二手房買賣中“陰陽合同”法律問題探析

摘 要 隨著社會的發(fā)展，居者有其屋的需求越來越明顯，二手房買賣是房地產(chǎn)交易的重要組成部分，其成交量也呈逐年上升趨勢?！瓣庩柡贤弊鳛槎址抠I賣“公開的秘密”，催生了諸多法律問題。本文主要圍繞其概念、特征、風(fēng)險、存在原因、法律效力、解決對策進(jìn)行探析。

關(guān)鍵詞 “陰陽合同” 存在原因 法律效力 解決對策

作者簡介：李恰，鄭州大學(xué)法學(xué)院2012級本科生，法學(xué)專業(yè)。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? 文章編號：1009-0592（2014）12-277-02

一、“陰陽合同”的概念、特征及其風(fēng)險

“陰陽合同”概念主要明確于《招標(biāo)投標(biāo)法》頒布后，但隨著社會的發(fā)展，“陰陽合同”已從建設(shè)施工領(lǐng)域蔓延至二手房交易合同，房屋租賃合同，甚至一些勞動合同和勞務(wù)合同中。本文所探討二手房買賣中的“陰陽合同”是指房屋買賣雙方為了實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大化、規(guī)避國家管理就同一交易簽訂的兩份或者三份內(nèi)容不同的合同。其中“陰合同”由買賣雙方根據(jù)真實的意思表示私下簽訂，約定的交易價格也符合市場行情;“陽合同”根據(jù)買方需要可分為兩類： 一種是做高房價以向銀行申請更多貸款或進(jìn)行抵押，另一種是做低房價， 以便在房地產(chǎn)交易中心過戶時減少稅費，后一種情況在現(xiàn)實中更為常見?！瓣庩柡贤弊畲蟮奶攸c是“陰陽” 并存，即公示性與隱蔽性同在，二手房交易中，買賣雙方在實際交易時以“陰合同”為準(zhǔn)，“陽合同”符合形式合法的要求，僅在相關(guān)管理部門備案，用于規(guī)避政府管理，并不實際履行。

“陰陽合同”的簽訂除了造成國家稅收大量流失之外，也會給買賣雙方帶來巨大的風(fēng)險。首先存在法律風(fēng)險，根據(jù)《稅收征管法》第六十三條的規(guī)定，納稅人進(jìn)行虛假的納稅申報、不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。二手房買賣雙方通過簽訂“陰陽合同”少繳稅款的行為經(jīng)有關(guān)部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，會受到補繳稅款、 巨額罰款等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，符合犯罪構(gòu)成要件的，還需追究其刑事責(zé)任;其次存在經(jīng)濟風(fēng)險，就買方而言，通過做低房屋價格在購買二手房時可以規(guī)避一部分稅費，但是當(dāng)其出售該房屋時，買賣差額因第一次交易時提交房地產(chǎn)交易中心的合同標(biāo)價過低而被拉大，從而致使第二次交易時的稅基增大，個人所得稅等出售成本將會增加，這樣計算下來，買方通過簽訂“陰陽合同”規(guī)避稅收的算盤便會落空，甚至是得不償失。隨著“國五條”細(xì)則出臺，個人出售房產(chǎn)從嚴(yán)按差額的20%征收個人所得稅，將這經(jīng)濟風(fēng)險進(jìn)一步增加;除此之外還存在其他風(fēng)險，“陰陽合同”缺乏規(guī)范性，存在約定不明甚至是口頭約定等情況，在交易主體和交易中間人之間會引發(fā)一系列諸如成本風(fēng)險、時間風(fēng)險、機會風(fēng)險、信譽風(fēng)險等負(fù)面作用。

二、“陰陽合同”的存在原因

（一） 利益落差下僥幸心理對法律意識的沖擊

實現(xiàn)利益的最大化是二手房交易中買賣雙方及中介機構(gòu)都希望達(dá)到的目的，實際交易中，賣方為了減少麻煩，通常約定由買方實際承擔(dān)因交易產(chǎn)生的一切稅費。對買方而言，簽訂“陰陽合同”可以減少巨額的稅費，以北京為例，據(jù)悉，北京每套二手房交易價在220萬元以上 （陽合同），而網(wǎng)簽價平均在60萬 （陰合同），差價達(dá)到了160萬！ 若交易房屋原屋主未注滿5年，依舊意味著需要交納營業(yè)稅5.5%，契稅1.5%，個稅1%，計7%，則陰陽合同避稅達(dá)到了160？% =11.2 萬元！而賣方并不因此實際受損。同時，“陰陽合同”的簽訂有利于促成交易使中介獲取更多的傭金。在三方的利益權(quán)衡下，買賣雙方特別是中介機構(gòu)，抱著僥幸心理規(guī)避法律并希望“陰陽合同”的得以順利履行。

