中時，由于持有型商業(yè)主要體現(xiàn)出的高樓層特征和銷售型商業(yè)體現(xiàn)出的分散商鋪低樓層特征，二者在整個商業(yè)綜合體規(guī)劃中所覆蓋的用地范圍相當，銷售型商鋪的布局對整個場地的影響大于集中商業(yè)。

基于以上兩個特點，在設計層面引發(fā)的思考是否如前述將兩種商業(yè)設計實踐經(jīng)驗嫁接就可行了呢？所謂“mall+商街”的思路是否妥當呢？本文接下來闡述當前持有型集中商業(yè)與銷售為主的商業(yè)街各自動線規(guī)劃與設計中的一些經(jīng)驗。

集中商業(yè)的動線規(guī)劃分為外部動線與內(nèi)部動線，從外部人行、車行、貨運以及內(nèi)部的水平與垂直動線等形成一套完整的設計原則與經(jīng)驗，但其核心是營造內(nèi)部的商業(yè)條件，形成封閉的室內(nèi)商業(yè)環(huán)境。這樣的設計原則缺少了對商業(yè)綜合體其他功能的關注，缺少了對片區(qū)、城市的理解，也出現(xiàn)了不少備受詬病的案例。

對商業(yè)街的設計則更關注街道尺度、節(jié)點、空間形態(tài)、商鋪單元的分析，具備更多對廣場、街道、城市生活以及開放空間的理解，但因其低密度、低容量、業(yè)態(tài)規(guī)劃局限，很難在城市地段價值大的區(qū)域單一存在。

多樣商業(yè)形態(tài)的有機組合一定是基于對集中商業(yè)、商業(yè)街兩者各自成熟的設計原則下的實踐結果。多樣商業(yè)形態(tài)的綜合體動線模式將會具有以下一些特點。

其一，持有商業(yè)的吸引力。

其二，特定節(jié)點空間將內(nèi)外聯(lián)結。

其三，聯(lián)結動線清晰。

其四，節(jié)點空間的匯聚價值。

其五，梯級變化的動線層次。

其六，關鍵點的持有。

其七，城市功能的疊加。

三、CCDI工程案例及典型設計手法應對

前文的七種動線模式并非彼此獨立，結合具體的設計手法，會形成更容易感知的商業(yè)界面。接下來簡述的三個實例，分別在其中一項或多項動線策略上實現(xiàn)了設計層面的突破。

1.蘇寧蕪湖城市之光——逐層退臺的外掛商鋪形成梯級變化的動線層次

蘇寧蕪湖城市之光商業(yè)項目總建筑面積28萬 m2，包含集中商業(yè)、沿湖商業(yè)街區(qū)與高層公寓。在城市中，濱水公共空間是市民生活的休閑場所。建筑師通過設計一個濱水廣場，一方面強化了公共空間的場所價值，另一方面也作為集中商業(yè)與沿湖商業(yè)街區(qū)之間的特定節(jié)點空間。濱水廣場設計注重的是其公共開放性。在集中商業(yè)靠近沿湖商業(yè)街區(qū)一側設計了一至四層逐層退臺的外掛商鋪，二層退臺空間是主要聯(lián)系集中商業(yè)與沿湖商業(yè)街區(qū)的人流交通層。逐層退臺的外掛商鋪擁有獨立的室外交通，集中商業(yè)的室內(nèi)各層人流也可到達。

2.深圳一方中心——與下沉廣場疊合的地下商業(yè)形成城市功能的疊加

深圳一方中心作為城市核心區(qū)的商業(yè)綜合體項目，包含大型集中商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅。項目具有地鐵換乘站點與公交場站的交通優(yōu)勢。對地下商業(yè)的設計尤其注重，通過采用偏移地下的方式與地上集中商業(yè)錯開的方式，將地下商業(yè)區(qū)域疊合到城市街道與下沉廣場區(qū)域，形成激活“地鐵—集中商業(yè)—城市（下沉）廣場”的聯(lián)合作用，而集中商業(yè)與地下商業(yè)在下沉廣場處連結。這樣，通過設計使下沉廣場同時具有了商業(yè)價值、交通價值與城市生活價值。

四、結語

綜合來說，多樣商業(yè)形態(tài)下的綜合體動線在特定節(jié)點空間的連接愈發(fā)呈現(xiàn)多層次化的趨勢，反映出集中形態(tài)商業(yè)與街區(qū)形態(tài)商業(yè)之間的多種組合關系，從前文分析的七類動線模式和三個設計實例可以看出，綜合體中的城市商業(yè)街區(qū)、空中商街、屋頂購物公園等比較時尚的商業(yè)形式將成為未來一段時期內(nèi)的主流趨勢。這些商業(yè)形態(tài)將會催生出更多富于設計感的空間，進而為都市綜合體帶來更好、更持久的商業(yè)氛圍和盈利能力。