淺談商品房工程管理中滲漏水預(yù)防

胡敏

摘要：商品房的滲漏水問題一直是業(yè)主的質(zhì)量投訴重點，本文通過分析商品房的衛(wèi)生間、樓/屋面、地下室車庫、鋁合金門窗等產(chǎn)生滲漏的原因，闡述工程管理過程中滲漏水預(yù)防控制的要點。

關(guān)鍵詞：商品房；質(zhì)量、滲漏；預(yù)防

引言

滲漏一直是建筑工程常見的質(zhì)量通病，而商品房滲漏更是直接影響每一個業(yè)主的正常生活使用，因此商品房開發(fā)過程中，采取一系列措施預(yù)防滲漏水的發(fā)生是質(zhì)量管理的重要工作之一。

1.商品房滲漏水問題描述及原因簡析：

通過總結(jié)商品房常見的滲漏水問題，歸納其主要問題表現(xiàn)并簡要分析原因。

1.1衛(wèi)生間滲漏水

1）問題描述：樓板裂縫滲漏水；管道口/排氣道處滲漏水；

2）原因簡析：結(jié)構(gòu)板澆搗、養(yǎng)護時產(chǎn)生裂縫；防水層施工質(zhì)量不合格；管道/排氣道處預(yù)留洞口吊模封堵不密實，管道及排氣道根部等細部防水質(zhì)量不合格；

1.2樓/屋面滲漏水

1）問題描述：樓板裂縫滲漏水，出屋面管道/排煙道下方滲水；

2）原因簡析：屋面結(jié)構(gòu)板施工養(yǎng)護不到位產(chǎn)生裂縫；屋面防水層施工質(zhì)量不合格；防水細部節(jié)點施工質(zhì)量不合格；

1.3鋁合金門窗、洞口滲漏水

1）問題描述：門窗洞口滲水；門窗框滲水；

2）原因簡析：洞口土建封堵不密實，門窗洞口滴水/鷹嘴/窗臺排水坡度不合理；型材拼縫過大；門窗框密封膠少打漏打；

1.4地下室車庫滲漏水

1）問題描述：底板/側(cè)墻/頂板滲漏水；

2）原因簡析：因混凝土澆搗不密實，養(yǎng)護不到位及施工荷載產(chǎn)生裂縫；防水施工質(zhì)量不合格；

2.滲漏水預(yù)防管理的一般要點：

滲漏水預(yù)防的管理分為事前控制、事中控制、事后控制三個階段。

2.1事前控制

1）項目開工前甲方工程師應(yīng)精心組織編制項目的防滲漏專項方案。目前設(shè)計院出的施工圖中都會標示前述各部位的防水做法，但是其做法籠統(tǒng)且未考慮到其他細節(jié)，比如鋁合金門窗等部位，因此需考慮到項目所在地實際情況，結(jié)合以往項目開發(fā)經(jīng)驗，應(yīng)單獨編制整個項目的防滲漏專項方案。在總包單位進場后及時下發(fā)給施工單位及監(jiān)理單位并進行交底。

2）總包單位針對項目防滲漏專項方案的基礎(chǔ)上編制防水施工方案或技術(shù)措施并報監(jiān)理批準，其內(nèi)容應(yīng)具體細化到包括施工程序、施工工藝、技術(shù)措施、質(zhì)量標準、成品保護等?？偘鼏挝粦?yīng)對操作班組施工前進行技術(shù)交底。同時甲方工程部應(yīng)不定期組織施工、監(jiān)理等單位進行統(tǒng)一學(xué)習(xí)再交底。

3）工程中防水材料的優(yōu)劣對防水效果有直接的影響，甲方應(yīng)在合同中明確對防水材料的質(zhì)量要求。施工單位應(yīng)嚴格執(zhí)行防水材料的進場報驗程序和見證送檢制度，經(jīng)檢驗合格的防水材料才準予用于工程，不合格材料不準采用，必須退場。

