房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制

何健

摘要：如何合理且有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，對于每個房地產(chǎn)公司而言是非常重要的研究內(nèi)容。歸根結(jié)底，合理地控制開發(fā)成本可有效地直接提高利潤和盈利$如何有效地開源節(jié)流，以下做初略探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制

房地項目開發(fā)成本管理控制，是一個多階段的#動態(tài)的復(fù)雜過程，為了做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理與成本控制，我們必須要樹立企業(yè)的陳本意識，做好開發(fā)過程各個環(huán)節(jié)的管理控制工作，建立一套完善的成本運行體系，這樣才能在競爭中立于不敗之地，并為企業(yè)贏取較大的利潤空間。

一.項目決策階段的成本控制

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說決策階段是整個項目的基礎(chǔ)和導(dǎo)向，項目的所有環(huán)節(jié)都要圍繞決策階段的規(guī)劃進行，因此，決策階段對項目整體投資影響程度很高，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決策階段對項目投資總成本進行專業(yè)性的預(yù)測，并確定投資控制目標，建立成本控制機制。

1.1進行充分的市場調(diào)查分析

風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中的各種不確定因素，使實際收益偏離預(yù)期收益的可能性。最大程度的將這種不確定性降至最低，需要房地產(chǎn)企業(yè)進行充分的市場調(diào)查分析。在調(diào)查過程中，根據(jù)自身發(fā)展的要求和目標，選取有用的信息進行整理，取其精華去其糟粕。迎合現(xiàn)代潮流的需要，應(yīng)用現(xiàn)代科技的手段，充分發(fā)揮信息化的功能，以盡可能準確的獲取市場信息，從而將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素扼殺在萌芽狀態(tài)。通過市場調(diào)查分析，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的下一步走勢和供求狀況了如指掌，從中選出可以獲取最大經(jīng)濟效益的投資項目。

1.2客觀、準確地做好項目可行性研究

專業(yè)人員根據(jù)取得的第一手調(diào)研材料，估算出開發(fā)項目的全部費用成本，分別估算土地成本、建安費用、管理成本、財務(wù)成本、工程費、基本設(shè)施成本費、銷售成本、以及其它無法預(yù)測的其它費用等。費用成本估算力求準確、客觀，必須緊密結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)行情和開發(fā)項目的實際情況。根據(jù)全部支出成本和銷售價格的預(yù)測情況對項目做出經(jīng)濟評價和綜合分析，評價和分析過程運用成本利潤率和銷售利潤率等指標，使得出的結(jié)論更科學(xué)、更可行、更具說服力。

1.3采取多樣化的組合投資

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少未來收益的不確定性，可以將投資有選擇地放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目上，投資建設(shè)不同類型的商品房，以滿足不同收入階層居民的需求和承受能力。由于不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險不同，收益高低也就不盡相同，如此一來，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，提高了其抗風(fēng)險的能力。

二、項目設(shè)計階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目在決策階段之后，設(shè)計就成為項目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這個階段，影響項目成本的因素有很多，如建筑物的平面布置形式、結(jié)構(gòu)設(shè)計、外觀布局、內(nèi)外裝潢標準及主要機器設(shè)備等，這些因素占據(jù)影響項目成本的很大比例，對這些因素進行科學(xué)、合理的規(guī)劃，可以使項目設(shè)計階段的成本控制達到事半功倍的效果。

2.1優(yōu)化設(shè)計方案

通過設(shè)計方案比選控制成本，在設(shè)計過程中，不斷改進方案存在的不足與缺陷，盡可能使設(shè)計方案達到最優(yōu)。從經(jīng)濟、技術(shù)、市場這三個視角對開發(fā)項目的結(jié)構(gòu)布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型特點、環(huán)保節(jié)能和建材選用等進行比對，根據(jù)比對結(jié)果，選用系列化和標準化的設(shè)計方案。設(shè)計方案要充分考慮施工過程的可行性和經(jīng)濟性，避免對施工規(guī)劃的大規(guī)模改動，保證工期按期完成，同時最大程度的節(jié)省投資成本。

2.2推行特性設(shè)計

在設(shè)計過程中，充分分析項目的特點，在項目的實際情況的基礎(chǔ)之上，選用切實符合項目的材料、設(shè)備、施工工藝等，并對其性質(zhì)和特點進行研究，最大程度地節(jié)省材料和設(shè)備的支出成本。合適的材料和成本會在很大程度上節(jié)約項目施工成本，保證項目施工安全、順利的開展。

