保障房造價管理全過程造價控制的探討

王文超

摘要：保障性住房就是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金的住房，保障性住房具有支出審批手續(xù)多、工期短、質(zhì)量要求高等特點，因此，在保證工程質(zhì)量和進度的前提下，對保障性住房造價管理進行全過程的造價控制，保證盈利，規(guī)避風險，是造價管理人員工作重點關(guān)注的地方。

關(guān)鍵詞：保障房；造價管理；造價控制

一、保障房開發(fā)特征

1.造價低廉

保障房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，所以，一分錢要當兩分錢花，保障房要求工期短、質(zhì)量要求高、嚴格控制成本與造價。因此，為了保障保障房建設能用最低的目標達到要求，建設單位需不斷的挖掘各種能降低保障房成本的方法，對建筑工程施工現(xiàn)場進行造價控制，制定通過主觀努力可能達到合理的最低成本水平的經(jīng)濟技術(shù)措施，確保低成本控制。

2.功能齊全

雖然是保障房，但是功能要齊全，滿足人民群眾生產(chǎn)生活的需求。保障房規(guī)劃設計要做到布局合理、科學，在滿足日照等最低規(guī)劃規(guī)范要求的同時，通過適當提高容積率，增加保障房建筑面積，提供更加多的戶數(shù)滿足群眾的需求。合理規(guī)劃公共設施，比如自行車棚、汽車停車場建于地下；屋頂設計為平屋面，可以屋頂上搞綠化種草坪，既保證了小區(qū)綠地面積，也節(jié)約了部分公建的占地。

3.設計施工集約化

為了確保保障房的建筑使用面積，在建筑、結(jié)構(gòu)設計過程中減少結(jié)構(gòu)面積，控制建筑物的形狀系數(shù)，減少外墻不必要的凹凸變化，這樣既節(jié)約了材料，同時也降低了建筑物的能耗；選擇合理的梁板結(jié)構(gòu)，如大開間結(jié)構(gòu)層和予應力長向板，可以較現(xiàn)澆板節(jié)約鋼材約15%；樓座的基礎選擇可以節(jié)約鋼材和混凝土用量的梁板式基礎；提高項目現(xiàn)場管理管理水平，優(yōu)化施工方案，降低人、財、物的消耗。

二、造價管理概述

所謂的造價管理，是指建設企業(yè)在合理設計、優(yōu)化投資決策和施工方案的基礎之上，對整個施工的過程以及工程竣工后的審核結(jié)算工作進行科學合理的造價控制，對工程的全過程所需要的造價控制在最合理的范圍之內(nèi)，達到人力、物力、財力等各方面條件的協(xié)調(diào)，以求經(jīng)濟效益和社會效益的共同提高。簡單來說，造價管理就是采用一定的方法和措施，對工程的造價進行有效控制的一種方法和手段。科學合理的工程造價管理，能夠根據(jù)建設企業(yè)自身的經(jīng)濟實力、人員配備、施工能力水平等方面的因素，以及工程本身的施工要求來進行投資結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)和規(guī)劃工程的規(guī)模。這能夠很大程度上降低工程的投資成本，縮短工程建設的工期，保證工程的建設質(zhì)量，延長工程的使用壽命，減少對工程進行維修的費用，為建設企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟效益和社會效益。

三、保障房造價前期控制

為了能夠?qū)崿F(xiàn)保障房造價的事前控制和主動控制，建設單位管理層必須在源頭上確保保障房總投資限額不被突破，這樣建設單位在全過程造價管理中取得主導控制地位。

1. 優(yōu)化保障房的選址

由于社會保障房選址關(guān)系到土地成本、配套成本，建設單位一定要對保障房建設的優(yōu)化比選。因此，選址時地方政府應當起主導作用，本著有利工作，方便生活，節(jié)約用地的原則，保障房一定要選擇在市政配套成熟的地段，在保障房居住區(qū)的規(guī)劃選址過程中要注意與城市總體規(guī)劃、近期建設規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和住宅建設規(guī)劃的具體要求相結(jié)合，為了能夠降低公共設施、市政道路等配套設施建設成本，減少投資支出，相關(guān)決策部門要組織專家組優(yōu)化比選選址地點，盡可能利用現(xiàn)有的交通設施、市政設施和公共服務設施，確保在配套設施及細節(jié)上控制保障房造價。