4）審查防水工程施工企業(yè)的防水專業(yè)施工資質(zhì)證書，監(jiān)理應(yīng)對其企業(yè)資格及人員資格進行審查確認。

5）滲漏水預(yù)防的重點部位施工之前應(yīng)執(zhí)行“樣板先行”制度，要求施工單位在大面開工前，要先做出樣板，通過樣板驗收，確定材料、施工標準及細部防滲漏節(jié)點構(gòu)造做法。樣板施工時甲方、監(jiān)理共同監(jiān)督旁站，考察施工單位施工技術(shù)水平，樣板應(yīng)達到規(guī)范的標準及專項方案的要求。將樣板作為統(tǒng)一的質(zhì)量標準，要求施工管理人員及操作人員嚴格執(zhí)行。

2.2事中控制

事中控制主要是關(guān)鍵工序的質(zhì)量控制過程。施工前總包單位應(yīng)對施工人員進行施工技術(shù)交底，必要時可由甲方工程師組織施工單位現(xiàn)場管理人員及施工班組負責(zé)人進行技術(shù)交底。施工過程中應(yīng)執(zhí)行自檢、互檢、交接檢及工序檢查等制度，加強監(jiān)理單位專業(yè)監(jiān)理工程師的旁站、巡查及驗收，隱蔽工程驗收甲方工程師必須抽檢，嚴格執(zhí)行從基層、防水層到保護層的逐層隱蔽檢查驗收制度。由甲方工程師制定工序質(zhì)量控制點檢查表單，針對規(guī)范規(guī)定的驗收質(zhì)量標準將施工過程中檢查重點羅列在表，逐項檢查。施工過程中重點檢查項有以下幾點：

1）確保防水基層之結(jié)構(gòu)層混凝土的施工質(zhì)量及養(yǎng)護情況；防水施工前基層必須堅固、平整、干凈、不起砂、不起皮。

2）檢查所用材料及主要配套材料是否符合設(shè)計要求，配合比符合產(chǎn)品說明要求；已施工的防水涂膜厚度現(xiàn)場見證取樣，樣品平均厚度符合設(shè)計要求，最小厚度不得小于設(shè)計厚度的80%，延展性等應(yīng)滿足設(shè)計要求進。

3）防水層完成后采取必要的保護措施，防止后續(xù)施工損壞防水層。

2.3事后控制

事后控制主要指嚴格按檢驗批、分項、分部（子分部）工程進行質(zhì)量驗收，并進行質(zhì)量評價，對于工程質(zhì)量存在問題提出整改意見，直至整改合格并驗收。對防滲漏部位進行蓄水、淋雨等試驗，檢查其防水性能。同時交付之前應(yīng)由甲方組織工程、物業(yè)管理、業(yè)主代表等人員進行內(nèi)部驗收，通過多輪細部檢查，發(fā)現(xiàn)問題，分析問題，解決問題。

3.常見滲漏水部位的質(zhì)量控制重點

3.1衛(wèi)生間

1）衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆板澆筑時應(yīng)振搗到位，當(dāng)混凝土坍落度達到30-50mm時，再進行砼二次振搗，嚴格確?；炷撩軐?；

2）墻體根部及衛(wèi)生間排氣道、井道四周（除門洞口外）必須用砼澆筑翻邊，高度不低于120mm且不得低于墻外側(cè)地坪裝飾完成面，翻邊澆搗前基層需清理干凈，振搗密實，完成后需加強養(yǎng)護，有條件可與結(jié)構(gòu)砼一次性澆搗；

3）管線穿樓板處若為后開孔施工，需將孔壁鑿毛后采用微膨脹砼分層塞實；預(yù)埋套管處宜采用油膏嵌實。

4）防水層施工操作應(yīng)符合規(guī)范，涂膜厚度符合設(shè)計要求，結(jié)構(gòu)層及防水層均需做24小蓄水試驗，及時對滲水位置進行修補并要求監(jiān)理旁站，修補完成后再次蓄水檢查。