（二）現(xiàn)有稅收模式存在較大弊端

首先，交易雙方在中介的幫助下利用自己的信息優(yōu)勢降低成交金額便可減少稅費，而目前大部分城市二手房交易指導(dǎo)價格存在較大的滯后性，加之受各種復(fù)雜因素影響，房屋價格難以評估，致使通過“陰陽合同”做低房價逃避稅收的現(xiàn)象層出不窮。其次，稅務(wù)人員權(quán)力尋租，根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。這從法律上給稅務(wù)人員提供了自由裁量權(quán)，但在實際交易中，稅務(wù)人員利用職務(wù)便利任意處理二手房交易價格，甚至與交易主體、交易中間人串通中飽私囊。2013年上海原南匯區(qū)房產(chǎn)交易中心審核員與中介勾結(jié)做低別墅房價被判刑便是一個很好的例證。最后，“陰陽合同”的簽訂損害國家利益情況無人代表國家直接請求賠償，現(xiàn)有稅收體制無論是對買賣雙方、房屋中介機構(gòu)還是稅務(wù)工作人員的行為都缺乏有效的監(jiān)管，二者結(jié)合，使“陰陽合同”泛濫為房地產(chǎn)行業(yè)的“行規(guī)”。

三、 “陰陽合同”的法律效力

現(xiàn)實生活中，由于房價上漲，賣方希望抬高房價獲得更大的利益，以逃稅違法為由請求法院判決原房屋買賣合同無效的情況居多，“陰陽合同”的效力究竟如何，目前學(xué)界有以下幾種觀點：

（一） “陰合同”、“陽合同”均無效說

《合同法》第五十二條第2款明確規(guī)定“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”為合同無效的情形，而“陰合同”、“陽合同”明顯是買賣雙方和中介機構(gòu)相互串通后以實現(xiàn)個人利益的最大化為目的進(jìn)行的損害國家稅收的活動，故應(yīng)認(rèn)定二者均無效。

（二）“陰合同”有效、“陽合同”無效說

房屋買賣合同屬于私法自治的范疇，“陰合同” 體現(xiàn)當(dāng)事人雙方真實的意思表示，并在實踐中履行，本著私法自治的原則應(yīng)認(rèn)定為有效;而“陽合同”不是合同雙方的真實意思表示， 且作為主要條款的價格條款不符合法律規(guī)定，故“陽合同”無效。

（三）“陰合同”有效、“陽合同”部分有效說

此種觀點認(rèn)為“陰合同”有效的原因與第二種基本相同;關(guān)于“陽合同”，根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效”，認(rèn)為“陽合同”中除價格條款無效外，其他交違約責(zé)任條款、 仲裁條款等應(yīng)認(rèn)定為繼續(xù)有效。

筆者認(rèn)為上述三種觀點分析的不夠全面，“陰合同”、“陽合同”均應(yīng)認(rèn)定為部分有效?！瓣庩柡贤弊鳛橐粋€整體，判斷其效力如何，應(yīng)當(dāng)綜合考慮“陰合同”與“陽合同”的關(guān)系、當(dāng)事人的意思表示和相關(guān)法律規(guī)定，并將其放在整個交易中，只有符合雙方意思表示且不違背合同效力強制性規(guī)定的情況下才能被認(rèn)定為有效。具體分析如下：首先，“陽合同”是對“陰合同”的補充和修改，房屋價值本身較高，買賣雙方就“陰合同”反映的實際房價達(dá)成一致意見后，處于利益考慮交雙方仍會就履行時間、履行方式等不斷談判、斡旋，加之我國民法允許當(dāng)事人變更合同，若以實現(xiàn)房屋過戶為目的而在房產(chǎn)部門進(jìn)行登記的“陽合同”對先前簽訂的“陰合同”的非核心條款進(jìn)行了變更和補充，那么根據(jù)合同的簽署順序， 應(yīng)以最后簽署的陽合同作為體現(xiàn)當(dāng)事人真實意思表示的合同。其次，“陰合同”中關(guān)于房價的條款符合當(dāng)事人真實的意思表示并在實際中履行，應(yīng)認(rèn)定為有效。最后，“陽合同”做低房價以逃避稅收損害了國家利益、做高房價騙取貸款損害了第三人的利益，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定關(guān)于房價的條款應(yīng)認(rèn)定為無效，又根據(jù)《合同法》第五十六條規(guī)定，房價條款無效并不影響買賣合同其他條款的效力。綜上所述，“陰合同”中關(guān)于房價的條款有效，被“陽合同”補充和修改的部分無效;“陽合同”中關(guān)于房價的條款無效，其他條款有效。