2.搞好規(guī)劃設計

本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”的建設方針，建設單位要主動溝通協(xié)調(diào)規(guī)劃設計部門先規(guī)劃后建設和后相對集中的原則對保障房進行規(guī)劃設計，這樣可以減少違反規(guī)劃建設的行為，把損失降低到最少。保障房規(guī)劃設計要做到設計新穎、規(guī)劃科學、設施配套、質(zhì)量合格、功能合理、適當超前、環(huán)境優(yōu)美，給保障房的老百姓提供安全、方便、舒適的居住環(huán)境。

3. 優(yōu)化保障房配套設施

保障房居住區(qū)建設項目公建配套水平，與住宅同步規(guī)劃、居住人口規(guī)模相對應，并與保障房同步建設和同時投入使用。以最小的成本支出確保配套設施在滿足公共服務基本配套服務，在配套設施設計過程中盡量依托周邊的公共服務設施條件，對配建項目進行合理的歸并、調(diào)整和刪減，減少不必要的投資支出。保障房小區(qū)委托建筑設計院做綠化景觀設計時，應盡量利用現(xiàn)有的地形地貌、盡量利用鄉(xiāng)土樹種和當?shù)夭牧希瑴p少綠化園林投資支出。加強后期養(yǎng)護管理，通過合理組織綠化養(yǎng)護、維護，增加綠化成活和恢復比率，降低養(yǎng)護成本。

四、嚴格實行工程招投標制度

1.認真做好市場調(diào)研

（1）建設單位造價工程師加入對施工單位相關(guān)情況考察組織機構(gòu)。協(xié)助單位管理層了解施工單位的綜合能力、資信情況、資金流情況、施工技術(shù)力量、企業(yè)施工設備等情況，防止施工單位為皮包公司，防止中標之后出現(xiàn)轉(zhuǎn)包、分包等現(xiàn)象。

（2）造價事務所項目負責人要組織甲方代表對保障房項目建筑市場，針對混凝土、鋼筋、砌塊等建材，租賃模版、塔吊、腳手架設備，預制構(gòu)件等等進行一線市場調(diào)查，確保造價工程師在編制保障房招標文件能夠掌握比較準確的造價信息。

2.認真編制工程招標文件

（1）造價工程師在編制保障房項目工程招標文件注意“三個防止”：防止施工圖設計上的疏忽；防止招標提供的資料不準；防止建筑行業(yè)強制性規(guī)范之間、設計規(guī)范與行業(yè)規(guī)范之間的差異。造價工程師要事先加強與設計單位溝通協(xié)調(diào)，確保設計和勘查的深度滿足造價管理的要求。

（2）造價工程師編制保障房工程招標文件要突出“四個重點”：保障房施工質(zhì)量標準要明確，便于竣工驗收；工程量清單報價內(nèi)容要齊全，防止漏項；保障房施工周期要確切，便于甲方現(xiàn)場動態(tài)監(jiān)控；項目索賠事項要具體，便于造價管理操作。

五、加強施工階段的投資控制

施工階段是項目成本控制的關(guān)鍵，重點抓以下三個方面：一是嚴格審核承包商的索賠要求；二合理控制工程變更，工程變更包括施工條件變更、設計變更、工程項目變更、進度計劃變更；三是做好材料的加工定貨。我們預算人員要廣泛掌握建材行情，如果對材料市場價格不清楚，在控制工程造價方面就會處于被動，就不能更好地控制工程造價。造價工程師在處理施工單位的索賠時，要以合同為依據(jù)，站著甲乙雙方公平的角度，加強對索賠資料的審查；造價工程師在管理索賠時要注重預見性，強調(diào)處理索賠的及時性，盡量減少保障房索賠事項的發(fā)生，以免引起投資失控。

六、加強竣工結(jié)算的審核

工程竣工結(jié)算是最后確定保障房工程總造價的重要環(huán)節(jié)，是工程造價合理確定的重要依據(jù)。造價工程師在核算實際完成工程量，要以施工圖、施工技術(shù)方案及設計變更簽證為依據(jù)，逐步進行核算以防止工程量漏算、重算和錯算而增加工程造價。造價工程師對現(xiàn)場簽證憑據(jù)的審核應作好調(diào)查研究，審查其必要性和合理性，防止出現(xiàn)超支現(xiàn)象。

七、結(jié)語

工程量清單計價規(guī)范GB50500-2013模式下如何協(xié)助建設單位做好保障房的投資控制，預防甲乙雙方結(jié)算糾紛，確保略有盈利，成為我們造價管理人員研究的重點方向。造價工程師必須本著一個科學的、務實的工作態(tài)度，扎實細致地、全方位地、有重點地去搞好清單模式下的保障房工程建設投資的控制工作。

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