5）防水層完成后采取必要的保護措施，防止后續(xù)施工損壞防水層；

3.2樓/屋面

樓/屋面防水重點指陽臺、露臺及頂樓住戶所在的屋面層。

1）屋面結(jié)構(gòu)施工時對鋼筋綁扎、保護層厚度、砼塌落度、二次振搗等進行檢查確保結(jié)構(gòu)自防水的有效性；

2）防水層施工前應(yīng)將砼質(zhì)量缺陷修補完成，基層清理干凈，保證干燥程度；

3）防水涂料與基層粘結(jié)牢固，表面平整，涂刷層數(shù)、平均厚度符合設(shè)計要求；防水卷材搭接寬度不小于100㎜，接縫嚴密；

4）砼保護層分倉縫應(yīng)與屋面飾面材料分倉縫位置一致；鋼筋網(wǎng)應(yīng)斷開；

5）出屋面管井、排氣道四周必須設(shè)置與結(jié)構(gòu)砼一次性澆搗的翻邊，高度不低于泛水高度；管道出屋面位置設(shè)置擋水圈，高度不低于屋面飾面層；

6）根據(jù)防水施工樣板進行驗收；穿屋面管道、陰陽角處、變形縫、落水口周圍等易滲漏部位的應(yīng)設(shè)一道附加防水增強層；。

3.3鋁合金門窗及洞口

1）加強門窗洞四周的粉刷質(zhì)量，預(yù)留門窗洞與門窗框四周的間隙每邊不宜大于10mm，大于10mm時，宜用聚合物水泥砂漿修整洞口。

2）若采用附副安裝，則與附框連接的外露螺釘應(yīng)用密封膠掩埋密封，防止?jié)B

水；同時副框周邊粉刷需到位并在副框周邊增加一道防水層；

3）門窗框與墻體間縫隙內(nèi)及周邊雜物應(yīng)清理干凈，門窗框邊打發(fā)泡劑應(yīng)連續(xù)、飽滿、無針孔；發(fā)泡劑應(yīng)與外框平，禁止發(fā)泡劑硬化后再割齊甚至暴力拉扯。

4）窗框拼縫不嚴密時，應(yīng)加打密封膠，防止雨水滲入框內(nèi)。

5）外門窗框均應(yīng)設(shè)泄水孔；數(shù)量、長度、位置應(yīng)符合規(guī)范要求，保證排水通暢；

6）門窗口上部應(yīng)設(shè)置滴水線或鷹嘴，窗臺粉刷坡度避免過小或出現(xiàn)倒泛水。

7）完工后外門窗應(yīng)進行淋水試驗，淋水試驗應(yīng)制定專項方案。

3.4地下室車庫

1）底板防水層施工規(guī)范，按設(shè)計要求使用抗?jié)B混凝土，澆搗密實；

2）地下室側(cè)墻表面混凝土質(zhì)量缺陷及模板穿墻螺桿割除孔洞用聚合物砂漿修補完畢，保證基層潔凈牢固；

3）主體施工過程中，嚴格控制頂板施工荷載，避免頂板出現(xiàn)裂縫；

4）防水層涂刷均勻，厚度符合設(shè)計要求；不得有流淌、皺折、鼓泡、露胎體和翹邊等缺陷；

5）涂料防水層及其轉(zhuǎn)角處、變形縫、穿墻管道等細部做法均須符合設(shè)計要求；

6）防水層做完后應(yīng)及時保護，保護層與防水層粘結(jié)牢固，結(jié)合緊密，厚度

均勻一致；

4.結(jié)語

商品房滲漏水預(yù)防是商品房工程質(zhì)量控制的重點，通過在事前、事中、事后采取的組織及技術(shù)措施，以及在施工過程中明確質(zhì)量控制重點，能切實有效地預(yù)防商品房的滲漏水情況，減少交付后的投拆。在商品房開發(fā)過程中，參建各方均應(yīng)提高質(zhì)量意識，重視滲漏水的預(yù)防，提升各方面的質(zhì)量，營造更加完善的房產(chǎn)品。

參考文獻：

[1]張庚超白灃杰《淺議建筑物常見滲漏水通病問題的處理方案》《建材發(fā)展導(dǎo)向》2014年第3期