四、 “陰陽合同”的解決對策

（一） 扭轉(zhuǎn)利益驅(qū)使下法律意識淡薄的局面

首先，稅務(wù)機關(guān)和房產(chǎn)部門應(yīng)利用報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體將相關(guān)稅收制度和法律政策原本晦澀、專業(yè)的術(shù)語以簡單易懂的方式面向社會大眾宣傳，買賣雙方作為交易主體，在潛移默化的過程中形成自覺遵守法律的意識方能從根源上消除“陰陽合同”存在的土壤。其次，應(yīng)完善立法，加強對中介機構(gòu)的管理，我國房地產(chǎn)中介行業(yè)興起較晚，與之配套的法律并不全面，使得中介機構(gòu)鉆法律的空子誘導(dǎo)買賣雙方簽訂“陰陽合同”。值得欣喜的是，首部旨在打擊 “陰陽合同” 的地方政府規(guī)章 《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》和第一個專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》分別于2010年和2011年出臺，這對規(guī)范中介機構(gòu)的行為起到了積極的作用，同時我們可借鑒國外的做法， 設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會， 并提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求。最后，應(yīng)加大對逃稅的處罰力度，我國《稅收征管法》第六十三條規(guī)定：“納稅人偷稅的，由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款”筆者認(rèn)為，對偷稅行為的財產(chǎn)罰力度較小，不足產(chǎn)生威懾作用，通過加大對逃稅的處罰力度，當(dāng)事人進(jìn)行利益權(quán)衡后頂風(fēng)作案的幾率就會大大減少。

（二） 加強部門協(xié)調(diào)配合， 確保稅收政策落實到位

第一方面，建立信息對稱情況下新的計稅機制。各級政府應(yīng)與房產(chǎn)部門、稅務(wù)機關(guān)加強合作，對所在行政區(qū)域內(nèi)二手房交易的行情予以考證，盡可能掌握不同地段、位置、戶型、樓層、消費者心理等多方面的綜合信息，測算房產(chǎn)交易的平均價格，并建立科學(xué)的二手房交易指導(dǎo)價格體系。需要注意的是，市場交易信息應(yīng)該及時更新以保證計稅依據(jù)能正確反映市場行情。第二方面，完善稅務(wù)機關(guān)的制約監(jiān)督體系。征稅的受理、 審核和審批環(huán)節(jié)應(yīng)嚴(yán)格由三個崗位分別辦理，各個崗位須相互配合、相互制約，不能任由一個崗位實際控制掌握;對于稅務(wù)工作人員的自由裁量權(quán)也應(yīng)加以限制，防止工作人員與交易主體、交易中間人相互勾結(jié)，徇私枉法，損害國家利益。同時，作為事后監(jiān)督，應(yīng)擴寬發(fā)現(xiàn)問題的渠道，鼓勵民眾對偷稅行為進(jìn)行舉報，并及時通報有關(guān)責(zé)任人的涉稅犯罪案件，對相關(guān)人員起到懲戒作用。第三方面，選擇合適機構(gòu)代國家求償：在國土局或稅務(wù)部門內(nèi)部設(shè)立專門機構(gòu)或者由檢察部門作為國家代表， 對簽訂和涉嫌簽訂 “陰陽合同” 以規(guī)避納稅的當(dāng)事人展開調(diào)查并追究責(zé)任， 以防止國家稅收的流失。從而可以解決國家利益源源不斷的損失而無人出面追究的尷尬局面。

五、 結(jié)語

二手房買賣中簽訂“陰陽合同”早已成為一種常態(tài)，因此引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，想要在短時期內(nèi)將這一現(xiàn)象完全根除有很大難度，只有逐步加強對二手房買賣市場的規(guī)制，完善現(xiàn)有法律體系，提高社會公眾的法律意識才能將“陰陽合同”的隱患杜絕于源頭。

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