2.3制定限額設(shè)計

對項目進行合理并科學(xué)的分析研究，在保證項目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)之上，制定限額設(shè)計方案，按照標準的投資估算控制初步設(shè)計，減少一切不必要的成本開支。投資分解是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法，為了使投資控制在限額內(nèi)，按照經(jīng)濟合理、技術(shù)先進、安全環(huán)保、美觀并符合國情的設(shè)計方針，將投資限額分解成若干個專業(yè)限額，并且按土建、通風(fēng)、排水、暖通、電力等專業(yè)，下達給各專業(yè)技術(shù)人員，對設(shè)備如何選型、總圖布置情況、工藝流程圖、建筑方案進行反復(fù)甄選，分析研究實現(xiàn)投資開發(fā)的具體措施。采用限額設(shè)計方案是我國房地產(chǎn)領(lǐng)域在項目設(shè)計過程中有效使用開發(fā)資金、控制投資支出的強有力措施。

三、項目施行階段成本控制

3.1認真做好招標工作

招標在項目開發(fā)過程中是成本控制的關(guān)鍵節(jié)點，通過招標能遴選到合適的合作者。良好的合作關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)項目效益實現(xiàn)的保障，是項目順利進展的必要條件，同時也是施工方與招標方維持利益關(guān)系的前提基礎(chǔ)。

招標前擬好招標規(guī)劃，并針對招標前出現(xiàn)的變動，對規(guī)劃做出進一步調(diào)整，并會同相關(guān)部門對調(diào)整方案進行審核，以確保招標工作順利開展。項目招標計劃增添責(zé)任主體、招標方式的界定，做到規(guī)劃條理、責(zé)任明確，避免規(guī)劃紊亂造成不必要的成本支出。

項目招標工作必須規(guī)范有致，招標前編制造價指標及標底數(shù)額，保證項目招標有計劃、有規(guī)范的進行。招標完成后，對招標結(jié)果和標底數(shù)額進行比對，同時加強意外事件的防范力度。

3.2加強集中采購，選擇長期供應(yīng)商

所謂集中采購就是利用規(guī)模化采購方式進行的大宗采購，這種方式可以有效降低采購成本，并提高采購效率，同時保證采購質(zhì)量。力求采購方式公開、使采購信息透明化，避免采購方面出現(xiàn)腐敗等不良現(xiàn)象。對于一些零散材料、小型設(shè)備的采購也要貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價廉。

供應(yīng)商的選擇至關(guān)重要，更換供應(yīng)商會造成一系列的時間和資金支出，所以力求與供應(yīng)商建立長期的合作關(guān)系，同時注重對供應(yīng)商的管理，盡量使供應(yīng)商負擔(dān)貨物的運輸費用，最大程度的節(jié)約成本。

3.3加強施工現(xiàn)場的管理

施工現(xiàn)場貨物繁多、人員雜亂，經(jīng)常發(fā)生一些不可預(yù)測的安全事件，對施工現(xiàn)場的工作人員造成了安全威脅，甚至出現(xiàn)返工、停工等情況，這些現(xiàn)象勢必會增加項目的成本支出，所以加強施工現(xiàn)場的管理，施工階段成本控制的必要手段。

3.4加強合同管理，避免工程索賠。

簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。嚴格經(jīng)濟簽訂和工程變更管理。施工合同是工程建設(shè)的主要合同，是承發(fā)包雙方進行開發(fā)建設(shè)、撥付工程款項、工程竣工結(jié)算、工程索賠的全部依據(jù)。為此，必須把好施工合同的起草、審核、修改、簽訂關(guān)。在開發(fā)項目施工過程當中，要嚴格執(zhí)行合同具體條款，以減少不必要的責(zé)任糾紛和違約賠償。

四、竣工結(jié)算階段成本控制

竣工結(jié)算是開發(fā)項目成本控制的最后一關(guān)，工程造價的高低跟竣工工程結(jié)算的辦理有著直接關(guān)系。施工單位提供的工程結(jié)算書大致存在高套定額、冒算多算、高套取費標準以提高結(jié)算價的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要親自組織造價工程師對施工單位編制的工程結(jié)算書進行全面、認真、嚴格的審核，同時還要參照原招標文件、圖紙、設(shè)計變更、承發(fā)包合同、材料設(shè)備采購價格、工程索賠合同、專業(yè)分包合同等，委托信譽好、資質(zhì)高的工程造價咨詢企業(yè)進行更嚴格、更專業(yè)、更全面的審核。以造價審減額為基數(shù)的獎勵對工程造價咨詢企業(yè)來說是一個很大的誘惑，這種獎勵制度能充分提高造價咨詢公司的積極性，確保結(jié)算質(zhì)量，降低項目成本。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了二十幾年的發(fā)展，特別是自近十年來的價格飛漲，局部地區(qū)已經(jīng)形成了泡沫，加上房地產(chǎn)的造富神話，造成大量的企業(yè)投身房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)"造成行業(yè)競爭壓力巨大"房地產(chǎn)企業(yè)只有強化自身管理水平，才能應(yīng)對可能面臨的價格下降，帶來的風(fēng)險，雖然房地產(chǎn)至少還有二十年的發(fā)展機會，但不代表所有的企業(yè)都可以高枕無憂"成本控制作為企業(yè)管理中的重點，一定會越來越引起企業(yè)負責(zé)人的重視。

參考文獻：

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